Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков

Снижение кадастровой стоимости земельного участка: как уменьшить самостоятельно, какие документы нужны, чтобы снизить оценку земли, и нюансы процедуры

Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков

Как известно, кадастровая стоимость земельного участка оказывает прямое влияние на размер налога, который должен платить собственник. Порой она оказывается существенно завышенной, что вызывает необходимость в снижении данного показателя. О том, как правильно оформить такую процедуру и что для этого понадобится, подробно расписано в настоящей статье.

Можно ли снизить этот показатель?

Несомненно, такая возможность действительно есть. Подтверждением этому выводу является п.1 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке», в котором четко написано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены.

Кто и на каком основании может инициировать процедуру?

В соответствии с п.1 ст. 22 упомянутого выше закона инициировать процедуру оспаривания могут следующие категории лиц:

  • обычные граждане – как правило, это собственники земли;
  • юридические лица – арендующие или владеющие участком;
  • органы государственной власти и местного самоуправления – в том случае, если конкретная территория относится к государственной или муниципальной собственности.

Существует два основания для уменьшения кадастровой стоимости земли, а именно:

  1. При определении данного показателя за основу были взяты недостоверные сведения, что в итоге привело к его необоснованному завышению (например, при оценке в расчет брались неверные данные о площади участка).
  2. Установленная рыночная стоимость конкретной территории оказалась гораздо ниже кадастровой (чем рыночная стоимость отличается от кадастровой?).

В первом случае может быть вынесено решение о повторном определении кадастровой стоимости земли, а во втором – об установлении данного показателя в размере, соответствующем рыночной стоимости участка.

Можно ли понизить самостоятельно?

Ответ на данный вопрос носит отрицательный характер.

Граждане не имеют право по своему усмотрению снижать кадастровую стоимость земли. Они лишь могут инициировать процедуру оспаривания.

Соответствующее решение об уменьшении данного показателя может быть вынесено одним из следующих органов:

  1. Специальной комиссией, уполномоченной решать споры, связанные с результатами определения кадастровой стоимости – она создается на территории каждого субъекта РФ. Деятельность данного органа регулируется Приказом МЭР РФ от 17.11.2017 года № 620.
  2. Судебным органом – в случае, если собственник земли подаст иск об оспаривании кадастровой стоимости.

Как уменьшить?

Конкретный план действий будет зависеть от избранного варианта оспаривания. Согласно п. 3 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке» это можно сделать одним из следующих способов:

  • обратившись в комиссию;
  • направив заявление в судебный орган.

Итак, порядок уменьшения кадастровой стоимости участка путем обращения в комиссию имеет следующий вид:

  1. В первую очередь нужно подготовить соответствующее заявление и собрать необходимые документы.
  2. Следующим шагом является направление полного пакета бумаг в адрес комиссии по рассмотрению споров, связанных с кадастровой стоимостью земли (как узнать кадастровую стоимость земли, в том числе по кадастровому номеру?).
  3. Далее нужно дождаться окончания процедуры пересмотра установленной кадастровой стоимости. В соответствии с п.15 ст. 22 вышеупомянутого закона комиссия может вынести одно из следующих решений:
    • Об установлении кадастровой стоимости земли в размере рыночной.
    • Об отклонении заявления об уменьшении данного показателя. В этом случае также должно быть представлено подробное обоснование вынесенного решения.
  4. В случае если требования собственника земельного участка будут удовлетворены, представители комиссии, вынесшей соответствующее решение, должны будут в течение 5 дней направить в Росреестр и бюджетное учреждение следующие бумаги (п. 19 ст. 22):
    • копию вынесенного решения;
    • отчет об оценке рыночной стоимости участка.

Куда обращаться для уменьшения?

Как уже было сказано выше, наиболее простым и быстрым вариантом разрешения данного вопроса является обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на территории конкретного субъекта РФ.

Согласно п.8 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке» в состав данной комиссии входят представители: уполномоченного органа субъекта РФ, Росреестра и ведомства по защите прав предпринимателей в конкретном регионе. Однако данный перечень не является исчерпывающим.

В соответствии с п.5 ст. 22 заявление об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка может быть подано одним из следующих способов:

  • путем личного визита в уполномоченный орган субъекта РФ;
  • через многофункциональный центр (МФЦ);
  • путем направления письмом по почте;
  • через интернет (например, при помощи портала государственных услуг).

Какие нужны документы?

