Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке

Содержание

Подробная информация о расторжении договора аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке
Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия. На практике возможны случаи, когда одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.

Цивилизованное решение — взаимное согласие на разрыв контракта, но не всегда получается решить вопрос положительно с обеих сторон.

Каковы нюансы и особенности расторжения в добровольном порядке и через суд? Рассмотрим в статье различные варианты завершения договора об аренде земли.

Законодательство

Процессы расторжения соглашений, независимо от их типа, регулируются Гражданским и Земельным кодексами. Заключение контракта найма земли завершается по основаниям, предусмотренным гражданской законодательной властью.

Условия, порядок разрыва сделок, касаемых участков земли, обозначены в Земельном кодексе РФ.

В соответствии со статьей 46 причинами заблаговременного завершение отношений выступают:

  • наличие судебного решения — когда владельцем территории является муниципалитет, а арендатором — гражданин;
  • решение одного из участников.

При разбирательстве и принятии окончательного решения суд руководствуется положениями ГК.

Пункт 3 ст. 46 земельного кодекса перечисляет основания, когда прекращение аренды недопустимо. Пункт 6 статьи 46 гласит, что при расторжении договора найма убытки за возведенные на участке строения арендатору не возмещаются.

Статья 610 Гражданского кодекса допускает прекращение арендных отношений в одностороннем порядке. Главное условие — своевременное извещение второй стороны.

По закону на это отводится 3 месяца, но участники вправе установить другой срок. Статья 450 (п. 2) ГК допускает расторжение сделки через суд. Статья 46 (п. 1) ЗК РФ содержит основания прекращения аренды земли по решению собственника участка.

В соответствии с установленными законодательными требованиями в отдельных случаях расторжение соглашения недопустимо. На основании Земельного кодекса нельзя разорвать арендные отношения, если это навредит состоянию участка. Недопустимо расторгать договор в период проведения с/х работ.

Государство и муниципальная власть являются основными владельцами территорий. Они заинтересованы в сдаче участков в наем. Часто возникают обстоятельства, побуждающие к прекращению арендных отношений.

Обозначенные в ГК и ЗК основания для разрыва сделки не окончательные — стороны имеют право дополнить их при подписании договора.

Если сроки контракта не истекли, допускается досрочное расторжение договора:

  • по обоюдному соглашению сторон;
  • через суд по решению одного из участников;
  • изъятие территории для госнужд;
  • по инициативе одной из сторон по основаниям, описанным в соглашении.

Главное основание — окончание срока действия договора. Инициатива расторжения может исходить от арендодателя или нанимателя.

Смерть нанимателя не относится к основаниям прекращения сделки — право найма переходит к наследнику по закону.

В одностороннем порядке по инициативе арендодателя

Во 2 – й части 619 статьи Гражданского кодекса перечислены причины досрочного прекращения договора аренды, исходящие от арендодателя.

К ним относятся:

  • ухудшение имущества при использовании земли;
  • эксплуатация территории с нарушениями;
  • не проведение обязательных работ, предусмотренных договором;
  • нарушение обязательства по уплате за аренду.

При подписании соглашения стороны могут указать и другие основания.

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

По решению арендатора

Положения ГК допускают возможность прекращения арендных отношений по решению нанимателя. Причин этому несколько:

  • несоответствие реальному состоянию земли, указанному в соглашении;
  • скрытие владельцем недостатков территории;
  • нарушение сроков передачи земли;
  • препятствие эксплуатации участка.

В договоре могут быть предусмотрены иные причины.

Расторжение по обоюдному согласию

Расторжение соглашения по решению сторон не представляет сложностей. Причины разрыва контракта может не указываться.

Участникам достаточно оформить и добровольно подписать дополнительное соглашение. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В соглашении указываются различные условия, к примеру, нанимателю дается время для выведения имущества из участка, или расторжение произойдет после уплаты определенной суммы. Условия не должны противоречить закону.

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

Расторжение по решению суда

Быстрый способ расторгнуть договор найма — односторонний отказ. Но законодательная власть допускает это в исключительных ситуациях. Если обоюдного согласия достичь не удалось, необходимо обратиться в суд.

