Как легально сдавать квартиру посуточно

Содержание

Хочу снять квартиру и сдавать ее посуточно – какой договор заключить?

Как легально сдавать квартиру посуточно

Закон позволяет сдавать арендованное жилье другим лицам (статья 685 ГК РФ), в том числе посуточно. Для того чтобы указанные действия были законными, необходимо заключить договор найма с собственником и получить его согласие на поднаем.

Условие о согласии собственника на последующую пересдачу квартиры должно содержаться в договоре. При соблюдении указанных правил наниматель получает право передать арендованное жилье за плату в поднаем.

В этом случае стороны (наниматель и поднаниматель) заключают договор поднайма, оговаривают в нем все существенные условия, в том числе срок поднайма. Документ составляется в простой письменной форме.

Важно помнить, что ответственность перед собственником квартиры, сданной в поднаем, несет основной наниматель, а не лица, проживающие в квартире посуточно. При этом, если хозяин квартиры не давал согласия на поднаем, он вправе расторгнуть договор с нанимателем раньше установленного соглашением срока. Кроме того, он имеет право на возмещение причиненных убытков.

Как сдают квартиры в поднаем: безопасность и риски

Что делать, если сосед использует жилье не по назначению?

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Ваши отношения с собственником могут регулироваться двумя документами: договором найма жилого помещения, в котором должно быть указано, что наниматель имеет право сдавать эту квартиру в субаренду, или договором управления собственностью, в котором также фиксируются эти полномочия.

Если же мы говорим о клиентах-съемщиках, то тут можно действовать так: существуют сайты-агрегаторы, позволяющие забронировать квартиру на определенный короткий срок. Можно завести там аккаунт и действовать в рамках правил работы на сайте. Они защищают интересы и гостя, и хозяина.

Мы же, предоставляя квартиры в посуточный наем, заключали с гостем договор краткосрочной аренды. Там, в частности, согласовывались даты заселения и выезда, ответственность за возможную порчу имущества и, в некоторых случаях, за курение.

Я советую найти образец договора краткосрочной аренды жилого помещения и дополнить его деталями, учитывающими специфику той квартиры, которую Вы собираетесь сдавать. Или, что более надежно, обратиться для составления такого договора к юристу.

Отвечает юрист компании «Экотон» Виталий Столяров:

Для таких операций следует заключить договор найма квартиры с правом ее сдачи в поднаем. Однако обращаем внимание на то, что посуточная сдача квартиры очень похожа на гостиничный бизнес или хостел, а с 01.

10.2019 г. изменениями в Жилищный кодекс введен запрет на размещение гостиниц и хостелов в жилых домах. Таким образом, использовать квартиру по такому бизнес-плану законным способом не представляется возможным.

Как выгодно сдать квартиру?

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

При сдаче в аренду (наем) жилого помещения наниматель вправе сдать его в поднаем только с согласия собственника. Любой договор о переходе прав на недвижимость заключается в письменной форме. 

С 1 октября вступили в силу изменения в жилищное законодательство (так называемый закон Хованской), которыми запрещена посуточная сдача в аренду квартир. Такая деятельность может быть признана гостиничным бизнесом. За нарушение закона в этой сфере ответственность несет и тот, кто сдает в поднаем, и собственник квартиры. 

Если заключаете договор поднайма посуточно, обязательно указывайте, что Вы не оказываете гостиничные услуги и никаких дополнительных услуг проживающим не предоставляете. 

Как сложится судебная практика по этому вопросу – покажет время. Пока риск признания такой деятельности оказанием гостиничных услуг есть.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Полина Морозова:

Для такого случая в Гражданском кодексе РФ есть статья 685, которая описывает договор поднайма жилого помещения. Она применима в случаях, когда одно лицо (наниматель) с согласия наймодатель передает все или часть нанятого помещения в пользование другому лицу.

Стоит знать, что ответственность за помещение перед наймодателем несет наниматель, то есть то лицо, которое фактически первым получило помещение и решило передавать его в поднаем.

Также такой договор не может быть заключен на срок больший, чем первоначальный договор найма, а если последний будет досрочно прекращен, то автоматически прекратится и поднаем, на который не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

У вас будет два договора. Первый – договор найма (или договор аренды) с хозяином квартиры. На длительный срок. При этом, если сдача помещения планируется на срок свыше года, то нужна будет регистрация в Росреестре. В этом договоре Вы пропишете Ваше право на сдачу квартиры в субаренду.

С тем, кому будете сдавать квартиру посуточно, как раз заключается договор субаренды. А чтобы не запутаться в составлении договоров – лучше обратитесь к юристу за помощью. 

