Самострой что это такое

Содержание

Самовольная постройка, последовательность действий и способы узаконить самострой

Самострой что это такое

Любое строительство должно быть согласовано с рядом контролирующих организаций. Цель всех этих согласований – подтвердить соответствие постройки нормам безопасности и санитарным нормам в сфере строительства.

Если человек возвёл на своём участке сооружение без разрешения на строительство, то у него возникнут проблемы при попытке продать, подарить его или заключить с ним иную сделку. Для того, чтобы этих проблем не было, а также, чтобы не получить штраф за самострой и предписание по его сносу, необходимо такую постройку узаконить.

Что такое самострой?

К данному понятию относят любые строения, не согласованные с органами местной власти.

Самовольные постройки имеют следующие признаки:

  • Возведение на неоформленном земельном участке.
  • На земле, с иным целевым назначением.
  • Без согласования административных структур.
  • Не соблюдены нормы противопожарной безопасности и иные требования к конструкции постройки.

Любая из этих причин может воспрепятствовать получению документов о законном статусе сооружения.

Как узаконить самострой: последовательность действий

В случае готовой постройки есть только два способа её узаконить:

  • Согласовать в местной администрации.
  • Добиться признания законной в суде.

Первый вариант проще, быстрее и занимает меньше времени. Поэтому начинать нужно с него, и только если не удалось решить проблему методом административного согласования, обращаться в суд.

Право на легализацию

Перед началом процедуры узаконивания стоит оценить реальные шансы на успех. Основные вопросы в отношении самовольной постройки, которые необходимо решить в процессе узаконивания:

  • Владелец постройки должен быть владельцем земли, на которой она стоит.
  • Соответствие целевого назначения земли и типа постройки.
  • Учёт ограничений, указанных в документах на участок и разрешительных документах на постройки на этом участке.
  • Соблюдение интересов соседей и требований безопасности в отношении коммуникаций.
  • Оформления права на недвижимость по воле самого заявителя.

Важно поставить строительный объект на учёт, чтобы обратиться в суд, если узаконивание по упрощённой схеме окажется невозможным.

Упрощённое оформление

Возможности и порядок узаконивания построек зависит от их типа. Для нежилых построек на территории садового товарищества возможна регистрация прав собственности по упрощённой форме. Для этого нужно пройти следующие этапы:

  • Заказать техплан в кадастровой службе.
  • Оплатить пошлину за регистрацию прав собственности.
  • Подать заявление и документы на регистрацию через МФЦ.
  • Дождаться решения Росреестра.

Если сотрудники регистрирующего органа усомнятся в законности самовольной постройки, то они имеют право отказать в её регистрации. Тогда придётся решать вопрос в суде.

При отсутствии разрешения на строительство

Нередко при самовольном строительстве у владельца постройки нет никаких разрешений на строительные работы.

В этом случае он может обратиться в МФЦ для получения градостроительного плана на землю. На его основании нужно подготовить схему участка с указанием точного расположения постройки. Со всеми этими документами придётся снова обращаться в МФЦ для согласования строительства. Такое разрешение позволяет легализировать объект, подготовив для него технический план.

Но если на каком-либо этапе получен отказ в регистрации, то снова-таки придётся обратиться в суд.

Согласование в суде

Главный нюанс при согласовании самовольной постройки – её соответствие законодательным и техническим нормам. Иначе узаконить строение будет крайне сложно и можно вовсе его потерять.

Нужно учитывать, что попытка досудебной легализации строения – обязательна. Без её прохождения подавать иск в суд нельзя.

Если же дело всё-таки дошло до суда, то составлять иск нужно в соответствии с требованиями ГПК РФ:

  • Указывать основания строительства, подкреплённые документами.
  • Описать к какому виду объектов относится постройка согласно техплану.
  • Указать, кто строил и когда. Если работали подрядчики, то приложить копии договора, чеки об оплате и т.п.
  • Описание процесса досудебного урегулирования, причин отказов и документов, в которых прописан этот отказ.

Ответчиком по такому иску будет муниципалитет, поскольку досудебные попытки узаконить строения проводились с органами местной власти.

Важный момент – расчёт размера госпошлины. Она определяется на основании стоимости самовольной постройки. Чтобы определить эту стоимость нужно заказать оценочную экспертизу.

