Перевод апартаментов в жилой фонд в москве

Содержание

Перевод апартаментов в жилое помещение: алгоритм действий

Перевод апартаментов в жилой фонд в москве

Перевод апартаментов в жилое помещение четко регламентирован нормами Жилищного кодекса РФ. Вопрос изменения юридического статуса апартаментов актуален для покупателей, которые расценивают апартаменты как основное жилье.

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд

Нормы п.4 ст.22 Жилищного кодекса РФ допускают возможность перевода помещения в жилой фондов 2021 году.

Основные требования для положительного решения вопроса следующие:

  1. инициатор процесса – владелец объекта нежилой недвижимости;
  2. помещение соответствует нормам для квартир;
  3. нет следующих обременений на комнату – залог, кредит и т.д.

Таким образом, юридические препятствия, чтобы осуществить перевод апартаментов в жилое помещение, отсутствуют. Решить вопрос изменения статуса получится только в случае выполнения вышеуказанных требований.

Сделать апартаменты жилым помещением: основные преимущества

Перевод апартаментов в жилой фонд выгоден, даже если цена вопроса будет не самой дешевой.

Из материальных преимуществ пребывания помещения в жилом статусе можно выделить такие моменты:

  • стоимость оплаты коммунальных услуг ниже на 20 — 30 %, а то и более;
  • налог на недвижимость меньше в 4 раза.

Строительство современных ЖК с автоматическим оформлением всех помещений как жилых подразумевает обязанность застройщика обеспечить сопутствующую инфраструктуру, то есть школу, детский сад, спортивные площадки и т.д.

Кроме этого, есть моменты, касающиеся лиц, проживающих в апартаментах. По действующему законодательству не разрешается постоянная регистрация. Собственник и члены его семьи могут прописаться в комнатах на период до 5 лет.

Санитарные и технические нормы для жилых помещений

Согласно нормам раздела 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 к жилым помещениям, расположенным на территории Российской Федерации, предъявляются конкретные требования.

Расположение помещений допускается только в зонах компактного проживания граждан либо на землях, отведенных для занятия садоводством, огородничеством.

Важна безопасность несущих конструкций. Проверяющая комиссия должна установить, что основные конструкции высотных домов не повреждены, то есть нет угрозы завала дома.

Если выявлены нарушения технических норм, то принимается решение о серьезности дефектов для устранения проблемы.

Несущественные дефекты несущих конструкций не являются запретом для перевода помещения в статус жилого.

В квартире обязательно наличие всех необходимых инженерных коммуникаций (вода, свет, канализация, вентиляция, отопление, лифт в многоэтажках).

Для перевода помещения в статус жилого важно соблюдение уровня теплоизоляции наружных ограждающих конструкций в соответствии с действующими нормами.

Минимальная температура воздуха в зимний период не может быть ниже +18 градусов, а относительная влажность — не менее 60%.

Постановление №47 регламентирует такие требования к жилым помещениям:

  • в комнаты не должна попадать талая, грунтовая и канализационная вода;
  • нельзя размещать жилые помещения в подвалах и на цокольных этажах;
  • высота потолков не может быть меньше 2,5 метра;
  • запрещено размещать кухню и уборную над комнатами в двухэтажных апартаментах;
  • выполнение требований по шумоизоляции (в дневное время – не более 55 Дб, ночью – 45ДБ).

Комиссия не даст положительный вердикт, если требования не будут соблюдены. Владельцы апартаментов должны знать эти моменты до подачи заявления на изменение статуса помещения.

Алгоритм изменения статуса жилья

Пошаговая инструкция предусматривает, что на первом этапе собственник обращается в проектную организацию или БТИ для проверки соответствия квартиры техническим нормам для жилого помещения. Эксперты выезжают на место и осуществляют оценку, после чего выдают акт.

По результатам визита оценщиков принимается одно из решений:

  • жилье соответствует нормам;
  • нормы не выполнены.

Единственным вариантом для присвоения статуса жилого помещения в случае несоответствия нормам является проведение перепланировки по рекомендациям. В случае согласия заказчика составляется план перепланировки и начинается процесс согласования в государственных органах.

Перепланировка

После согласования плана заказчик набирает группу рабочих для проведения стройки. Лучше заключить договор со строительной фирмой, так как профессионалы несут ответственность за свою работу и гарантируют качественный результат.

