Ликвидность недвижимости

Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить

Ликвидность недвижимости

14 530 просмотров ·

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность — это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются.

Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл.

, то будут ждать покупателей не один год.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

1Деньги
2Ценные бумаги
3Ценные металлы
4Недвижимость
5Предметы искусства

Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

  • высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
  • сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
  • продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
  • фиксированное местоположение;
  • цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки;
  • сложность оценки.

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей.

Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости.

Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс купли-продажи упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

  • скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
  • расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
  • неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Местоположение— близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры;— низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района;— низкая безработица;— хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов).
Ситуация на рынке— превышение спроса над предложением;— высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок);— доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость);— устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность).
Характеристики объекта— небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий);— удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого);— обустроенность территории (наличие парковки, детской площадки).
Прочие факторы— информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность;— сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занимать 4 недели, для торговых центров — до 12 недель);— сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность);— сезон продажи (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом).

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами — Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости — превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты — около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

  • требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
  • меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
  • пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,— говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости — квартиры в лучших районах Берлина. Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

1Жильё
2Стрит-ритейл в крупных городах
3Офисы
4Торговые центры, отели
5Незавершённое строительство

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины — быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность.

Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать.

Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты — они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, «Транио»

Источник: https://tranio.ru/articles/likvidnost_obekta_nedvizhimosti_-_chto_eto_takoe_i_kak_ee_ocenit/

Как правильно оценить ликвидность жилой недвижимости?

Ликвидность недвижимости
Сергей / РК «Манхэттен»

Ликвидность — это показатель, определяющий, как скоро тот или иной актив может быть продан по цене, близкой к рыночной, — без внушительных скидок. Чем быстрее находится покупатель, тем более ликвидным считается объект.

Поскольку вопрос ликвидности является одним из наиболее важных для участников рынка недвижимости, GiperNN решил разобраться, как правильно оценить и при необходимости повысить ликвидность жилья.

За разъяснениями мы обратились к Елене Витковской, специалисту по недвижимости риелторской компании «Манхэттен».

Елена Витковская / РК «Манхэттен»

Елена, существуют ли факторы, повышающие ликвидность недвижимого имущества?

Безусловно. Таких факторов достаточно много, их даже можно разделить на несколько групп. К первой, если мы говорим о жилье, относится месторасположение объекта, включая транспортную развязку, наличие инфраструктуры, низкий уровень преступности на территории района и благоприятную экологическую обстановку.

Всегда востребовано жилье в центре Нижнего Новгорода — внутри трамвайного кольца.

Пользуется спросом и микрорайон Кузнечиха, ранее считавшийся одним из наиболее благополучных с точки зрения экологии, где сейчас строится немало новых жилых комплексов.

Можно сказать, что в каждом из районов города есть свои удачные локации: чаще они расположены вблизи районной администрации, крупных ТЦ или парковых зон.

Вторая группа факторов, влияющих на ликвидность жилья, — это характеристики самой недвижимости, в частности возраст дома. Самыми ликвидными на данный момент являются квартиры в домах, построенных не более пятнадцати лет назад, с лоджиями и балконами.

В качестве примера, объединяющего первые два фактора, можно привести дома, построенные в 2003–2007 годах ГК «Выбор» и Ипотечной компанией Сбербанка около ТЦ «Этажи».

Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в этом районе всегда продаются достаточно быстро и по хорошей цене.

Немаловажную роль также играют удачная планировка и живописный вид из окон. Как правило, покупатели не любят объекты на первом и последнем этажах: спрос на них меньше, а значит и цена — ниже.

Наконец, на ликвидность влияет ситуация на рынке недвижимости, включая фактор сезонности. Весной и осенью сделки проходят активнее, что также сказывается на стоимости, но не стоит забывать, что в это время ниже не только спрос, но и предложение.

Елена Витковская / РК «Манхэттен»

Можно ли утверждать, что квартиры являются более ликвидными по сравнению с коммерческими площадями?

Как для жилой, так и для коммерческой недвижимости действует общее правило: чем крупнее и дороже объект, тем меньше его ликвидность.

