Организация снт

Закон об СНТ: основные положения, которые надо знать

Организация снт

В Федеральной кадастровой палате в преддверии открытия дачного сезона разъяснили основные положения дачных поправок

Dmitry Sedakov/shutterstock

Почти полтора года назад вступил в силу новый закон о садоводстве и огородничестве (217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Эксперты Федеральной кадастровой палаты в преддверии открытия дачного сезона напомнили его основные положения.

Понятия «дача» больше нет

Закон вступил в силу 1 января 2019 года. Он исключает из законодательства привычное для россиян понятие «дача» и все, что с ней связано.

Теперь граждане могут создавать только садоводческие (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Указанные товарищества являются товариществом собственников недвижимости (ТСН).

Cуществующие дачные объединения автоматически причислились к садоводческим.

Реорганизация ранее созданных для целей ведения садоводства и огородничества некоммерческих объединений не требуется. Кроме одного случая: в ТСН должны быть преобразованы ранее созданные садоводческие, дачные или огороднические потребительские кооперативы.

Irina N/shutterstock

Еще одной важной новацией дачных поправок является законодательное закрепление прав и обязанностей граждан, занимающихся садоводством и огородничеством на территории товарищества без вступления в соответствующие некоммерческие товарищества.

«Теперь индивидуалы, как их привыкли называть, обязаны вносить плату за приобретение, создание и содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт капитальных объектов, входящих в такое имущество, причем в том же порядке, который устанавливается для членов товарищества. Такие лица вправе принимать участие в общем собрании товарищества, а по отдельным вопросам даже принимать участие в ании», — отметила эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Также новый закон устанавливает компетенции общего собрания членов объединения и компетенции его председателя и правления, нормирует ведение делопроизводства, возможные виды взносов.

Arthur Lookyanov/shutterstock

На садовом участке можно построить жилой или садовый дом, хозпостройки, индивидуальный гараж.

Однако новый закон оговаривает, что возведение объектов капитального строительства (ОКС) на садовом участке возможно, только если участок расположен в границах территории, на которой допустимо капитальное строительство.

В данном случае параметры дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства. Строительство объектов недвижимости на огородном участке запрещено.

При этом закон предусматривает сохранение права на ранее возведенные хозпостройки и сооружения, если это право было зарегистрировано до 1 января 2019 года.

Все дома, расположенные на садовых участках, сведения о которых внесены в Росреестр до 2019 года с указанием назначения «жилое» или «жилое строение», признаются жилыми домами.

Здания с назначением «нежилые», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами. Также дачные поправки позволяют перевести садовый дом в жилой и жилой — в садовый.

Dmitry Sedakov/shutterstock

В апреле этого года в силу вступил новый свод правил планировки и застройки территорий садоводческих товариществ. Правила носят рекомендательный характер. Основная их цель — безопасность садоводов. Так, под строения рекомендуется отводить до 30% площади садового участка, а с учетом дорожек, площадок и других пространств с твердым покрытием — не более 50%.

Свод правил также разграничил объекты общего пользования на обязательные и дополнительные и уточнил площадь земель общего назначения. Теперь она должна составлять от 20% до 25% территории товарищества.

Появились и рекомендации по созданию необходимых условий для инвалидов и других маломобильных граждан, а также эвакуационных путей и выходов как из личных домов, так и из зданий общего пользования.

Изменились и рекомендации, касающиеся минимальной площади личного садового участка: теперь она составляет не менее 0,04 га.

«Разумеется, это не значит, что уже существующие товарищества должны пройти через масштабный передел земельных участков. Новый свод правил касается вновь создаваемых объединений», — уточнила эксперт Федеральной кадастровой палаты.

Andrey Orekhov/shutterstock

Иногда у граждан возникает вопрос, возможно ли признать СНТ или ОНТ населенным пунктом. Желание стать частью населенного пункта часто связано с трудностями обеспечения товариществ необходимой инфраструктурой.

По словам эксперта, включение подобных товариществ в границы уже существующих поблизости населенных пунктов возможно.

Но для этого необходимо утверждение нового (или изменений действующего) генерального плана городского поселения или округа, схемы планирования муниципалитета, где товарищество расположено.