Когда перепланировка закончится, представители контрольных и разрешающих организаций (в Москве — Департамент городского имущества) посещают квартиру, чтобы проверить проведенные строительные работы на предмет соответствия проекту.

В дальнейшем предусмотрен следующий алгоритм действий собственника объекта недвижимости:

  1. изготовление нового технического паспорта на апартаменты. Отображение изменений в строении по результатам перепланировки крайне важно для финального результата;
  2. подача через МФЦ заявки на получение разрешения перевести объект в правовое поле для жилых помещений в порядке уведомления. Закон дает органам государственного контроля 45 дней на принятие решения;
  3. получение данного разрешения;
  4. обращение в БТИ для внесения изменений в учетную карточку объекта и получение свидетельства о присвоении объекту жилого статуса.

Процедура перевода помещения из нежилого в жилое сложная и длительная по времени. Для этого требуется выполнение условий по соответствию помещения нормативным требованиям, подготовка и подача документов.

Перечень документов для решения вопроса

Финальный этап процедуры изменения статуса жилья можно начинать после завершения строительных работ.

Согласование перевода апартаментов в жилое помещение производится только после предоставления пакета документов:

  • заявление (бланк можно взять в МФЦ либо на портале государственных услуг);
  • согласие собственников апартаментов в письменной форме;
  • выписка из ЕГРН;
  • поэтажный план;
  • кадастровый паспорт;
  • план конкретных апартаментов.

Заявление на перевод нежилого помещения (апартаменов) в жилое можно скачать в формате WORD

Старт рассмотрения заявления без предоставления официальных бумаг по указанному выше списку невозможен. В случае поступления заявки с неполным пакетом документов бумаги возвратят заказчику по почте.

Сроки перевода апартаментов в жилое помещение

Общепринятые сроки процедуры изменения статуса апартаментов  составляют 61 – 63 дня. Индивидуальные особенности способствуют затягиванию процесса, поэтому в конкретном случае вопрос решается по разному. К факторам задержки относится загруженность государственных органов, необходимость проведения перепланировки, предоставление неполного пакета документов.

 Загрузка …

Важно! Ответственность за несоблюдение сроков не устанавливается. Все стороны процесса заинтересованы, чтобы вопрос изменения статуса жилья решался быстро.

Стоимость перевода апартаментов в жилой фонд

Проанализировать сколько стоит перевод апартаментов в жилье можно, определив факторы, влияющие на процесс. Стоимость ремонта при перепланировке колеблется от 15 до 200 — 300 тысяч рублей. Цена технического плана и паспорта – 1500 рублей (в некоторых случаях – до 10000 рублей).

Провести изменение статуса жилья без финансовых затрат невозможно. Общая стоимость изменения юридической формы регистрации апартаментов составляет сумму от 15000 до 320000 рублей.

Перевод апартаментов в жилое помещение осуществляется в рамках норм Жилищного кодекса РФ. Согласование заявки проходит несколько этапов, поэтому процедура длительная и может потребовать дополнительных финансовых расходов на ремонт жилья для соблюдения стандартных строительных норм.

Источник: https://zkhrf.ru/zakony-zhkh/perevod-apartamentov-v-zhiloe-pomeshhenie

Решение об изменении статуса апартаментов примут до конца года

Перевод апартаментов в жилой фонд в москве

Решение судьбы апартаментов фактически откладывается на год. В “дорожной карте” по трансформации делового климата предполагается, что закон будет принят в декабре нынешнего года. Ранее планировалось, что вопрос решится к концу 2020 года.

В разрабатываемом сейчас в Совете Федерации законопроекте об апартаментах предполагается выделить их как новый вид помещений, рассказал РИА Новости член Совета Федерации Олег Мельниченко.

В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, покупатели будут защищены при банкротстве застройщика так же, как сейчас покупатели квартир.

Однако на апартаменты не предполагается распространить программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, программу расселения аварийных зданий.

Эксперты рассказали, чем апартаменты отличаются от квартир

Останавливать строительство начатых проектов апартаментов никто не планирует, отметил Мельниченко. Апартаменты, которые соответствуют ряду требований, получат статус жилых помещений, сообщает ТАСС.

