Пересчёт кадастровой стоимости квартиры

Содержание

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры и платить меньше налогов?

Пересчёт кадастровой стоимости квартиры

В прошлом году я купила квартиру за 6 млн рублей. В этом году мне впервые начислили за нее налог. Оказалось, что ее кадастровая стоимость составляет не 6, а 8,5 млн рублей — на 2,5 млн рублей дороже. Следовательно, налог за нее выше, поскольку его считают от кадастровой стоимости.

Я считаю, что покупала квартиру по рыночной цене, а кадастровая сильно завышена. Как можно подать на пересмотр кадастровой стоимости квартиры, чтобы в будущем платить меньше налогов? Много ли усилий и времени это займет, чтобы не платить лишнюю тысячу в год?

Полина

Разберемся в этом вопросе.

С 1 января 2015 года в 28 регионах РФ ввели новый расчет налога на имущество физических лиц. В частности, налог на недвижимое имущество, в том числе и квартиры, теперь рассчитывают исходя из кадастровой цены. Раньше его считали на основе инвента­ри­за­ционной, поэтому получалось дешевле. Подробнее об этом написано на сайте налоговой.

Базовая ставка налога на квартиру — 0,1% от кадастровой стоимости, но предусмотрен налоговый вычет. Для этого из общей площади квартиры вычитают 20 м² и к оставшейся площади применяют ставку. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя размер вычета может быть увеличен, поэтому точную информацию о ставках и льготах по региону лучше тоже смотреть на сайте налоговой.

Уже начисленные налоги пересчитают, если будет решение комиссии или суда. Но есть ограничения.

Если завышенная кадастровая стоимость установлена с того года, когда вы приобрели квартиру, то есть с 2017, то налог начислили за 2017 и 2018 годы. По решению комиссии или суда за 2019 год можно пересчитать налог за 2017 и 2018 годы.

Если бы вы приобрели квартиру в 2015 и обратились за перерасчетом только в 2019 — налог пересчитали бы только за три года: за 2016, 2017 и 2018 годы. В таком случае 2015 год выпал бы из пределов срока исковой давности.

Если вы планируете жить в квартире хотя бы десять лет, давайте примерно подсчитаем, сколько налогов вы заплатите. Точно подсчитать сложно — и вот почему.

Для наглядности приведу два расчета: по текущей кадастровой стоимости и по стоимости в 6 млн рублей. Представим, что во втором случае вы добились уменьшения первоначальной завышенной кадастровой цены и теперь платите по ней. Из таблицы видно, что, если вы будете владеть квартирой еще 10 лет, разница в налоге составит 20 тысяч рублей.

Вы не указали регион и дату, когда приобрели квартиру, поэтому расчет приблизительный.

Кадастровая цена 8,5 млн Р

8 500 000 Р / 100 м² = 85 000 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

6 000 000 Р / 100 м² = 60 000 Р

Кадастровая цена 8,5 млн Р

20 м² × 85 000 Р = 1 700 000 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

20 м² × 60 000 Р = 1 200 000 Р

Налоговая база с учетом вычета

Кадастровая цена 8,5 млн Р

6 800 000 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

4 800 000 Р

Кадастровая цена 8,5 млн Р

6800 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

4800 Р

Кадастровая цена 8,5 млн Р

68 000 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

48 000 Р

Сделать переоценку кадастровой стоимости можно двумя способами: обратиться в административную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой цене недвижимости или пойти в суд, минуя комиссию. Физические лица могут идти сразу в суд, организации обязаны сначала обратиться в комиссию.

Существует три основания для пересмотра кадастровой цены квартиры в суде.

Установление несоответствия рыночной и кадастровой цены. Рыночную цену установят на тот момент, когда была установлена кадастровая цена, и определят несоответствие.

Обжалование решения комиссии. Если уже обращались в комиссию и она отказала, можно обжаловать именно решение комиссии.

В вашем случае основанием будет как раз установление несоответствия стоимости, если вы пойдете прямо в суд.

Для комиссии вам понадобится отчет независимой экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости и заявление.

Отчет обойдется в сумму от 2 до 10 тысяч рублей, цена зависит от региона. Составить заявление можно самостоятельно, вот примерная форма. Если не получится, обратитесь к юристу.