Основания для разрыва контракта судом:

  • нарушение условий соглашения контрагентом;
  • существенное изменение обстоятельств;
  • прочие основания, предусмотренные договором.

При досрочном прекращении аренды судьей по требованию одного из участников определяются последствия расторжения сделки с учетом честного раздела затрат, понесенных при исполнении соглашения.

Когда судебное решение будет вынесено, наниматель обязуется вернуть землю в изначальном состоянии — в том, в каком брал в аренду. Если арендодателя все устраивает, претензии отсутствуют, оформляется акт приема – передачи.

Если при использовании арендатором качество земли было улучшено, владелец обязан компенсировать расходы на облагораживание территории. Госпошлина за расторжение договора не уплачивается.

Порядок расторжения

Как и любой другой договор, соглашение об аренде ЗУ расторгается по инициативе одной из сторон, по обоюдному согласию или по постановлению суда.

Для расторжения сделки необходимо придерживаться алгоритма:

  1. Составить уведомление для второго участника (при одностороннем разрыве).
  2. Прийти к согласию и заключить соглашение о досрочном расторжении договора найма.
  3. Если согласия не удалось достичь, обратиться в суд.

При прекращении арендных отношений право собственности на участок переходит к прежнему владельцу.

Арендатор имеет право выкупить землю.

Составление и отправка уведомления

Изъявив желание расторгнуть договор найма, одна сторона оповещает вторую в сроки, обозначенные соглашением. Извещение оформляется в письменном виде с указанием причины прекращения сделки.

Рекомендуется направлять его заказным письмом с перечнем вложенных документов и необходимостью подтверждения факта его получения. Ответ от второго участника контракта должен поступить в течение не более 1 месяца.

Варианты исхода событий:

  1. Второй участник согласен с нарушением и обязуется исправить положение в указанный срок. Необходимо получить от него письменный ответ. Если в течение отведенного времени ситуация не будет исправлена, инициатор расторжения вправе обратиться в суд.
  2. Вторая сторона не согласна с нарушением и выдвигает встречные обвинения.
  3. Ответчик согласен с расторжением — оформляется дополнительное соглашение.
  4. Второй участник не отвечает на уведомление — инициатор обращается в суд.

Если партнеры не сумеют прийти к согласию, подготавливается исковое заявление в суд.

  • Скачать бланк искового заявления
  • Скачать образец искового заявления

Досудебное урегулирование

Если сторонам удалось договориться о расторжении без привлечения суда, составляется соглашение.

В документе указывается:

  • что является предметом договора;
  • данные сторон;
  • каковы основания расторжения сделки;
  • каков размер компенсации за причиненный ущерб (при наличии).

Соглашение скрепляется подписями участников.

Если досудебное урегулирование не удалось, стороны обращаются в суд с исковым заявлением. Споры рассматривает районный или арбитражный суд (для юридических лиц и предпринимателей). Иск подается по месту проживания ответчика или расположения участка.

Указываются:

  • название суда;
  • данные сторон;
  • реквизиты договора;
  • ссылка на пункт соглашения, который был нарушен или не выполнен;
  • подтверждение нарушения;
  • удостоверение обстоятельств, которые не помогли урегулировать спор (информация об отправке извещения).

К иску следует приложить договор аренды, квитанцию об оплате пошлины (300 р. для физических лиц и 6 тысяч для юридических). Заявление рассматривают в течение двух месяцев. Решение вступает в силу через 10 дней после вынесения.

Возможные сложности и последствия

Основное последствие — возмещение убытков. Если земля использовалась нанимателем не по назначению, и состояние почвы ухудшилось, необходимо оценить размеры причиненного вреда. По итогам независимой экспертизы арендатор может понести убытки в размере полной стоимости участка.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

После расторжения договора законодательством предусмотрены юридические его последствия:

  • арендатор лишается возможности использования территории;
  • арендодатель лишается возможности получения платы за землю.

Если у сторон имеются претензии, незаконченные расчеты, подается новый иск в суд.

Предлагаем посмотреть интересное видео по теме:

Заключение

Таким образом, прекращение найма земельного участка допустимо лишь по закону: по решению участников сделки, по судебному постановлению.