Вопросы с уже построенными зданиями предлагается решить на уровне регионов. При этом тарифы на коммунальные услуги останутся такими же, как для нежилых помещений, собственники не смогут получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ.

Законопроект пока находится в разработке, подчеркивают в Совете Федерации.

Сейчас существует только два формата жилья – ИЖС и многоквартирные жилые дома, отмечает эксперт Общественного совета при Минстрое России, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Денис Новиков.

Но многим покупателям апартаментов не очень-то нужна социальная инфраструктура, соблюдение уровня инсоляции и других требований, обязательных для жилья, отмечает Новиков. “Апартаменты есть в “Москве-Сити”, но, согласитесь, что строить там детские площадки, школы и детсады никому не придет в голову”, – говорит он.

То же самое касается дизайнерских лофтов, апарт-отелей, комплексов апартаментов с гостиничным обслуживанием. В законодательстве уже определен правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов именно как средств гостиничного размещения.

Важно, чтобы с принятием нового закона сохранились такие форматы апартаментов и новый закон не создал сложности для собственников, отмечает Новиков. Также закон должен содержать переходные положения, позволяющие застройщикам завершить проекты, считает эксперт.

Основная часть строящихся или построенных апартаментов приходится на Москву, это около 13% от строящихся в городе объектов.

Их стоимость на 15-20% ниже аналогичных квартир, иногда покупателей привлекают хорошее расположение, повышенный уровень сервиса, отмечает зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.

Строительство таких помещений в среднем на 20-30% дешевле, чем многоквартирных домов, а получить разрешение на строительство существенно проще, так как требования менее жесткие.

Имеет смысл в будущем законе подразделить апартаменты на соответствующие требованиям безопасности и не соответствующие (например, построенные на экологически неблагополучных территориях, перестроенные из промышленных помещений без соблюдения санитарных норм) и в зависимости от этого принимать решение по их дальнейшему статусу и использованию.

Планы правительства по разрешению вопроса об изменении правового статуса апартаментов привлекли к ним дополнительное внимание со стороны и девелоперов, и потребителей, отмечает руководитель направления первичной недвижимости в “Авито Недвижимости” Дмитрий Алексеев: все второе полугодие спрос на эту недвижимость умеренно рос, хотя и был не таким активным, как на квартиры. За год число предложений в новостройках сократилось на 9%, в то время как спрос увеличился на 23%. На вторичном рынке предложение сократилось на 11%, а спрос вырос на 35%. При этом средняя цена за квадратный метр апартаментов к концу года поднялась на 19% в новостройках и на 8% на вторичном рынке.

Апартаменты стоят на 15-20% меньше, чем аналогичные квартиры

В то же время планирование новых проектов апартаментов может притормозиться, пока финальный статус такого типа недвижимости не будет определен, говорит гендиректор проекта ВТБ “Метр квадратный” Вячеслав Дусалеев. Цена апартаментов будет выравниваться со стоимостью соответствующих квартир. Когда придет время утверждать законопроект, девелоперы уже успеют адаптировать под него свои бизнес-модели, считает эксперт.

На спрос влияют противоположные тенденции, говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков: с одной стороны, любая неопределенность для покупателя – это существенный недостаток при выборе недвижимости, с другой стороны, апартаменты все еще привлекают покупателей более низкой ценой.

Источник: https://rg.ru/2021/01/24/reshenie-ob-izmenenii-statusa-apartamentov-primut-do-konca-goda.html

Как перевести апартаменты в жилой фонд: пошаговая инструкция и возможные препятствия

Перевод апартаментов в жилой фонд в москве

С каждым годом на рынке недвижимости растет спрос на апартаменты. В сравнении с квартирой их можно купить на более выгодных условиях, а потом перевести в статус жилого помещения. О том, как это сделать и с какими трудностями столкнется собственник, расскажем в статье.

Что такое апартаменты и зачем их переводить в жилой фонд

На сегодняшний день правовой статус понятия «апартаменты» в России не определен. Правительство планирует ликвидировать законодательные пробелы в течение 2020 года, а до тех пор юристы, застройщики и собственники руководствуются теми нормами, которые есть.

Согласно действующим положениям, апартаменты попадают под категорию комфортного гостиничного номера. Но на практике их давно используют в качестве жилплощади, продают и покупают, можно сказать, что они конкурируют на рынке с квартирами.

