Способ управления мкд

Содержание

Способы управления МКД – МосТСЖ

Способ управления мкд

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКДОснования для признания способа управления МКД реализованнымНормативное обоснование
Непосредственный способ управленияБольшинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельностиСтатья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УОСобственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКДЧасти 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСКСобственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖКАбзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

https://www.youtube.com/watch?v=-vXrnIN36Sk

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е.

тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Способы управления МКД: инфографика

Источник: https://mostszh.ru/sposoby-upravleniya-mkd/

Способы управления многоквартирными домами

Способ управления мкд

Вместе с правом иметь собственное имущество, физические и юридические лица обязаны содержать его в надлежащем состоянии с тем, чтобы эксплуатация этого имущества не нанесла вред состоянию здоровья или собственности как самого владельца, так и других лиц.

Для этого совместная собственность подлежит постоянному управлению.

В ЖКХ под понятием управление жилым помещением подразумеваются действия, нацеленные на создание благополучной и безвредной обстановки проживания граждан, куда входит содержание общедомовой собственности, включает решение вопросов эксплуатации систем коммуникаций и оказания коммунальных услуг. Существует несколько способов управления МКД. Суть, правовую базу, порядок реализации, положительные и отрицательные стороны, особенности каждого варианта управления рассмотрим подробнее.

Законодательная база

Порядок эксплуатации МКД регламентируется правилами управления многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 416 от 15  мая 2013г. Второй правовой документ, регулирующий способы домоуправления, является Жилищный Кодекс. Согласно статьи, ч. 3 ст.

161 ЖК РФ, жилое здание может управляться только одной организационной структурой. Владельцы помещений МКД не могут отказаться от реализации функций распоряжения совместной собственностью. Законодательно все возможные пути управления МКД закреплены ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Порядок деятельности избранного способа подробно расписан в ст. 162–164, разделах V, VI ЖК РФ.

Виды организации управления МКД

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников, опираясь на свое решение, выбирает способ эксплуатации и может пересмотреть его в любое время.

Обладатели квартир в новостройке также обязаны принять совместное решение о схеме обслуживания и контроля за состоянием здания. Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения.

Если в течение отведённого срока не определена форма управления имуществом, местные власти организуют отбор управляющей компании методом открытого конкурсного сбора заявок (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственное управление

Отказ от привлечения к эксплуатации объекта третьих лиц выражается в необходимости осуществления этих функций собственниками самостоятельно. Для организации самостоятельного содержания существует ограничение – в здании не должно быть более 30 квартир.

При вышеуказанном способе эксплуатации договоры на содержание и ремонт дома подписывают опираясь на решение общего собрания собственников. При этом все или большая часть владельцев квартир выступают как одна сторона подписываемых договоров.

Договорные отношения по оказанию коммунальных услуг оформляются каждым собственником от своего имени.

На общем собрании жильцов одного из собственников или другое лицо можно наделить правом распоряжения общим имуществом от имени всего дома. Для этого на уполномоченного оформляется в письменном виде не нотариальная доверенность, подписанная большей частью собственников. Когда такой документ есть — контракты от имени всего дома может заключать доверенное лицо.

Непосредственное управление сложный в практике организации, но достаточно простой по структуре тип эксплуатации.

Органы местного самоуправления не лояльны к такой форме администрирования, потому что уголовную и административную ответственность в случае каких-либо нарушений несут все жильцы в равной степени.

На практике это значит, что наложить штраф ГЖИ и назначить ответственного за нарушение практически невозможно.

В больших домах такой способ эксплуатации невозможен, к управлению придется привлечь юридическое лицо.

Управление через ТСЖ

Общее собрание может сделать выбор в пользу создания ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья). Такая организация является юридическим лицом, имеющим правовую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Товарищество представляет интересы определённого дома или группы домов, связанных между собой общими коммуникациями (например, общий транзитный водопровод). ТСЖ имеет статус юридического лица и создаётся специально под управление зданием и не может заниматься сторонними вопросами и какой-либо предпринимательской деятельностью.

