Существенные условия договора мены недвижимости

Содержание

Договор мены недвижимого имущества: образец, правила составления

Существенные условия договора мены недвижимости

Одной из разновидностей операций с недвижимостью является заключение соглашения о мене недвижимого имущества.

Договор мены недвижимого имущества – возмездное, двустороннее соглашение, согласно которому собственники объектов являются одновременно Рё покупателями, Рё продавцами.

Эквивалент денежных средств – обмениваемые товары.

Важно! При не равнозначности стоимости обмениваемых объектов по данным взаимоотношениям могут быть применены денежные средства в качестве доплаты для обеспечения равноценности.

Сущность понятия соглашения мены

Согласно Гражданскому кодексу РФ под договором мены подразумевается сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность второй стороне товар исключительно в обмен на другой товар. По своему экономическому содержанию данный вид операций сопоставим с договоренностью о купле-продаже, поэтому общие правила составления едины. Операции по бартеру с переходом собственности на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации, к нему должен прилагаться акт приема-передачи, подписываемый непосредственно при обмене документами и ключами.

Существенные условия договора мены

  1. Предмет возникновения данного типа взаимоотношений – должны быть прописаны сведения Рѕ недвижимом предмете сделки СЃ указанием его кадастровых характеристик (местоположение, площадь Рё С‚. Рґ.).

  2. РџСЂРё операциях обмена жилых помещений – СЃРїРёСЃРѕРє лиц, сохраняющих право пользования объектом после смены собственника.

  3. Дополнительные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение по заявлению участников сделки.
  4. Стоимость передаваемого недвижимого актива (цена всех товаров).

Внимание! При отсутствии одного из условий договоренность не может быть достигнута и считается недействительной.

Кроме того, при неравноценных стоимостях передаваемых объектов обязательным условием, прописанным заранее в соглашении, является размер вносимой доплаты, при отсутствии этой информации цена недвижимого имущества считается равноценной.

Важно! При осуществлении доплаты собственник, получивший денежные средства, получает доход и должен уплатить с него 13% налога, согласно действующему законодательству.

Отличительной характеристикой операций по обмену является то, что оба участника выступают и продавцом, и покупателем товара, поэтому наделены одинаковыми правами и обязанностями той и иной стороны.

Внимание! При проведении обмена могут присутствовать более двух сторон-участников.

Важный момент РїСЂРё заключении сложных договоренностей – товарообмен РїСЂРѕРёСЃС…РѕРґРёС‚ только между объектами, права РЅР° которых зарегистрированы.

Основные особенности соглашения мены

  1. Направленность РЅР° передачу имущества РІ собственность (сближение СЃ операциями купли-продажи) – исключается возврат имущества.

  2. Встречное предоставление – товарообмен исключительно РЅР° товар РїСЂРё СЂСЏРґРµ исключений:
  • наличие доплаты РїСЂРё РЅРµ равноценности;
  • товарообмен РёРЅРѕРіРѕ имущества РЅР° недвижимость (например, авто РЅР° квартиру);
  • обмен большой недвижимости РЅР° несколько маленьких (для равноценности сделки

Момент перехода права собственности – одновременный переход права собственности РїСЂРё исполнении сторонами всех условий РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° Рё прохождении государственной регистрации. Р’ случае уклонения РѕРґРЅРѕР№ РёР· сторон прохождения регистрации сделки, предусмотрено возмещение убытков РІ СЃРІСЏР·Рё СЃ задержкой.

Примерный перечень документов, необходимых для прохождения государственной регистрации договоров мены недвижимости

  1. Заявление участников сделки (их официальных представителей).
  2. Подтверждение оплаты регистрации (копия, оригинал).
  3. Для физических лиц: удостоверяющие личность документы.

     
    Для юридических лиц: учредительные документы, документы постановки на учет в качестве налогоплательщика с присвоением �НН (оригинал, копии), выписка из ЕГРЮЛ.

  4. Подтверждение полномочий представителя (оригинал, копия доверенности).

  5. Оригиналы письменно составленных соглашений – РїРѕ экземпляру каждому РёР· сторон сделки Рё РѕРґРёРЅ для прикрепления Рє делу.