В суд нужно подать следующие документы:

  • Копии заявления и приложений для всех участников процесса.
  • Заключение оценки стоимости постройки.
  • Бумаги о правах собственности на землю.
  • Техплан самостроя на участке.
  • Справки о соответствии строения СНиПам.
  • Доказательства того, что строительство не нарушило интересы других людей.
  • Документы о попытках досудебного согласования.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Такие иски имеют успех при наличии документов и аргументации в пользу придания этой постройки законного статуса.

Подавать иск нужно, исходя из:

  • Региона расположения объекта.
  • Его стоимости: менее 50 тысяч рублей – в мировой суд, более 50 тысяч – в районный.

Регистрация прав собственности на недвижимость

Если вердикт суда в пользу истца, то он с полученным решением может обращаться в Росреестр (напрямую или через МФЦ) для регистрации прав собственности на самовольную постройку.

Дополнительно нужно предоставить:

  • Заявление.
  • Паспорт заявителя.
  • Квитанцию об оплате пошлины.
  • Техпаспорт.
  • Судебное решение.

В этом случае проблем с регистрацией не должно быть, через 7 дней заявитель получит выписку из ЕГРН, в которой будут указаны его данные в качестве собственника недвижимости.

Последствия неузаконенного самостроя

При всех сложностях регистрации самовольного строения, это наилучший вариант. В случае отказа от регистрации, собственник сооружения рискует вовсе остаться без него. Ему могут выписать штраф до миллиона рублей и предписание снести здание.

Но даже, если этого не произойдёт, с такой постройкой нельзя производить никаких сделок. Ни продать, ни подарить, ни передать по наследству её будет невозможно. Оформить регистрацию жительства также нельзя, так как и почтового адреса у строения не будет.

Сносить самовольные постройки обязывают, если они угрожают безопасности других людей.

Сам процесс узаконивания в каждом конкретном случае может натыкаться на свои препятствия. Поэтому важно обращаться за помощью к квалифицированным юристам, иначе можно потратить немало денег на судебные разбирательства, но так и не достичь желаемого результата. Получить бесплатную консультацию можно на нашем сайте – просто заполните форму ниже.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/samovolnaya-postrojka-chto-eto-takoe-i-mozhno-li-uzakonit/

Что такое самовольная постройка (самострой)

Самострой что это такое

Здравствуйте, уважаемые читатели.

В этой статье поговорим о самовольных постройках (в просторечии – самостроях).

Вопрос с одной стороны не сложный и довольно изъезженный. С другой – есть несколько моментов, понимание которых имеет определенную сложность и требует разъяснений.

В настоящий момент (п. 1 ст. 222 ГК РФ в ред. от 16.12.2019 г.)  самовольной постройкой признается любой объект капитального строительства (далее – ОКС), возведенный или созданный:

1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

2) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;

3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Хочу обратить внимание на формулировку последнего пункта (п. 3):

постройка будет самовольной тогда, когда требования закона, которым постройка не соответствует, действовали как в момент возведения постройки, так и на дату выявления факта строительства постройки (очевидно имеется ввиду компетентными органами или при рассмотрении дела в суде).

Если требования к постройке не действовали на момент ее возведения (к примеру, в 1998 году), а на момент обращения в суд эти требования действовали и постройка им не соответствует – то постройка не является самовольной.

Соответственно обратная ситуация – если постройка не соответствует требованиям, которые действовали на дату ее возведения, но не действуют на дату рассмотрения иска о праве на эту постройку, то самовольной она являться не будет.

Для признания постройки самовольной достаточно любого из перечисленных выше условий.

Абзац 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ содержит исключение:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Положения этого пункта в основном применимы к ситуациям, когда на земельный участок накладывается ограничение из-за охранных зон различных объектов: газораспределения, водоснабжения, опасных производств и т. п., и при этом сведения о существовании этих ограничений отсутствуют в официальных нормативных источниках: ПЗиЗ, ЕГРН и т. п.

Если застройщик не может знать о том, что на участок действует зона ограничения, так как сведения о ней отсутствуют в официальных источниках, то возведенная в этой зоне постройка не будет являться самовольной (такой вывод сделан, к примеру, в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 11 июня 2019 г. по делу N 33-9572/2019).

Построенный гараж без соблюдения необходимых отступов от границ – самовольная постройка.
Построенный индивидуальный жилой дом на земельном участке без соблюдения уведомительной процедуры (ст. 51.1 ГрК РФ) – самовольная постройка.

Здание, возведенное на земельном участке, который не принадлежит застройщику на каком-либо праве, является самовольным. Возведенный магазин на земельном участке, для которого градостроительным регламентом не предусмотрен подходящий вид разрешенного использования, это самовольная постройка.