Владелец вправе прекратить арендные отношения, если наниматель не вносит плату, использует территорию не по назначению или ухудшает состояние земли. Какова бы ни была причина расторжения, без согласия второй стороны процедура осуществляется через суд.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/rastorzhenie

Порядок и особенности расторжение договора аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении договора аренды более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ — это добровольное соглашение, но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

Причины

В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока заключения. Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия.

Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).

Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Причины, актуальные для каждой из сторон:

  • Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
  • Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
  • Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Причины, актуальные для арендодателя:

  • Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
  • Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
  • Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
  • Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
  • Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);

Причины, актуальные для арендатора:

  • Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
  • Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
  • Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.

Порядок

Если у одного из контрагентов возникают претензии, являющиеся основаниями для расторжения договора, то он должен сформулировать их в письменном виде и отправить другой стороне.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Соглашение обязательно включает в себя следующие реквизиты:

  • Данные контрагентов;
  • Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
  • Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
  • Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
  • Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
  • Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
  • Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Соглашение нотариально заверяется. После его заключения оформляется акт сдачи-приемки участка, где сверяется состояние имущества перед началом срока аренды и после его истечения.

Для этого составляется исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, отправляемое в районный суд по адресу ответчика.

Оно должно содержать:

  • Наименование судебной инстанции;
  • Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
  • Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
  • Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
  • Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
  • Подробные данные об арендуемом участке;
  • Требования о возмещении убытков (если имеются);
  • Перечень прилагаемых документов;
  • Дата составления и подпись истца.

К заявлению прикладываются копии договора аренды, документы, подтверждающие позицию истца, бланк уведомления о расторжении договора аренды с отказом ответчика или доказательство просрочки ответа на него, квитанция об оплате пошлины.

Различие между подачей иска со стороны арендодателя и подачей заявления со стороны арендатора заключается в указании оснований для расторжения договора и в прикладываемых документах.

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Возможные сложности

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора.

Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем.

Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, право пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/rastorzheniye-dogovora-arendy.html

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Одностороннее расторжение договоров аренды – особый институт, предназначенный исключительно для территорий г. Москвы и г. Санкт-Петербурга, который регламентирован положениями пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Условия одностороннего расторжения:

Обязательные условия, которым должен отвечать предоставленный по договору аренды земельный участок, в случае его досрочного расторжения в одностороннем порядке на основании пункта 22 статьи 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»:

земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества;

на момент предоставления участка по договору аренды, он должен находиться в государственной или муниципальной собственности и располагаться в границах субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга;

договор аренды земельного участка из состава земель г. Москвы (или г. Санкт-Петербурга) должен быть заключен до 01 января 2011 года.

Основания досрочного расторжения:

существенное нарушение условий договора аренды земельного участка;

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором или срок, указанный в разрешении на строительство;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство (реконструкцию), если в договоре не предусмотрен срок строительства (реконструкции);

существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. При этом к существенному изменению обстоятельств относится расторжение иного договора, заключенного государственным органом или предприятием, и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на земельном участке, арендованном в соответствии с договором.

Обращаем внимание, что перечень оснований и условий досрочного расторжения договоров аренды является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Порядок:

Департамент городского имущества г. Москвы (далее – ДГИ г. Москвы) направляет арендатору земельного участка уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, установленным п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ.

Договор аренды считается расторгнутым в течение месяца с даты направления указанного уведомления. При этом арендатор вправе направить возражения относительно принятого решения, но, как правило, это не изменяет ситуации, и арендатор получает второе уведомление ДГИ г.

Москвы о подтверждении ранее принятого решения.

Важно, что договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Ваши действия:

Арендатору, не согласному с решением о расторжении договора, необходимо обратиться в Арбитражный суд. На данном этапе важно определить, какие именно требования заявлять в суде. В судебной практике, споры по делам данной категории разделены на 2 блока:

По требованиям, заявленным в порядке искового производства. Например, оспаривание одностороннего расторжения договора аренды.

Второй блок – по требованиям, заявленным в порядке главы 24 АПК РФ – производство по делам, возникающим из публичных правоотношений. В данном случае оспариваются действия государственного органа, связанные с односторонним расторжением договора аренды. Срок на подачу указанного заявления – 3 месяца с даты принятия арендодателем окончательного решения о расторжении договора аренды.