Все больше людей покупают апартаменты, чтобы потом перевести их в жилое помещение

Привлекательность апарт-недвижимости в том, что ее можно купить на 15-20% дешевле аналогичного по площади жилья. Дома обычно возводят в уже обустроенных районах с развитой инфраструктурой, а на первых этажах размещают бытовые службы: сервисы по доставке продуктов, прачечную и клининг. Можно жить, несмотря на нежилой статус помещения.

Но именно принадлежность апартаментов к нежилому фонду влечет ряд ограничений. Размер коммунальных платежей и налога на имущество выше, чем при владении квартирой, собственник не может получить постоянную регистрацию и налоговый вычет за покупку. Чтобы устранить неудобства, подают документы на перевод апартаментов в статус жилого объекта.

Как перевести апартаменты в жилой фонд: варианты решений

Теоретически, нет никаких препятствий, чтобы помещение стало квартирой. Подробно процесс описан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако в реальности применить нормы права не так просто.

Что нужно, чтобы апартаменты стали квартирой: общий алгоритм действий

Чтобы в помещении можно было жить на законных основаниях, должны быть выполнены 3 условия:

  • Недвижимость оформлена в собственность
  • У нее нет обременения в виде ипотеки, арендного договора, ареста или притязания третьих лиц
  • Нежилой объект отвечает требованиям, которые предъявляют к жилому. Стандарты перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Апартаменты должны соответствовать требованиям к жилому помещению

Если все пункты соблюдены, процедура перевода выглядит следующим образом:

Шаг 1. Подача документов

Собственник направляет заявление в органы местного самоуправления. В Санкт-Петербурге обращаются в Администрацию района, в Москве — в Департамент городского имущества. Форму заявления можно посмотреть на сайте МФЦ.

Также заявитель должен предоставить:

  • Подлинник или нотариально заверенную копию документа о праве собственности
  • План помещения с описанием или технический паспорт
  • Поэтажный план дома, в котором находится объект

Документы направляют лично или через многофункциональный центр. В обоих случаях собственнику должны выдать расписку о приеме заявления.

Шаг 2. Оценка недвижимости

В течение 45 календарных дней Администрация, Департамент или другой орган, осуществляющий перевод, создает комиссию для оценки апарт-недвижимости. Эксперты определяют, соответствуют ли объект требованиям к жилому помещению.

Именно на этом этапе собственника ждут неприятные сюрпризы:

  • В помещении не соблюдены нормы СанПиН: плохие шумоизоляция и вентиляция, нарушены показатели инсоляции, то есть проникает недостаточно солнечного света, в комнате или на кухне нет окон и т. д. Это не значит, что застройщик не соблюдал строительные нормы: он изначально ориентировался на стандарты для нежилых объектов, а не для квартир.
  • В законодательстве некоторые требования прописаны размыто. Например, указано, что минимальная площадь комнат должна быть такой, чтобы в ней поместилась необходимая для жизни мебель. С нашей точки зрения, это неоднозначный критерий. Для кого-то достаточно в спальне кровати и тумбы, а другим для эргономики пространства нужен широкий двухметровый шкаф.

Мы привели один пример, но неопределенных пунктов в Постановлении много, поэтому большую роль при оценке апартаментов играет субъективный фактор.

Члены комиссии часто принимают решение на основе личных убеждений.

При этом эксперты не торопятся идти навстречу собственнику, ведь они берут ответственность за здоровье и благополучие будущих жильцов. Если есть сомнения, они, скорее всего, откажут.

Эксперты должны подтвердить, что апартаменты соответствуют стандартам квартиры

Шаг 3. Решение о переводе апартаментов в жилой фонд

На основе заключения экспертов уполномоченный орган решает удовлетворить заявление или отказать заявителю. В течение 3 рабочих дней после решения собственнику высылают либо распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое, либо уведомление об отказе. В последнем случае решение можно обжаловать в суде.

причина отказа — несоответствие апартамента требованиям к жилому фонду. Иногда, чтобы устранить отклонения, достаточно сделать небольшой ремонт, например, усилить звукоизоляцию с помощью специальных стройматериалов. Но чаще нужно переустройство помещения. Как это сделать расскажем ниже.