2. Статус самовольности постройки после ее реконструкции

К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.

Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.

Если к  зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.

Такая правовая позиция была сформирована еще в п.

28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (впрочем, и не только они).

И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно часто.

К примеру, к  зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию нового объекта общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м.

, без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м. В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.

3. Возможность признания самовольной постройкой объектов, которые стоят на кадастровом учете и на которые зарегистрировано право собственности

Здесь стоит вернуть внимание на определение самовольной постройки. Из него прямо видно, что признаком самовольной постройки является не только отсутствие разрешения на строительство, но, в том числе, и не соответствие постройки установленным требованиям, а также нарушение правил использования земли.

Поэтому, даже если постройка поставлена на кадастровый учет и на нее зарегистрировано право собственности, то это не исключает возможности признания ее самовольной  при наличии иных признаков, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

Этот вывод следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенного в п. 23 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В первую очередь это относится к жилым и садовым домам, на которые регистрировано право собственности по упрощенному порядку в соответствии с пресловутой «дачной амнистией». Таких домов просто миллионы и большинство из них строили как попало. В теории, практически каждый такой дом можно признать самовольной постройкой.

Я конечно не говорю о том, что все из них надо сносить или срочно реконструировать. Совсем нет. Просто нужно понимать, что сама по себе регистрация права собственности в ЕГРН на постройку – это не абсолютная индульгенция от каких-либо претензий со стороны лиц, права которых могут быть нарушены ее существованием.

Когда такие претензии предъявлены (поверьте, это далеко не единичные случаи), то владельцу жилого или садового дома, право на который зарегистрировано по «дачной амнистии», придется доказывать в суде весь объем обстоятельств, требующихся для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

4. Еще несколько интересных и важных моментов:

Объект незавершенного строительства (далее — ОНС) тоже признается недвижимостью. Следовательно, объект незавершенного строительства также может быть признан самовольной постройкой.

Начало строительства без получения разрешения на строительство само по себе не является основанием для признания ОНС самовольной постройкой, так как законодательство не исключает возможность получения разрешения на строительство в процессе самого строительства.

Самовольное переоборудование (перепланировка или переустройство) не придает постройке статуса самовольной, так как не влечет создание нового объекта (увеличение общей площади, объемно-конструктивных элементов и т. п.).

Самовольной постройкой может являться только объект недвижимого имущества. К движимым объектам и сооружениям, которые не являются недвижимостью, положения законодательства о самовольных постройках не применяются.

Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если земельный участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на ОНС осуществлена до признания договора аренды участка недействительным (на это указано, в частности, в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 32-КГ15-3).

Получение разрешения на строительство (уведомления о соответствии планируемого к строительству жилого/садового дома) само по себе не является препятствием для признания постройки самовольной (в случае установления наличия иных признаков, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Для возведения объекта капитального строительства на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, обязательно требуется согласие всех собственников участка. При отсутствии согласия хотя бы одного собственника такая постройка может быть признана самовольной.

В моем блоге я написал отдельную статью о том, как признать право собственности на самовольную постройку в суде.

Источник: https://jurist-goraynov.ru/chto-takoe-samovolnaya-postrojka/

Юридический статус самостроя – почему не стоит возводить самовольную постройку?

Самострой что это такое

Бесчисленное множество жилых и нежилых объектов, возведенных россиянами, пребывают в статусе самовольной постройки. Что же говорит закон, и с какими сложностями сталкиваются желающие получить право собственности на самовольную постройку?

статьи:

Что такое самовольная постройка?

Внешне самострой ничем не отличается от других объектов недвижимости. Но языком юридическим, он возведен незаконно.

Строят, таким образом, все, что угодно – от небольших дачных домиков до коттеджей, предназначенных для постоянного проживания, и даже многоквартирных домов.

Как банально это бы не выглядело, но некоторые граждане даже не подозревают, что необходимо оформлять какие-либо документы.

Что же такое самовольная постройка – определение и признаки самостроя по статье 222 ГК РФ 

В основном, самострой характеризуется следующим:

  1. У владельца не было и нет необходимой документации.
  2. Предназначение земли не предусматривает строительство именно такого объекта, который был возведен.

  3. Участок действительно предназначен для строительства, оно, тем не менее, было осуществлено с нарушениями.

Право собственности на самовольную постройку, когда к ней можно применить хотя бы один из вышеупомянутых пунктов, не дадут.

Самый популярный вариант обращения с недвижимостью данного типа следующий: не обращать внимания, надеяться на лучшее.