До обращения в суд на начальном этапе важно избрать правильный способ защиты, поскольку неверно избранный способ защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Для суда:

В процессе производства по делам данной категории, обязательно устанавливается следующий перечень обстоятельств, имеющих значение для дела:

Имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора в течение всего периода действия договора и имелись ли обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств арендатором и использованию им участка в установленных договором целях.

Так например, если договор аренды земельного участка заключен в 1998 году, а расторгнут по инициативе ДГИ г.

Москвы в 2013-2014 году, арендатор должен доказать в ходе судебного разбирательства, какие объективные причины препятствовали ему в освоении земельного участка и строительстве объекта за весь период с 1998 по 2014 год.

Важно установить начал ли арендатор строительство объекта, обращался за продлением срока строительства, обжаловал судебные акты и действия (бездействия) государственных органов и должностных лиц, в случае, если указанные действия препятствовали в реализации проекта.

В случае, если расторгнут договор аренды земельного участка на котором уже находится объект, строительство которого не завершено, важно доказать выполненный объем строительства объекта на дату истечения срока разрешения на строительство, его соответствие градостроительным и строительным нормам и проектной документации.

Необходимо отметить, что отсутствие у арендатора земельного участка разрешения на строительство по истечении пяти лет с даты заключения договора аренды, согласно сложившейся судебной практике, является достаточным основанием для признания законными и обоснованными действий по одностороннему расторжению договора.

Рекомендации:

Арендаторам земельных участков, предоставленных для целей строительства, важно помнить, что в процессе по делу об оспаривании расторжения договора аренды в одностороннем порядке, обязанность доказывания обстоятельств, ввиду которых объект не был возведен или не получено разрешение на строительство, в силу ст. 65 АПК РФ возложена на них.

Поэтому, при проведении работ, направленных на освоение приобретенного в аренду земельного участка, если Вы сталкиваетесь с бездействием государственных органов или должностных лиц – обращайтесь в суд.

Так, например, наличие вступившего в законную силу судебного акта, которым признано незаконным бездействие Москомархитектуры в невыдаче Градостроительного плана земельного участка будет существенным обстоятельством, достоверно доказывающим невозможность арендатора получить разрешение на строительство.

Это судебное решение будет иметь преюдициальное значение при оспаривании расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Если Вами принято решение самостоятельно осуществлять защиту нарушенных прав в суде, напоминаем о необходимости соблюдения процессуальных сроков: для оспаривания действий (бездействий) государственных органов и должностных лиц в порядке, установленном 24 главой АПК РФ – 3 месяца, общий срок исковой давности – 3 года.

В случае необходимости получения надежного правового сопровождения – специалисты компании Содружество Земельных Юристов готовы Вам помощь.

Мы осуществляем комплексное судебное представительство и защиту интересов арендаторов земельных участков и инвесторов-застройщиков, договоры аренды с которыми расторгнуты в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Для получения более подробной информации относительно перспектив судебного разрешения именно Вашего вопроса – свяжитесь с нашими специалистами.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zem_advokat/rastorjenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-v-odnostoronnem-poriadke-5a89e38155876b694a766d43

Расторжение договора аренды земельного участка: в одностороннем порядке, по соглашению сторон

Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Расторжение договора аренды земельного участка – один из вариантов прекращения аренды в одностороннем порядке или по взаимному согласию сторон. Поскольку земельные участки – особый объект прав, порядок расторжения договора регулируется не только гражданским законодательством (ГК РФ), но и земельным (ЗК РФ).

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

К аренде земельных участков применяются:

  • основания расторжения любых договоров аренды;
  • основания, предусмотренные ст. 46 ЗК РФ для случаев прекращения аренды земельного участка.

При этом законодательство разделяет основания, предусмотренные для арендодателя и арендатора. Достижение сторонами соглашения о прекращении аренды – универсальное основание. Его применение не требует обращения в суд.

Договор аренды земельного участка расторгается по инициативе арендодателя в судебном порядке:

  1. В ситуации существенного или неоднократного нарушения арендатором условий договора в рамках пользования земельным участком.
  2. При существенном ухудшении арендатором состояния земельного участка.
  3. В случае допущения арендатором более двух следующих подряд просрочек внесения арендной платы.
  4. По иным основаниям, если они предусмотрены договором аренды земельного участка.