  6. Документы, подтверждающие право собственности на обмениваемое материальное средство.

  7. Кадастровые паспорта объектов сделки (оригинал, копия, заверенная органом, выдавшим данный документ).
  8. Подтверждение передачи недвижимости.
  9. Разрешение органов опеки при наличии части собственности у несовершеннолетнего.
  10. Согласие одного из супругов при приобретении недвижимости в период брака.

Форма договора мены

Данный вид соглашения не содержит определенного законодательно установленного образца, поэтому по структуре образец договоренностей о таких операциях с объектами собственности совпадает с формой, заключаемой при продаже недвижимых активов, т. е. он должен заключаться в письменном виде в форме одного документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

Внимание! При обмене недвижимого имущества разных регионов смена права собственности производится отдельно по месту нахождения каждого объекта (регистрация договора об обмене осуществляется в одном из территориальных органов службы в пределах округов, в которых находятся объекты).

Договор мены недвижимости можно составить, основываясь на образец.

Заключение

Одним из древнейших способов взаимодействия между людьми является обмен.

Товарообмен – инструмент взаимоотношений, РїРѕ которым сделка РїСЂРѕРёСЃС…РѕРґРёС‚ РїРѕ товарам без привлечения денежных средств.

Р’ соответствии СЃ действующим законодательством РґРѕРіРѕРІРѕСЂ мены – РІРёРґ соглашения, РїРѕ которому товары обмениваются между СЃРѕР±РѕР№ СЃРѕ сменой собственника (обязательное условие договоренности).

Сторонами-участниками могут выступать как физические, так и юридические лица, имеющие право собственности на этот объект. Обмен недвижимого имущества может происходить как на равноценную недвижимость, так и на другой товар.

Р’ целом соглашение РѕР± обмене активами СЃ переходом права собственности схоже СЃ операцией купли-продажи, РЅРѕ имеет СЃРІРѕРё особенности Рё ограничения. Образец РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° можно составить самостоятельно, основываясь РЅР° образце купли — продажи, РЅРѕ включив некоторые изменения.

Помимо всего прочего, преимуществом соглашения мены жилых помещений, является уменьшение спроса на жилье: граждане имеют право распоряжаться своим имуществом без наличия свободных денежных средств.

Скачать образец договора мены недвижимого имущества

Скачать образец передаточного акта

Источник: https://paperdoc.ru/documents/yuridicheskoe/dogovor-meny-nedvizhimogo-imushhestva

Что представляет собой мена недвижимости и чем это выгодно для лиц, заключивших договор?

Существенные условия договора мены недвижимости

Обмен жильем – не самый распространенный вариант смены квартиры или дома. Однако в некоторых случаях именно он является оптимальным вариантом. Чаще всего такие сделки совершают близкие родственники, друзья, знакомые.

Нельзя путать договор мены с обменом квартиры. Последний предусматривает просто смену места проживания без вступления в право собственности (жильё социального найма, например).

Если же в результате обмена платой выступают не деньги, а права собственности на недвижимость, то это и есть мена.

Суть договора

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.

Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.

Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон – каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.

По своей сути, это тот же договор купли-продажи с присущими ему моментами:

  • платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
  • договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых свидетельств, техпаспортов, кадастровых паспортов и прочей документации.

В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.

Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях выгодно заключать договор?

Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению соглашения мены, можно считать:

  • желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
  • попытка сэкономить на уплате налогов.

Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается.

Даже если недвижимость неравноценна, размер отчислений будет существенно ниже.

Поскольку налог на доходы физических лиц предполагает вычет из полученной прибыли, то и взиматься он будет не с общей оценочной стоимости, а только с разницы.

Необходимость уплаты НДФЛ возникает только у тех собственников, которые владеют жильем менее 3 лет. Причем неважно, каким образом владелец вступил в права: дарение, покупка, унаследование.

При сроке владения меньше 3 лет можно воспользоваться правом на имущественный вычет, прописанный в ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Сделки между близкими людьми неравноценных квартир зачастую происходят с доплатой «в конверте», когда сумма прибыли от продажи и вовсе нигде не фигурирует.