К этому прибегает большинство, но это – путь тупиковый, так как исчезает какая-либо мотивация. Пословица “Мой дом – моя крепость” в данном случае никак не работает. Даже если речь идет о небольшом дачном домике для проживания в теплый период года.

Такой объект нельзя подарить родственнику, сдать в аренду кому-либо, продать, осуществить с ним какую-либо другую сделку.

Более того, существует риск: в один прекрасный день постройку могут просто снести. И это будет вполне законно!

Юридический статус

Самострой не передается по наследству. Наследники все же наделены правом требовать узаконивание объекта. Тем не менее, есть нюанс: у них должен быть документ о праве собственности на данный участок.

Интересно, что самовольной постройкой вполне даже может стать законно построенный объект, который расположен на корректно оформленном земельном участке. Речь в этом случае идет о реконструкции, которая приводит к возникновению нового объекта. Это разного рода пристройки к частным домам.

Также граждане проживающие на первых этажах, любят пристраивать веранды и террасы. Самостроем может являться незавершенное, заброшенное строительство.
Интересно, что снос объекта – это обязанность не местных властей, а лица, которое осуществило незаконное строительство.

Еще один риск заключается в том, что на владельца самостроя могут пожаловаться те, кому он по разным причинам мешает.

Иногда речь идет не только об обычных домах, но и о многоэтажном строительстве. Нередко СМИ транслируют информацию о том, что многоквартирный дом, который уже построен, оказывается, находится на земельном участке, который не принадлежит застройщику.

Такие самострои, как правило, не сносятся, но инвесторам (гражданам, купившим квартиры) приходится не сладко.

Закон о праве собственности

В Гражданском кодексе есть целая статья номер 222, которая так и называется – “Самовольная постройка”.

В ней достаточно простым языком объясняется что, использовать такой объект нельзя ни в каком виде – ни лично, ни предпринимать какие-либо усилия, направленные на извлечение из него коммерческой выгоды.

Но есть свет в конце тоннеля: признание права собственности на самовольную постройку допускается через суд, таким образом, узаконить самострой вполне реально, если устранить все нарушающие моменты.

В пункте 3 статьи отмечается, что на день обращения в суд объект должен соответствовать всем нормам закона, и не должен нарушать чьи-либо права или создавать угрозу здоровью и жизни граждан.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку

К хитростям человек, желающий получать право собственности на самострой, прибегать не должен. Достаточно обратиться в суд с исковым заявлением. Следует, безусловно, признать, что процедура это может быть очень затяжная и не такая простая.

В этом случае будет назначена экспертиза. Кроме этого суд может интересовать, предпринимало ли лицо, руководившее строительством, меры к легализации этого процесса, и правомерным ли был отказ, если поступали запросы по оформлению необходимой документации.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1181-priznanie-prava-sobstvennosti-na-samovolnuyu-postrojku.html

Что изменилось в законе о самовольных постройках

Самострой что это такое

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/samovolnaya-postroika/

Самовольное строительство или самострой

Самострой что это такое

В каких случаях необходима легализация возводимых на земельных участках дополнительных построек или пристроек? Попытки граждан разобраться в этом вопросе порождают множество спорных ситуаций.

Оформлять объекты строительства нужно во всех случаях, утверждает юрист Богушевский Ярослав, практикующий в сфере недвижимости уже свыше шести лет.

Все зарегистрированные объекты недвижимости подлежат обязательному налогообложению. Зная это, многие граждане не спешат с регистрацией построек. В этом контексте статья об уклонении от налогов и статья о самовольном строительстве тесно связаны между собой.

Уклонение от налогов преследуется по закону. Росреестр и Кадастровая палата подчиняются Министерству экономического развития РФ.

Сейчас требования к обязательному оформлению недвижимости ужесточаются и проводятся массовые проверки на предмет выявления незарегистрированных и не облагаемых налогом объектов строительства.

Даже так называемые сооружения вспомогательного назначения, будь то летняя веранда, баня, хозблок, без юридического оформления могут получить статус «самостроя».

Последствия самовольного строительства на собственном участке

Из Википедии понятно, что термин «самовольное строительство» (или «самострой») подразумевает возведение объекта строительства без разрешительной документации и с серьезным нарушением строительных норм. Самострой не может быть оформлен в собственность.

Из этого следует, что ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду его будет нельзя, как и совершить с ним другие сделки. Хотя по большей части именно с такими просьбами обращаются в «ПРАВОЗЕМ».