Отвечает директор агентства недвижимости PROобмен Екатерина Никитина:

В данном случае Вы должны заключить с собственником договор аренды или найма квартиры с возможностью субаренды (поднайма).

Другой вариант – включить в договор долгосрочной аренды напрямую пункт, разрешающий Вам посуточную аренду и содержащий самые подробные условия Вашей ответственности за сохранность имущества и объекта недвижимости, за спокойствие соседей, соблюдение общественного порядка, оплату по счетам и возмещение различного рода убытков. Аналогичный договор Вы заключаете и с клиентом, который планирует арендовать квартиру на сутки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?

Как я сдавала квартиру, а ее превратили в притон

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/hochu_snyat_kvartiru_i_sdavat_ee_posutochno__kakoy_dogovor_zaklyuchit/100539

Как сдавать квартиру посуточно

Как легально сдавать квартиру посуточно

У меня есть свободная однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге, и я сдаю ее в аренду.

Марина Сметанина

сдавала квартиру посуточно

Раньше я сдавала на долгий срок, а потом решила проверить, сколько заработаю, если буду сдавать на день или на неделю. Вот что из этого получилось.

Как я сдавала квартиру

Больше всего меня волновало, что квартира будет простаивать. Когда ее снимают на год или два, с клиентами проблем меньше: сдал и забыл. Но когда ее снимают на день или неделю, клиентов должно быть много. Когда один выезжает, другой уже должен стучаться в дверь. Поэтому я постаралась сделать свое предложение привлекательнее.

МинусыПлюсы
Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
Ремонт простой, морально устарел.Современная мебель.
Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна.Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
Квартира небольшая, 35 м².Дом по индивидуальному проекту.
Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.
Зеленый район, не перегружен транспортом.

Плюсы:

  1. Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
  2. Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
  3. Зеленый район, не перегружен транспортом.
  4. Дом по индивидуальному проекту.
  5. Современная мебель.
  6. Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
  7. Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.

Минусы:

  1. Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.
  2. Ремонт простой, морально устарел.
  3. Квартира небольшая, 35 м².
  4. Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.
  5. Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна.

При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и интернет. Остальное жильцы обычно покупают сами.

Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно в отпуске или командировке. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому первым делом я проверила, чтобы в квартире была вся техника, посуда, белье, полотенца, туалетные принадлежности. Пришлось докупить кофеварку и кое-что из посуды.

Еще я купила расходные материалы на месяц вперед: чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные мелочи для уборки.

Квартира не в центре города — этот минус никак не исправить. Зато она на 24 этаже, с балкона открывается чудесный вид. Я купила на балкон барные стулья и цветы — получился импровизированный лобби-бар с видом на город.

Площадь квартиры — 35 м², в комнате помещается большая двуспальная кровать. Этого хватит для пары, которая приехала посмотреть город на Неве, но если у них ребенок, то ей будет удобнее у моих конкурентов. Такой расклад меня не устраивал, поэтому я купила кресло-кровать и написала в объявлении, что у меня три спальных места.

Потом оказалось, что это удобно и небольшим компаниями туристов. За третьего гостя я просила всего 300 рублей в сутки, а делить расходы на троих выгоднее, чем на двоих.

На все покупки ушло примерно 30 000 Р.

В хорошую погоду с моего почти дизайнерского балкона видны Исаакиевский собор и «Лахта Центр»Барные стулья я купила в «Максидоме» по 1500 Р за штуку, цветочки — в «Ленте» по 350 Р

Объявления об аренде квартиры я разместила на «Букинге», «Эйр-би-эн-би» и нескольких менее известных сайтах. Всего получилось 6 сайтов по бронированию жилья.

Для сравнения, «Эйр-би-эн-би» выплачивает деньги через 3 дня, его комиссия — всего 3%. Но со всеми неудобствами приходится мириться, потому что через «Букинг» приходит 80-90% клиентов.

На остальных сайтах объявления начинают показывать сразу после регистрации. Чтобы они вызывали больше доверия у потенциальных клиентов, можно зарабатывать значки вида «проверенное объявление» и «реальный хозяин» — на всех сайтах они разные. Для этого обычно просят подтвердить, что вы владелец квартиры.

Дополнительные условия

Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске.

Дополнительные условия

Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление.

Дополнительные условия

Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру — это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов. Можно продвигать объявление за деньги.

Дополнительные условия

Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска.

Дополнительные условия

Можно продвигать объявление за деньги.

Дополнительные условия

Можно продвигать объявление за деньги.

Когда я задумалась о посуточной сдаче квартиры, я посмотрела, сколько у меня будет конкурентов. Только «Букинг» показывает почти 7 тысяч объявлений вроде моего. Если смотреть только центр города, ощущение, что сдается вообще все жилье. В спальных районах дела чуть лучше, но сдавать там квартиру дешевле.