Все договоры с коммунальщиками заключается от лица ТСЖ, подписывает их председатель. Созданная структура несёт ответственность перед собственниками жилья по всей строгости закона. Товарищество уполномочено самостоятельно организовывать, контролировать и выполнять работы, либо силами штатных сотрудников, либо силами подрядчиков.

Допускается, что на ТСЖ будут возлагаться только функции организатора и контролёра. В этом случае руководство товарищества заключает контракты на эксплуатацию с подрядчиками и не имеет собственного штата. При этом ответственность перед жильцами за качество работ также несёт ТСЖ.

Эксплуатация управляющей компанией

Способ управления домов с привлечением профессиональной УК наиболее распространен. Этот способ так же поддерживается органами местного самоуправления как наиболее управляемая структура.

УК, как и ТСЖ, организует процесс поддержания жилищного фонда на должном уровне привлекая подрядные организации или используя собственный штат.

Компания полностью обеспечивает ход процесса, неся ответственность за результат перед собственниками помещений.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления выбирается исходя из возможностей собственников к организации процесса. Если среди жильцов найдутся инициативные граждане, которые способны собственноручно создать товарищество, вести все вопросы, связанные с ЖКХ, то такой вариант индивидуального управления в качестве оптимального выбора исключать нельзя.

Плюсы ТСЖ:

  • более качественное обслуживание, чем при любом ином способе управления
  • низкие сметы на эксплуатацию и ремонт
  • высокая вовлеченность жильцов в процесс эксплуатации имущества
  • при надлежащей настойчивости и расторопности председателя дом можно проводить по городским программам благоустройства и ремонтов.
  • прозрачность финансового баланса дома и отчетность перед жильцами

Минус ТСЖ:

  • низкая компетентность штатных специалистов или их отсутствие
  • отсутствие собственной материальной базы
  • высокие расходы на аппарат управления
  • низкая финансовая стабильность в случае ошибок в тарифообразовании

Передача дел в ведение УК — оптимальный вариант для управления крупным городским домом. Жителям не потребуется отвлекаться от собственных забот, регулярно участвовать в решении специфических вопросов. Это компетенция компании-управленца. Такой вариант признаётся удобным, необременительным для большинства владельцев квартир.

Плюсы УК:

  • высокая компетентность штатных специалистов
  • финансовая устойчивость
  • собственная материальная база
  • высокая интегрированность с ресурсоснабжающими организациями

Минусы УК

  • высокие тарифы
  • низкое качество обслуживания
  • медленная реакция на изменения происходящие с домом
  • более высокий уровень дебиторской задолженности по дому
  • непрозрачность финансового баланса дома и неполная отчетность перед жильцами

Самоуправление МКД организуют редко. Это связано с низкой эффективностью такого типа распоряжения имуществом, высокой ответственностью, лежащей на самих владельцах помещений, отсутствием у собственников свободного времени. Все это не располагает к подобному выбору.

Плюсы:

  • нет расходов на управленческий аппарат
  • техобслуживание и уборка дома может проводиться силами жильцов
  • низкие сметы на выполнение всех работ
  • каждый отвечает только за свои долги по коммунальным ресурсам

Минусы:

  • очень низкая управляемость
  • низкая компетенция жильцов в опросах ЖКХ
  • невозможно использовать дотации Фонда содействия реформированию ЖКХ  на капитальный ремонт
  • нет единого ответственного по какому-либо из вопросов

Порядок выбора формы управления МКД

Определиться с алгоритмом эксплуатации МКД обязательно всем собственникам помещений. После сдачи в эксплуатацию нового дома застройщик в срок не более 5 календарных дней привлекает для эксплуатации максимальным периодом в 20 дней эксплуатирующую организацию. За это время новоселы должны выбрать одни из способов управления.