Самострой должен быть снесен силами построившего его либо за его счет, либо легализован.

Незнание не освобождает от ответственности, и, зачастую самовольное строительство осуществляется обывателем без задней мысли обойти закон.

С точки зрения закона последствия подобных действий «от незнания» не будут отличаться ничем от последствий действий «по злому умыслу». Закон для всех един.

И его незнание не освобождает от ответственности, поэтому правовые последствия самовольного строительства — наложение взысканий предусмотреных ст. 58 ГК РФ и ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Что обычно делает среднестатистический гражданин, обеспокоенный ситуацией неизвестности: «а будет ли мне что-то за это?», «у родственника знакомых, говорят, сорвалась выгодная сделка продажи участка из-за неоформленного гостевого домика», а «Ивану Ивановичу пришлось снести построенный им сарай, который буквально нависал над участком соседей»? Он начинает обсуждать эту ситуацию с соседями, друзьями и родственниками… Получает массу советов, зачастую противоречащих друг другу, что в дальнейшем может привести к неверным действиям и усложнению ситуации.

Что нужно знать обывателю, задающемуся в таких ситуациях конечной целью не нарушить закон и не создать проблем в дальнейшем? Всегда ли и как скоро целесообразно оформлять постройки в собственность? Наш юрист Богушевский Ярослав рассмотрел несколько типовых ситуаций по возведению дополнительных строений и пристроек и дал рекомендации и пояснения.

— Категория земли — основное, на что необходимо обратить внимание уже на этапе проектирования строительства. Постройки бывают личными и коммерческими. Важно, чтобы назначение постройки или пристройки соответствовало категории земли.

В зависимости от категории земель и вида разрешенного использования закон 221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости в редакции от 03.07.16 определяет, в каких случаях необходимо, а в каких не нужно получать разрешение на строительство.

— Возведение объектов недвижимости на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, требует обязательного оформления. На землях под личное подсобное хозяйство, дачное строительство, сельхоз землях под садоводство — не требует, в этом случае постройки ставятся на учет по декларации.

При возведении пристроек перепланировка и реконструкция требуют обязательного разрешения. Все этапы этих процедур можно найти на сайте «ПРАВОЗЕМ» в разделе услуг и консультаций. Дабы не столкнуться со сложностями в дальнейшем, следует производить строительство на предварительно зарегистрированной земле.

— Несоответствие нормативам по строительству в контексте купли-продажи недвижимости: продажа не соответствующих нормативам и неоформленных построек будет затруднена. Лучше избегать нарушений или попытаться как можно раньше оформить такие объекты.

Если земля в собственности, закон, как правило, более благосклонен. Согласно ст. 1 Земельного кодекса РФ, все объекты, тесно связанные с землёй, на которой они построены, следуют судьбе земельных участков, кроме случаев, установленных Федеральным законом.

Интересы соседей

Источник: https://pravozem.ru/news-samovolnoe-stroitelstvo-ili-samostroj.html

Что такое самострой?

Самострой что это такое

Термин «самострой» официально закреплен в ГК РФ ст.222. Это выражение подразумевает  под собой объект, который сооружен неофициально (то есть разрешающих строительство официальных документов такое сооружение не имеет). Для государства такой объект является незаконным, поэтому владелец «самостроя» не может продавать его и инициировать в его отношения любые другие виды сделок.

Какие объекты относятся к «самострою»?

К «самостроям» относятся сооружения и реконструированные здания, построенные:

  • без разрешения на строительство со стороны местных властей;
  • без соблюдения всех градостроительных, а также строительных требований;
  • на территории, не предусмотренной для строительства подобного объекта;
  • на арендованной территории без разрешения ее владельца;
  • на самозахваченной территории (т.е. были нарушены границы, которые четко оговаривало  межевание земельного участка).

Каковы причины появления «самостроя» и возможен ли его снос?

В народе бытует мнение, что если владеешь землей, то можешь на ней строить  то, что захочешь. Да, такое понимание можно воплотить в жизнь, если есть админресурс, крупный капитал и опытные специалисты. Всем этим располагают крупные девелоперы.

Они выкупают у государства поля, разрабатывают новые градостроительные проекты, присоединяют к городской зоне новые территории и новые объекты жилого либо нежилого фонда.

Но некоторые застройщики игнорируют правило, которое гласит о том, что для проведения строительства на участке важным является наличие согласования (Градостроительный кодекс, ст.51) на проведение работ. И не будет иметь значения, что построено – аэропорт или коттедж.