Для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, заявителю необходимо будет собрать пакет документов. В данный перечень входят следующие бумаги (п. 9 ст. 22):

  • Заявление.
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости конкретного земельного участка.
  • Документы, подтверждающие право владения территорией, в отношении которой инициируется процедура оспаривания.
  • Отчет об определении рыночной стоимости земли. Должен быть представлен в бумажном и электронном формате.

Следует иметь в виду, что отсутствие хотя бы одного из перечисленных выше документов является основанием для отклонения заявления. При этом обозначенный перечень не является исчерпывающим. При наличии тех или иных обстоятельств могут потребоваться дополнительные бумаги.

Сколько стоит процедура по пересмотру оценки земли?

Само обращение в комиссию с требованием пересмотра кадастровой стоимости земли является бесплатным. Однако расходы возникают при сборе бумаг.

Так, заявителю придется заплатить следующие суммы:

  • От 300 до 2200 рублей – это стоимость выписки из ЕГРН, подтверждающей право владения участком. Ее точная цена зависит от правового статуса собственника (физическое/юридическое лицо) и способа получения документа (бумажный/электронный формат).
  • 6000-8000 рублей – стоимость отчета о рыночной стоимости земельного участка (данная сумма имеет лишь приблизительное значение).

Таким образом, если сложить обозначенные выше суммы, то получится, что за уменьшение кадастровой стоимости земли заявителю придется заплатить от 6300 до 10 200 рублей. Однако эти суммы имеют лишь приблизительный характер. В каждом отдельном случае цена будет разной.

В соответствии с п.4 ст. 63 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» за предоставление сведений о кадастровой стоимости плата не взимается.

Сроки

В действующем законодательстве прописаны четкий временной интервал, в пределах которого процедура по оспариванию кадастровой стоимости земли должна завершиться. Так, согласно п. 14 ст.

22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке» заявление собственника земельного участка должно быть рассмотрено в течение 30 дней.

Данный срок отсчитывается с момента поступления документов от заявителя.

В пределах этого месяца можно обозначить следующие сроки, выделенные для реализации отдельных процедур, а именно:

  • 7 дней – в течение этого периода комиссия должна направить в адрес обратившегося гражданина уведомление о принятии его заявления к рассмотрению. Кроме того, в известность должен быть также поставлен владелец участка (если заявителем является другое лицо) и орган местного самоуправления соответствующего субъекта.
  • 5 дней – комиссия направляет письмо о непринятии заявления к рассмотрению в связи с его несоответствием правилам, прописанным в п.9 ст. 22. В этом случае также предоставляется мотивированное обоснование.
  • 3 дня – данный срок отсчитывается с момента принятия заявления об оспаривании. В течение этого периода комиссия должна направить в адрес бюджетного учреждения, определившего кадастровую стоимость участка, отчет о его рыночной оценке.

Процедуру пересмотра кадастровой стоимости и информацию о том, как часто меняется этот показатель, вы найдете в этой статье.

Что делать, если отказали?

На практике иногда происходят ситуации, когда заявителю по тем или иным причинам отказывают в снижении данного показателя. Причем можно выделить два главных основания для получения отказа:

  1. Поданное заявление об оспаривании кадастровой стоимости изначально содержало ошибки или же был представлен неполный пакет документов – в подобной ситуации собственнику земли следует внимательно ознакомиться с мотивированным обоснованием отказа, подготовленным членами комиссии, и исправить допущенные ошибки. После этого следует попробовать повторно направить заявление.
  2. Заявленные требования были признаны комиссией необоснованными – в этом случае единственным вариантом является оспаривание вынесенного решения в судебном органе. О такой возможности написано в п.22 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке».

Другие варианты понижения показателя

Как уже было отмечено выше, альтернативным способом оспаривания неоправданно завышенной кадастровой стоимости земельного участка является обращение в суд.

Однако стоит отметить, что это достаточно длительная и затратная процедура.

При выборе такого способа, заявителю следует подготовить исковое заявление, собрать документы и обратиться в один из следующих судебных органов (п.15 ст. 20 КАС РФ):

  • верховный (по республике);
  • краевой;
  • областной;
  • суд города федерального значения;
  • автономной области или округа.

В целом, процедура оспаривания кадастровой стоимости земли в судебном порядке, подробно расписана в главе 25 КАС РФ.

Срок рассмотрения и принятия окончательного решения может составить до 2 месяцев (п. 1 ст. 141 КАС РФ).