Фактами, подтверждающими отсутствие выбранного варианта управления, на практике считаются:

  • владельцы не подписали контракт на содержание и ремонт общего имущества
  • отсутствует свидетельство о регистрации ТСЖ
  • отсутствует договор с УК 

Если выбор варианта обслуживания дома жильцами не сделан, органы местного самоуправления (администрация района или города) по истечении 20 дней с момента сдачи дома организуют проведение конкурса, в рамках которого определяется компания с которой заключается договор управления от имени жильцов дома. Конкурс длится не более чем 40 календарных дней. По результатам отбора до жильцов доводят сведения о результатах мероприятия. После завершения конкурса отводится 2 месяца на оформление договора с победившей компанией или законно оформить иное решение жильцов.

Также граждане могут в любое время пересмотреть способ эксплуатации здания. Правом определения способа наделяется общее собрание жильцов.

Для изменения инициативной группой организуется ание, результатом которого является выбор одного из трех способов управления. Выбор считается законным если положительно проало не менее 50% собственников.

Документальным подтверждением считается надлежащим образом составленный протокол о выборе способа управления мкд.

Порядок оформления протокола

Решение общего собрания владельцев, особенно по повестке требующей подтверждения законной силы, необходимо надлежащим образом оформить протоколом. Проводится оно в очно-заочной форме. Важно знать, что включается в перечень обязательных параметров протокола. Необходимо содержание следующих позиций:

  • номер, дата, количество собравшихся, точный адрес объекта
  • повестка дня с перечнем вопросов
  • решение по каждому из вопросов повестки с указанным число «за», «против»
  • подписи уполномоченных лиц (председатель, секретарь)
  • Дополнительно прописывается утверждённое решение

Образец протокола общего собрания

Собственникам жилья любого МКД важно иметь понятие об управленческих функциях, порядке их осуществления. Выбор предстоит делать каждому. Подходить к процессу принятия решения необходимо взвешенно и серьезно, так как нет ничего более важного, чем те условия в которых мы живем.

Источник: https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/sposoby-upravleniya-mkd

Способы управления многоквартирным домом

Способ управления мкд

Управление многоквартирным домом требует не только усилий и вкладов на ремонт и обслуживание, но и владения основами юридических знаний. Существует законы, касающиеся ЖКХ, и их численность ежегодно растет.

Трудно понять, что в этом потоке информации важно, а что нет, но это следует знать для отстаивания интересов жителей больших домов, а жизнь в них значительно различается от жизни в личном доме.

Чтобы решить проблемы в МКД, требуется регулярно собираться владельцам квартир, а способ управления многоквартирным домом выбирается жителями.

Виды управления домом

Согласно статьи 161 ЖК РФ есть три формы управления многоквартирным домом:

  • непосредственное;
  • управление многоквартирным домом ТСЖ или ЖСК;
  • управляющей компанией.

Они имеют как преимущества, так и недостатки. Это зависит от ситуации, которая сложилась в конкретном случае и от выбора собрания собственников. Виды друг от друга мало чем отличаются, каждый из них может быть выгодным и обеспечивающим права владельцев жилья.

Жилищное законодательство четко определяет меру вины за промахи руководящего лица компании, которая осуществляет управление многоквартирными домами. В любом случае жильцов обеспечивают и снабжением водой, и отоплением, и обслуживанием лестничных площадок и близлежащей территории.

Также необходимо оповещать граждан о действиях и планах управляющей организации.

Преимущества непосредственной формы

Главным плюсом такой формы управления заключается в том, что хозяева жилья не несут ответственность за деятельность управляющей компании, а все услуги, которые она предоставляет, выполняются ей полностью.

Также владельцы квартир не отвечают за неуплату взносов за ЖКУ другими жителями дома. А собственники жилого здания при этом сами выбирают управляющую организацию, напрямую, без посредников.

В такой ситуации они не платят за услуги и работы, которых нет в договоре.