С вас возьмут от тысячи до 5 тысяч рублей, но цены в регионах могут различаться.

Для обращения в суд и/или комиссию также понадобятся:

  1. Нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов на недвижимость.
  2. Кадастровая справка о кадастровой стоимости квартиры. Стоимость в справке должна быть указана та, что оспаривается.
  3. Документы об оплате государственной пошлины. Для комиссии оплачивать пошлину не нужно.

Если по вашим подсчетам разница в налогах после переоценки составит больше 10 тысяч рублей за 10 лет и вы готовы лично участвовать во всех процедурах без юриста — выгода есть. Но стоят ли такие усилия сэкономленных средств, решайте для себя самостоятельно.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/peresmotr-kadastra/

Кадастровая стоимость: что это, на что влияет и как ее уменьшить

Пересчёт кадастровой стоимости квартиры

Кадастровую стоимость земельных участков, квартир, домов и другой недвижимости устанавливает государство. От нее зависит размер налога на имущество. Если кадастровая стоимость окажется существенно выше рыночной, то налог тоже будет выше среднего. Чтобы этого избежать, можно обратиться в комиссию или суд для переоценки квартиры. Разберемся, как это сделать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это оценка стоимости недвижимости, которую проводит государство. Для этого используют ряд общих признаков: город, район, жилплощадь, возраст и тип дома, и пр.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна быть максимально близка к рыночной — той, по которой квартиру можно продать. Но она не учитывает ремонт квартиры, состояние подъезда, планировку, состояние коммуникаций, вид из окна и другие неявные факторы, поэтому точное совпадение практически не встречается.

Кадастровую оценку придумали именно для того, чтобы оценить квартиры массово, не занимаясь каждой индивидуально: не выезжая на объект и не оценивая важные для продажи характеристики.

Именно из-за этого бывает так, что кадастровая стоимость двух квартир в одном доме одинакова, даже если в одной из них сделан евроремонт, а в другой — черновая отделка.

Как государство определяет кадастровую стоимость

Ее определяют в ходе государственной кадастровой оценки, которую могут проводить как по отдельным объектам недвижимости, так и по всем, находящимся в одном регионе.

Например, администрация субъекта может принять решение о проведении оценки всех многоэтажных домов. Полный список таких домов сформирует орган регистрации прав. В этот же список включат сведения из единого реестра недвижимости (ЕГРН) по этим объектам, известные на 1 января года, в котором проводится оценка.

Предварительный отчет об оценке опубликуют на сайте Росреестра. Он будет доступен 60 дней. Все это время собственники недвижимости могут направить заявление с замечаниями и корректировками, если найдут в расчетах ошибки.

Все эти заявления обрабатывают специалисты и вносят изменения в реестр каждые пять дней. Через отведенный для исправлений срок результаты оценки утверждают, а установленная кадастровая стоимость начинает применяться с 1 января следующего года.

Периодичность кадастровой оценки зависит от местоположения. В городах федерального значения ее проводят минимум через два года, в остальных регионах — минимум через три года. Максимальный срок тоже установлен, но единый — пять лет с года последней кадастровой оценки.

На что влияет кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость объекта, внесенную в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, за который уплачивается налог, берут за базу при многих операциях с недвижимостью. Вот основные из них:

  1. Налог на имущество — его платят все физлица, предприниматели и организации, у которых в собственности есть недвижимость. Самим считать налог не надо, это делают инспекторы. Они рассчитают налог исходя из кадастровой стоимости, если региональные власти утвердили в своем регионе единую дату, с которой действует такой порядок уплаты налога.
  2. НДФЛ при продаже недвижимости. С доходов от продажи квартиры, дома и пр. надо платить налог. Есть два варианта базы для расчета налога, выбирать надо ту, которая окажется больше. Первая база — цена недвижимости в договоре купли-продажи, вторая — 70 % от кадастровой стоимости. Базу для расчета НДФЛ всегда можно уменьшить на 1 млн рублей, именно поэтому власти ввели такое ограничение. Раньше в договоре часто указывали цену продажи ровно в 1 млн, чтобы совсем не платить налог.
  3. НДФЛ при получении недвижимости в дар. Если квартиру подарили близкие родственники, то платить налог на доходы не нужно. В остальных случаях это обязательно. В договоре дарения не всегда прописывают рыночную цену квартиры, поэтому налог считают по кадастровой стоимости. Ставка НДФЛ — 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов.
  4. Услуги нотариуса. За свои услуги по сопровождению и оформлению операций с недвижимостью нотариусы берут пошлины. Как правило, их размер определяется по цене сделки или кадастровой стоимости недвижимости.