Таким образом, граждане имеют полное право потребовать уменьшения кадастровой стоимости своего участка. Сделать это можно двумя способами: через специальную комиссию или же подав соответствующее исковое заявление в суд.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/kak-snizit-stoimost-zemli-v-kadastre

Снижение кадастровой стоимости в 2020 году – Хелп Консалтинг

Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков

Многие юридические и физические лица обращаются в нашу ЮК «Хелп Консалтинг» с вопросами о снижении кадастровой стоимости каких-либо объектов недвижимости. В этой статье мы расскажем, на что влияет снижение кадастровой стоимости, почему стоит инициировать этот процесс, когда это целесообразно и куда обратиться за юридической консультацией.

Налог на любое недвижимое имущество (промышленные объекты, частные дома, квартиры, земельные участки и т.д.) исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости участка земли, квартиры или другого объекта недвижимости. Она, в свою очередь, устанавливается на основании государственной кадастровой оценки в конкретном регионе.

Из-за того, что государственная оценка недвижимости проводилось в массовом порядке, кадастровая стоимость многих участков земли и других объектов недвижимости была значительно завышена.

Таким образом, кадастровая и рыночная стоимость одного и того же объекта зачастую довольно существенно отличались друг от друга.

Почему так произошло? Объекты оценивались массово, потоком, при этом не всегда:

  • учитывалась индивидуальная особенность каждого из объектов, например, рельеф местности, наличие или отсутствие инфраструктуры, возраст строения, его физическое или техническое состояние;
  • данные, используемые оценщиками при расчете кадастровой стоимости, не всегда были подтверждены документально, порой оценка производилась по ограниченным сведениям об объекте;
  • сама методика массовой оценки была не выверена, в ней была допущена масса противоречий. 

Следствие завышения кадастровой стоимости – повышенные налоговые платежи. Законный способ решить эту проблему – подача иска с требованием о снижении кадастровой стоимости различных объектов недвижимости. После вступления в законную силу решения суда о снижении КС следует обращение в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением.

Что можно сделать с переплатой? В соответствии со ст. 78 НК РФ, вся сумма переплаты может быть направлена на:

  1. Зачёт в счёт предстоящих платежей (по любому виду налога).
  2. Погашение недоимки по иным налогам.
  3. Погашение задолженности по пени (штрафам) за налоговые правонарушения.
  4. Возврат налогоплательщику (только если нет недоимок по налогам и задолженностей по штрафам).

Пример

Посчитаем, как изменится размер налога в случае уменьшения кадастровой стоимости торгового центра.

После государственной оценки здания торгового центра общей площадью 1200 кв. м. в Москве его кадастровая стоимость составила 250 миллионов рублей. Налоговая ставка – 1,7% от кадастровой стоимости здания. Налог в этом случае составит:

250 000 000 * 1,7% = 4 250 000 рублей

При снижении кадастровой стоимости на 50 миллионов (в Москве это вполне реальная цифра), налог составит:

200 000 000 * 1,7% = 3 400 000 рублей

Таким образом, переплата от завышенной кадастровой стоимости составляла

4 250 000 – 3 400 000 = 850 000 рублей в год

Вернуть можно переплату за три последних года, получается, что

850 000 рублей * 3 года = 2 550 000 рублей вернется компании.

Уменьшение кадастровой стоимости любого объекта недвижимости для физических лиц, конечно, не так сильно повлияет на сумму возврата уплаченного налога, но тоже сможет существенно пополнить ваш банковский счет.

Согласно принципу предельно допустимой простоты расчета арендной платы, определенном в Постановлении правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы…

» указано, что, если физическое или юридическое лицо арендует земельный участок, собственником которого является государство или местный муниципалитет, для расчета арендной платы также возможно применение кадастровой стоимости участка.

Конечно, снижение кадастровой стоимости земли возможно только по решению суда, а это трудно и долго. С другой стороны, это позволит уменьшить арендные платежи, особенно в столичном регионе, где они намного выше, чем в других областях. Стоит ли начинать процедуру снижения кадастровой стоимости в Москве и Московской области?

В большинстве случаев – да, стоит. Сколько можно сэкономить? Рассмотрим на примере.

Пример

Кадастровая стоимость участка земли площадью 5000 квадратных метров в ближайшем Подмосковье составляет 155 миллионов рублей. Годовая стоимость аренды установлена равной ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости участка

155 000 000 * 1,5% = 2 325 000 рублей в год

Арендатор решил снизить стоимость аренды и подал исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд принял решение о снижении кадастровой стоимости до 100 миллионов рублей. Таким образом, годовая стоимость аренды земли снизилась и составила

100 000 000 * 1,5% = 1 500 000 рублей

Экономия составила

2 325 000 – 1 500 000 = 825 000 рублей в год

Часто бывает и такой вариант: кадастровая стоимость соответствует рыночной, либо совсем ненамного ее превосходит.

