Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Осторожно, квартирный аферист: как распознать продавца-мошенника

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Пять самых распространённых видов мошенничества при продаже квартир

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда связана с рисками. Схемы мошенников разнообразны, но итог всегда один: покупатель остаётся и безквартиры, и без денег. ЖурналистN1.RU разбирался в самых распространённых схемах мошенничества и способах распознать аферистов до заключения сделки.

1. Заниженная цена

Первое, что должно вас насторожить в объявлении, — это заниженная цена объекта. Часто мошенники также добавляют, что продажа срочная, и стремятся провернуть сделку как можно быстрее.

В ход идут разные аргументы: скорый переезд хозяина в другой город или за границу, длинная очередь из покупателей и прочее. Такая спешка продавца должна вызвать у вас опасения.

Лучше потратить время и тщательно проверить все документы, ведь любая небрежность может обернуться потерей средств.

Не соглашайтесь указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры, так как в этом случае вы не сможете вернуть реальную стоимость объекта, если в суде будет доказан факт мошенничества со стороны покупателя.

«Бывают случаи, когда не удаётся указать настоящую стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Обычно агентства подстраховываются через допсоглашения, в которых прописывается реальная цена.

Если возникает какая-то спорная ситуация, то через суд это позволит вернуть свои деньги.

Но лучше, конечно, прописывать реальную цену, за которую жильё было приобретено», — поясняет риелтор агентства недвижимости «Жилфонд» Татьяна Дреневская.

Если вы пользуетесь услугами риелтора, то чересчур низкая стоимость его услуг должна вызвать у вас подозрения.

Бывает, что специалист по недвижимости работает с вами за символическую плату, но, найдя подходящий вариант, он убеждает собственника завысить цену и разницу забирает себе в качестве вознаграждения.

В этом случае вы заплатите риелтору гораздо больше стандартной комиссии, сами того не подозревая. Чтобы себя обезопасить, вы можете лично встретиться с продавцом на этапе переговоров и обсудить все нюансы.

2. Доверенность

Высоким риском обладают сделки, совершённые через доверенное лицо. Это один из наиболее широко распространённых способов обмана. В основном настоящие хозяева даже не в курсе, что их квартира выставлена на продажу. Обманным путём мошенники получают паспорт, находят похожего человека и едут к нотариусу оформлять доверенность. Или же доверенность изначально поддельная.

«На момент совершения сделки необходимо проверить доверенность через нотариальную палату. Я проводила сделки по доверенности с человеком, у которого двойное гражданство. В США нет института отзыва, например.

То есть доверенность аннулируется только после смерти человека, поэтому у нас рисков больше. Допустим, сделка была заключена 15 октября, а 13 доверенность была отозвана. Такая сделка будет считаться недействительной и оспариваться в суде.

Поэтому юристы должны заниматься проверкой тщательно и своевременно», — рассказывает Татьяна Дреневская.

Также вас должно насторожить, если в истории квартиры зафиксировано несколько перепродаж, совершённых по доверенности. В этом случае истинный собственник также может даже не подозревать, что происходит с его жильём. Во избежание таких ситуаций нужно тщательно проверить расширенную выписку из Росреестра, а также все документы по прошлым сделкам с данной квартирой.

3. Обременения на квартире

Чтобы удостовериться в чистоте сделки, необходимо проверить всю информацию о квартире, которую вы собираетесь покупать. В первую очередь нужно разобраться, как недвижимость была получена в собственность.

Если сделки с квартирой проходили одна за одной с короткими промежутками, — это повод задуматься.

Поскольку если в начале этой цепочки стоит незаконная сделка, то её могут оспорить, и квартира вернётся первоначальному собственнику.

Историю квартиры можно узнать из выписки Росреестра. Там содержится вся информация о жилой недвижимости.

С особой осторожностью нужно относиться к тем объектам, в которых кто-то прописан, так как эти лица могут иметь право на пользование жильём. Кроме того, если один из супругов продал квартиру без согласия другого, такая сделка тоже может быть расторгнута. Все эти моменты можно уточнить в домовой книге, которая хранится в ЖЭКе.