Еще один важный пункт 217-ФЗ касается добычи товариществами подземных вод для организации хозяйственно-бытового водоснабжения. До 2020 года лицензия на это не требовалась, однако теперь ее получение стало обязательным. За пользование недрами без лицензии предусмотрены штрафы.

«Соответствующие поправки внесены в закон «О недрах». Обычным гражданам — то есть физическим лицам — такая лицензия не нужна, если их колодец глубиной не более 5 м, используется только для собственных нужд, если вода в него поступает не из горизонта-источника централизованного водоснабжения и объем извлекаемой воды — не более 100 куб. м в сутки», — пояснила Надежда Лещенко.

Ранее сообщалось, что отношения соседей по земельным участкам будет регулировать закон. Речь касается уровня шума, дыма с соседнего участка, а также сооружений, которые могут бросать тень на соседскую территорию. Права соседей по дачным участкам будут закреплены в новых поправках в Гражданский кодекс.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ebacf279a79478b1300b369

Ещё раз про СНТ и Управляющие Компании в СНТ. Где здесь правда?

Организация снт

Почему-то некоторые председатели СНТ начинают пугать собственников земельных участков, что если не будет СНТ, то придёт управляющая компания и придется платить втридорога,

дача летом (картинки яндекс)

На деле это совсем не так. Как раз-таки, сама такая организация как СНТ (его управляющий орган) и является управляющей компанией (по смыслу!). СНТ даже вправе пригласить УК для обслуживания дачного поселка, становясь при этом посредником между садоводами и приглашенной управляющей компанией.

Если СНТ обходится “своими силами”, то тогда в штатном расписании появляются необходимые ставки. Но кого именно приглашают на такие вакансии? Кто проверяет компетентность приглашаемых работников?

Вспомним, что по 217-ФЗ собственники земельных участков приравниваются, что вполне логично, к собственникам недвижимости (СНТ=ТСН), а это означает что каждый индивидуальный собственник вправе на общем сходе решить: нужна ему управляющая компания или же сами собственники будут облагораживаться и ремонтироваться самостоятельно. И СНТ, как юридическое образование, здесь чаще всего лишнее.

Приведу выдержку из предыдущей публикации.

“Вопрос директору территориального отдела МКУ:

-Скажите, пожалуйста, какие платежи за обслуживание несут жители поселка?

ОТВЕТ: “Как и везде, во всех населённых пунктах РФ. Можно посмотреть в интернете. Свет, газ, вода, налоги на землю и имущество, интернет, телефон…..”

Спрашиваю про управляющую компанию. Есть она или нет?

“Нет,- говорит,- нет никаких компаний только за это платят”.

***

В наше непростое время, согласитесь, у каждого забот хватает. Многие люди лишились работы и по прогнозам безработица будет расти дальше. Кто-то может заплатить, а кто-то может сделать.

Профессиональный состав любого поселения, будь то дом или посёлок достаточно разнообразен. Среди собственников наверняка найдутся именно профессиональные специалисты по разным направлениям. поэтому не обязательно нанимать управляющую компанию, если собственники участков могут что-то сделать своими силами.

То есть, по сути, получается некое сотрудничество: один платит, а другой делает. Допустим, вышел из строя какой-то агрегат и нужен его ремонт. Одному жителю проще купить запчасти А другой может сделать сам ремонт на профессиональном уровне. Такое сотрудничество выгоднее для всех, и при этом не надо содержать “постоянно действующий” аппарат в виде штатных работников в СНТ.

Безработные люди будут “при деле”, а те, у кого работа пока еще есть, будут участвовать финансово, но под конкретные задачи, а не ежемесячными обязательными взносами. Взаимодействие без учреждения СНТ продуктивнее, и я наблюдаю отдельные такие проявления в нашем дачном поселке.

Одному надо траву покосить, а другому нужна трава для кроликов. Вот вам и симбиоз. Или другой вариант, когда женщина приглядывает за огородом своей соседки в период ее отсутствия.

Такое взаимодействие сплачивает, жители в поселке общаются друг с другом на позитиве, и, в целом, это более благотворно и для самого поселка, и для его жителей.

В случае, когда дачный поселок умудряется стать самостоятельным населенным пунктом или частью какого-либо селения с передачей в муниципалитет общего имущества, тогда уже нагрузка по обустройству ложиться на местные административные службы.