На практике заключение таких договоров осуществляется чаще всего между родственниками или друзьями.

Найти постороннего человека-владельца жилья, которого устроит ваша квартира, а его недвижимость приглянулась вам, очень трудно.

Нюансы при оформлении договора

Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.

При составлении текста договора мены в нем обязательно указываются существенные условия сделки, а именно:

  • наименования, адреса, реквизиты сторон – владельцев жилья;
  • дата, место заключения;
  • подробное описание жилья –адрес, этаж, сведения о доме, общая и жилая площадь, техническая информация;
  • недостатки жилья (полное описание);
  • стоимость доплаты, если происходит неравноценный обмен;
  • обязательство сторон – передача в указанный срок недвижимого имущества;
  • порядок урегулирования спорных моментов;
  • ответственность продавцов.

Указывать стоимость недвижимости в тексте не обязательно.

Передача прав собственности происходит одновременно. Хотя, если такой синхронный обмен совершить невозможно, в тексте прописывается срок исполнения договора и порядок передачи имущественных прав.

Подписанный документ заверяется у нотариуса.

Какие документы нужны для заключения сделки?

Обмен жилья осуществляется с использованием тех же документов, что и операция купли-продажи с той лишь разницы, что документы на квартиры предоставляют обе стороны сделки.

Для заключения договора потребуются:

  • правоустанавливающие свидетельства на недвижимость обеих сторон договора;
  • кадастровые паспорта помещений;
  • выписки из домовых книг, для нотариальных сделок – копии лицевых счетов;
  • паспорта, свидетельства о рождении, заключении/расторжении брака собственников – участников сделки;
  • если жилье было куплено в браке, понадобится письменное и заверенное согласие супругов;
  • брачный договор, если в нем есть пункт о собственности супругов (единоличной, совместной);
  • иные документы, необходимые в индивидуальных случаях.

К иным документам, к примеру, можно отнести:

  • решения органов опеки/попечительства, если в сделке участвуют (прописаны в квартире)
  • несовершеннолетние дети;
  • решение суда;
  • договор дарения, когда квартира получена таким способом.

Правовые последствия совершения мены для сторон сделки

Юридическим следствием вступления договора в силу для обеих сторон можно считать получение права на недвижимость. В этом смысле договоры мены и купли-продажи имеют одинаковые последствия- стороны становятся обладателями предмета договора.

В бартерных сделках с недвижимостью часто фигурирует доплата, и одна из сторон становится еще и выгодополучателем.

Нарушения условий договора любой из сторон могут быть основанием для признания соглашения мены недействительным.

Однако для этого нужны веские основания, предусмотренные статьями 178–181 ГК РФ:

  • совершение сделки под давлением, угрозами (недействительность признается судом);
  • заключение договора вследствие обмана третьих лиц;
  • умолчание одной из сторон некоторых обстоятельств, подлежащих огласки (этот пункт Гражданский кодекс РФ основывает на добросовестности сторон договора);
  • заблуждение одной из сторон договора в отношении субъекта, мотивов сделки.

При нарушении существенных условий договора одной из сторон возможно расторжение соглашения.

Для признания сделки недействительной необходима подача судебного иска пострадавшей стороной.

Правовые последствия такого расторжения устанавливаются судебным решением. Как правило, при наличии явных доказательств мошенничества при заключении сделки суд встает на сторону потерпевшего участника и выносит решение о возврате недвижимости владельцу в исходном состоянии.

Получение свидетельств о праве собственности на квартиры

Для получения правоустанавливающего документа – права собственности надо обратиться в территориальное отделение Росреестра.

Для получения потребуются:

  • договор мены, заверенный у нотариуса;
  • личные документы сторон: паспорта, свидетельства о рождении детей, расторжении или заключении брака;
  • заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Предполагается, что при вступлении сделки мены в силу обе его стороны одновременно получат имущественные права на жилье, а, значит, и свидетельство. Однако на практике не всегда это возможно. Поэтому в тексте договора обязательно указать порядок вступления в права и срок действия договора.

До 1998 года свидетельства не выдавались, следовательно, на жилье, приобретенное или полученное в результате мены до этого года, документы не были получены.