Арендатор вправе обратиться с иском о расторжении договора в случаях:

  • Непредоставления арендодателем земельного участка в пользование арендатору или создания препятствий для пользования землей в соответствии с целевым назначением и условиями договора аренды.
  • Наличия у земельного участка неизвестных на момент подписания договора недостатков, мешающих использованию земли по назначению.
  • Изменения состояния земельного участка до степени непригодности для использования по назначению при условии, что обстоятельства, приведшие к этому, не входили в зону ответственности арендатора.
  • Наличия у арендатора иных оснований, предусмотренных условиями договора аренды.

Специальные основания прекращения договора аренды установлены ст.ст. 45, 46 Земельного кодекса:

  1. Арендодатель в судебном порядке вправе потребовать принудительного прекращения аренды и изъятия земельного участка у арендатора, если использование земельного участка:
  • не соответствует целевому назначению земель;
  • наносит вред окружающей среде;
  • приводит к значительному снижению плодородия земель сельхозназначения или порче земель любого назначения;
  • сопряжено с неисполнением арендатором обязанностей по рекультивации, улучшению земель и охране почв либо обязанностей по приведению земель в пригодное для использования по целевому назначению состояние.
  1. Аренда принудительно прекращается, а участок изымается по иску арендодателя и решению суда, если арендатор в течение трех не использует земельный участок по целевому назначению (основание действует только для случаев аренды земли, предназначенной для сельхозпроизводства, жилищного или другого строительства). Из 3-летнего срока исключается время, в течение которого участок не мог использоваться по назначению в силу исключительных обстоятельства, например, стихийного бедствия. Кроме того, при аренде земли строительного назначения исключается из указанного срока время освоения участка. Для некоторых категорий земель и их целевых назначений законами могут быть установлены более длительные сроки допустимого неиспользования арендуемого земельного участка.

Скачать исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка

Основания, касающиеся нецелевого использования земельного участка, нанесения вреда окружающей среде и снижения плодородия сельхозземель, не могут применяться в период проведения на этом участке сельхозработ, поэтому иск можно подать только после их завершения. 

Кроме изложенного арендодатель вправе потребовать прекращения аренды, если земельный участок был предоставлен по договору о комплексном развитии территории, и такой договор оказался расторгнутым из-за неисполнения обязанностей лицом, заключившим его с органом местного самоуправления.

Гражданское и земельное законодательство сохраняет перечень оснований для расторжения договоров аренды земельных участков открытым. Новые, дополнительные, специальные основания могут быть предусмотрены законами. Кроме того, стороны вправе в договоре предусматривать такие основания его расторжения, которые не предусмотрены на законодательном уровне, и делать их, таким образом, обязательными.

Порядок расторжения договора

При обоюдном согласии сторон договор аренды земельного участка можно расторгнуть в любой момент. В этом случае не требуется наличия судебного решения – достаточно подписать соглашение, в котором, среди прочего, определяется порядок взаиморасчетов.

Особый порядок расторжения договора аренды предусмотрен в случае отказа одной из сторон от обязательств (договора). Это возможно, если появляется основание, прямо предусмотренное в договоре, или существенно нарушены условия аренды. Отказ от сделки реализуется во внесудебном порядке, после чего договор автоматически считается расторгнутым.

Принудительное прекращение аренды по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом, также влечет фактическое расторжение договора. В этом случае арендодатель должен обратится в суд с иском об изъятии земельного участка.

Для одностороннего расторжения договора по основаниям, предусмотренным ГК РФ, обязательно наличие судебного решения. Заявить требование вправе как арендодатель, так и арендатор – в зависимости от основания. Но порядок различается.

Если арендодатель обязан в преддверии подачи иска направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить нарушение, исполнить обязательство, то для арендатора такой процедуры досудебного урегулирования не предусмотрено.

Аренда может прекратиться – и это фактически потребует расторжения договора – в силу изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае применяются специальные процедуры, а пострадавшая сторона вправе претендовать на компенсацию возможных убытков.