Но это совсем не значит, что у жителей бывшего дачного поселка “связываются руки”. Также можно подсыпать дороги, чистить снег зимой, заниматься покосом травы. Думаю, что муниципальная администрация не будет препятствовать такому проявлению самостоятельности.

Напротив, получится, что вы сами облагораживаете свою инфраструктуру как вам оно надо, но не оплачиваете дополнительно штатников СНТ, а муниципальные службы, в данном случае, вам в помощь (для подстраховки).

В таком варианте и местный бюджет не так сильно пострадает, и на взносах рядовые жители сэкономить смогут.

Ведь, если взносы по 217-ФЗ обязаны платить все (условия взимания взносов освещены в публикациях на этом канале), то такие взносы легко можно приравнять к местечковому налогу. То есть садоводы получают дискриминационные условия в виде еще и двойного налогообложения.

В случае ухода от СНТ, в сторону реального самостоятельного взаимодействия, “избранные” председатели и Ко становятся такими же жителями как и вы.

Может быть, это позволит некоторым из них, про кого сейчас говорят, что “он ворует”,реабилитироваться в ваших глазах и также, наряду с вами принимать участие в совместных работах на общее благо.

Иными словами, в дачных поселках будет не навязываемое “вертикальное” управление, а именно “горизонтальное”, о котором так странно пишет 217-ФЗ.

Оставаться в курсе событий позволит подписка на канал. Там же можно ознакомиться с другими публикациями. Не скупитесь на лайки (палец вверх), это поможет продвижению публикации.

Всех благ.

Источник: https://zen.yandex.com/media/pmj_na_dache/esce-raz-pro-snt-i-upravliaiuscie-kompanii-v-snt-gde-zdes-pravda-5f0e87ff6329954d7ea6e736

Управляющие организации для СНТ | Цифровые СНТ

Организация снт

Перед тем, как говорить о возможности найма управляющей организации для СНТ обратимся к 217 закону, п.3 ст.4 которого однозначно говорит нам, что «садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости» (далее ТСН).

В свою очередь гражданский кодекс, относя  ТСН к типу некоммерческих корпоративных организаций (т.е. организаций не преследующих своей основной целью извлечение прибыли), также чётко определяет нам (ст.123.

12), что «товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.

), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами».

То есть ТСН СНТ – это уже, по сути, управляющая организация, созданная для совместного использования общего имущества его членов.

Конечно же, ТСН СНТ по решению своих членов вправе передать в управление на содержание и обслуживание своё общее имущество или его часть сторонней организации, а также делегировать ей для этого все или часть своих полномочий.

Гражданское законодательство такое вполне допускает. Но какой может или должна быть эта организация, чтобы удовлетворить данные потребности ТСН СНТ, если они имеют место быть?

   Понятие управляющей организации, детальныетребования к ней, порядку её выбора, оформлению договорных отношений с нейсодержатся уже в Жилищном кодексе и его подзаконных актах.

Но следует иметьввиду, что эти нормы и требования к управляющим организациям (в том числе иобязательное лицензирование), распространяются лишь на особый вид ТСН –товарищества собственников жилья (ТСЖ). Для СНТ никаких специальных требованийк управляющим организациям 217-й закон не устанавливает.

Однако основныеположения жилищного кодекса в отношении управляющих организаций можноиспользовать в качестве ориентира. Так например, п.2. ст.

162 ЖК РФ гласит, что «подоговору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющаяорганизация) по заданию другой стороны (собственников помещений вмногоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, …) втечение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или)оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги ивыполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в такомдоме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме ипользующимся помещениями в этом доме лицам …, обеспечить готовность инженерныхсистем, осуществлять иную направленную на достижение целей управлениямногоквартирным домом деятельность». А п.2.2. ст.161 ЖК РФ определяет, что «призаключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организациейуказанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнениемуправляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе заоказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащеесодержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальныхуслуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которыхдолжно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерацииправил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальныхуслуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилыхдомах». Очевидно, что в случае для ТСН СНТ эти требования мало чем отличатся.

   Но тут следует учесть и существенную разницу между 217-ФЗ и ЖК РФ.