Маленькую квартиру продать всегда легче, чем большой особняк, а найти покупателя на офис — проще, чем на целый бизнес-центр.

Так что если мы сравним большую дорогую квартиру и маленький магазинчик на красной линии с хорошим трафиком, то коммерция в данном случае окажется более ликвидной.

Какие жилые объекты являются наиболее ликвидными в Нижнем Новгороде?

Наибольшей популярностью среди нижегородцев пользуются однокомнатные квартиры и студии. Также стабильным является спрос на двухкомнатные квартиры.

Элитное жилье с огромными метражами и эксклюзивной дорогостоящей отделкой в нашем городе не так востребовано и экспонируется заметно дольше.

Более ликвидными при прочих равных условиях оказываются квартиры в Сормовском, Советском, Нижегородском и Автозаводском районах.

По моей практике, квартиры с ремонтом продаются намного лучше. Даже в сегменте «эконом» потенциальные покупатели рассчитывают увидеть жилье в хорошем состоянии.

Как минимум речь идет о пластиковых окнах, ровных полах, наличии кухонного гарнитура и в целом — приятной цветовой гамме.

Соответствующие этим критериям объекты продаются гораздо лучше, чем так называемые «убитые» квартиры, даже если продавец делает на них хорошую скидку.

Может ли продавец — собственник или агент — повысить ликвидность продаваемого жилья?

Да, это вполне реально. Главное, что можно сделать для повышения ликвидности, — решить проблемы с документами. Позаботиться о правовой стороне сделки стоит заблаговременно, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей. Можно заранее выписать людей из квартиры, а если в числе собственников значатся несовершеннолетние, — подготовить разрешение от органов опеки.

Немаловажную роль играет поиск покупателя — грамотное составление объявления и эффективное его продвижение на специализированных площадках, таких как Gipernn.ru. Объявление о продаже должно содержать подробное описание и качественные фотографии квартиры и дома, а также планировку.

Здесь же мы обычно говорим и о предпродажной подготовке — проведении косметического ремонта и уборке в квартире. Минимальные вложения в ликвидацию дефектов жилья могут заметно повысить его ликвидность.

Сергей Никольский / РК «Манхэттен»

Как агенту правильно определить стоимость жилой недвижимости, чтобы она была более ликвидной на рынке?

При определении стоимости риелтор должен принимать во внимание все нюансы: район города и месторасположение относительно инфраструктуры, транспортную развязку, благоустроенность дворовой территории, год постройки дома, этажность, особенности планировки квартиры, ремонт, мебель, которая достанется покупателю, а также количество аналогичных предложений конкурентов и общую ситуацию на рынке. Немаловажную роль играет и состояние документов.

При этом необходимо помнить, что на любой, даже самый неликвидный объект, есть свой покупатель. Преимуществом агента перед собственником квартиры является знание объективной ситуации на рынке, соотношения спроса и предложения и данных о совершаемых сделках. Анализ этой информации помогает назначить справедливую цену и быстрее выйти на сделку.

Какие объекты жилой недвижимости сегодня наиболее интересны инвестору с точки зрения ликвидности?

С точки зрения инвестиций наиболее привлекательными сегодня выглядят квартиры в домах точечной застройки в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Именно такие объекты являются более перспективными при дальнейшей перепродаже.

Объясню, почему не стоит вкладывать деньги в строящиеся жилые комплексы. Пока в новом микрорайоне будут возводиться дома, в продаже будет очень много аналогичных предложений.

Кроме того, застройщик может проводить различные акции и делать скидки, что заметно снизит шансы выгодно продать вашу квартиру в данном ЖК. Но и здесь имеются исключения: если вы приобретали жилье на этапе котлована, то после сдачи дома оно, конечно же, вырастет в цене.

Также я бы не рекомендовала инвестировать в объекты старого фонда: купеческие дома, «народные стройки» и квартиры в домах на краю города.

Елена Витковская / РК «Манхэттен»

Как быстро в Нижнем Новгороде можно продать квартиру с разным уровнем ликвидности?