Источник: https://law03.ru/land/article/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka

В каких случаях возможно досрочное прекращение аренды земли

Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке

Большинство земельных ресурсов нашей страны являются собственностью государства, субъектов и отдельных муниципальных образований, которые в свою очередь предоставляют участки во временное пользование физических и юридических лиц. По общему правилу арендные отношения прекращаются по истечению установленного срока. Но закон предусматривает и досрочное расторжение договора аренды земельного участка.

Основание прекращения аренды

В зависимости от того, кто является арендодателем и для каких целей берется в пользование участок, период действия арендных отношений будет отличаться. По желанию сторон договор может быть заключен на срок от нескольких месяцев до нескольких десятков лет.

Так, максимальный срок аренды применяется при передаче государственной или муниципальной земли для размещения линейных объектов. В данном случае аренда может длиться до 49 лет.

По истечению прописанного в договоре периода в силу ст. 46 ЗК РФ и ст. 610 ГК РФ арендные отношения подлежат прекращению. Данное основание является главным, однако, закон допускает и иные правила расторжения договора.

Как можно расторгнуть договор

У сторон несколько способов расторжения договора. Первый предусматривает автоматическое прекращение действия договора после истечения определенного законом или соглашением сторон срока.

При этом статья 610 ГК РФ поясняет, что в тех случаях, когда период действия не определен, договор считается заключенным на неограниченный период, однако, все равно подлежит прекращению по истечению предельно допустимого законом срока.

Второй способ носит добровольный характер и реализуется по соглашению сторон. В данном случае предполагается отсутствие взаимных претензий участников сделки, которые могут послужить основанием обращения в суд.

Третий, самый сложный, способ реализуется по инициативе одной из сторон. На практике чаще всего инициатором выступает арендодатель, но не исключается возможности прекращения аренды и по требованию пользователя земли.

Основания расторжения по инициативе арендодателя

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:

  1. Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:
  • использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
  • портит землю;
  • не соблюдает требование по рекультивации;
  • не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
  • не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
  • возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.
  1. Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:

  • арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
  • в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
  • землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.

Основания расторжения по инициативе арендатора

Из смысла статьи 450 ГК РФ следует, что расторжение либо изменение первоначальных условий договора допускается по соглашению сторон. При этом ч. 2 той же статьи поясняет, что по инициативе одной из сторон документ расторгается или меняется по решению суда в тех случаях, когда:

  • можно говорить о существенном нарушении договора;
  • имеются основания, предусмотренные действующим законодательством.

Понятие существенного нарушения предполагает причинение одной из сторон ущерба, несоизмеримого с выгодой, которая могла быть извлечена в случае соблюдения всех условий.

Важно! С правовой точки зрения собственник земли имеет более прочную защиту, в то время как пользователь, практически лишенный полномочий в отношении переданного ему участка, может рассчитывать лишь на восстановление нарушенных арендодателем прав.

Одностороннее расторжение

Когда урегулирование конфликта по соглашению сторон договора невозможно, инициатор вправе обратиться в суд для расторжения договора в одностороннем порядке. Если заявленные истцом основания являются достаточными, суд выносит решение о прекращении договора аренды и определяет юридические последствия, которые в зависимости от обстоятельств дела могут отличаться.

К примеру, если арендатор за время пользования землей значительно улучшил ее состояние, в его пользу может быть взыскана денежная компенсация.

При отсутствии претензий после вынесения решения землепользователь должен передать участок арендодателю. Процедура оформляется отдельным приемопередаточным актом.

Порядок расторжения договора в суде

Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.

В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.

В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:

  • арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
  • районным или городским судом, если спор возник между гражданами.

При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.

К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:

  • документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
  • договор аренды;
  • уведомление с отметкой о вручении ответчику;
  • квитанция об уплате пошлины.

Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.

Рассмотрение заявления и вступление в силу решения суда осуществляются в установленные ГПК или АПК сроки. В первом случае решение выносится в двухмесячный срок, а вступает в силу по истечению месяца, во втором разбирательство может длиться до 6 месяцев, а вынесенное решение вступает в силу не ранее, чем истечет месяц после его принятия.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/prekrashchenie-arendy-zemli/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.