Перепланировка и перевод апартаментов в статус квартиры

Любые изменения конфигурации жилья требуют согласования с тем же органом, который переводит помещение из одного статуса в другой. Для этого нужно:

  • Обратиться в лицензированную компанию, чтобы специалисты разработали проект перепланировки
  • Направить в Администрацию или Департамент паспорт, заявление на перепланировку, свидетельство о собственности, проект изменений, техпаспорт помещения и план этажей
  • В течение 45 дней заявление рассматривают и выносят решение о перепланировке. Если оно положительное, можно приступать к работе, если нет — обратиться в суд или заказывать другой проект. Но нельзя гарантировать, что любое апарт-помещение можно переделать под стандарты квартиры. Если для этого потребуется модификация несущих конструкций, перепланировка невозможна.

После окончания ремонта нужно получить новый техпаспорт в БТИ и заново направить пакет документов для изменения статуса объекта.

Чтобы апартаменты соответствовали требованиям к квартире часто приходится делать перепланировку

Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение

Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру.

То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд.

Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.

Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.

При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.

Девелоперы возводят апарт-комплексы с перспективой их перевода в жилой фонд

Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение

Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:

  • Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно
  • Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽.
  • План перепланировки — от 30 000₽

Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.

При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Источник: https://m16-estate.ru/news/kak-perevesti-apartamenty-v-zhiloj-fond

Как перевести апартаменты в жилой фонд в 2021 году: можно ли перевести в статус жилого помещения, практика

Перевод апартаментов в жилой фонд в москве

1 390 просмотров

В 2021 году получило распространение введение в заблуждение покупателей недвижимости.

Недобросовестные риелторы продают неосведомленным гражданам в качестве объекта для проживания помещения, зарегистрированные в качестве апартаментов. К сожалению, апартаменты не включены в жилой фонд.

Поэтому в них нельзя зарегистрироваться. Причем, оспорить сделку практически невозможно. Рассмотрим, как осуществить перевод апартаментов в жилой фонд.

Можно ли перевести?

Для начала определимся с понятиями. Апартаменты – это помещение, не имеющее статуса жилого, но которое может использоваться для временного проживания граждан.

Зачастую апартаменты располагаются в новых бизнес-центрах, жилых комплексах, отелях. Они имеют свободную планировку, поэтому собственник может ее переоборудовать по собственному усмотрению.

Важно! На перепланировку апартаментов распространяются нормы перепланировки коммерческой недвижимости. Поэтому стоимость процесса значительно увеличивается.

Рассмотрим плюсы и минусы апартаментов.

Критерии АпартаментыЖилое помещение
Соответствие требованиям законаНормы, установленные для нежилых помещенийСтрогие требования к санитарным, пожарным и техническим нормативам
ПерепланировкаПо нормам для коммерческих помещенийПо требованиям для жилых помещений
СтоимостьНа 20 – 30% дешевле, чем жильеБолее высокая, чем апартаменты
РегистрацияВременная, на срок не более 5 летПостоянная или временная, на усмотрение собственника
ИнфраструктураВ зависимости от места застройкиЗастройщик обязан возвести детскую площадку, место для спорта, парковки. Территория должна быть приближена к поликлинике, детскому саду, школе.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, значительно увеличивается оплата коммунальных услуг и налогов.

Возможность перевода апартаментов в жилое помещение зависит от того, соответствует ли объект установленным нормам и требованиям СанПин. Поэтому гарантировать возможность перевода сложно.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Возможность перевода существует в следующих случаях:

  1. Помещение соответствует всем требованиям закона для жилых помещений.
  2. Объект можно переоборудовать под установленные требования.

Важно! Не рекомендуется осуществлять перепланировку до согласования с уполномоченными органами. В противном случае работы могут нанести вред сохранности здания в целом.

А при выявлении нарушений, уполномоченный орган не только не выдаст разрешение на перевод в жилое помещение, но и заставит вернуть помещение в исходный вид.

Нюансы

Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.

Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.

Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.

Закон не предусматривает возможность привлечения к ответственности застройщика, если в процессе строительства он не может переоформить помещение в жилое. Так как по договору вы заплатили за апартаменты.

Важно! Не стоит соглашаться на сомнительные схемы, если вы нуждаетесь в единственном жилом помещении для вашей семьи. В случае проблем с переоформлением вы лишитесь возможности получения прописки. Вследствие чего возникнут сложности с оформлением ребенка в поликлинику, детский сад, школу.