Теоретически, если владелец не собирается продавать, дарить жилье, правоустанавливающие документы можно не получать. Однако любая сделка, в том числе и регистрация нового жильца, требует представления именно свидетельства.

: Подмена договора купли-продажи договором мены

В видеоролике рассказывается о распространенном способе мошенничества при заключении сделок с недвижимостью, когда договор мены недвижимости формально подменяется договором купли-продажи. В чем заключается обман и какие правовые последствия могут наступить для сторон подобной сделки?

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/chto-takoe-mena-nedvizhimosti.html

Что представляет собой мена недвижимости и чем это выгодно для лиц, заключивших договор? Договор мены недвижимости – тонкости оформления

Существенные условия договора мены недвижимости

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Понятие, срок и форма договора мены

Главными чертами договора мены являются:

  • консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия;
  • взаимность;
  • возмездность.

В качестве предмета договора мены выступают товары, свободные от обременения. Именно предмет договора является важнейшим существенным условием договора.

В случае, когда из договора следует, что производится обмен неравноценными товарами, на сторону, передающую товар, цена которого ниже, возлагается обязанность оплаты разницы в ценах на данные товары. Оплата разницы в ценах производится до или сразу же после передачи товара, который имеет более низкую цену. Также в договоре может предусматриваться иной порядок компенсации.

Переход права собственности сторонам на обмениваемые товары происходит одновременно, после того как обе стороны исполнили обязательства по передаче товаров. Срок договора всегда определяют сами стороны.

В тех случаях, когда обмен товарами не был одномоментным, а сроки передачи не совпадают, исполнение обязательства в другие сроки считается встречным обязательством. Поэтому последний исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возместить убытки.

Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено.

В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:

  • если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
  • между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.

Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы.

Какие бумаги нужны для обмена?

Главное, что требуется для оформления сделки – это правоустанавливающий и право удостоверяющий документ на жильё. К правоустанавливающим относятся, в зависимости от того, как возникло право собственности, нижеследующие:

  1. Ранее составленный с собственником договор купли продажи, мены или дарственная на квартиру.
  2. Договор о приватизации муниципального жилья, заключённый с муниципалитетом.
  3. Свидетельство о наследовании, если недвижимость перешла по наследству.
  4. Договор социального найма, если квартира не приватизирована.

Право удостоверяющим документом является выписка из ЕГРН, для неприватизированного жилья такого документа не предусмотрено. Остальной пакет документации зависит от особенностей сделки. Например, в случае обмена комнаты на квартиру может потребоваться согласие соседей.

ВАЖНО: До июля 2021 года при вступлении в права собственности вместо выписки из ЕГРН выдавались свидетельства о собственности.

Кроме этого всегда предоставляются гражданские паспорта с пропиской, а представители сторон предъявляют нотариально удостоверенные доверенности.

На аналогичное жильё

В случае обмена квартиры на квартиру обе стороны предоставляют правоустанавливающие и право удостоверяющие документы, к которым прилагается:

  • кадастровые паспорта;
  • технические паспорта с экспликацией;
  • кадастровая справка о кадастровой стоимости;
  • согласие супруга на сделку (при необходимости);
  • выписка из поквартирной книги;
  • кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений;
  • копии лицевых счетов об отсутствии задолженности.

Для неприватизированных квартир требуется дополнительно приложить согласие муниципалитета на обмен жилплощади и заявления от всех совершеннолетних членов семьи, с приложением их паспортов.

На частный дом, в том числе с землёй

Если взамен квартиры её владелец претендует на получение частного дома, то пакет документации практически тот же. Но вместо выписки из поквартирной книги получают выписку из домовой книги.

Обычно частный сектор не обслуживается управляющей компанией, в этом случае вместо копий счетов из ЖЭУ, по усмотрению сторон представляются квитанции об оплате, или выписки из каждой обслуживающей компании.

Важную роль играет факт надлежащего оформления дома.

Для этого у собственника должны быть:

  • разрешение на строительство, если дом строился;
  • разрешение на реконструкцию, если она проводилась;
  • разрешение на подведение всех коммуникаций;
  • межевое дело.