Квартира со средней ликвидностью может быть продана за три-четыре месяца. Скорее всего, это будет жилье в нижней части Нижнего Новгорода на невысоком этаже, где окна квартиры выходят на оживленный проспект.

Квартиру с низкой ликвидностью можно продавать и более полугода. Это может быть трешка в спальном районе с малоэтажной застройкой или семикомнатная двухуровневая квартира в элитном доме на Верхневолжской набережной.

Примером ликвидного объекта жилой недвижимости, который мне удалось быстро реализовать в этом году, была 1-комнатная квартира в Верхних Печерах на предпоследнем этаже 9-этажного дома 1990-х годов постройки. Покупатель нашелся за неделю.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/gipernn/kak-pravilno-ocenit-likvidnost-jiloi-nedvijimosti-5ea28b6bf3dfbe7b98832860

Что такое ликвидность квартиры и как не нарваться на неликвид

Ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости – характеристика не самая постоянная, даже в какой-то степени сиюминутная. Время и деньги – в таких категориях ее можно выразить. Одна квартира продается за неделю, другая не продается годами.

За одну квартиру дают двойную-тройную цену, а за другую – с трудом цену, которая была на котловане. Тут важна конъюнктура рынка, жадность и профессионализм продавца. Ну и, конечно, везение.

В последние годы цены на квартиры растут, но рынок знал и падения.

Как заработать на квартирах

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 2020 год цены на вторичку выросли на 17,48%, до 149,97 тыс. руб. за кв. м. Но это усредненные показатели. Если копнуть глубже, то видно, что ценник столь сильно рос не везде.

За год значительнее всего стоимость студий и однокомнатных квартир выросла в Выборгском (26,75%) и Калининском районах (25,03%), а менее всего в Центральном (9,45%) и Адмиралтейском (12,53%). Двухкомнатные квартиры самый большой рост показали в Василеостровском (26,36%) и Калининском (24,25%) районах, а Адмиралтейский (8,40%) и Центральный (8,96%) оказались в аутсайдерах.

Трешки Василеостровского района прибавили в цене 20,48%, Адмиралтейского – 20,37%, а Центрального и Невского – всего 5,24% и 6,72% соответственно.

Год 2020 был удачен не только ростом цен, но и высоким спросом, в том числе на вторичке.

По данным Росреестра, в Петербурге за год на 6% (120 136) увеличилось количество зарегистрированных прав собственности в отношении объектов жилищного фонда на основании договоров купли-продажи/мены (в 2019 – 113 415).

А вот в Ленобласти, наоборот, количество зарегистрированных прав на жилые помещения с января по ноябрь (годовых данных пока нет) уменьшилось на 22% и составило 136 693 (за 11 месяцев 2019 года – 174 699). То есть квартиры в Ленобласти хотя и подорожали, но продажи значительно снизились.

Самый серьезный провал – 2009 год. Уровень цен 2008 года был достигнут только в 2013-2014 годах. Самый удачный год – 2006-й. Квартиры в цене подросли в два раза. Причем скачка доллара не было, как в прошлом году. Но если эту таблицу перевести в доллары, то роста цен почти не будет. Но мы ж не в Америках живем. 

ГодСтоимость кв. м на конец годаИзменения за год,%Изменения за год, тыс. руб./кв.м
2006 68 115 97,04 33 545
2007 79 789 17,14 11 674
2008 100 762 26,29 20 973
2009 81 072 – 19,54 – 19 690
2010 82 289 1,50 1 217
2011 88 268  7,27 5 979
2012 95 127 7,77 6 859
2013 96 023 0,94 896
2014 103 023 7,29 7 000
2015 102 952 – 0,07 – 71
2016 105 990 3,00 3 038
2017 107 388 1,30 1 399
2018 114 047 6,20 6 659
2019 127 662 11,90 13,615
2020 149 973 17,48 22 311

Источник: БН  

Ликвидность недвижимости может расти, но может и снижаться в зависимости от различных условий. Так, покупка на пустынном намыве в 2014 году малогабаритной студии в ЖК «Светлый мир «Я — Романтик» от неизвестного на рынке застройщика обходилась в 1,6 млн рублей.