Но у такой формы правления есть и минусы:

  • из бюджета не выделяются средства на ремонт;
  • как уже писалось выше, никто не контролирует проводимую работу, так как в законе нет “рычагов” для проверки;
  • составленный договор на предоставление услуг, например, вывоз мусора, должны подписать не менее пятидесяти процентов владельцев квартир. Если нет такого количества подписей, то договор признается недействительным.

Хоть услуги на поставку ресурсов и обслуживание недорогие, ремонт (внеочередной и капитальный) будет стоить недешево. К тому же, собственники никак не влияют на поставщиков услуг.

Управление ТСЖ и ЖСК

Различий управления многоквартирным домом ТСЖ и ЖСК нет никаких. Для реализации правления созывают собрание не менее двух раз в год и избирают председательствующего и правление. На председателя возлагают обязанности по организации сервиса следующих услуг:

  • уборку территории;
  • вывоз мусора;
  • оказание ЖКУ;
  • внеочередной и капитальный ремонт.

По закону за это несут ответственность правление и председательствующий, ведь на них остановили свой выбор голосующие. Если этого не происходит, то нужно обратиться в орган, который контролирует компании. За свою деятельность председатель получает деньги, поэтому должен полностью вкладываться в свое дело.

Различие между ТСЖ и ЖСК только единственное – ЖСК организуют в здании, которое возведено на деньги жителей. Граждане могут поменять способ управления на ТСЖ в многоквартирном доме или на управление управляющей организацией, а вот вернуться назад на форму управления домом ЖСК уже не выйдет. Поэтому перед сменой формы следует взвесить плюсы и минусы.

ТСЖ организуют в любом жилом доме или комплексе зданий, объединенных общими коммуникациями. Если большей части жителей не подходит эта форма, то на совете избираются управляющие компании, специализирующиеся на выполнении подобных работ.

Когда в МКД отсутствует достойный активист, который будет за это отвечать, но вносить изменения в вид управления многоквартирным домом жильцы не желают, то ТСЖ или ЖСК находят управляющую организацию и подписывают с ней соглашение на оказание ЖКУ, а форма управления многоквартирным домом остается прежней.

Управляющая компания, как форма управления

Сегодня управляющие организации выполняют обязанности по обслуживанию дома во всех городах страны. Подобная форма выгодна по многим причинам:

  • Под крылом управляющей организации можно собрать много жилых зданий, которые расположены в любом месте города.
  • Управляющая организация работает, чтобы получить больше дивидендов, вследствие этого об окладах всех служащих заботится она, для этого не надо созывать собрание владельцев и решать этот вопрос.
  • Управляющая организация договаривается о начале обслуживания и с ТСЖ, как способом управления многоквартирным домом, и с ЖСК. Также она может и напрямую управлять домом. Такой вид удобен при непосредственной форме управления жилым домом или, когда жильцы платят прямо поставщикам ресурсов.

Как заключать договор управления?

Перед тем как это сделать, следует провести собрание владельцев квартир и большим количеством выбрать подходящую форму. На совете также решают, какую сумму вносить за ремонт, содержание и обслуживание жилого здания, как использовать нежилые помещения и близлежащую территорию. Все насущные проблемы также выносятся на обсуждение.

Заключение такого договора служит основанием для проведения работ по обслуживанию и управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья и управляющей компанией.

При составлении следует подробно изучить пункты соглашения и только после подробного ознакомления его подписать. Выполняя работу, управляющая организация соблюдает действующее законодательство и заключенный контракт.

Поэтому рекомендуется четко излагать требования в договоре, чтобы избежать разночтений.

Управляющую организацию постоянно проверяют как контролирующие органы, так и сами обладатели жилых помещений. Владельцы квартир могут жаловаться на ненадлежащий сервис управляющей организацией, и она выполнит требования по предоставлению ЖКУ согласно жилищному законодательству.

После заключения договора с хозяевами квартир, управление жилым многоквартирным домом управляющей организацией возлагается на ее плечи, она предоставляет услуги, проводит ремонтные и прочие работы.

В обязанности компании входит содержание домового и придомового имущества в подобающем виде и его соответствие техническим стандартам и условиям.