Нужно ли в этом случае инициировать уменьшение кадастровой стоимости недвижимого имущества с целью снижения платы за его аренду? Или все-таки сначала нужно проанализировать текущую ситуацию и ответить на вопрос: окупятся ли затраты на оплату юридических услуг и проведение независимой оценки при незначительном снижении арендной платы?

Ни один юрист так сразу не сможет ответить на эти вопросы. Он сначала проанализирует целесообразность процедуры оспаривания, и только потом скажет – стоит ли вообще инициировать судебный процесс.

Так же поступят и сотрудники нашей юридической компании «Хелп Консалтинг»: сначала будет проведен тщательный анализ, и только потом, если станет понятно, что после положительного решения суда о снижении кадастровой стоимости арендная плата значительно снизится, предложат клиенту начать процедуру.

Третий вариант использования кадастровой стоимости – определение выкупной стоимости земельного участка, находящегося в собственности публичного образования. Например, в соответствии с ч. 3 ст. 39.

4 Земельного кодекса РФ, если стороны заключают договор купли-продажи участка земли, который находится в муниципальной или государственной собственности, цена земли не должна быть выше ее кадастровой стоимости.

Но это правило действует только в тех случаях, когда земельный участок реализуется без проведения торгов.

В подавляющем большинстве случаев выкуп без торгов возможен, если покупатель имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка. Обычно это собственник недвижимости, находящейся на этом участке земли. Конечно, при выкупе земли он захочет снизить стоимость приобретаемого участка и инициирует процедуру по оспариванию его кадастровой стоимости.

Для этого он обращается в комиссию, где рассматриваются споры о кадастровой стоимости либо в суд. Изменение (уменьшение) кадастровой стоимости будет учитываться с даты подачи искового заявления с ходатайством о снижении кадастровой стоимости земельного участка в суд, либо о пересмотре такой стоимости в комиссию.

Граждане (физические лица), как и ранее, не обязаны соблюдать требование о попытке досудебного урегулирования (обращение в комиссию). Юридические лица, напротив, могут инициировать оспаривание результатов оценки в судебных органах только после того, как:

  • комиссия отклонила ходатайство об оспаривании кадастровой стоимости;
  • после подачи соответствующего заявления прошло более одного месяца, и за это время комиссия не приступила к его рассмотрению.

Цена земельного участка, реализуемого без торгов, определяется в порядке, установленном соответствующим органом власти:

  1. При продаже земли, находящейся в федеральной собственности – Правительством Российской Федерации.
  2. При реализации участка земли, находящегося в региональной собственности – органом государственной власти субъекта РФ.
  3. При продаже муниципальной земли – органом местного самоуправления.

Но, в любом случае, выкупная цена участка земли не может быть выше его кадастровой стоимости.

Любой собственник объекта недвижимости, который не согласен с государственной оценкой кадастровой стоимости участка земли, жилого помещения, сооружения и т.п. имеет право оспорить ее результаты.

Вероятность того, что вы сможете снизить кадастровую стоимость, достаточно велика. В большом количестве случаев оспаривания происходит значительное снижение стоимости объекта и, соответственно, снижение налоговых платежей (арендной платы, выкупной стоимости).

Главное в этой процедуре – правильная юридическая подготовка и ведение процедуры оспаривания.

Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Как обеспечить правильную юридическую подготовку и проведение процедуры? Обратиться за помощью к специалистам. Юрист по недвижимости нашей ЮК «Хелп Консалтинг» проконсультирует вас по любым вопросам о кадастровой стоимости, поможет снизить размер кадастровой стоимости и получить выгоды от этого.

Назовем несколько причин, почему нужно обратиться именно в нашу компанию:

  1. Мы имеем большой опыт оказания юридических услуг подобного рода и знаем, как законными способами ускорить процедуру.
  2. ЮК «Хелп Консалтинг» работает только с аккредитованными компаниями по оценке недвижимости.
  3. Наши юристы проведут всю процедуру оспаривания кадастровой стоимости любого объекта недвижимости в Москве или Московской области «под ключ», максимально исключив необходимость вашего участия в процессе.

Источник: https://help-ddu.ru/kadastrovaya-ocenka/vygody-ot-snizheniya-kadastrovoj-stoimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.