Виды мошенничества при продаже квартиры

Самые популярные схемы мошенничества при продаже квартиры

Виды мошенничества при продаже квартиры

Квартирное мошенничество, похоже, не поддается истреблению. В век информации, когда для всех открыты базы для проверки недвижимости, аферисты продолжают наживать миллионы, находя все новые и новые способы обмана.

Столицей квартирного мошенничества, конечно, является Москва. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь, по данным Минстроя РФ, составляет 91,7 тысячи рублей.

Причем эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» утверждают, что планка откровенно занижена.

Аналогичный показатель по Нижегородской области — 49,4 тысячи рублей. Существенно скромнее, чем в Москве, но выше, чем в любом другом регионе Приволжского федерального округа. Для квартирных аферистов очень и очень заманчиво.

Чем рискует покупатель?

В этом году в производстве у следователей Нижегородской области находится 30 уголовных дел в отношении 11 лиц по факту совершения 30 преступлений, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.

Самая ходовая схема квартирного обмана в регионе, по данным МВД, — продажа арендованных квартир по поддельным документам.

Мошенники-квартиросъемщики просят у хозяев копии паспорта и правоустанавливающих документов, а потом изготавливают поддельные и с их помощью продают жилплощадь.

Тем, кто сдает квартиру, в правоохранительных органах настоятельно советуют не оставлять копии паспорта и правоустанавливающих документов на жилье арендаторам: предъявили при заключении сделки — и достаточно.

Схем квартирного мошенничества — десятки, если не сотни. Причем одни устаревают и перестают быть актуальными, а другие появляются. И, как утверждают юристы, при заключении сделки купли-продажи больше всего рискует приобретатель.

«У нас в России при возникновении спора покупатель всегда виноват, — утверждает московский юрист и автор книги „Безопасные сделки с недвижимостью“ Юлия Плетнева. — В лучшем случае он останется без квартиры, в худшем — и без квартиры, и без денег».

Что делают мошенники?

Единственный способ обезопасить себя при покупке жилья — быть во всеоружии и знать, где и как мошенники расставляют сети. Вот лишь несколько популярных схем, зная которые, можно предотвратить большой обман.

Отсутствие согласия супруга

Юристы настоятельно рекомендуют брать согласие супруга на продажу жилья. Ведь ничто не мешает мужу или жене в будущем оспорить сделку, заявив, что это совместно нажитое имущество. Более того, иногда супруги действуют в сговоре. В этом случае сделка будет аннулирована, а деньги вряд ли вернутся в полном объеме.

«Сейчас Росреестр не требует обязательного согласия супруга на проведение сделки купли-продажи — сделку вам зарегистрируют, — рассказывает Юлия Плетнева. — Но в истории квартиры, выписке из ЕГРН, появится отметка о том, что сделка оспорима».

Может также возникнуть неприятная ситуация, когда экс-супруг владельца вдруг «вспомнит», что не разделил имущество — ту самую проданную вам квартиры.

По сегодняшним нормам закона бывший муж или жена могут подать иск о разделе нажитого в браке имущества в течение трех лет с того момента, как они узнали, что их права нарушены.

А «узнать» они могут и спустя десять лет после развода.

Чтобы не оказаться в центре чьих-то семейных разборок, лучше перестраховаться — обязательно потребовать согласие супруга владельца на продажу квартиры.

Запоздавший наследник

В продолжение «семейной» темы: часто покупатели сталкиваются с мошенничеством при покупке квартир, полученных в наследство. Например, хозяин продает квартиру, полученную после смерти отца, и он единственный вступивший в наследство в положенный срок (в течение полугода).

Однако после продажи выясняется, что у покойного хозяина был еще один наследник первой очереди — дочь, которой тоже по закону полагается доля в квартире.

В суде она доказывает, что не вступила в наследство по уважительной причине: живя в другой стране, вовремя не получила информацию о смерти родителя. В такой ситуации сделка о продаже квартиры может быть признана недействительной.

Иногда родственники вступают в сговор и вместе проворачивают подобные аферы: в таких случаях деньги покупателю не возвращаются или возвращаются «по капельке».

Единственный выход в такой ситуации — наводить справки: от кого получено наследство, сколько наследников, вступили ли они в свои права, был ли отказ от наследства со стороны кого-то из наследников (должны быть соответствующие документы). Доверить это проще всего юристу. Но, конечно, наследство — это всегда сложно и непредсказуемо: например, не все мужчины точно знают, сколько у них биологических детей, и гарантии, что на горизонте не появится новый наследник, никто дать не может.

Подставное лицо

Современные мошенники научились действовать очень осторожно, поэтому раскрыть подмену бывает сложно.