Как мы видим, есть достаточно много ситуаций, в которых завышенная кадастровая стоимость дорого обходится собственнику недвижимости. Чтобы не терять свои деньги, узнайте кадастровую стоимость своего имущества и сравните ее с рыночной.

Как узнать кадастровую и рыночную стоимость

Бесплатно узнать кадастровую стоимость недвижимости можно в сервисе ЕГРН.Реестр. Для этого достаточно знать точный адрес или кадастровый номер. Введите его в строку поиска.

Кадастровая стоимость будет указана в разделе «Сводные данные».

Если просто знать кадастровую стоимость вам недостаточно, закажите в сервисе платную выписку из ЕГРН. Она придет к вам на электронную почту в pdf-формате и будет заверена электронной подписью Росреестра. Также выписка понадобится, если будете собирать документы, чтобы оспорить цену.  

Теперь поищите в интернете цены на помещения с такими же параметрами, как у вас. Если кадастровая стоимость вашего объекта значительно выше цен на аналогичное имущество, есть смысл ее обжаловать.

Как оспорить кадастровую стоимость

Чтобы оспорить кадастровую стоимость из-за того, что она превышает рыночную, недостаточно самостоятельного анализа сайта «Авито». Надо будет заказать независимую оценку у специалистов, которые подготовят отчет в течение 5-7 дней. Такой отчет можно показать в комиссии или суде.

Комиссия чаще всего свое решение не меняет, поэтому обращение в нее — лишняя трата времени. Об этом свидетельствуют результаты заседаний комиссий на сайте Росреестра.  Сейчас в комиссию идти не обязательно, можно сразу направляться в суд.

При этом многие судьи сокращают стоимость, если она в два, а также в три раза больше рыночной (определение Судебной коллегии по административным делам ВС от 19.11.2018 № 19-КГ18-35, решение АС г. Москвы от 30.08.2019 по делу № А40-83998/18).

  1. Комиссия. Подать заявление вы вправе лично, по почте, через МФЦ или интернет, в том числе через портал Госуслуг. Комиссия пересмотрит кадастровую цену или откажет в этом в течение 30 дней. Решение направит в течение пяти рабочих дней с даты принятия. Если комиссия отказалась пересматривать стоимость, идите в суд.
  2. Суд. Обращайтесь в краевые, областные и равные им суды по месту, где находится недвижимость. Представителем в суде могут быть только лица с высшим юридическим образованием. Суд рассмотрит заявление в течение двух месяцев.

Какие документы нужны для суда и комиссии, смотрите в памятке.

СудКомиссия
Исковое заявление;Доверенность и диплом представителя о высшем образовании;Документ на оплату госпошлины (300 р — для физлиц, 2000 — для юрлиц);Заявление в комиссию с отметкой о принятии, если ранее вы туда обращались;Выписка из ЕГРН;Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;Отчет об оценке рыночной стоимости.Заявление о пересмотре цены;Выписка из ЕГРН;Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;Отчет об оценке рыночной стоимости.

Кроме комиссии и суда, есть еще способ изменить стоимость. Для этого компания должна оспорить цену до того, как ее окончательно утвердят. Все отчеты об оценке власти публикуют на сайте Росреестра.

Вы вправе ознакомиться с отчетом в течение 60 дней с даты публикации и написать заявление, если с ценой не согласны.

К обращению приложите документы, которые подтверждают ошибку, например отчет об оценке.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kadastrovaya-stoimost-chto-eto-na-chto-vliyaet-i-kak-ee-umenshit

Как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости в 2021 году

Пересчёт кадастровой стоимости квартиры
Время чтения: 6 минут

Одной из важнейших характеристик недвижимого имущества является его кадастровая цена. Однако эта величина не постоянна. То, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости, зависит от нескольких факторов.

Каждому собственнику следует знать цену своего имущества и порядок ее определения, чтобы убедиться в правильности расчета налогов и государственной пошлины при заключении сделок с недвижимостью.