Порядок действий

Покупка апартаментов больше подходит для вложения денежных средств. Стоимость объекта значительно дешевле, а при сдаче его в аренду можно получить даже больше, чем за квартиру.

Но для постоянного проживания целесообразно отдать предпочтение жилому фонду. Если вы уже стали собственником апартаментов, то существует возможность переоформления объекта.

Процедура перевода включает:

  1. Предварительную подготовку.
  2. Сбор документации.
  3. Подачу заявления в уполномоченный орган.
  4. Получение разрешения или отказа.
  5. Регистрация изменений в ЕГРН.

Предварительная подготовка

В процессе подготовки к переоформлению необходимо:

  1. Получить право собственности на помещение. Если речь идет о площади в новостройке, то нужно дождаться сдачи объекта и поставить его на учет в Росреестре.
  2. Снять обременения. Помещение не должно быть под арестом, залогом или обременено правами третьих лиц.
  3. Провести экспертизу по соответствию помещения установленным нормам и правилам. В случае выявления несоответствий, необходимо определить, являются ли они устранимыми.
  4. Перепланировка. При наличии технической возможности, нужно провести перепланировку. Все работ предварительно согласовываются с уполномоченными органами (пожарной инспекцией, СЭС, жилищным отделом).

Сбор документов

Перечень документации для переоформления:

  • гражданский паспорт собственника;
  • документ, подтверждающий право собственности заявителя на объект;
  • выписку из ЕГРН;
  • проект переустройства или перепланировки;
  • протокол собрания собственников всех помещений в здании;
  • уведомление о проведении общего собрания;
  • список собственников;
  • технический план;
  • поэтажный план;
  • решения владельцев помещений;
  • лист регистрации собственников на собрании;
  • заключение специализированных организаций о возможности перевода.

Подача заявления в уполномоченный орган

Заявление о возможности перевода апартаментов в жилой фонд подается следующим образом:

  • через Госуслуги;
  • через МФЦ;
  • в жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.

Точный бланк заявления не устанавливается законом. Но, как показывает практика, документ должен включать следующие сведения:

  • наименование жилищного отдела местной администрации;
  • данные руководителя;
  • сведения о заявителе;
  • наименование заявления;
  • просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
  • информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
  • сведения о правах на объект;
  • данные об отсутствии обременений;
  • перечень документации к заявлению;
  • подпись и дата.

Образец заявления

Скачать образец заявления о переводе

Процесс одобрения

Процедура рассмотрения документов в законе носит весьма размытый характер. В связи с чем не существует единого подхода. Не установлены числовые параметры для безопасного расположения дверей, шумоизоляции, инсоляции, вибрации.

По сути, специалисты уполномоченного органа принимают решение на свое усмотрение. Поэтому оно не всегда бывает объективным.

В случае положительного решение, заключение органа местного самоуправления направляется собственнику и в ЕГРН.

При отрицательном решении, гражданин имеет право на обжалование в судебном порядке.

Важно! Популярной причиной отказа является наличие обременение объекта. Поэтому перед инициацией процесса погасите ипотеку.

Регистрация в ЕГРН

Для регистрации нового статуса в ЕГРН не требуется личное заявление собственника. Сведения передаются уполномоченным органом.

Процедура перерегистрации занимает не более 15 дней. После чего собственник может получить выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

Стоимость

Рассмотрим, сколько стоит процедура перевода апартаментов в жилой фонд. Необходимо учесть следующие расходы:

  1. Рассмотрение заявления о переводе уполномоченным органом – 20 000 р.
  2. Проведение экспертизы о соответствии помещения нормам – от 20 000 до 70 000 р.
  3. Перепланировка – от 200 000 р.

Таким образом, собственнику придется понести значительные расходы. Но даже в этом случае результат не гарантирован.

Изменения законодательства

В 2018 года в Государственную Думу поступил законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Предлагалось распространить на апартаменты, предназначенные для проживания граждан, нормы жилищного законодательства.

Действующие нормы создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, в помещении могут жить люди. С другой – постоянная регистрация запрещена.

Граждане не состоят на учете, поэтому на них не рассчитана местная инфраструктура. Не строятся детские сады, школы, поликлиники. Таким образом создаются проблемы для других граждан, проживающих в данном районе.