«Бывает, что в квартире прописаны лица, сохраняющие право пользования жильём. Серьёзный риск несут те жильцы, которые не являются собственниками квартиры (то есть когда объект приватизировался, они отказались от права собственности).

По Жилищному кодексу, такие лица сохраняют право пользования квартирой, а выписать их невозможно даже в судебном порядке.

Вам могут пообещать, что они выпишутся самостоятельно, однако нередко впоследствии они отказываются сниматься с регистрационного учёта», — рассказывает юрист по вопросам недвижимости Илья Лубенников.

Если квартира досталась нынешним собственникам по наследству, то к такому объекту также стоит отнестись с осторожностью. В этом случае внезапно могут объявиться наследники, претендующие на квартиру. Чтобы подстраховаться, лучше приобретать объект, который был передан по наследству более трёх лет назад.

4. Недееспособный собственник

Ещё одна схема мошенничества — это приобретение жилья у недееспособных лиц. Иными словами, после сделки продавец может предоставить справку о психическом заболевании или наркотической зависимости.

В таком случае сделка в суде будет оспорена, покупатель потеряет деньги и время.

Чтобы обезопасить себя от данного вида мошенничества, стоит на начальных этапах запросить у продавца справку, подтверждающую, что он не состоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Получить такой документ не составит труда.

В последнее время появилась новая разновидность мошенничества с квартирами: продавцом выступает собственник, имеющий признаки банкротства. Недавние изменения в законодательстве говорят о том, что при банкротстве физических лиц могут быть признаны недействительными сделки, совершённые в течение трёх лет до банкротства.

«Застраховаться от предъявления такого иска на 100 % почти невозможно. Но риски можно снизить.

Во-первых, на сайте арбитражного суда необходимо проверить, не поданы ли в отношении продавцов заявления о признании их банкротами.

Далее посмотреть по сайту служебных приставов, не числится ли крупных долгов за продавцами квартиры. Эти сведения находятся в открытом доступе», — поясняет Илья Лубенников.

5. Ошибка в адресе

Это более изощрённый метод мошенничества. Бывает, что риелторы намеренно показывают не тот объект, который выставлен на продажу. В основном это относится к квартирам в спальных районах типовой застройки.

Риелтор приводит потенциальных покупателей в похожую квартиру с хорошим ремонтом, но в соседнем доме. А когда дело доходит до покупки, в договоре указывается настоящий адрес квартиры.

В этом случае обман раскрывается слишком поздно, поэтому прежде чем ехать на осмотр, запомните адрес дома.

Новые схемы обмана появляются регулярно. Иногда даже самый предусмотрительный и юридически подкованный человек не может сразу понять, что имеет дело с аферистами.

Не попасть в лапы мошенников помогут три простых совета: не спешите, проверьте все документы, соберите максимум информации о квартире, районе и собственниках.

Учитывая, что убытки от неудачной сделки могут быть многомиллионными, не бойтесь проявлять излишнюю подозрительность и осторожность.

Полина Квасенко
N1.RU

Источник: https://zen.yandex.ru/media/n1_realty/ostorojno-kvartirnyi-aferist-kak-raspoznat-prodavcamoshennika-5bda7db6ef999000aa353de4

Мошенничество при продаже квартиры: схемы обмана со стороны продавца и со стороны покупателя

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Покупка жилой недвижимости – это очень серьезное событие в жизни каждого человека. Люди годами копят на собственное жилье или прибегают к помощи банков и кредитных организаций. В любом случае, на собранные деньги человек пытается приобрести квартиру своей мечты, чтобы она максимально соответствовала его требованиям.

К сожалению, не всегда желания совпадают с возможностями, зачастую средств не хватает. Покупатели начинают искать более дешевые и вместе с тем сомнительные варианты недвижимости и легко попадаются на удочку мошенников. Встречается и мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя, но таких случаев значительно меньше.