Давайте выясним, что такое кадастровая цена, почему она не остается неизменной и как часто ее пересматривают.

Что собой представляет кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость (КС) недвижимого имущества – одна из главных характеристик объекта, являющаяся экономической единицей его учета и выражающая стоимостное значение.

Проанализировав стоимость объекта в разные периоды, можно заметить динамику роста КС. Основной причиной, почему меняется кадастровая стоимость объекта недвижимости, является переменчивость важных ценообразующих факторов, например, наличия инфраструктуры, перспектив развития и рыночных показателей.

Нужно знать, что кадастровая и рыночная цены недвижимости могут не совпадать, причем на практике это происходит довольно часто.

Стоимость строений и земельных участков определяется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» №135 от 29 июля 1998 года. Отдельно о том, что цена земли должна определяться в ходе оценки, говорится в ст. 66 Земельного кодекса РФ.

Оценку проводят инженеры-оценщики, прошедшие специальное обучение. Средний уровень КС объектов может определяться по решению местных органов исполнительной власти.

Владельцам недвижимого имущества стоит узнать больше о том, что собой представляет кадастровая стоимость недвижимости.

Как формируется КС

Чтобы понять, почему и как меняется кадастровая стоимость квартиры с годами, нужно учесть, какие факторы влияют на этот процесс. К ним относится:

  • местонахождение объекта;
  • состав и качественные характеристики;
  • площадь;
  • наличие построек на участке и их возраст;
  • целевое назначение земли;
  • развитость и состояние окружающей инфраструктуры;
  • перспективы и планы развития населенного пункта, в котором находится объект;
  • возможность улучшения;
  • рыночные показатели.

Если собственник сомневается, может ли меняться кадастровая стоимость квартиры, следует внимательно проанализировать свое жилье с учетом перечисленных выше параметров. Некоторые из них, вроде площади и местонахождения, останутся неизменными. Другие же, например, перспективы развития и состояние инфраструктуры, могут измениться и в результате повысить или понизить цену объекта.

Нужно помнить, что цена недвижимого имущества периодически пересматривается. И если человек планирует продавать свою квартиру, то, возможно, с этим стоит подождать или, наоборот, поторопиться. Ведь каждая построенная рядом станция метро, дорога и больница повысят цену имущества. А закрытие школы или перенос автостанции уменьшат его стоимость.

Особенности изменения стоимости земельного участка

Существуют нюансы того, как меняется кадастровая стоимость земельного участка. Порядок и частоту проверки, на основании которой определяется цена земли, устанавливают местные органы власти. От того, насколько тщательно она будет осуществлена, зависит и частота проведения последующих оценок.

Минимальный срок – три года, но в среднем пересмотр КС земли производится один раз в пять лет. Нарушать регламент, установленный в регионе, нежелательно, поскольку это может повлечь необходимость в проведении оценочных мероприятий уже на федеральном уровне.

При наличии веских оснований в промежутке между переоценками возможен пересмотр цены в индивидуальном порядке.

Внеочередная проверка может проводиться в силу причин, значительно влияющих на ценность недвижимости, например, в связи с возведением нового инфраструктурного объекта или произошедшими техногенными или природными авариями.

Больше информации содержится в статье «Переоценка кадастровой стоимости земельного участка».

Последнее изменение КС

Ответ на вопрос, меняется ли кадастровая стоимость квартиры ежегодно, установлен на уровне законодательства. Как упоминалось выше, очередная переоценка должна происходить не реже раза в пять лет. А вот насколько часто она делается, решает собственник, которым может быть и частное лицо, и предприятие, и орган власти.

Владелец имеет право инициировать пересмотр результатов оценки земли. Причем для этого не придется долго изобретать причины. По закону изменения рыночных показателей уже достаточно для того, чтобы вызывать инженеров для оценки. К тому же нигде точно не определено, что входит в эти «рыночные показатели».

Еще одна важная задача собственника – определить, когда изменилась кадастровая стоимость земли. Для этого инженер-оценщик предпринимает следующие действия:

  • изучает документы относительно недвижимости;
  • выезжает на объект и изучает его характеристики путем визуального осмотра;
  • подготавливает акт, в котором описывает свойства недвижимости и указывает ее ценовое значение.

После этого изменившая информация вносится в реестр недвижимости. Однако именно дата составления акта и есть днем, когда меняется цена объекта.