Цену я решила для начала сильно не снижать — поставила на 100 рублей меньше, чем у конкурента через два квартала с его почти дизайнерским ремонтом, пятилетним стажем посуточной сдачи, рейтингом почти 10 звезд и 40 отзывами. Зато я на эти два квартала ближе к метро, у меня есть почти дизайнерский балкон на 24 этаже с видом на город!

Первый клиент пришел с «Букинга». Я еще не успела получить уведомление о брони жилья, как мне позвонил какой-то парень и сказал, что только что забронировал мою квартиру. Сделал он это из кафе напротив дома и через 5 минут был готов прийти.

Для меня это было неожиданно: тогда я еще не знала, как на практике выглядят мгновенные бронирования. Пришлось вернуться с полпути в спортзал и встречать гостя.

Квартиры, которые сдают через «Букинг» в центре Санкт-ПетербургаОписание квартиры — лишь небольшая часть объявления на «Букинге». Кроме него, нужно заполнить информацию о хозяине, указать все параметры квартиры и перечислить требования к постояльцам.

Все объявление занимает несколько страниц

Следующий месяц я экспериментировала с рекламой и ценами, нарабатывала рейтинг и отзывы.

Со временем некоторые клиенты становятся постоянными и бронируют квартиру напрямую — но все-таки основная часть приходит с сайтов.

С первым клиентом мне повезло: спрос на квартиру сильно зависит от рейтинга и отзывов гостей. Сильно позже, когда у меня уже был стабильный рейтинг 9,8 из 10, одна пара вдруг поставила 5,8 без видимого повода и объяснений. Мой рейтинг сразу упал до 8,2 — клиентов какое-то время приходило меньше.

Постепенно рейтинг снова вырос, все вернулось в норму, но я поняла, что это не просто цифры. Поэтому я старалась, чтобы гости оставались довольны: у меня всегда чисто, а я остаюсь дружелюбной, даже если совсем не хочется.

Сейчас мой рейтинг на «Букинге» — 8,9

На спрос сильно влияет время года. В Санкт-Петербурге сезон для посуточной сдачи квартир — лето, майские и новогодние праздники. Бывает, что спрос повышается и в другие праздники: 8 Марта, «Ночь музеев», День города, «Алые паруса». Но это всплески на пару дней, и то не всегда.

Все остальное время — это несезон. Чтобы квартира не простаивала, приходится выкручиваться: снижать цены, продвигать объявление, придумывать акции и скидки.

От сезона зависит и то, на какой срок снимают квартиру. В сезон люди приезжают надолго: часто снимают квартиры на 5, 10, а то и 20 дней. В несезон они чаще останавливаются на пару дней — посмотреть город, устроить романтическую встречу или по делам.

В итоге работать приходится больше, чем при долгосрочной аренде.

Когда я сдавала квартиру на долгий срок, это был пассивный доход: мне почти ничего не нужно было делать. Я звонила агенту и общалась с кандидатами, а потом просто время от времени проверяла, все ли в порядке.

При краткосрочной аренде я оказалась привязана к месту. Перед приездом гостей везде должно быть чисто, белье постирано и поглажено, вся техника должна работать. Сложнее всего в несезон, когда квартиру часто бронируют всего на сутки. Повезло, что спортзал, квартира и основное жилье у меня рядом.

Если хочется снизить нагрузку, можно сделать так, чтобы гости снимали квартиру на более долгий срок — не придется каждый день менять белье, убирать и гладить. На всех сайтах можно указать минимальное количество ночей. Но в несезон брони на сутки — примерно 30% дохода.

У меня есть один любопытный рекорд: за одни сутки я сдала квартиру 3 раза. Следите за руками:

  1. Мужчина забронировал и оплатил сутки через «Букинг», но потом не смог прийти. По правилам сайта, при отказе меньше, чем за сутки, деньги за бронь уходят арендодателю в качестве неустойки.
  2. После разговора с мужчиной тем же утром мне позвонили постоянные клиенты, и я сдала квартиру им. Днем они уже уехали.
  3. Вечером заехали другие гости, которые забронировали квартиру днем.

Конечно, это много мороки. Но и немало денег. Другое дело, что такое было только раз — обычно больше одного клиента в сутки не бывает.

При долгосрочной аренде я получала 21 000 Р в месяц, коммунальные услуги оплачивали жильцы — это экономило еще 4500 Р. Сдавать квартиру посуточно я начала в марте, в несезон. В первый месяц за вычетом комиссий сайтов я заработала 21 300 Р. Но коммунальные услуги теперь я оплачивала сама, поэтому в итоге осталась в минусе на 4000 Р.