Мошенничество при продаже квартиры

Давайте разберемся, как могут обмануть при покупке квартиры.

Сделки купли-продажи недвижимости всегда были и будут объектом повышенного интереса со стороны преступных организаций, поскольку в процессе задействованы крупные суммы денег.

Большинство схем направлено на обман покупателей: используют подложные документы, многократные продажи одного объекта, продают арендованные квартиры и многое другое.

Схемы мошенничества со стороны продавца

Это могут быть следующие ситуации:

  1. Внесение аванса или задатка с целью подтверждения своих намерений приобрести именно эту квартиру. Мошенники при продаже квартиры могут заключить предварительный договор не с одним покупателем и намеренно тянуть время регистрации сделки до истечения сроков возврата внесенного задатка, а потом отказываются от сделки. Суд в таком случае не всегда помогает вернуть деньги;
  2. Предоставление займа для покупки жилья, при этом кредитная организация оставляет за собой право распоряжения приобретенной квартирой. Кредитный договор нигде не регистрируется, чем отличается от ипотеки. К подобным фирмам обращаются люди, имеющие плохую кредитную историю в банках, либо в экстренных случаях, когда срочно нужны деньги. Гарантией возврата долга становится доверенность от заемщика, дающая право аферистам распоряжаться его квартирой. В некоторых случаях даже возврат долга не аннулирует выданную ранее доверенность и не дает гарантий сохранения прав на свою собственность;
  3. Указание в рекламных сообщениях очень низкой цены на квартиру вызывает повышенный интерес покупателей, целью которых является приобретение дешёвого жилья.
    Низкая цена используется мошенниками в разных схемах:
    • продажа жилья, полученного обманным путем;
    • продажа вымышленной квартиры, которой не существует;
    • продажа объекта, снимаемого в аренду;
    • многократные продажи одной и той же недвижимости;
  4. В договоре купли-продажи прописывается стоимость квартиры значительно ниже ее фактической цены. Делается это с целью уклонения от уплаты налога на доходы физических лиц, в случае если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет. В дальнейшем можно расторгнуть сделку и вернуть только ту сумму, которая указана в договоре;
  5. Продажа по доверенности, полученной от недееспособных лиц или людей, давно умерших. Во время сделки собственник должен присутствовать, чтобы иметь возможность оценить его состояние, это поможет избежать обмана;
  6. Продажа государственного жилья (неприватизированного) – самый редкий вид мошенничества, так как большая часть муниципального и государственного имущества уже приватизирована;
  7. Продажа квартиры с жильцами, имеющими право пожизненно проживать на данной жилплощади. Возникает такое право в результате отказа от приватизации, тогда жилец имеет право использовать помещение до своей смерти. Часто ситуация проясняется уже после продажи и регистрации квартиры. Суд вселяет жильца в квартиру, сделку признают недействительной, но деньги вернуть оказывается практически невозможно;
  8. Продажа недвижимого имущества, находящегося по другому адресу. Например, показывают хорошую квартиру в центре города, а в документах указывают совершенно другую квартиру, находящуюся где-нибудь на окраине. Необходимо перед регистрацией сделки сверить фактический адрес нахождения квартиры и указанный в договоре;
  9. Продажа по подложным документам и дубликатам. В таком случае продают обычно квартиру, снятую в аренду, по копии паспорта владельца изготавливают поддельный паспорт, с помощью которого получают дубликаты правоустанавливающих документов на квартиру и в дальнейшем осуществляют продажу. В основном такую схему используют для продажи элитной недвижимости, поскольку подготовка занимает много времени и средств. Самостоятельно определить подлог практически невозможно, лучше обратиться к проверенному риелтору, в обязанности которого входит проверка подлинности документов;
  10. Сделки с участием несовершеннолетних. Очень часто недвижимость приобретается с привлечением средств материнского капитала, выделяемого государством для поддержки семьи. При этом родители обязаны выделить всем членам семьи доли в праве собственности. Если квартира приобретается в ипотеку или в строящемся доме, то выделение долей переносится до момента погашения ипотеки или окончания строительства, в этом случае родители составляют нотариальное обязательство, предусматривающее выделение долей после получения права собственности на недвижимость. Сделки с участием детей требуется проводить с привлечением органов опеки и попечительства. Если квартира продана с невыделенными долями, то сделка признается недействительной, так как российское законодательство действует в интересах защиты детей;
  11. Продажа недвижимого имущества умершего:
    • до вступления в наследство – сделка происходит по поддельным документам, через 6 месяцев (отведенных по закону для вступления в наследство) появляются реальные наследники и оспаривают сделку;
    • продажа осуществляется по закону, но в дальнейшем объявляются другие наследники, дальние родственники, претендующие на наследство;
    • продажа выморочного имущества – осуществляется аферистами, объявившими себя наследниками одиноких людей по поддельным документам.