В отношении земли существуют особые причины, почему меняется кадастровая стоимость земельного участка:

  1. Уменьшение или увеличение размеров и, соответственно, площади.
  2. Перенос участка в новую категорию.
  3. Изменение целевого назначения или введение нового вида пользования, разрешенного местными органами власти.

Подробнее о пересмотре КС домов, квартир и земельных участков читайте в статье «Изменение кадастровой стоимости недвижимости».

Причины переоценки недвижимости

Существует два основания для изменения цены недвижимого имущества. Пересчитывается кадастровая стоимость в случае переоценки объекта и при внесении правок в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Переоценка объекта происходит по инициативе:

  • его владельца;
  • лиц, которые планируют заключить сделку в отношении недвижимости;
  • органа власти, если объект находится в его собственности.

Начать процедуру можно посредством обращения в специально созданные местными органами власти комиссии либо в судебные органы. Основаниями служат:

  • недостоверные данные в документах;
  • несоответствие полученного результата рыночной цене;
  • применение недопустимых методик расчета.

При обращении нужно приложить документы, обосновывающие справедливость требований заявителя.

Правки вносятся в следующих случаях:

  • во время постановки объекта на учет были поданы недостоверные данные;
  • решение суда предписывает внесение правок в базу данных.

Детальнее об особенностях процедуры можно узнать из материала «Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости».

Как часто проводится оценка КС

Собственников земли и жилья должно интересовать, как часто пересматривается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Зная этот порядок, они легко определят, является ли пересмотр цены плановым.

Порядок, сроки проведения и лиц, ответственных за проведение плановой оценки имущества, определяют органы местной власти. Периодичность оценочных мероприятий составляет 3-5 лет.

Внеплановая переоценка может осуществляться по инициативе собственника при наличии достаточных причин.

В соответствии с законом, переоценка не может проводиться реже одного раза в 5 лет. Поскольку предельное допустимое значение не устанавливается, допускается повторение процедуры по желанию собственников.

Однако, в соответствии со ст.24.12 ФЗ № 135, в общих случаях ее нельзя проводить чаще, чем один раз в три года. Следовательно, то, как часто может меняться стоимость недвижимости, зависит от решения органа исполнительной власти или законодательства конкретного субъекта Федерации.

Итак, оценка осуществляется не чаще раза в три года. Для городов федерального значения этот срок составляет один раз в два года.

После утверждения результатов кадастровой оценки выводы инженера отправляются в территориальное подразделение Росреестра для внесения данных в ЕГРН.

Каждый собственник недвижимости должен следить за ценой имущества, поскольку власти некоторых субъектов Федерации могут каждый год изобретать поводы для увеличения налоговых поступлений путем поднятия ставки или увеличения КС нежвижимости в результате плановой оценки. А от достоверности данных зависит размер налоговых выплат.

Как рассчитать сумму налога при изменении КС объекта

За недвижимое имущество, которое находится в собственности, нужно платить налог. При определении его размера КС объекта является базовым основанием. Чтобы понять, как повлияет ее изменение на сумму, подлежащую уплате, нужно выяснить, как результат оценки в принципе сказывается на налогообложении.

Формула расчета налога проста:

Сн=Кс х Стн – Ап – Нв

В ней

  • Сн – сумма налога;
  • Кс – кадастровая стоимость объекта;
  • Стн – налоговая ставка, которая составляет 0,1 % от стоимости имущества;
  • Ап – уже внесенные авансовые платежи;
  • Нв – налоговый вычет за объект площадью 20 м2.

Таким образом, цена недвижимости прямо влияет на размер налога, подлежащего уплате: чем она выше, тем больше сумма налога, и наоборот.

Как узнать КС недвижимости

Существует несколько способов узнать цену объекта. Для этого, например, можно посетить сайт Росреестра, с которого перейти на публичную карту. На ней нужно отыскать свой участок и нажать на него кнопкой мыши. После этого появится следующая информация:

  • размеры и площадь надела;
  • назначение;
  • наличие обременений;
  • кадастровый номер и стоимость.

Некоторые предпочитают обратиться в муниципалитет и попросить копию постановления с указанной КС 1 м2 недвижимости. Умножив эту цифру на площадь интересующего объекта, несложно получить нужные данные.