Сейчас такую малютку предлагают за 4-5 млн рублей (не факт, что покупают без серьезного дисконта). Понятно, что за столько лет микрорайон стал более благоустроенным, что не могло не повлиять на цену, но до комфортного ему еще далеко.

Плюс к этому часть намыва с видом на залив застраивают, что лишает комплекс «видовых» характеристик.

Другой пример. Собственники апартаментов в МФК Start уже начали продавать свою недвижимость, прибавив 50-100% к стоимости на котловане. Комплекс сдается только в конце 2022 года, и казалось бы, куда спешить.

Но к времени сдачи на рынке появится 2000 почти одинаковых апартаментов в этом МФК, немалая часть которых бодро рванет в продажу. Ценник, рассуждают инвесторы на форумах, может после прошлогоднего пика пойти вниз или срок продажи возрастет до бесконечности.

Ликвидность, другим словами, может снизиться. А может, и нет…

«В нашем клубном проекте бизнес-класса «Артхаус» в историческом центре Петербурга на Звенигородской ул., 7а на старте продаж «квадрат» стоил 170 тысяч рублей, а в декабре прошлого года – 290 тысяч рублей.

Рост менее чем за два года составил 70%, – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. – В МЖК комфорт-класса «Неоклассика-2» на въезде в Пушкин мы начинали продажи с 75 тысяч рублей за кв.

м, а в конце 2020 года средняя стоимость «квадрата» достигла 112 тыс. рублей. За 3 года цена метра в пригороде Петербурга выросла на 50%».

Ценник действительно постоянно растет в рублях, обычно темпами не выше инфляции. Конечно, сравнивать цены на котловане и после сдачи в эксплуатацию не совсем корректно.

В низкую цену закладываются риски, которые несет как дольщик, так и застройщик. Недавно мои знакомые получили квартиру в ЖК Main House.

13 лет назад они заплатили за будущий долгострой 1 млн рублей, сейчас их квартира оценивается в 5-6 млн рублей. Так вот сэкономили на котловане, хотя теперь, повзрослев, счастливы.

Факторы ликвидности: на что обратить внимание при покупке квартиры

На степень ликвидности влияет огромное количество факторов – в том числе и случайных, как прошлогодний карантин, закрытие границ.

«Ликвидность – один из важнейших факторов, который следует учитывать при покупке жилья. В случае необходимости проще будет продать недвижимость, расположенную в развитой экологически благоприятной локации с хорошим транспортным сообщением.

Также большим спросом пользуется жилье в новостройках с отличными эксплуатационными характеристиками, собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией», – говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

«Покупка недвижимости прежде всего – серьезная инвестиция.

И приобретая квартиру даже для собственного проживания нужно всегда держать в голове мысль: если потребуется, как быстро и насколько выгодно я смогу продать эту квартиру», – советует директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.

По ее словам, неизменным приоритетом в недвижимости остается локация – априори квартира в Мурино или квартира на Петровском острове не будет стоить одинаково даже при схожих базовых параметрах, например, таких как площадь, высота потолков или монолитный конструктив.

Кроме географической статусности играет роль транспортная доступность, в первую очередь близость к метро, даже если оно и не нужно жителям квартир бизнес- или премиум-класса. Конкретно для них может быть актуальным вопрос транспортной доступности для обслуживающего персонала.

А в проектах эконом- и комфорт-класса метро будет решающим фактором как при сдаче квартиры в аренду, так и при продаже. Также к категории локации можно отнести окружение жилого комплекса: поля или сложившаяся жилая застройка, промзона или парки, соцобъекты в шаговой доступности или перспектива многолетних ожиданий садиков, школ и поликлиник.

«Следующий уровень оценки ликвидности – квартирография проекта и окружающей застройки.

Если в локации большое количество лотов, схожих по характеристикам, например, множество студий и однушек, то собственники будут играть друг против друга на понижение ставок при назначении цены как за аренду квартир, так и при выставлении их на продажу», – отмечает Марина Агеева.