Внимание! Если земля находится в собственности, на неё должен оформляться дополнительный правоустанавливающий документ, если такое право не внесено в договор о приобретении частного дома. При его отсутствии, право собственности можно установить в администрации или через суд.

Из Росреестра нужно получить:

  • кадастровый паспорт на землю;
  • кадастровую справку о кадастровой стоимости;
  • справку об отсутствии обременений.

Если межевание участка не проведено, то заведомо нужно обратиться в геодезическую компанию и провести данную процедуру. Материалы межевого дела приложить к документам. В их числе должны быть:

  • план границ участка с координатами поворотных точек;
  • акт согласования границ участка с соседями;
  • акт приёмки межевых знаков.

Для земель, находящихся в аренде у муниципалитета, достаточно выписки из ЕГРН. За правоспособность таких земель отвечает собственник – администрация населённого пункта.

С доплатой и без неё

Если по усмотрению сторон признано установление одной стороной доплаты, то обязательно требуется получить расписку за передачу денег. Когда доплата передаётся не наличными, а перечислением через банк, в квитанции следует указать, что это доплата по сделке.

При отсутствии доплаты оформляется договор мены (обмена), который регистрируется в Росреестре. При проведении процедуры регистрации выдаётся выписка из ЕГРН. Остальные документы на недвижимость, которые прилагались к сделке, передаются новому собственнику и не требуют замены на протяжении установленного для них срока действия.

Стороны договора мены

Законодательством не обозначены какие-либо специальные требования к субъектам договора мены. Но так как передача вещи одним лицом другому в обмен на иную вещь является формой распоряжения имуществом, то каждая из сторон должна быть собственником обмениваемых вещей. Или же обладать другим вещным правом, включающим право на распоряжение соответствующим имуществом.

Субъектами могут быть как физические лица, так и юридические: например, государственные или муниципальные предприятия. В таких случаях юридическое лицо передает также и свои права, а именно, право на управление и право на хозяйственное ведение. Надо отметить, что юридические лица могут заключать договор мены не только с другими юридическими лицами, но и с физическими лицами.

Основные разделы договоров мены

Количество и наименование разделов договора целиком зависит от предмета договора. Так в договоре мены земельных участков обязательны разделы:

  • предмет договора;
  • обременения обмениваемых участков;
  • ограничения в использовании обмениваемых участков;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • адреса и банковские реквизиты сторон.

Чтобы договор был оформлен правильно и грамотно, лучше всего воспользоваться образцом для заполнения. Как и в любом другом договоре, указывается время и место заключения, паспортные данные сторон. В завершение заполнения договора обе стороны должны поставить свои подписи. Также к договору должны быть приложены необходимые в каждом отдельном случае документы.

и существенные условия

Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе договор не может быть признанным официально заключенным.

Следует отметить, что договором мены предусматривается равноправие обоих сторон – продавца и покупателя. В то же время стороны обладают и равными обязанностями перед законом. Лица, заключающие договор, передают друг другу товары, которые имеют равную стоимость. Также они должны потратить одинаковые денежные средства на передачу и получение товара в собственность.

Если одной из сторон достался товар с браком или другими недостатками, то для другой стороны договора наступает ответственность, аналогичная предусмотренной при купле-продаже.

Если товар, полученный по договору мены, изымается третьим лицом, потерпевшая сторона имеет право потребовать, чтобы другая сторона возвратила товар, полученный при обмене, и возместила убытки (ст. 571 ГК РФ).

Составление документа по сделке

Обмен квартир – это гражданско-правовой акт, который совершается посредством составления и регистрации договора.

ВНИМАНИЕ: Для приватизированных квартир составление договора регулируется нормами статьи 567 ГК РФ, а для неприватизированных – статьёй 72 ЖК РФ.

Источник: https://xn--d1aiaaajfxetma1hvb.xn--p1ai/chastnye-domovladeniya/dogovor-meny-gk.html

Договор мены недвижимого имущества

Существенные условия договора мены недвижимости

Собственники недвижимости могут заключить между собой договор мены. По этому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а товар.

В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т.д.) и др.

Вместе с тем отдельные положения Гражданского кодекса касаются только договора мены.

