Оценка незавершенного строительства

Содержание

Оценка стоимости незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям.

Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны.

Как провести оценку объекта незавершенного строительства и установить для него справедливую рыночную стоимость? Какие параметры будут иметь определяющее влияние на стоимость? Попробуем кратко ответить на эти вопросы.

Незавершенное строительство как объект оценки

Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости. причина этого заключается в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход.

Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства.

Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.

Но сложности юридического положения объекта могут быть не единственным источником затруднений в реализации проекта и завершении строительства. Недостроенные объекты недвижимости, особенно с давно прекращенным строительством, подвержены износу и повреждению в большей мере, чем готовые объекты.

Отсутствие части необходимых систем или конструкций здания приведет к усиленному воздействию негативных внешних факторов на внутренние элементы и будет способствовать ускоренному износу и повреждению объекта.

Например, отсутствие кровли приведет к усиленному воздействию воды на внутренние конструкции здания, которые не рассчитаны на длительную эксплуатацию в таких условиях (см. Определение износа при оценке недвижимости).

Порядок оценки стоимости объекта незавершенного строительства

Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме того, оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.

К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:

  1. Финансовые трудности инвестора.
  2. Общее падение спроса на рынке недвижимости.
  3. Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
  4. Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера.

Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит свою оценку на более достоверных предпосылках.

Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта. К таким параметрам относятся:

  1. Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов.
  2. Степень завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование).
  3. Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При необходимости – расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.

После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства.

В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.

Выбор варианта наиболее эффективного использования проводится на основании анализа доходов от эксплуатации готового объекта в будущем, подробнее см. Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов.

  1. Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
  2. Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
  3. Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.

Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

Теперь о выборе методов оценки.

Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями).

В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны – покупателя и продавца.

Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене.

Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время.

Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование или снос.

В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта.

В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.

Услуги по оценке объектов незавершенного строительства

Наша компания работает на рынке услуг по оценке недвижимости уже более 20-ти лет.

Мы оказываем квалифицированные услуги по оценке стоимости незавершенного строительства для решения таких задач как продажа объектов незавершенного строительства, передача в залог, внесение в уставный капитал юридического лица, решение имущественного спора в суде, переоценка в бухгалтерском учете, раздел имущества и пр.

Консультацию по срокам и стоимости такой оценки можно получить позвонив по телефону: (495) 726-86-74 или отправив

“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости”

Необходимые документы

Для оценки незавершенного строительством объекта потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права (если право на объект зарегистрировано)
  2. Документы на земельный участок, на котором находится объект.
  3. Разрешение на строительство.
  4. Проектная документация – основные параметры строительного проекта.
  5. Справка о строительной готовности объекта, с указанием степени готовности основных конструктивных элементов.
  6. Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника (если собственник объекта – юридическое лицо).

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/nezstro.htm

Оценка незавершённого строительства, определение стоимости строящегося объекта

Оценка незавершенного строительства

Незавершённым строительством считаются объекты, которые были возведены не до конца. По тем или иным причинам строительные работы законсервированы и объект не введён в эксплуатацию.

Функциональное назначение таких объектов может быть самым разным. Но главное, чтобы они строились в соответствии с разрешением и проектной документацией.

Самовольные постройки не получат статус объектов незавершённого строительства.

Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

Вся деятельность специалистов по оценке регламентирована федеральными стандартами. На сегодняшний день действует три федеральных стандарта оценки (ФСО):

  • ФСО 1 содержит основные положения оценочной деятельности, подходы, на основе которых определяют метод оценки и требования к проведению самой процедуры оценки.
  • ФСО 2 определяет цели и стоимость оценочных мероприятий. Третья глава данного стандарта выделяет рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую стоимость объекта.
  • ФСО 3 содержит требования к оформлению и содержанию отчёта оценки, а также к отображению информации о проанализированных документах.

Цели оценки незавёршенного строительства

130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны.

Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства.

Помимо этого, оценка необходима для:

  • Приватизации госсобственности.
  • Оформления залога для кредита.
  • Постановки объекта на баланс компании.
  • Переуступки прав.
  • Страхования здания.
  • Внесения его в уставной капитал.
  • Судебного разбирательства относительно постройки.
  • Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.

Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.

В чём заключается сложность оценки объектов незавершенного строительства?

Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:

  • Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
  • Финансовые сложности строительства.
  • Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.

Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.

Этапы определения стоимости незавершённого строительства

Перечень стадий оценки может отличаться в случае различных строений. Но начинается любая оценка с уточнения данных законного владельца объекта, а также причин «заморозки» строительства.