Если финансовые возможности позволяют приобрести квартиру только в кварталах массовой застройки, то нужно обращать внимание на то, чем выделяется тот или иной комплекс, добавляет она. «Например, выбранный вами ЖК имеет более интересную архитектуру, улучшенные планировки, высокие потолки, удобные выезды.

Не менее важно и имя застройщика, его бэкграунд. Нередко покупателям не столько важны характеристики ЖК, сколько то, кто его построил. И значимость бренда застройщика перекрывает все строительные нюансы», – говорит эксперт.

Новая реальность: покупка квартиры в 2021 году

Введение эскроу-счетов запустило процесс обесценивания котлованной покупки, когда застройщику нет необходимости привлекать по максимуму деньги дольщиков для стройки – ее финансирование обеспечивает банк.

Но совсем снимать со счетов спекулятивную составляющую цены от котлована до ввода нельзя – в договоре проектного финансирования может быть прописана величина поступающих от дольщиков средств и привязка к этому денежному потоку ставки по кредиту для строительства.

«После принятия поправок к 214 ФЗ, разница цен на этапе котлована и в готовых домах существенно сократилась. Тем не менее, она есть. В среднем цены на наши объекты за время строительства вырастают на 20-25%.

Например, на момент старта продаж в ЖК «Поэт» (июнь 2020 года) цены за квадрат начинались от 120 тысяч рублей. Сейчас минимальная планка находится на уровне 139 тысяч. Комплекс будет сдан уже в конце этого года, – рассказывает Надежда Калашникова.

– Готовые квартиры всегда пользуются повышенным спросом, ведь в этом случае покупатель имеет возможность заселиться в новое жилье в самые короткие сроки. Особенно это актуально для ипотечных покупателей, ведь в этом случае им не придется нести двойную финансовую нагрузку: на оплату кредита и съем жилья».

Как и фондовые рынки, рынок недвижимости непредсказуем. Рост может сменяться стагнацией и даже падением, которую иногда профессионалы ласково называют «корректировкой цен».

«В теории в 2021 году столь активный рост цен не ожидается, т.к. платежеспособный спрос перестанет успевать за ним даже при сохранении льготной ипотеки. Однако жизнь покажет, как будут развиваться события.

В начале 2020 года, а также в период спада продаж в апреле 2020 года сложно было представить, что в конце года цены на новостройки вырастут на 25-30%, а количество сделок превысит результаты прошлых лет.

Как говорилось в одном популярном английском шоу: «Никто не ждал испанской инквизиции», – резюмирует Марина Агеева.

Застройщики строят много и не всегда качественно. Но признавать брак и нести за него ответственность, готовы не все. И изобретают схемы, чтобы не допустить профессиональных «приемщиков». Правда, за это можно и поплатиться.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/choose/chto-takoe-likvidnost-kvartiry-i-kak-ne-narvatsya-na-nelikvid/

Как рассчитать ликвидность недвижимости – советы эксперта

Ликвидность недвижимости

Есть такие вопросы, которые нельзя решить самостоятельно – например, как именно рассчитывается ликвидность, может ли она быть изменчивой и уходить «в минус»? При помощи эксперта мы постарались ответить на все вопросы, касающиеся показателей ликвидности.

Что такое ликвидность недвижимости

Если не останавливаться конкретно на жилой недвижимости, а рассматривать это понятие в целом, то можно сказать, что ликвидность подразумевает возможность продать объект в минимальные сроки и по наиболее выгодной цене.

Такую возможность можно рассчитать, на чем мы остановимся чуть позже.

Другими словами, если вы можете продать вашу квартиру по максимальной цене и на нее есть спрос, то она является ликвидной, то есть обладает самым высоким показателем ликвидности.

На рынке недвижимости условно существует три вида ликвидности. Это высокая, средняя и низкая ликвидности. Как мы уже поняли, то высокая ликвидность подразумевает быструю продажу объекта.

Средняя ликвидность связана с более длительными сроками продажи объекта.

А минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса.

Есть несколько критериев, которые непосредственно указывают на ликвидность объекта. Если рассматривать только жилые объекты, то можно выделить несколько показателей ликвидности.