В качестве предмета договора может выступать недвижимость, которая является одним из наиболее распространенных объектов, по поводу которых заключается договор мены (закон не содержит запрета обменивать движимые вещи на недвижимые). Она обладает повышенной экономической ценностью.

Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования – это водное, воздушное или космическое пространство.

В настоящее время понятие недвижимости приводится в статье 130 ГК РФ.

В частности, к ней относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.

Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних.

Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Определенной спецификой обладает такая разновидность недвижимого имущества, как жилые помещения, под которыми понимаются не только жилые дома и коттеджи (дачи), но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в БТИ. Будучи недвижимостью в жилищной сфере они имеют строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен недостатком жилья и его особой социальной значимостью.

Гражданский кодекс РФ установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (ч. 1 п. 2 ст.

288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно осуществляться в соответствии с их целевым назначением (п. 1 ст. 288 ГК).

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Обмениваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости.

При мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка.

При мене зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений указываются также их местонахождение (адрес), наименование, назначение, площадь, этажность, другие параметры.

Предмет договора мены недвижимости относится, как правило, к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивидуально- определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае мены воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

Обмениваемое имущество может быть как равноценным по стоимости, так и нет. Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о недвижимости) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о денежной доплате той стороне, имущество которой стоит дороже, и соответственно необходимо определить стоимость каждого из обмениваемых объектов.

К договору о мене в таких случаях не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК). Наличие такого правила обусловлено тем, что объекты недвижимости обладают индивидуальным характером.

Цена на передаваемую по договору мены недвижимость в большинстве случаев устанавливается по соглашению сторон, однако в отношении отдельных видов земельных участков применяется такое понятие, как “нормативная цена земли”, которое, в частности, используется при передаче государственной и муниципальной земли в собственность юридических и физических лиц. При необходимости стороны могут поручить определение цены профессиональным оценщикам.

Цена может быть определена не за объект в целом, а за единицу площади. В этом случае при определении общей цены учитывается фактический размер передаваемого имущества.

Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соответственно не допускается такая разновидность письменной формы, как обмен письмами, телеграммами, факсами и т.д.

При этом закон устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК).

С момента заключения договора в письменной форме у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения мены недвижимости (однако стороны могут это сделать добровольно).

Вместе с тем переход права собственности к приобретателю недвижимости по договору мены подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК).

Если же речь идет о такой разновидности недвижимости, как жилые помещения, то государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сам договор мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК).

Государственная регистрация должна осуществляться в соответствии со ст. 131 ГК учреждениями юстиции, которые должны располагаться на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Так, в Москве создан Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Функционирует он с 1 января 2000 г.

, регистрируя сделки с недвижимостью в жилищной сфере и переход прав на недвижимое имущество.

Регистрация выполняет следующие функции: а) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество и б) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.

В статье 131 ГК РФ содержится только общее правило о необходимости государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Конкретный порядок осуществления государственной регистрации установлен в специальном законодательстве, в котором основная роль принадлежит Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Указанный Закон вступил в силу 31 января 1998 г. (через 6 месяцев после его официального опубликования).

Определенные законодательные полномочия также предоставлены субъектам РФ. Так, в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона о государственной регистрации субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Примечание:

Источник: https://kmcon.ru/articles/jurist12_2129.html

������� ���� ������������: �������, �����, ������������ �������

Существенные условия договора мены недвижимости
������� ���� ������������ ���������� ����� ����������� � ���������������, ��������� � �������� ������������. �� ����� ���� �� �� ������ ���� � ��������� �����-������� � � ����� ��������� ���������� ������������ ������������.

������, � �������� ���� ���������� �������� ������������ � ���������, ������ ����� ������� ���� ��������� ��� ������� ��������, � ������������ ����� (�� �������� �����-�������), �������� ������������ ������������.

� ��������� �������, � �������� ���� ��� �� ����� ������������ ������ � � ��� ������, ���� ������������ �������� �� ����������� �� ����� ��������� � ���� �� ������ ������ ��������� ������ ������������ �����, ����� ����� ��� �����������. ���������� ����� �������� ������������ �������, ���������� �������� ����.