Эти условия можно найти в российском законодательстве, которое обеспечивает целостность и сохранность жилого здания.

При подписании договора надлежит удостовериться, что в него вписаны требования по обслуживанию и управлению многоквартирным домом. Это нужно, чтобы жизнь в нем была комфортной. В форме договора видно, как его правильно составлять и какие подписи требуются для того, чтобы признать его законным. При оспаривании решения только этот документ обладает силой.

Как происходит управление домом

О порядке можно прочитать в правилах по реализации управления многоквартирного дома. Это есть в постановлении номер 416 Правительства РФ от 15 мая 2013 года. В этом документе установлены параметры управления многоквартирным домом, запросы к управляющим организациям, их права и обязанности по отношению к владельцам.

Также там можно узнать о том, как хранить техдокументацию и как отправлять ее в управляющую компанию, которую выбрали на смену действующей организации, как составлять договор на оказание услуг ЖКХ.

Управляющая организация информирует всех собственников о том, что она сделала, планах по предстоящим работам, предлагает тарифы на коммунальные услуги, организовывает аварийные и диспетчерские пункты.

Лицензирование управления многоквартирным домом

Сегодня на территории страны действует закон (статья 192 ЖК РФ) о лицензировании, который введен относительно недавно. В нем оговорено, что лицензию на управление многоквартирным домом, возможно взять лишь управляющая организация.

Такое нововведение принято после многих выявленных нарушений у компаний, которые недобросовестно выполняли свою работу. После жалоб собственников квартир такие организации лишают лицензии и лишают пожизненно на проведение работ по оказанию услуг жителям многоквартирных домов.

Также это сделано для того, чтобы несколько жилых зданий не могли управляться одной управляющей организацией.

Чтобы получить лицензию на управление многоквартирным домом, управляющая организация обращается в Госжилинспекцию с заполненным заявлением. После этого ее экзаменуют в лице руководителя, а затем, если экзамен сдан, УО платит госпошлину. Это все, что нужно от нее для получения лицензии.

Когда управляющая организация не соответствует требованиям владельцев жилых квартир, и на нее поступает много жалоб, то Госжилинспекция отзывает лицензию или вычеркивает многоквартирный дом из перечня зданий, входящих в список домов, которые нужно контролировать.

Такие нововведения помогают сделать управление МКД предельно ясным и видимым любому собственнику.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urist/sposoby-upravleniia-mnogokvartirnym-domom-5a83c543ad0f225ae9409b8c

Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Способ управления мкд
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ.

Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.

Понятие «управление многоквартирными домами»

Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами.

Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД

Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели – для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

  • гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
  • соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
  • взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
  • предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

  • владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
  • хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
  • коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

общего имущества в многоквартирном доме

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст.

162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом.

При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

Чтобы услуги по управлению многоквартирным домом были воплощены на практике в интересах владельцев, коллективное собрание должно провести ание по теме способа осуществления подобной деятельности.

На сегодняшний день законодательство предусматривает три основных способа осуществления деятельности по управлению общим имуществом (направленное на содержание здания и проведение капитального ремонта):

  • непосредственное управление МКД;
  • руководство общим имуществом (с целью проведения капитального ремонта) посредством заключения договора с ТСЖ, ЖСК или иными кооперативными организациями;
  • руководство общим имуществом (в том числе и проведение капитального ремонта) посредством услуг управляющих компаний.

Непосредственное управление МКД, осуществляемое самолично хозяевами недвижимых объектов, является достаточно распространенным способом управления общим имуществом.

Это связано с тем, что владельцы недвижимости имеют все возможности осуществлять управление многоквартирными домами без привлечения ЖСК или создания ТСЖ.

При этом следует отметить, что за управление многоквартирным домом собственниками помещений не взимается дополнительная плата, что позволяет сократить финансовые расходы.