Читайте где получить информацию о собственниках квартиры: Росреестр и онлайн сервисы

А тут о том, как переоформить квартиру на другого собственника по дарственной.

По ссылке информация о том, что такое свидетельство о праве собственности на квартиру и как его получить

Мошенничество со стороны покупателя

Среди покупателей махинации практически отсутствуют. Есть несколько вариантов, но они в настоящее время почти не встречаются.

В основном схемы обмана связаны с внесением задатка:

  • возврат задатка в двойном размере в случае нарушения сроков подготовки документов для регистрации сделки;
  • появление якобы других покупателей, которые готовы предложить сумму задатка больше, тогда первый требует возврата задатка в двойном размере;
  • обман в формулировке, прописанной в договоре. Термин «задаток» изменяют на «залог», что особо не бросается в глаза, тогда продавец должен вернуть сумму залога;
  • оплата приобретенной квартиры фальшивыми деньгами.

Самые распространенные мошеннические схемы при продаже квартиры

Наиболее частые схемы обмана при продаже квартиры:

  • с участием подставных лиц – когда посторонний человек, внешне имеющий сходство с владельцем выставленной на продажу недвижимости, выдает себя за продавца;
  • занижение реальной стоимости объекта с целью уклонения от подоходного налога в размере 13% от продажи квартиры, если квартира принадлежит владельцу менее 3 лет;
  • сложные сделки, когда объект находится в долевой собственности. После сделки один или несколько собственников отказываются от своего согласия на участие в сделке продажи. В результате суда покупатель может лишиться права собственности на приобретенную квартиру.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры

Чтобы обезопасить себя от действий мошенников и не потерять имеющуюся недвижимость или деньги, следует предельно осторожно и внимательно отнестись к процедуре и соблюдать некоторые рекомендации:

  1. запросить выписку ЕГРП;
  2. указывать в договоре реальную сумму продажи;
  3. проследить отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  4. осуществить проверку дееспособности продавца в органах опеки, а также в психоневрологическом диспансере;
  5. не пользоваться услугами сомнительных лиц и организаций в получении кредитных средств на покупку недвижимости;
  6. если на кого-то оформлена доверенность, необходимо в обязательном порядке отозвать ее и присутствовать на всех этапах самостоятельно;
  7. оценить семейное положение, при наличии детей проверить документы, разрешающие продажу объекта, и факты использования в покупке материнского капитала;
  8. при наличии доверенности проверить ее подлинность, обязательно встретиться с собственником;
  9. запросить выписку из архива ФМС за последние 18 лет;
  10. узнать, не закрыта ли возможность прописки в квартиру;
  11. обратиться к опытным риелторам и юристам.

Узнайте, как признать договор дарения недействительным (ничтожным).

А так же, можно ли забрать исковое заявление из суда и как это сделать.

Заключение

В заключение можно сказать следующее: чтобы покупка вашей будущей квартиры не обернулась трагедией, безопаснее всего обратиться к профессиональному риелтору, желательно по рекомендации родственников или знакомых, которые уже пользовались его услугами. Не менее важно самому покупателю сохранять бдительность, внимательно изучать документы и следовать описанным выше рекомендациям.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/kuplya-prodazha-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.