Вторичный рынок или новостройки

Сегодня квартиры в новостройках обладают большим показателем ликвидности, нежели аналогичные объекты на вторичном рынке. Например, если человек ищет однокомнатную квартиру, то он в большинстве случаев будет выбирать новостройки, поскольку этот объект обладает рядом преимуществ, в отличие от однокомнатных квартир на вторичном фонде.

Новые квартиры выстраиваются по современным технологиям. Они не требуют замены коммуникаций, как многие квартиры вторичного рынка. В новостройке есть возможность обустроить такую планировку, которую владелец жилья будет считать самой выгодной и удобной для себя. Что нам предлагает вторичный рынок? Как правило, это жилье в старом фонде, которое нередко даже идет под снос.

Найти объект в такой сфере на самом деле непросто.

Расположение объекта

Здесь в первую очередь рассматривается доступность транспорта. Человек при выборе квартиры рассматривает в первую очередь свою возможность добраться в любую точку города.

Также немаловажно, чтобы в районе, где находится квартира, была доступна инфраструктура – например, садики, школы, магазины и прочее.

Все больше людей в последнее время стали обращать внимание на такой показатель, как экология района. Это тоже отражается на ликвидности.

В целом показатель территориального расположения можно считать изменчивым по отношению к ликвидности. Например, ликвидность может повыситься из-за строительства в районе новых станций метро или крупных торговых комплексов.

Технические показатели квартиры

К таким показателям относится площадь квартиры, количество комнат, этажность, наличие дополнительного пространства (например, лоджии или балкона), совмещенный или раздельный санузел, изолированность комнат, наличие встроенной мебели и прочее.

 Наверняка вы замечали, когда просматривали объявления с предложениями жилых объектов, что в первую очередь для них указываются именно эти показатели, а только потом те, которые мы рассматривали выше.

Расчет ликвидности

Учитывая рассмотренные показатели, вы наверняка подумаете о том, существует ли какая-то формула расчета ликвидности. Мы можем с точностью вам сказать, что конкретной формулы не существует. Есть только четко сориентированная позиция вкладчика средств, который может рассчитать свой доход от приобретения недвижимости.

 Например, вы покупаете однокомнатную квартиру в новостройке за 2 млн рублей, при этом она предоставляется в свободной планировке и без отделки, а приобретаете вы ее на первоначальном этапе строительства.

В конечном итоге, после того, как строительство завершится, вы сможете без единого вложения продать такую квартиру за 2 млн 700 тыс. рублей. То есть для вас прибыль составит 700 тыс. рублей.

Этот показатель прямо пропорционален ликвидности.

Можно ли уйти в минус?

Приобретая объект недвижимости, не стоит и забывать о том, что показатель ликвидности может быть минусовым, что не относится к нашему рассмотренному выше примеру.

Например, если изначально объект покупался для сдачи его в аренду, но по определенным причинам он не стал пользоваться спросом, то вложение средств в такой объект можно считать бессмысленным с точки зрения получения прибыли с аренды.

В любом случае, обращать внимание на ликвидность объекта должны не только инвесторы, но и обычные люди, которые покупают жилье для собственного проживания.

Мнение эксперта

Своим мнением обо всем выше сказанном поделилась Анжелика Климентьева, специалист по недвижимости, учредитель Центра «Выгодная недвижимость Краснодара».

– Какие объекты недвижимости, по вашему мнению, считаются самыми ликвидными в столице России? Отличается ли показатель ликвидности жилья в столице и в регионах?

– Самыми ликвидными, то есть максимально быстро продаваемыми, в Москве по-прежнему являются небольшие однокомнатные квартиры в шаговой доступности от метро.

В принципе, в регионах пользуются спросом те же самые объекты. Разница лишь в том, что там нет метро (если рассматривать города-немиллионники). В таких городах учитывается близость жилья к остановке общественного транспорта.

Так же, как и в Москве, в регионах пользуются спросом квартиры в новых спальных районах, где уже имеется или появится основная инфраструктура: школы, детсады, поликлиники, магазины, транспортные развязки и т. п. Эти районы обычно удалены от главных магистралей города и приближены к лесопарковым зонам.