Третий способ – подача запроса в Роснедвижимость. В этом случае придется ожидать ответа в течение 30 дней. В случае отправки по почте он даже может потеряться по дороге. Как видно, этот вариант наиболее длительный и неудобный.

Также можно оформить запрос в Росреестре, МФЦ или на портале Госуслуги. Для частного лица выдача справки обойдется в 450, для предприятия – в 600 рублей. На это уйдет 3-5 5 дней.

Пошаговое руководство находится в статье «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости».

Итоги

Знание кадастровой цены недвижимости позволяет правильно рассчитывать налоги и госпошлину при заключении сделок. Оценкой имущества занимаются специалисты, уполномоченные на проведение таких работ. Периодичность оценки, порядок ее проведения и то, может ли измениться кадастровая стоимость объекта, определяют местные органы исполнительной власти.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kak-chasto-meniaetsia-kadastrovaya-stoimost.html

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция

Пересчёт кадастровой стоимости квартиры

Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово

Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:

  • ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
  • Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
  • ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно. Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.

Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:

  1. Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
  2. Посещение территориального МФЦ.
  3. Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
  4. Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
  5. Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.

Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.

Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка. Ее результаты также можно оспорить.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности. Обращение в оценочную компанию неизбежно. Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости.

Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Цены зависят от региона.

Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

Если были выявлены недостоверные сведения, содержащиеся в едином реестре, то потребуется получить соответствующее заключение. Его делает также эксперт-оценщик. Стоимость экспертизы 10-20 тысяч рублей.

Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.

Шаг 3. Сбор документов

Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:

  • выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
  • копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
  • общегражданский паспорт РФ.

В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.

Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи. Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.

Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:

  • отсутствуют документы, перечень которых приведен выше;
  • нарушены сроки подачи заявки на переоценку;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.

Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.

Шаг 5. Ожидание решения комиссии

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента принятия. После рассмотрения заявитель будет уведомлен о результатах. Кроме того, он вправе присутствовать на заседании комиссии.

Результатом рассмотрения может стать отказ в переоценке или удовлетворительное решение. Члены комиссии самостоятельно уведомляют Росреестр о принятом вердикте. В случае отказа собственник может оспорить это решение в судебном порядке в течение 10 дней.

Шаг 6. Составление иска в суд

Начиная с января 2017 года, граждане и организации вправе подавать в суд сразу, в обход специальной комиссии. Однако зачастую этот способ более затратный, поэтому многие пользуются прежним алгоритмом.

Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). В документе указывается одно из следующих требований:

  • оспорить решение или действия комиссии;
  • установить в отношении недвижимости кадастровую стоимость с учетом выявленных недостоверных сведений.

Помимо этого в иске указывается наименование суда, истца и ответчика, сведения о нарушении прав или законных интересов заявителя, основания и доводы для подтверждения требований, а также перечень прилагаемых документов.

К иску прилагаются точно такие же документы как при обращении в комиссию и вынесенное административное решение. Потребуется сделать нотариально заверенные копии бумаг для ответчика.

Подача иска в суд облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.

Шаг 7. Судебное заседание

Судом будет рассмотрено исковое заявление в течение одного-двух месяцев в зависимости от обстоятельств дела. В процессе рассмотрения истец должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.

Если по результатам судебного заседания кадастровая стоимость объекта будет скорректирована, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. То есть, налоговая инспекция должна будет сделать перерасчет налога на имущество.

Как уменьшить кадастровую стоимость в зависимости от объекта

Рассмотрим особенности снижения кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости: квартира, дом или нежилое помещение для коммерческих целей.

Квартира

Основная причина уменьшения кадастровой стоимости квартиры – некорректность сведений, указанных в общем реестре недвижимости. Как правило, ошибки допускаются в процессе анализа данных для целей оценки.

Пленум Верховного Суда РФ установил, что относится к недостоверным сведениям (Постановление № 28 от 30 июня 2015 года):

  • некорректное оперирование сведениями при вычислении;
  • ошибочные сведения в списке единиц недвижимости, ожидающих переоценки;
  • игнорирование аварийного состояния квартиры;
  • использование при оценке некорректных факторов, которые оказали прямое влияние на результат.

Специалист при проведении оценки может неверно интерпретировать целевое назначение квартиры, ее техническое состояние, месторасположение и другие факторы.