При необходимости владельцы жилых квартир могут трансформировать способ управления домами многоквартирного типа. Это может детерминироваться как неисполнением деятельности (обязательств) по проведению капитального ремонта, так и непредоставлением коммунальных услуг, несмотря на то, что плата за проведение подобных работ осуществлялась своевременно, то есть в указанный срок.

Пределы ответственности УК, ТСЖ и кооператива

Законодательное начало предусматривает определенную ответственность ТСЖ, ЖСК и УК перед собственниками за ненадлежащее исполнение деятельности (в том числе, направленной на осуществление капитального ремонта). Ответственность за осуществление деятельности ТСЖ или же ЖСК регламентируется ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

В частности, ЖСК или товарищества обязуются в указанный срок осуществлять работы, направленные на содержание имущества в надлежащем состоянии, и проведение капитального ремонта.

При этом подобные типы услуг они могут проводить собственными силами и одновременно привлекать сторонних сотрудников по трудовому договору (плата за работы предусмотрена).

В том случае, если договор заключается с УК, то товарищества или же жилищные кооперативы осуществляют контроль за деятельность таковых организаций. В частности, надзор организуется и за тем, раскрывают ли управляющие организации конфиденциальную информацию о том, как происходит плата за предоставленные услуги, в каком размере и пр.

Заключение договора с управляющей организацией

Если собрание владельцев приняло решение выбрать управление МКД посредством управляющей компании, то в подобной ситуации договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок. При этом осуществляется плата за оказание услуг УК.

Форма договора управления многоквартирным домом подразумевает определенный объект соглашения. В частности, объект управления в нашей ситуации – это многоквартирный дом.

От того насколько правильно указан объект в договоре зависит и объем поставляемых услуг управляющей компанией.

В частности, объект управления должен быть четко прописан в официальных документах. Это связано с тем, что, к примеру, домофоны, установленные на дверях, также признаются общим имуществом.

Однако плата за это оборудование не должна вноситься в квитанции отдельной строкой, так как она уже включена в расходную статью по содержанию жилья.

Если объект договора не будет четко указан, то возможна двойная плата за услуги, что является нарушением прав собственников.

Договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок только с одной управляющей компанией.

Если обратиться к ст. 162, то срок не может быть менее 1 года и превышать 5 лет с момента подписания. Однако следует отметить, что срок действия договора (объект управления – многоквартирный дом) зависит непосредственно от проведения или, наоборот, отсутствия открытого конкурса, осуществляемого муниципалитетом.

В том случае, если открытый конкурс на управление (объект договора – МКД) осуществляется, то ключевым условием признается установление срока действия соглашения в 1 год. При этом существует возможность продления контракта до 3 месяцев, за которые также положена плата со стороны собственников.

Однако законодатель предусматривает возможность выбора управляющего многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, что регламентировано ст. 161. В частности, в норме права сказано, что заключение договора без открытого конкурса возможно в том случае, если подобный конкурс признан недействительным из-за несоблюдения законодательного порядка.

Порядок управления вновь построенным многоквартирным домом застройщиком

До тех пор, пока не будет заключен договор управления (объект которого – МКД), законодатель обязывает оформлять договор с непосредственным застройщиком здания. При этом следует помнить о том, что между застройщиком и иными субъектами правоотношений договор может быть заключен не позднее, чем истекут 5 суток после ввода в эксплуатацию здания.

Кроме того, ЖК РФ, строго регламентирует срок договора, который заключается между застройщиком и управляющей организацией (при том, что объект такого контракта – вновь построенный МКД).

Так, между застройщиком и УК не может быть заключен официальный договор, на срок от 1 года до 3 лет в том случае, если проводился открытый конкурс.

Если подобный конкурс не был воплощен на практике, то договор с застройщиком и УК не может превышать срок, равный 3 месяцам.

Исполнители коммунальных услуг и их качество

Любой договор, который заключается между субъектами правоотношений, подразумевает не только объект соглашения, но и основные цели, а также результат его подписания. Кроме того, в типовом договоре прописывается лицо, которое будет считаться исполнителем коммунальных услуг. Это могут быть как УК, так и ТСЖ, и жилищные кооперативы.