На 2021 год вопрос статуса апартаментов не был урегулирован. Поэтому при покупке объекта необходимо учесть минусы ситуации.

Судебная практика

В 2021 году отсутствует сложившаяся судебная практика по вопросам перевода нежилого помещения в жилое. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, в зависимости от обстоятельств дела.

Основной причиной отказа судов является наличие обременений, отсутствие права собственности на объект и отсутствие согласия всех жильцов дома. Также отказ возможен при несоответствии помещения нормам жилого помещения.

Пример. В суд обратился собственник апартаментов в новостройке. При заключении договора долевого строительства застройщик убедил мужчину в том, что объект получит статус жилого. Но в процессе строительства возникли проблемы, застройщик разорился. Объект отдали на доработку другой компании.

В результате помещение не получило статуса жилого. При обращении в уполномоченный орган, мужчина получил отказ, так как апартаменты не соответствуют требованиям к жилому помещению. Перепланировка также не представляется возможным. Суд изучил документы и назначил экспертизу. Но результаты подтвердили правомерность отказа.

Суд вынес отрицательное решение.

Данный пример наглядно иллюстрирует сложности, которые могут возникнуть при покупке апартаментов на стадии долевого строительства. Хотя стоимость площади значительно ниже, гражданин подвергает себя необоснованному риску.

Если вы попали в сложную ситуацию при покупке апартаментов, целесообразно получить юридическую консультацию. Наши специалисты изучат документы и вынесут решение о перспективах перевода апартаментов в жилой фонд. Просто свяжитесь с дежурным юристом и получите исчерпывающую консультацию.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/perevod-apartamentov-v-zhiloj-fond/

Если апартаменты станут квартирами. Сколько будет стоить жильё и как изменится инфраструктура районов

Перевод апартаментов в жилой фонд в москве

Апартаменты — это нежилое коммерческое помещение, которое внешне ничем не отличается от квартиры. Здесь есть все удобства: вода, электричество, канализация, вентиляция. Принципиальное отличие этих объектов недвижимости в том, что в квартире можно зарегистрироваться, а в апартаментах нет. Кроме того, для коммерческой недвижимости выше тарифы ЖКХ и налог на имущество.

В конце ноября риелторы широко обсуждали две инициативы Минстроя: утвердить жилой статус уже возведённых апартаментов, а затем запретить строительство новых. Речь шла о многофункциональных домах, которые сочетают в себе апартаменты, офисы, рестораны и другие помещения. Кстати, первый вопрос может быть решён уже до конца этого года.

Перспективы перевода апартаментов в жилой фонд до конца 2020 года подогрели интерес к ним со стороны инвесторов. Сейчас такая недвижимость стоит на 10–15% дешевле квартир. Если они сравняются по статусу, то и текущая разница в цене должна нивелироваться, — отметил эксперт агентства недвижимости “Авахо” Станислав Манжиевский.

Рынок апартаментов сосредоточен преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и частично в Краснодарском крае. Как отмечает Станислав Манжиевский, за 2020 год в этих регионах спрос на такую недвижимость вырос в среднем на 30–40%. Сказались и доступная ипотека, и перспективы перевода в жилой фонд. При этом в целом по стране предложение сократилось на 8–10%.

Учитывая возможный запрет на строительство апартаментов в будущем, это может означать скорый дефицит, а в перспективе — полное исчезновение апартаментов с рынка, — заключил Станислав Манжиевский.

Осеннее обострение. Почему резко подорожали квартиры на вторичном рынке

Впрочем, есть и другое мнение. В последние два-три года на рынке появилось много новых проектов апартаментов, поскольку девелоперы торопились получить разрешительную документацию до принятия закона об эскроу-счетах.

Поэтому я не думаю, что в 2021 году нас ждёт дефицит такой недвижимости, — полагает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

Снижение предложения по апартаментам на российском рынке в первую очередь связано с ростом спроса, а не со снижением темпов строительства. Это свидетельствует о том, что такой формат недвижимости пользуется спросом.

Поэтому высказывание Минстроя о его запрете кажется довольно неоднозначным. Стоит отдельно отметить, что предложение о запрете многофункциональных домов высказывается уже не первый раз. Впрочем, никаких дальнейших действий по реализации таких планов не было предпринято, — заметил соучредитель федерального портала о недвижимости Move.ru Александр Дужников.