Обычно такими причинами являются:

  • Финансовые проблемы инвестора.
  • Технические недочёты проекта.
  • Юридические и иные чрезвычайные обстоятельства.

Уточнить реальные причины остановки строительства важно для понимания того, как этот объект будет использоваться в будущем. Таким образом, специалисты оценки учтут все риски и рыночные факторы, и дадут наиболее объективную оценку.

Следующий этап оценки – определения класса постройки:

  • Здания общественного назначения.
  • Жилые дома.
  • Производственные здания.

Производственные объекты могут быть универсальными и особого назначения. Профиль зданий особого назначения нельзя менять, так как он определён документацией на объект.

Следующая стадия оценки незавершённого строительства – сравнение данных сметной документации с фактическим использованием стройматериалов и выполненными работами.

Важным элементом оценки является определение технических параметров постройки:

  • Размеры здания.
  • Стадия готовности элементов конструкции.
  • Степень износа этих элементов и возможность их функционального использования, либо стоимость восстановления их функциональной составляющей.

После оценки всех технических и правовых параметров незавершённого строительного объекта, оценщики определяют лучшие способы его последующего использования. Именно этот этап является наиболее важным, поскольку определяет размер финансовых вложений, необходимых для завершения строительства, и потенциальную рыночную стоимость здания.

Важно понимать, что специалисты, проводящие оценку незавершённого строительства, выбирают наиболее выгодный для заказчика оценки вариант коммерческого использования объекта.

На практике обычно выбор будущего назначения объекта производится среди трёх вариантов:

  • Окончание строительства в соответствии с планом.
  • Изменение проекта и функционального назначения постройки, с учётом уже возведённых элементов конструкции.
  • Снос недостроя для последующего строительства на его месте нового объекта, либо для иного использования данного земельного участка.

В последнем случае инвесторы будут рассматривать только землю, а её стоимость ниже, чем участка с постройкой (даже незаконченной). Кроме того, сам демонтаж постройки также стоит денег. Эти расходы лягут на плечи владельца участка, либо на будущих инвесторов, но в этом случае стоимость участка станет ещё ниже.

Выбор метода оценки объекта незавершённого строительства

Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.

Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.

Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.

Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.

Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения.

В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают.

Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.

Выбор метода всегда определяется индивидуальными особенностями незавершённой постройки. Иногда используются все три метода в той или иной комбинации.

Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства

  • Цели оценки
  • Особенности оценки
  • Методика оценки
  • Заказать оценку

Иногда, в случае неудачного либо приостановленного инвестиционного проекта, строительство запланированных объектов недвижимости замораживается, в результате чего на балансе компании появляется статья «незавершенное строительство». В таких случаях перед организацией встает вопрос, как поступить с подобными объектами. Вне зависимости от планов на их использование в будущем, возникает необходимость произвести оценку рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.

Цели оценки

Для того, чтобы минимизировать будущие убытки или компенсировать часть вложенных средств, организация должна оценить текущую стоимость незавершенного строительства и принять решение о планах в отношении подобных объектов.

Основными целями для рыночной оценки могут быть следующие:

  • Приобретение или реализация объекта незавершенного строительства. В случае продажи компания должна оценить затраты, которые она понесла в процессе строительства и после его заморозки для их возмещения. Для покупателя, в то же время, важно понимать, в каком состоянии находится приобретаемый объект и сколько вложений потребуется для его завершения (оформление документов, подключение коммуникаций, реконструкция и пр.)
  • Постановка объекта на баланс предприятия. Для внесения недостроенного объекта в список активов компания должна знать его точную стоимость. Для этой цели привлекаются независимые оценщики, которые учтут все особенности конкретного объекта и его цены с учетом реалий рынка.
  • Судебные тяжбы в отношении объекта незавершенного строительства
  • Решение об использовании недостроенного объекта незавершенного в будущем. Компания может принять решение изменить назначение объекта и цели его эксплуатации. В некоторых случаях незавершённые здания могут быть переоборудованы под иные задачи, нежели те, что были запланированы изначально. Для определения такой возможности необходима профессиональная оценка экспертов.
  • Управление земельными участками, на которых расположен объект. Иногда стоимость земли превышает цену объектов, на ней расположенных. В таких случаях бывает целесообразнее снести сооружения для получения большей выгоды от использования освободившегося участка. Для принятия правильного решения необходимо точно оценить понесенные затраты на строительство объекта и расходы, которые могут возникнуть в будущем при сохранении незавершенного строительства.
  • Получение финансирования под залог объекта незавершенного строительства

Получите консультацию по оценке бесплатно

* Форма заказ звонка *

Классифицировать объекты незавершенного строительства можно по разным критериям. В контексте будущих затрат на подобные сооружения наиболее подходящим критерием можно считать степень готовности объекта. В таком случае сооружения логично разделить на 3 большие группы:

  • Завершенность на 35-50%. К этой группе относятся объекты, у которых был заложен фундамент и возведены часть стен и перекрытий, но работы по каким-либо причинам были приостановлены.
  • Завершенность на 51-75%. Объектам этой группы не хватает внутренней отделки и коммуникаций. Как правило, к ним относят здания на реконструкции, реставрации или в стадии капитального ремонта.
  • Завершенность на 76-95%. Объекты этой группы почти готовы, но по ним ещё не готовы документы на ввод в эксплуатацию.