Важно учитывать нормативные акты регионов. В некоторых районах исчисление имущественного налога на квартиру происходит на основе инвентаризационной стоимости. В этом случае в переоценке кадастровой стоимости будет отказано.

Дом

При определении кадастровой стоимости дома учитываются следующие данные:

  • площадь;
  • год постройки;
  • материалы, используемые при строительстве;
  • местонахождения строения;
  • наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования.

В этот список входят и другие характеристики. Однако, зачастую, при определении кадастровой стоимости не учитывается фактический износ дома, его реальное состояние. По этой причине итоговый результат не всегда корректен и его можно оспорить.

Нежилое помещение

Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения чаще интересует юридических лиц. Для них наиболее целесообразно снижение этого показателя. Как показывает судебная практика, снизить цену по данным кадастра в некоторых случаях удается в 5 раз.

С 2017 года юридические лица могут не тратить время на обращение в специальную комиссию. Раньше это было обязательной процедурой, предшествующей обращению в суд. Теперь это не требуется.

При возникновении необходимости обращайтесь за консультацией к юристу. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, пошаговая инструкция, представленная выше – это четкий и подробный алгоритм действий. Однако для обращения в суд, вероятнее всего, потребуется помощь профессионального юриста.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-poshagovaya-instrukciya/

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Пересчёт кадастровой стоимости квартиры

С января 2015 года налог на имущество стал рассчитываться по кадастровой, а не инвентаризационной стоимости квартир, гаражей и дач.

Позже эксперты предупредили: администрации субъектов РФ будут увеличивать ставки, и в случае применения максимальной ставки налог для некоторых граждан может подняться в 20 раз.

Спустя некоторое время  собственники жилья направили в Росреестр тысячи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости — оказалось, пересмотр оценки для многих собственников просто необходим!

А что изменилось?

 

Раньше инвентаризационную оценку рассчитывало Бюро технической инвентаризации (БТИ). Специалисты принимали во внимание себестоимость материалов и износ объекта, и оценка была далека от реальной.

Кадастровая же стоимость складывается из большего количества параметров: в учет берутся местоположение объекта, его площадь, используемые для строительства материалы, год постройки, расстояние до центра субъекта РФ, расстояние до железнодорожного вокзала и прочие важные для ценообразования факторы. Все это сделано для того, чтобы оценка была максимально близка к рыночной. 
 

По правилам, кадастровая оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. Например, в Москве для квартир стоимостью до 10 млн рублей налоговая ставка теперь составляет 0,1%, стоимостью 10-20 млн рублей – 0,15%, 20-50 млн рублей –  0,2%, 50-300 млн рублей – 0,3%.

Также для москвичей действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости: для квартир – 20 кв.м, для домов – 50 кв.м, для комнат — 10 кв.м. Полную сумму налога россияне начнут платить с 2020 года, а пока действует переходный период, во время которого ставка налога ежегодно будет повышаться на 20%.

 

Кому от новых правил хуже всех?
 

По мнению некоторых экспертов, новая система налогообложения в целом дает оценку, близкую к рыночной стоимости объектов. При ее создании формула выстраивалась так, чтобы не вызвать лишнего шума в обществе. Протесты москвичей из-за программы реновации показывают важность этой детали.

Но шероховатостей избежать не удалось: помимо владельцев элитного жилья, бремя возрастет и для собственников обычных квартир, расположенных в дорогих районах. Нередко в них проживают пожилые люди, получившие недвижимость еще в советские годы. Для многих из них новый налог окажется неподъемным.

Кроме того, сложно станет и владельцам объектов, расположенных в пригородах. Это могут быть недостроенные, но уже зарегистрированные дома, например, в Подмосковье, если они расположены на больших участках земли, вокруг которых возвышаются роскошные особняки.

Кстати, подобные трудности возникнут и у инвесторов, вложившихся в новые квартиры без отделки. 
 

А где можно узнать кадастровую стоимость своей квартиры?
 

Для тех, кто считает, что его жилье оценено несправедливо, действует специальная интернет-площадка, созданная Росреестром.

Зайдите в «личный кабинет» на сайте ведомства, введите в поиске адрес и на странице отобразится вся доступная справочная информация.

Также сведения о кадастровой стоимости объекта можно бесплатно получить в виде кадастровой справки, обратившись в филиал Росреестра в своем субъекте федерации.
 