Но рынок Москвы принципиально отличается от рынка недвижимости в регионах.

Москва — один из крупнейших экономических центров мира — менее подвержена финансовым спадам, привлекает больше денежных потоков, характеризуется высокой миграцией, как внутренней, так и внешней.

Покупка жилья здесь рассматривается чаще как инвестиции, к примеру, для последующей сдачи в аренду. В регионах же население в основном приобретает новую квартиру чаще всего с целью улучшения условий.

Есть регионы, которые экономически не интересны инвесторам из-за отсутствия высокого спроса на жилье. Прежде чем «войти» в какой-либо регион, они тщательно изучают рынок, учитывают такие показатели, как уровень промышленного производства, развитие сферы услуг и торговли, международные и межрегиональные связи, уровень безработицы и средние доходы населения, миграция и т. д.

Наиболее перспективными для инвесторов являются города-миллионники и некоторые города на Урале и севере страны: Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань, Нижний Новгород, Тюмень, Новосибирск, Ярославль. В этих городах хороший спрос на жильё. Соответственно, и ликвидность жилья в них намного выше.

– Как вы думаете, стоит ли обращать внимание на показатель ликвидности жилья обычным людям, или это должны делать только инвесторы?

– Все – и инвесторы, и люди, которые покупают жилье для себя – всегда должны заранее предусмотреть стратегию выхода (то есть продажи этого жилья), поскольку ситуации в жизни разные бывают.

Люди могут сейчас не думать о том, что через 2 года, например, им надо будет куда-то переезжать или менять условия жилья в связи с изменившейся ситуацией.

Поэтому однозначно надо всем заранее задумываться о ликвидности покупаемой квартиры.

– Расскажите, в каких ситуациях ликвидность объекта недвижимости уходит в минус для инвестора?

– Такое может быть, если изменилась ситуация с местом или с самим объектом. Пример. Возле метро Беляево (Москва) как-то на продажу были выставлены коммерческие помещения в новостройке в прекрасном месте, где проходит огромный трафик народа из метро. По задумке объект должен был на выходе получиться очень ликвидным и с точки зрения сдачи, и с точки зрения продажи.

Затем произошло следующее: дом построили (помещения были на первом этаже этого дома), все магазины заехали, начали торговать.

Но прошло буквально 3–4 месяца и перед этим домом поставили киоски и отрубили весь трафик из метро! Собственники и арендаторы в этих коммерческих помещениях были в шоке, поскольку они купили их по такой цене, которая предусматривала очень хороший трафик (количество потенциальных покупателей), а по факту — их совсем не видно стало. И чтобы зайти к ним в помещения, надо было обойти все киоски, и еще проделать немалый путь.

Вот наглядный пример снижения ликвидности. То есть, продать по той цене, по которой купили, если киоски не уберут, они не смогут: придется серьезно минусоваться как по продаже, так и по аренде (арендаторы не хотят платить дорого за помещения, в которых нет покупателей). Ликвидность и по продаже, и по сдаче упала.

– Как вы считаете, какие объекты недвижимости за рубежом могут быть ликвидными для наших отечественных инвесторов?

– Я рекомендую инвестировать в том месте, в котором вам будет доступно управление объектом. То есть лучше у себя в городе, а если нет такой возможности, то хотя бы у себя в стране. Инвестировать лучше там, где живёшь.

Покупку недвижимости за рубежом лучше рассмотреть в случае, если вы планируете там жить хотя бы иногда. Это, к примеру, недвижимость на побережье (Болгария, Испания). Фактически это получается не инвестиция уже, а обычная покупка для собственного пользования.

А инвестировать с той целью, чтобы потом перепродать — это, конечно, достаточно сложно, трудозатратно и долго.

С другой стороны, покупать недвижимость за рубежом для того, чтобы только иногда в ней отдыхать, нет смысла. Поскольку ее ведь еще и содержать надо: недвижимость требует внимания и денег. Дешевле и интереснее будет арендовать жилье на момент путешествий. Да и путешествовать все время в одно и то же место — скучно, на мой взгляд.