В случае с незавершенным строительством особенности оценки его реальной стоимости напрямую связано с целями использования недостроенных объектов в будущем. В зависимости от того, могут ли рассматриваемые объекты приносить доходы в ближайшей перспективе, эксперты выбирают наиболее подходящий подход к их оценке.

Также стоит помнить о том, что очень важным фактором для возможности эксплуатации данных объектов является наличие всей необходимой документации – разрешение на строительство, проект выполнения работ, вид разрешенного использование земельных участков, на которых располагаются объекты; технические условия на подключение к коммуникациям (канализация, газоснабжение, водоснабжение) и др. В среднем такие документы выдаются на 3-5 лет.

В случае, если срок действия необходимой документации истек, расходы на ее повторное получение должны быть учтены при оценке объектов.

Чаще всего к объектам незавершенного строительства относятся здания и сооружения недостроенные в силу банкротства застройщика. В зависимости от их типа оценщики применяют разные методы оценки.

В случае, если рассматриваемый объект может быть использован только в узкоспециализированных целях и не может изменить свою функциональность, наиболее подходящим считается затратный подход.

Если же недостроенные здания более универсальны и могут быть использованы для разнообразных целей и типов производств, при их оценке используется комбинация затратного и доходного метода.

Наши специалисты обладают большим опытом в проведении оценки объектов незавершенного строительства. При предоставлении полного пакета необходимых для оценки документов РусБизнесОценка подготовит подробный отчет о стоимости ваших недостроенных зданий и сооружений с учетом их особенностей и целей дальнейшего использования.

Подготовленный нами отчёт вы сможете использовать для внутренних управленческих решений, при получении кредитов, в судебных тяжбах, для сделок купли-продажи и других целей.

 Возможно

Оценка бизнесаПодробнее →

Оспаривание кадастровой стоимостиПодробнее →

Оценка коммерческой недвижимостиПодробнее →

Нас рекомендуют

Заказать оценку

Отправьте заявку, и мы перезвоним
в течение 10 минут!

Источник: https://rusbiz-o.ru/yuridicheskim-litsam/otsenka-nezavershennogo-stroitelstva/

Экспертиза и Оценка незавершенного строительства : Top Expert – Судебные экспертизы и оценка

Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства – это процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости: заводов, зданий, сооружений, многоквартирных домов (недостроев).

При оценке незавершенного строительства учитывается износ, инженерное обеспечение объекта, являющиеся важнейшим составным элементом исходно-разрешительной документации – это те утвержденные различными коммунальными службами и инстанциями возможности подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения, без которых вести строительство просто невозможно. Как правило, все условия по инженерному обеспечению строящихся объектов обладают ограниченным сроком действия – а именно, периодом в пять лет. Если срок исходно-разрешительной документации закончился, или планируется вовсе изменить структуру объекта с изменением инженерного обеспечения, то это потребует дополнительных затрат. Это также учитываются  в итоговой стоимости. 

Наименование объектаПлощадь кв. м.Стоимость работ
Здания и сооружениядо 7020 000 р.
71-9025 000 р.
91-15030 000 р.
151-30045 000 р.
301-50055 000 р.
501- 1 00065 000 р.
от 101175 000 р.

Внимание: сроки и стоимость зависят от сложности объекта,более подробную информацию можно получить у специалистов экспертно-правового центра Топ Эксперт

Классификация строений, применяемая при оценке незавершенного строительства

В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено.

Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции.

Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:

  • Жилые строения.
  • Промышленные здания и здания прочих типов.
  • Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
  • Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
  • Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
  • Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
  • Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).

Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации.

Однако в последнее время интерес к оценке незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом.

Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость.

Оценка незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:

  • Перед покупкой или продажей недостроенного объекта. Причем, инициатором экспертизы может быть как собственник объекта, так и заинтересованный покупатель.
  • При переоценке основных средств. Переоценку выгодно осуществлять, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась.

    Это позволяет сэкономить на налоговых выплатах, причем зачастую – весьма ощутимо.