Ситуации, когда человека трудно узнать по его фотографии в паспорте, случается нередко: люди меняются под влиянием времени (последний раз снимок в паспорте обновляется в 45 лет, а к моменту сделки владельцу паспорта может быть 60, 70 и более лет), образа жизни, болезней и других факторов.

Мошенники подбирают человека, который похож на владельца квартиры настолько, чтобы различия можно было списать на время или пристрастие к спиртному. С помощью подставного лица оформляется сделка.

Настоящий владелец в этом время может удерживаться в плену или вообще не знать, что его квартиру продают.

Естественно, такая сделка имеет все шансы быть оспоренной, а поскольку все деньги ушли мошенникам, то с ними, в принципе, можно попрощаться.

Юлия Плетнева советует тщательно изучить паспорт владельца от первой до последней страницы, в том числе и наощупь.

«За свою практику я видела всего шесть поддельных паспортов, — рассказала юрист. — В двух случаях это были поддельные бланки, в остальных — вклеенная фотография. Сообщать или не сообщать в полицию — дело ваше, но иметь дело с такими людьми я не рекомендую. Даже если речь идет просто о подозрении».

Если есть сомнения по поводу тождественности человека с лицом, изображенным на фотографии в паспорте, лучше перестраховаться, обратившись к нотариусу: он может выдать (или не выдать) подтверждающее свидетельство.

Или как минимум можно попросить другие документы с фотографиями: военный билет, водительское удостоверение и т. д.

Известны случаи, когда даже нотариус не замечал подмену, поэтому именно покупателю нужно сделать все, чтобы убедиться в том, что перед ним настоящий хозяин.

Продажа по доверенности

Такой способ продажи — один из самых рискованных. Мошенники часто пытаются продать квартиры по доверенности от умерших людей, уже отозванной доверенности или изначально фальшивому документу. Немало случаев, когда доверенность получают путем угроз, шантажа, физического насилия или введения в заблуждение.

Самый безопасный выход в данном случае — покупать квартиру непосредственно у хозяина, без всяких доверенностей. Допустимо, чтобы в подготовке к сделке участвовало доверенное лицо, но в «день Х» пришел владелец.

Самый минимум осторожности — это встретиться с владельцем квартиры и убедиться, что он действительно продает жилище и владеет всей информацией о цене и условиях будущей сделки. Желательно, чтобы разговор был записан на видео.

Продажа по дарственной

Если продажа осуществляется менее чем через год после дарения, сделка считается подозрительной.

Часто квартиры дарят родственникам, чтобы избежать продажи за долги, а те быстро пытаются избавиться от подарка: в результате сделка может быть оспорена кредиторами.

В проигрыше, само собой, останется покупатель — продавцы ловко подставляют его под удар ради своих интересов.

Дарственная, как и доверенность, тоже может быть оформлена с применением давления или насилия, дарителя могут обмануть или «поймать» в неадекватном состоянии. И он вполне может попытаться вернуть недвижимость, которую уже продали.

Покупать квартиру, которая получена владельцем в дар, конечно, можно, но тщательная юридическая проверка нужна обязательно.

Несделкоспособность по состоянию здоровья

Некоторые наивно полагают, что если у человека есть водительские права или право на ношение оружия, то можно спокойно обойтись без справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. На самом деле продавец получает прекрасную возможность оспорить сделку и вернуть себе недвижимость.

Например, в день заключения сделки он обращается в больницу, где жалуется на плохое самочувствие, говорит, что уже несколько месяцев мучается головными болями и провалами в памяти. Врач, естественно, все это документирует.

Записи в медицинской карте могут стать подтверждением того, что в момент заключения сделки продавец был не здоров, а значит, несделкоспособен.

Альтернативный сценарий мошенничества со стороны продавца — в день сделки пройти медицинское освидетельствование (например, попасть в поле зрения ГАИ) и оказаться нетрезвым.

Потом хитрец ложится под капельницу, приводит себя в нормальное состояние и отправляется на сделку.

Но ведь документы об освидетельствовании уже есть, и они — прямое основание для признания продавца несделкоспособным в момент продажи квартиры.

Страховые компании уже научены горьким опытом, поэтому требуют самого серьезного подхода к теме здоровья продавца. Клиент нижегородского агентства недвижимости «Кварц» столкнулся с этим на личном опыте. Человек семидесяти с лишним лет, в прошлом крупный чиновник, продавал квартиру в Москве за 17,5 миллиона рублей.

Покупатель нашелся, он брал жилье в ипотеку, но страховая компания поставила условие: продавец должен в день совершения сделки пройти полное освидетельствование в Центре социальной и судебной психиатрии имени Сербского. Это два часа, три врача и 25 тысяч рублей. В агентстве были уверены, что экс-чиновник откажется, посчитав это унижением.