коммерческих помещений всегда обходится дороже. Коммунальные услуги будут стоить примерно на 10–15% больше. Налог на имущество тоже выше. Причём значительно. Для квартир он составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты — от 0,5% до 2% (в зависимости от стоимости и места расположения).

Если апартаменты получат статус жилого помещения, то хозяева смогут серьёзно сэкономить на коммуналке. При этом сумма налога может остаться прежней. Кадастровая стоимость квартир обычно на 10–15% дороже. Соответственно, она увеличится, а процент налога снизится. Конечная сумма выплат останется примерно на том же уровне.

Под влиянием высокого спроса, сокращения предложения и общего подорожания на первичном рынке стоимость апартаментов в 2020 году увеличивалась пропорционально росту цен на квартиры.

Правда, разрыв в ценах между этими двумя форматами остался примерно прежним — 10–15%.

По прогнозам Станислава Манжиевского, к концу 2020 года апартаменты в столице могут подорожать на 12–15%, в Санкт-Петербурге — минимум на 10%.

За последний год цены на апартаменты выросли в среднем на 10%, при этом динамика ввода новых проектов на рынок немного снизилась. В 2021 году возможен дальнейший рост средних цен по рынку на уровне 5−7%.

Однако он затронет не все проекты.

Существенное влияние на цены может оказать приравнивание апартаментов к жилью, так как в этом случае исчезнет ценовая разница (на 15−20% в пользу апартов) по сравнению с квартирами, — считает Иван Татаринов.

Проекты апартаментов часто не учитывают социальную инфраструктуру. Дело в том, что в большинстве случаев это точечная застройка под коммерческие нужды, а не семейные новостройки.

Рассматривалось много возможных вариантов, какой правовой статус дать апартаментам.

Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду, то есть обязать застройщиков апартаментов выполнять соответствующие нормативы.

В таком случае, разумеется, застройщикам апартаментов придётся учитывать, что нужно строить детские сады, школы и прочее, — говорит руководитель аналитического центра “ИНКОМ-Недвижимость” Дмитрий Таганов.

По его словам, подобная ситуация возможна только в том случае, если апартаменты приравняют к квартирному фонду без каких-либо изменений в действующих нормативах. Правда, в таком развитии событий эксперт сомневается.

Те жилые комплексы, которые уже построены как апартаменты, и те, что сейчас строятся, по большей части не удовлетворяют требованиям социальных норм для квартир.

Однако за годы обсуждений законодатели так и не решились просто приравнять их к статусу квартир.

Просто не совсем понятно, что делать с теми комплексами, которые сейчас находятся в стадии строительства или уже построены. Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.

И если их и обяжут выполнять постройку какой-либо социальной инфраструктуры, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для апартаментов и учитывающие интересы всех сторон, — заключает Дмитрий Таганов.

По словам Александра Дужникова, большое количество требований к жилой недвижимости невозможно исполнить после возведения дома (инсоляция, уровень шума, социальная инфраструктура).

Эти требования будет невозможно выполнить, если апартаменты приравняют к квартирам. Соответственно, при реализации этой идеи фактически ничего не поменяется.

Экс-апартаменты всё так же будут стоить дешевле настоящих жилых комплексов.

Де-факто потребность в надлежащей инфраструктуре не зависит от наделения апартаментов статусом жилых помещений. Проживание людей в апартаментах, так же как и в стандартных квартирах, в любом случае даёт дополнительную  нагрузку на существующую инфраструктуру.

Решение этой проблемы зачастую просто не представляется возможным. Так, например, в центре Москвы попросту нет места для дополнительного строительства. Однако в некоторых случаях в этом нет необходимости.

Многие апартаменты сегодня строятся по принципу клубного формата премиального класса.

Такие объекты едва ли создадут повышенную нагрузку на существующую инфраструктуру: районную общеобразовательную школу, поликлинику или местный продуктовый дискаунтер, — отметил руководитель направления первичной недвижимости в “Авито недвижимость” Дмитрий Алексеев.

Дмитрий Таганов напоминает, что вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока ещё никаких решений принято не было. По его мнению, аналогичная история может повториться и в этом году. Просто потому, что на рынке всё ещё нет понимания, как это предложение можно реализовать на практике.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.