С финансовой точки зрения лучше выбирать классные места для путешествий, снимать там хорошие апартаменты или номера в гостиницах и наслаждаться сменой мест и впечатлений. Это гораздо выгоднее.

– Какие показатели могут повлиять на рост ликвидности объекта недвижимости?

– На рост ликвидности жилья влияют такие факторы:

Район города. Не совсем разумно будет приобретать квартиру, расположенную далеко от места работы, места жительства ваших родителей или детей. Инфраструктура выбранного района должна соответствовать таким нормальным требованиям, как наличие школ, поликлиник, магазинов, банков, мест для парковок, близость общественного транспорта и т. п.

Плохо убранный двор, а также разрисованные или грязные стены обычно настораживают, так как приличные жильцы дома всегда будут заботиться о поддержании придомовой территории в должном порядке. Если есть дети, то важна детская площадка во дворе.

Общее состояние здания. Здание, по стенам которого идут трещины или повсеместно отваливается штукатурка, однозначно требует ремонта, а в худшем случае — может быть признано аварийным.

Соседи могут затруднить комфортное пребывание и нарушить тишину у вас дома.

Площадь квартиры, этаж. Если в квартире делались перепланировки, они должны быть узаконены и отражены в техническом паспорте на жилье. Если перепланировка не узаконена, лучше не связываться с такой квартирой.

Это снижает ликвидность, поскольку добавляет лишних хлопот с БТИ, проблемы и с самим жилым помещением: снос капитальных стен, разрушение вентиляционных каналов, незаконный перенос санузлов, объединение балконов с жилыми комнатами или кухней — все это влияет на эксплуатационные качества квартиры.

Перекрытия в квартире, выполненные не из современных материалов, а из дерева, имеют высокую категорию пожарной опасности. А их переделка потребует от вас большое количество согласований и материальных затрат.

Для эстетов и не только большую роль играет вид из окна. Согласитесь, что мало радостного вы найдете в картине за окном, являющей вашему взору мусорные контейнеры, стройку, свалку, места для посиделок местного контингента и т. д.

Состояние инженерных сетей тоже влияет.

Конечно, район и инфраструктура имеют наиболее важное значение. Исключением могут быть только новостройки. Потому что строят их, как правило, в хороших районах, пусть иногда и отдалённых от центра.

Зато нет ни пыли, ни шума от дорог, ни людской суеты. Во многих новых жилых комплексах решены вопросы с парковкой.

Вопросы с общественным транспортом решаются сразу же, практически одновременно с заселением первых жильцов.

Конечно, в только что сданных новостройках сложно говорить о какой-либо инфраструктуре. Но те, кто понимает, что сам-то район прекрасный, и что в перспективе лет через 5 здесь будет всё, что душе угодно – те и поймают удачу за хвост!

А что в нашем понимании 5 лет? Ребёнок родился — мы не успели оглянуться, а ему уже 5 лет, а ещё через год он уже и в школу пойдёт. Ещё пару раз моргнули — а дитё уже и школу закончило. Ещё 5 лет — и у него уже высшее образование за плечами.

Так что новостройки — это отличный пример того, как может вырасти ликвидность объекта всего за 3–5 лет.

Вывод

Как в Москве, так и практически во всех регионах нашей страны, самым ликвидным объектом является малогабаритная недвижимость эконом-класса, которая находится в районах с относительно развитой инфраструктурой.

В первую очередь нужно обращать внимание на такие показатели объекта, как район, общее состояние здания, соседи, планировка, площадь и этажность, а также состояние коммуникаций.

Учитывать повышенный показатель ликвидности должны все – и инвесторы, и обычные покупатели, поскольку в любом случае нужно предполагать, что от жилья нужно будет избавляться.

Также наши эксперты советуют планировать заранее тот факт, что ликвидность может уйти в минус по ряду причин.

Что касается недвижимости за границей, то мнения наших экспертов сошлись к тому, что лучше все же останавливаться на наших, отечественных объектах, поскольку они являются более доступными и ими проще управлять.

RegionalRealty.ru

Источник: https://kazned.ru/article/9448

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.