������� �������� ���� ������������. ������� ��������, �������� ���������

� ������ (��.567 �� ��) ������ ����� ����������� �������� ����. ��� �������, �� �������� ������ �� ������ ��������� �������� � ������������� ������ ������� ���� ����� � ����� �� ������. ������������� � �������� ���� ������������, ����� ��������, ��� �� ������� �������� ���������� ���������� ���������.

��� ��� ����������� ����, � ������ ��������������� ������������� ����������� ���������, ���� ������� ����������� ������ ������� � �������� �����������.

� ���� ���� �������, ������ �� ��� ����, ������ �������� �������� �������� ��������� �� ������ ���� � �������, ��� ������� �����, �� ��������, ���� ����������� ��������, ����� ���������� ����� ������������� � ��������, ��������� ����� ��������� ����������� ������� ������������ ������ ������.

������� ���� ������������ �� �������������� ���������� � �������� �������������� �� ������ ���� � ��������� �����-�������, � ������� � ����� �������� ����������� ������ � �����-�������. ��� �������� ���� ������������, ��� �� ��� � ��� �������� �����-�������, ������������ �������� �������� �� ������� �������� � ��� ��������� ��������.

��������� � �������� ���� ���������� �������� �������� ��������, ���������� ���� �������� ����� ������������� ��������. ���, � �������� ���������� ����� ���������������� ������������ ���������: ��� �������� � ������� �����, �������, ���������� ������, ��������� � ������ ���������. ��� ���� ���������� ������� ���������� ��������� ��� ��������������, ��������� �����, ���� �������������, ������� �������.

���������� ��������, ��� ������ � �������� ���� ����������� ���������, �� ������ ������ ����� ����������, ��� ���� ���� ������ �� ������ ���������� �� ���� ��������� � �������� �� ��������, ���������� ������� �� ��������� �������.

�� �� ����� ����, ��� �� ���. ��������, �������� ����� ������������� ������ ��������� ��� ��� �� ����� ������ �����, ��� � �� ��������� �������.

��� �� ������ �������� ����� � �� ���������� ������ ���������, ��������, ���������� (���� ����� ������ ����� �����).

� ����� � ���, ��� ����������� ������������ ������������ ����� ���� ������ �����, �������������� ����������� (��. 568 �.

2 �� ��) ������� � ������� ����������� ��� ���������� ��������, ��� ������ ������������ ����� ������� ��������, ��� ������������ (��������, ��������� ������� � �.�.) �������������� ��������������� ��������.

������, ����� ��������������� ������ ���� ������� ��������� � ����������� ��������, � �� ���� ����������� ����������� ������.

�������� � ���� � �������� ���� ������������, ������� ��������, ��� ���� ���� � ���� ������� �� ������������ ��������. ���� ������� ������� ������������ ������ ���� ������� � �������� � ��� ������������ �������.

� ������ ��������������� ��������, ��� �� ����������� �������� �� ������ ������� � ������ ��� ���� ������������ ��������������� �� ��� ����� �������� ��������� � �� ��� ��� �� ���������� ����������� ������� � ��������.

��������� ���� �������� �� ������� � �������� ������� ��������. � �������� ���� ���������� � �������� ��� �� ��������� � ����� ����: ������ �� ������ ������ ���������� � ��������� ������������, ������� ��� ��������� �������, � ������������ ����������� ������ ������������, ������� ��� ��������� ������� � �����.

�������������, ������ ������� ������� �������� ������������ ���������� � �������, � �������������, ��� ��������, ��� � ����������. ��� ���� �� ������������� ������� �������� ���� ������������.

����� ����, �������� �� ��������, ��� ����������������� �� ����������� ����������� �������� ��� ������ �� ������ ����� ��������.

��� �� ������� �����, ��� � �������� ���� ������������ ����� ����������� ����� ��� ��� ������� � ��� ������� �������� ����, � ������� ��������� ��� � ����� ������.

��� ����������� ����� ��������� �����, ����� ������� ���������� ������ �� ���������, ����� �� ������� � ��� ����������������.