Согласно закону об оценочной деятельности, пересмотреть оценку могут по этим причинам: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. На сайте rosreestr.ru написано: «…В случае несогласия с оценкой оспорить ее результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России». 
 

Куда лучше идти оспаривать эту самую кадастровую оценку?
 

Разумеется, оспаривать кадастровую стоимость стоит только в случае, если изменение оценки даст ощутимую налоговую экономию. Важно также, что срок действия утвержденной кадастровой стоимости составляет от двух до пяти лет.

Уже измененную кадастровую стоимость начинают учитывать с того года, в котором подано заявление о ее пересмотре.

Соответственно, лучше всего заняться пересмотром сразу же после установления кадастровой стоимости, которая, на ваш взгляд, требует пересмотра. 
 

Обычно те, кто недоволен кадастровой оценкой, сразу идут в суд. Большинство заявлений принимается, но нужно помнить, что с учетом всех расходов сама тяжба может обойтись в приличную сумму (и заодно отнять много времени).

Обращаться в суд придется по правилам административного производства: то есть, для представления ваших интересов потребуется юрист.

В итоге материальный и психологический дискомфорт отбивает у многих россиян желание идти и оспаривать кадастровую оценку. 
 

Существует и еще один способ изменить оценку, и он требует гораздо меньших усилий. Обратитесь с данным вопросом в специальную комиссию при Росреестре. Такие комиссии работают при каждом управлении ведомства во всех регионах. На рассмотрение вашего дела у чиновников, по правилам, есть один месяц. 
 

Что нужно, чтобы обратиться в комиссию?
 

Для обращения в комиссию у россиян есть основания оспаривать стоимость: «по недостоверности» и «на основании отчета». Кроме того, надо оформить специальное заявление для пересмотра кадастровой стоимости. К заявлению нужно приложить следующие документы: 
 

– кадастровую справку о стоимости объекта, в которой будут сведения об оспариваемых результатах; 
 

– нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект; 
 

– отчет в электронном виде и на бумаге, если заявление о пересмотре подается на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости; 
 

– экспертное заключение, которые подготовили оценщики. 
 

В случае обращения в комиссию нужно будет оплатить только услуги оценщиков и нотариуса. Как правило, граждане оспаривают результаты без каких-либо сложностей.

Оценщики, которые работают в этой сфере, безошибочно составляют отчеты об оспаривании. Отношения с ними регулируются ст. 24 ч. 18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (135-ФЗ).

Решения комиссии, в случае отрицательного заключения, могут быть оспорены в суде.
 

Важно знать, что на практике в случае принятия судом решения в вашу пользу далеко не все расходы на тяжбу будут реально возмещены. Например, на истца (то есть вас) суд может возложить стоимость судебной экспертизы, а также уменьшить заявленные вами расходы на оплату юриста. По правилам же, все судебные расходы, понесенные истцом, должны быть возложены на ответчика. 
 

Как все это неудобно! Может быть, чиновники как-то изменят процесс?
 

Возможно. В интервью «Огоньку» заместитель руководителя Росреестра Максим Смирнов сообщил о том, что правила оценки опять меняются. В январе этого года запустили новую реформу, завершить ее планируется в 2020 году.

В каждом субъекте РФ будет открыто госучреждение, занимающееся именно кадастровой оценкой недвижимости.

По мнению чиновника, концентрация всех полномочий в одних руках даст возможность сделать персонально ответственными должностных лиц, а также создать единую методику оценки. 
 

Теперь у жаждущего справедливости в отношении кадастровой оценки гражданина появится возможность подать заявление в то самое заведение, которое эту оценку проводило. Важным отличием новых учреждений будет их подчинение местным властям, а не Росреестру, на который со временем будут возложены надзорные функции. 
 

Чиновники запустят дроны, чтобы оценивать чужую собственность?
 

Власти считают это прогрессивным способом дистанционного обследования.

При помощи данных технических средств можно определять параметры огромного количества объектов без участия их собственников, считает Смирнов.

Особенно удобно будет использовать дроны при обследовании земельных участков. Пока такие вылазки еще редки, но уже известны случаи применения воздушных разведчиков в Тульской области и Татарстане.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-snizit-kadastrovuju-stoimost-kvartiry-218385/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.