Эта разница заключается в том, что, согласно жилищному кодексу, собственники жилых помещений обязаны нести бремя содержания общего имущества, а органы местного самоуправления обязаны следить за этим и в случае бездействия собственников принудительно выбирать и назначать управляющую организацию, а также устанавливать минимальный тариф на обслуживание этого имущества и коммунальные услуги. А вот 217 закон ничего подобного не устанавливает — вроде как общее имущество в СНТ есть, но вот в случае неисполнения обязанности по его содержанию кто и какие действия должен предпринимать, закон не говорит.  Единственная реплика на сей счёт в ст.26 закона гласит, что органы госвласти и местного самоуправления могут в целях поддержки садоводства «по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, безвозмездно приобретать в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность такое имущество общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в случае, если такое имущество в соответствии с федеральным законом может находиться в государственной или муниципальной собственности». Эта норма, а также нежелание большинства собственников недвижимости в СНТ вообще платить за что-либо, подвигает многие товарищества на отказ от общего имущества с требованием признать его бесхозным, передать в муниципальную собственность и призывать к ликвидации СНТ.

Иными словами, 217 закон, вопреки намерениям его авторов, стал катализатором процесса распада СНТ. Сейчас реально возникла мрачная перспектива превращения, пусть плохо, но управляемых, садоводческих товариществ в огромные бесхозные необслуживаемые и неконтролируемые территории.

В деревнях и поселках есть хотя бы институт старост, который поддерживается местной властью. А развалившиеся СНТ присоединять к населённым пунктам у муниципалитетов нет ни возможности, ни желания, ибо это сложнейшая и дорогая процедура, завязанная на градостроительное и земельное законодательство.

Да и лишних денег в местных бюджетах на содержание этого вдруг появившегося имущества просто нет.

   Очевидно, что в сложившейся ситуации,необходимо не откладывая принимать изменения в 217-ФЗ и сопутствующие законы,согласно которым, по аналогии с жилищным законодательством, собственникинедвижимости в ТСН СНТ обязаны нести бремя содержания общего имущества, амуниципалитеты должным следить за исполнением этой обязанности. И в случае,если товарищество, по каким-либо причинам не обслуживает свое имущество,принимать меры для обеспечения его содержания. Этот опыт уже успешно отработанв ЖКХ. Однако в случае с ТСН СНТ не нужно, и даже вредно вводить практикуназначения минимального тарифа на обслуживание, ибо общее имущество в СНТсущественно отличается от такового в ЖКХ. Для садоводств и дачников достаточноразработать и утвердить упрощённую методику расчёта оценки и стоимостиобслуживания типовых имущественных объектов: внутренних дорог, водопроводов,внутренних электросетей и т.п. Кстати, такие методики необходимы не только всвязи с трендом на ликвидацию, но и для вполне благополучных товариществ,поскольку 217-й закон установил необходимость принятия финансово-экономическогообоснования приходно-расходной сметы СНТ (основного финансового документатоварищества, по которому оно живёт и работает), но ни слова не говорит как егоделать.

     Вот тут-то и возникает вопрос онеобходимости появления управляющих организаций, поскольку при неспособностиСНТ к самоуправлению и самообслуживанию, муниципалитет должен будет кому-топоручить эту функцию. Почему же сегодня практически отсутствует рынок услугуправляющих компаний (УК) для СНТ. Определяющим является платёжеспособныйспрос.

Размер ежемесячной платы за обслуживание общего имущества в ЖКХ в 3-5раз выше, чем сложилось в СНТ. Причина этого – отдельный предмет исследования,в основе которого не только низкая платёжеспособность собственников, но итеневой оборот услуг и взносов в СНТ и ряд других проблем.

Именно поэтомууправляющим компаниям неинтересно приходить на этот рынок – кто же будетработать себе в убыток.

И здесь намечается два разнонаправленных векторадвижения по оптимизации цены обслуживания: с одной стороны, это безусловноувеличение цен до уровня минимальной доходности УК, но с другой, этосущественное снижение издержек управляющих организаций за счёт централизации ицифровой трансформации всех основных процессов управления и обслуживания в СНТ.

Энтузиасты уже работают над этой проблемой и, возможно, уже в ближайшее время на рынке услуг для СНТ появятся первые управляющие организации.

Источник: https://preds.ru/articles/upravlyayushhie-organizaczii-dlya-snt/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.