�� ����, �������� ������� � ������� ����������� ������, ������ �����, ���������� ��������������, ��� ������������ ��������� ����������� �����, ����������� � ��������, �� ����� �������������.

� �������� ���� ������������ ���������� ������� ����� �������� ���������. �, ����� ����, ��� � � ������ � ������-��������, ����� �������� ��� ������-�������� ��������. ������ ��� �������� ������� ����������� ��������������� � ������ ������ ������� � ����������� �� �����.

����� ��� � � ������� � ������-��������, ��� ��������� ���� ������������, ���� ����� �� ������������� (���������������) �������� ������������������, ���������� �������� ���������� �� ������� �����. ��� ��, ���� ������������ ������������ ������������� � �����, ��������� ����������� ���������� �������� ������� �� ������.

������������ �������� �������� ���� �������� (������ ����) �������� �������� ���, ����������� ����� ����������� ����� ���������� ����� ��� �������� ������ ������������. ��� ������������ ����� ���������� ������� ��������� �������������, � ������, ��� ����������� ����������.

����� �������� ����, ����������� ���������

��������� � �������� ���� ������������ ����������� ������� �������� �����-�������, �� ������� ���� ����� ���������� � ������� ���������� �����, ����, �� ������� ������, ������������ ��� �����������. ������������ ������������� ���������� � ������� ������� ���������, � ������� ���������� ����.

����� ����, ��� �� ��� � ������� �����-������� ������������, ������� ���� ����������� ��������� �������� ������������ ��������������� �����������.

��� ��, ����������� �������� � ������� ����� ������������� �� ������������ ������ ������������ � ���������� ���������������� ����� ������������� ����� ������ ������������.

���� ������������ ������������ ��������� � ������ �������, �� ��� �������� ����� ������������� �������������� �������� � ��������������� ����������� �������������� �� ����� ���������� �����, �������������, � ����� ������������� ������ ������� �������������� � ��� ������, ��� ��������� ������������.

��� ����������� � ������ ���� �������� ��������� ���������:

-��������������� ��� ������� ����, ����������� ���������;

-�������������������� ��������� ������ �� ������������ ������� ������������;

-���������, �������������� �������� ������ ������ (�������);

-����������� ������������ �� ������������ ������� ������������ (��������� �������������������� � ����������� ������� � ��������� ��������� � ��� ������ �������; ����������� ������� ���������� �������, ������������ �� ��������� �� ��������� ������� � ��� ������ ���������� ���������, � �.�.);

-��������� �� ������ ��������������� ������� �� �����������;

-��������� �������������;

-������� �� ������� ����� � ������� �� ���������� ������������� �� ������ ���������� (��� ������ �������);

-������������ �������� ������� �� ������, � ��� ���������� ������� � ������� ������ – ����������� ���������� ��������� �� ���������� �������;

-������� �� ��������� ������� �� ���������� ������������� �� ������� �� ���������;

-�������� ������� ����� � �������������� (��� ���������� ������ �� ������������ ������, � ������� ��������� ������������������, ����������� ��� ��������� �������������� ��������).

����� ������������� �� ������������ ��������� � ������������� � ������� ��������������� �����������, � ��� ���������� �� ����� ������� (�������� ����������, ��������� � �������� � �.�.) �� ������ �������� ����� �������������, ������� ���������� � ����� ��������� ������ ��������� � ������������� (��. 210, 211 �� ��).

��� ���� ��������������� ����������� ���� �� ���������� ���������, ������������ ��������� �� �������� ����, ������ �������������� ������������. ������ ���� ���� �� ������ ���������� �� ��������������� ����������� �������� ����� �������������, ��� ������ ���������� ������ ������� ������, ��������� ��������� �����������.

������ � ���������������, � ����� � ����������� �������� ���� ������������, ������� ����� � ���, ��� �����������, ���������� ������, ������ ����� ��������� ����� �� ����� ���������� ��� � ������� 13%.

����������� ������? �������� �� �� ������ �������� � ���������� �����:

����������: 11633

��� �� ������� �� ������ ������ �������� ���� ������������: �������, �����, ������������ ��������? ���������������� ��, ����������!

Источник: https://rossovet.ru/articles/item/89/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.