Нет согласования – значит, выстроен «самострой». С признанием выстроенного объекта «самостроем» нередко сталкиваются неопытные застройщики тогда, когда необходимо получить документы на выстроенный объект.

Что нужно знать перед началом строительства?

Законодательная база подразумевает ряд нормативных условий, которые должны соблюдаться перед началом строительства жилого или нежилого здания. К таким условиям относят:

  • наличие официального права на землю;
  • земля должна иметь разрешение на ее использование;
  • строительство должно осуществляться при соблюдении всех градостроительных, а также строительных условий;
  • наличие официального согласования на строительство.

Снос «самостроя» и наказание за нарушение закона

Снос «самостроя» является законным действием. Кроме того, нарушитель закона будет наказан штрафом (до 1 млн. руб.) с возможным временным запретом на деятельность организации.
Сегодня в Москве вопрос о сносе незаконной постройки решается быстро в несколько этапов:

  • выявляется незаконно выстроенный объект;
  • фиксируется нарушение;
  • выносится постановление снести постройку за счет самого строителя.

Если постройка к назначенному времени не будет снесена, то Департамент городского имущества (ДГИ) прибегает к услугам профорганизации, а сумму затрат возлагает на строителя объекта.

Варианты решений проблемы с «самостроем»

Незаконно выстроенный объект можно оставить без документов, что не позволит его продать, сдать в аренду и прочее. На этом фоне к владельцу недвижимости могут часто приходить «голодные проверяющие».

Могут регулярно возникать конфликты с недовольными постройкой соседями. Государство будет повышать налог на землю, чтобы заставить владельца земли узаконить самострой.

Причины, на основании которых местные власти могут снести «самострой»:

  1. Здание угрожает жизни людей,
  2. На выбранной для строительства территории запрещено возведение объектов.
  3. Здание сооружено в памятной зоне, в пределах водоема или иного охраняемого места.

Стоит узаконивать постройку или нет?

Узаконить выстроенное здание необходимо, так как:

  • инвестиции в строительство будут оправданы;
  • появиться возможность распоряжаться постройкой на законном уровне;
  • в будущем все равно придется регистрировать постройку;
  • в будущем ситуация может усложниться, поэтому возрастает риск того, что узаконить постройку может быть очень сложно;
  • у представителей власти отпадет желание снести постройку;
  • не будут назначены штрафные санкции.

Причины против узаконивания:

  • сложность оформления;
  • большие расходы;
  • потребуется контакт с госструктурами;
  • после узаконивания будет назначен высокий налог на постройку.

Из этого всего вывод таков: лучше «самострой» зарегистрировать своевременно, чем иметь впоследствии много проблем.

Какими способами можно узаконить «самострой»?

Узаконить самовольную постройку можно административным способом или через суд.

Административный способ возможен в случаях с постройками на садоводческих участках, и тогда, когда государственная власть проводит эту процедуру через комиссию.

Если в административном порядке регистрация не состоялась, проблему решает суд. Компания «Земельный юрист» имеет большой опыт в решении подобных вопросов.

Что потребуется для оформления «самостроя»?

  1. Документы на владение землей.
  2. Постройка должна соответствовать назначению земли.
  3. Соблюдение требований градостроительства.
  4. Отсутствие нарушений по охраняемым зонам.

  5. Факт, доказывающий, что не создается опасность для жизни граждан и порчи имущества.
  6. Согласие ряда госорганизаций.
  7. Документ о принятии здания в эксплуатацию.

  8. Другие документы по конкретным случаям.

Защитит ли свидетельство на собственность?

В случаях, когда владельцы постройки имеют право собственности на недвижимость, суду всегда приходится выяснять его законность.
Право собственности аннулируется если:

  • документы получены незаконным образом;
  • нарушены градостроительные требования;
  • присутствует угроза жизни гражданам и имеется риск порчи имущества.

Рекомендации юриста

Сегодня в России насчитывается большое количество самовольных построек. Среди них много таких, которые не подлежат узакониванию.

Изложенный выше материал был предложен для ознакомления для того, чтобы предупредить граждан не начинать строительство до тех пор, пока не будет на руках согласования и разрешающих бумаг на строительство.

Но если так получилось, что дом уже выстроен и получен отказ в оформлении – не нужно паниковать, а стоит доверить решение проблемы нашим опытным юристам.

Часто задаваемые вопросы:

Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.

Источник: https://razreshenie-na-stroitelstvo.ru/pages/chto-takoe-samostroj/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.