Вне зависимости от того, кто будет осуществлять управление МКД, на уполномоченные лица возлагаются обязательства поставки коммунальных услуг и осуществления иных работ, направленных на содержание общего имущества.

Если предоставление услуг будет осуществляться ненадлежащим образом (даже если плата со стороны собственников вносится своевременно), то возможны санкции в виде расторжения договора с УК, ТСЖ и ЖСК. Решение о применении санкций принимается на общем собрании собственников.

Жилищная сфера – одно из самых сложных правовых полей с юридической точки зрения. Это связано с тем, что многие собственники МКД не понимают саму суть управления недвижимым имуществом, в том числе как должна осуществляться плата за предоставленные услуги, куда можно обратиться в случае нарушения интересов и прав владельцев жилья.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/vybor-sposoba-upravleniya-mkd-obshhie-trebovaniya.html

Информация для потребителей. Способы управления многоквартирным домом – НОВОСТИ – Официальный сайт Роспотребнадзора

Способ управления мкд

Информация для потребителей.

Способы управления многоквартирным домом

Способ управления многоквартирным домом (далее – МКД) выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех жильцов помещений в МКД.

В случае несогласия с выбранным способом управления МКД или с порядком выбора, в течении 6 месяцев можно обратиться в суд с целью признания выбранного способа или конкретной выбранной компании незаконными.

При этом собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления МКД.

Способы управления МКД:

– Непосредственное управление собственниками МКД;

– Управляющей компанией;

– Управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) или жилищным кооперативом (далее – ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (далее – СПК).

Непосредственное управление собственниками МКД

Для данного способа управления МКД количество квартир не должно превышать 30.

– Договоры на предоставление услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения (нанимателем), от своего имени.

– Договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания.

– На основании решения общего собрания в отношениях с третьими лицами от имени всех собственников помещений вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. 

Управляющая компания

Управляющая компания выбирается общим собранием собственников помещений МКД и действует от их имени на основании заключенного с ней договора, на условиях, указанных решением общего собрания.

     – По договору управления МКД управляющая организация по заданию собственников помещений (нанимателей) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

– Управляющая компания может заключать договоры с другими подрядными организациями.

– С каждым лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления МКД.

– Управляющая компания обязана приступить к своим обязанностям, установленных в договоре управления не позднее чем через 30 дней, со дня его подписания.

Если собственники не выбрали управляющую компанию, то органы местного самоуправления обязаны провести конкурс по ее выбору.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1.Состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.

2.Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

3.Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения платы.

4.Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления и другие сведения.

Товарищество собственников жилья

Товариществом собственников жилья  признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления многоквартирным домом, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом дома.

– Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в МКД. Создание ТСЖ возможно в том случае, если за него проало не менее 50% от общего числа собственников помещений.

– Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья ипрекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме.

–  Если в МКД создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

– В одном многоквартирном доме можно создать только одно товарищество, но несколько домов могут быть объединены в одном товариществе.

–  ТСЖ вправе заключить договор управления с управляющей организацией.

Органы управления ТСЖ

1. Общее собрание членов собственников жилья – высший орган управления товарищества, созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Вносит изменения в устав товарищества, принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества и решает иные вопросы.

2.

Правление товарищества – осуществляет руководство деятельностью ТСЖ, принимает решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и компетенции общего собрания членов ТСЖ. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление избирает из своего состава председателя товарищества.

3. Председатель правления товарищества– обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Источник: http://58.rospotrebnadzor.ru/en/news/-/asset_publisher/Oo80/content/%D0%B8%D0%BD%D1%84%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F-%D0%B4%D0%BB%D1%8F-%D0%BF%D0%BE%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%B1%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%B8-%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%8B-%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%BC%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BD%D1%8B%D0%BC-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D0%BC

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.