Но он с достоинством прошел медосмотр, понимая, что квартиру надо продать.

Директор агентства Ирина Малыгина констатирует: с одной стороны такие требования — абсурд, но с другой — гарантия того, что продавец через день не объявит себя человеком, не осознававшим свои действия.

Юрист Юлия Плетнева рассказала, в ее практике был случай, когда с виду бодрый и вменяемый мужчина 60 лет, имевший и водительские права и право на ношения оружия, был признан несделкоспособным уже после продажи квартиры. Суды длились долго, и для покупателя все завершилось не лучшим образом: продавец должен был вернуть ему 4,5 миллиона, полученные за квартиру, по 10 тысяч рублей в месяц.

Как заключить безопасную сделку?

К сожалению, стопроцентных гарантий, что продавец не захочет оспорить сделку, покупателю недвижимости не даст даже самый опытный юрист. Это суровая правда. В интересах покупателя — действовать максимально осторожно и собрать как можно больше информации об объекте, который он хочет купить, и его владельце.

«Если у покупателя есть время, желание и определенные навыки, он может самостоятельно прогнать квартиру по базам, заказать нужные выписки. Это не так уж сложно», — отмечает директор нижегородского агентства недвижимости «Антей» Андрей Михайлов.

Так, действительность паспорта владельца можно проверить на сайте УФМС. Однако если туда вклеена чужая фотография или, например, на одной из страниц есть штамп другого государства, сайт этого не отразит. Зато если владелец умер или аннулировал паспорт в связи с утерей или похищением, это мгновенно всплывет.

На сайте Росреестра можно увидеть наличие арестов, запретов и обременений по квартире.

На сайтах судов города и области потенциальный покупатель найдет информацию о судебных производствах в отношении недвижимости.

Через сайт Госуслуг за несколько минут получится заказать выписку из домовой книги, чтобы понять, кто и когда был прописан в квартире. Люди, которые прописались до приватизации жилплощади, имеют право на пожизненное проживание в ней, даже если не имеют доли. Если не знать этого, можно получить квартиру вместе с родственниками бывшего хозяина в придачу.

Рассуждая о возможности покупки квартиры без посредников, Андрей Михайлов отмечает, что люди очень отличаются по характеру, уровню образования и подкованности в юридических вопросах. Многие совершенно не ориентируются на рынке недвижимости, и обмануть их удается даже мошенникам-дилетантам. Для таких любая самодеятельность чревата большими проблемами.

«Часто срабатывают даже самые примитивные схемы. Например, в интернете выкладывают фотографии фейковой квартиры по привлекательной цене, покупатели начинают звонить. Их просят перевести залог на карточку, и, что самое удивительное, некоторые переводят без всяких гарантий и проверок. Понятно, что это мошенники и никакой квартиры там нет», — рассказывает руководитель «Антея».

Михайлов добавляет, что в сделках с недвижимостью множество тонкостей, о которых неподготовленный человек вряд ли знает: когда можно отдавать деньги, как пустить в ход материнский капитал, что после чего оформлять и т. д. Именно поэтому он рекомендует заказать хотя бы минимальное сопровождение сделки агентством недвижимости или юристом.

Юлия Плетнева более категорична: она уверена, что работу риелтора и юриста никакие электронные базы данных не заменят — нужны глубокие и тщательные «человеческие» проверки, которые могут осуществить только профессионалы.

«В моей практике было достаточное количество случаев, когда по документам все чисто, а на деле назревал большой обман. Машины, увы, пока не могут сопоставлять факты, выстраивать цепочки и анализировать», — говорит эксперт.

Конечно, в итоге каждый сам решает, как ему организовать покупку квартиры. Главное — трезво оценивать свои возможности, осознавать риски и понимать всю ответственность своих действий. Если, конечно, вам не близка позиция Льва Толстого, который горько сожалел, что не отдал имение крестьянам.

Анна Синаревская

 cod52.ru, w-ip.ru, img.gazeta.ru, adram.com.ua, static.mvd.ru, ispoved-dushi.ru

Источник: https://www.GiperNN.ru/zhurnal/zhile/stati/samye-populyarnye-shemy-moshennichestva-pri-prodazhe-kvartiry

5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать :: Мнения :: РБК Недвижимость

Виды мошенничества при продаже квартиры

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки.

Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.

В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги».

Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца.

Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника.

Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства.

Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка.

По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу.

Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности.

Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников.

Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок.

Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы.

Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов.

Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема.

Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок.

Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки.

Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно.

Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы.

Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ab3844a9a7947059be2d793

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.