  • При оформлении объекта в качестве взноса в уставной капитал предприятия.
  • При подготовке пакета документов для презентации предприятия и его активов потенциальным инвесторам.
  • Для получения кредитных средств под залог оцениваемого объекта.

  • При возобновлении строительства.
  • При решении вопроса о демонтаже объекта.

Оценка незавершенного строительства – довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук.

Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.

ДОКУМЕНТЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРЕДСТАВИТЬ СПЕЦИАЛИСТУ ПО ОЦЕНКЕ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

  • Инвестиционные договоры.
  • Сметы.
  • Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
  • Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.

К документам второй группы относятся:

  • Проектно-сметная документация.
  • Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
  • Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.

Процедура проведения экспертных мероприятий по оценке незавершенного строительства

При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:

  • Подписание договора на проведение оценочных мероприятий между инициатором проведения анализа и организацией (или экспертом), проводящим оценку. В договор обязательно должно быть включено задание на оценку.
  • Организация сбора данных, необходимых для проведения оценочных мероприятий, и последующий их анализ.
  • Проведение оценочных мероприятий, определение подхода и методик проведения оценки, производство требующихся расчетов.
  • Обобщение результатов использованных методик и формирование конечной величины стоимости оцениваемого объекта.
  • Формирование отчета о проведенной оценке.

Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации.

В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор.

Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:

  • Описание оцениваемого объекта незавершенного строительства.
  • Подтверждение имущественных прав на оцениваемый объект.
  • Цель проведения оценочных мероприятий.
  • Прогнозируемые пути применении полученных результатов оценки, а также ограничения, связанные с этим.
  • Вид определяемой стоимости.
  • Дата проведения оценочных мероприятий.
  • Сроки проведения оценочных мероприятий.
  • Существующие ограничения и допущения, на которые ориентируется специалист, проводящий процедуру оценки.

После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя.

На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты.

Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.

На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:

  • Описание основных фактов и сформулированных экспертом выводов, включающее общие данные об оцениваемом объекте, результаты использованных для вычислений методик и итоговую стоимость оцениваемого объекта.
  • Задание на оценку, оформленное в соответствие с требованиями, предъявляемыми Федеральным стандартом оценки.
  • Сведения об инициаторе экспертизы и о специалисте, производящем оценочные мероприятия.
  • Ограничения и допущения, которые использовал специалист по оценке.
  • Использованные стандарты, регламентирующие оценочную деятельность.
  • Качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта незавершенного строительства.
  • Описание исследования конъюнктуры раздела рынка, соответствующего оцениваемому объекту.
  • Подробное описание процедуры произведенной оценки в области применения сравнительного, доходного и затратного подходов. Данный раздел должен содержать обоснование применения или отказа от конкретного подхода.
  • Результат согласования полученных результатов.

Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.

ВОПРОСЫ, НА КОТОРЫЕ ОТВЕЧАЕТ СПЕЦИАЛИСТ ПО ПРОИЗВОДСТВУ ОЦЕНКИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

  • Во сколько может быть оценен данный незавершенный строительный объект?
  • Какое количество денежных инвестиционных средств необходимо вложить, чтобы завершить строительство оцениваемого объекта?
  • Какова экономическая и инвестиционная привлекательность района, в котором расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
  • Какова предполагаемая рыночная стоимость оцениваемого объекта в том случае, если он будет завершен?
  • Целесообразно ли произвести завершение строительства?
  • Какова ликвидационная стоимость незавершенного объекта?
  • Что выгоднее с экономической точки зрения – завершить строительство или демонтировать объект?
  • Какова экологическая ситуация в районе, где расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
  • Каковы геологические (сейсмические) характеристики района, в котором находится незавершенный объект?
  • Какова балансовая стоимость оцениваемого объекта незавершенного строительства?
  • Какие разрушения и дефекты появились на объекте незавершенного строительства за время консервации?
  • Каким образом обнаруженные недостатки повлияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта?
  • Какова инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта незавершенного строительства?
  • Соответствует ли оцениваемый объект общему плану застройки района, в котором он находится?
  • Отвечает ли функциональное предназначение оцениваемого объекта потребностям жителей района, в котором он находится?

Уточняйте интересующий Вас вопрос по контактному телефону:

+7 (495) 127-09-35
+7 (916) 435-72-27

Консультация специалиста в офисе рядом с м. Охотный ряд осуществляется по предварительной записи с целью выбора наиболее удобного времени для Вас!

Коллектив ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОГО ЦЕНТРА «TOP EXPERT».

(15 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://anotopexpert.ru/expertiza-ozenka-nezavershennogo-stroitelstva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.