Потом дела пошли лучше, в несезон я зарабатывала от 20 до 40 тысяч в месяц. Спрос сильно зависел от рекламы и скидок. Например, если сделать скидку на 30—50%, клиенты найдутся всегда. Но и работать придется почти ежедневно.

В сезон дела пошли еще лучше: летом и в праздники получалось зарабатывать 50—60 тысяч в месяц. В этот период забываешь, что такое реклама.

Основные расходы — это постельное белье и полотенца. Их приходится часто стирать и гладить, поэтому они быстро приходят в негодность. Примерный срок службы хорошего белья — 8 месяцев. Если добавить сюда расходы на чистящие и моющие средства и туалетные принадлежности, получается примерно 10—15 тысяч в год. При долгосрочной аренде все эти покупки — на совести арендаторов.

Сдавать квартиру посуточно выгоднее, чем на долгий срок, особенно летом и в праздники. Но при этом приходится много работать.

Совмещать этот бизнес с работой на полную ставку у меня бы не получилось, поэтому пока я решила в сезон сдавать квартиру посуточно, а в несезон — на долгий срок. Из-за коммунальных платежей это получается даже выгоднее, чем круглый год сдавать квартиру посуточно.

Постоянных клиентов я потеряю, но если сдавать квартиру только в сезон, то клиентов и так хватит. А рейтинг и отзывы никуда не денутся: объявления можно просто поставить на паузу, а потом снова открыть. На одних площадках это можно сделать самому, на других приходится дозваниваться до поддержки.

В «Букинге» можно закрыть бронирование на неопределенный срок, но объявление продолжают показывать в поиске и на карте. Чтобы объявление убрали из поиска, нужно им позвонить. А в «Циане» объявление нужно поднимать каждые две недели, иначе оно становится неактивным. В несезон можно просто этого не делать.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/posutochno/

Как правильно сдавать квартиру в аренду посуточно

Как легально сдавать квартиру посуточно

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Сдавать квартиру на небольшие сроки, беря оплату как в гостиницах, за ночь или сутки, часто бывает намного выгоднее, чем сдавать ее постоянным жильцам. Хотя это и намного хлопотнее, если заниматься вопросом самостоятельно. Трудностей можно избежать, если привлечь риэлторов, но в таком случае доходы будут меньше. Сегодня мы поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду посуточно.

Посуточная аренда сопряжена и с рядом других трудностей. Во-первых, частая смена гостей увеличивает риск порчи квартиры, пропажи каких-то вещей. Чтобы максимально уменьшить вероятность негативных последствий, нужно скреплять все сделки официальным договором найма.

Во-вторых, доходы от такой аренды сильно зависят от сезона, популярности города, района, где располагается квартира. Есть спрос на такое жилье в городах с населением не меньше пятисот тысяч и в населенных пунктах, привлекательных с туристической точки зрения. В крупных центрах спрос связан со студенческой активностью, командировками, поисками работы.

В туристических городах и поселках – с купальным и другим (например, горнолыжным) сезонами, календарными праздниками, периодами отпусков.

В среднем, как показывает практика, в удачные месяцы хорошую квартиру удается сдавать 20 дней из 30. И если долгосрочная аренда приносила бы владельцам, допустим, 15-20 тысяч рублей в месяц, то посуточная – 30-40 тысяч.

Средняя цена за хорошее, чистое, оснащенное всей необходимой техникой помещение – 1000-2000 рублей в сутки, в зависимости от города расположения.

Чтобы результат был хорошим, нужно решить многие организационные вопросы, в частности, как разрекламировать квартиру.

С чего начать?

Посуточная аренда выгодна не только владельцам жилья, но и съемщикам квартиры, ведь за номер в гостинице они могли бы заплатить намного больше. Однако часто арендаторам хочется комфорта не меньшего, чем в гостинице. Поэтому нужно создать им такие условия.

Самое главное – это чистота в помещении. Придется проводить уборку после каждого постояльца, выносить мусор, менять постельные и ванные принадлежности (в наличии всегда должны быть чистые полотенца).

Вторая составляющая – оснащенность квартиры техникой и удобной мебелью. Необязательно покупать новую дорогую аппаратуру, предметы быта, достаточно поискать объявления в интернете и купить что-то с рук. К минимальному набору относятся:

  • холодильная камера;
  • стиральная машинка;
  • роутер Wi-Fi (в крайнем случае, проводной интернет);
  • кондиционер;
  • телевизор;
  • минимальный набор посуды;
  • чайник;
  • утюг и гладильная доска;
  • плита и микроволновая печь;
  • кровати, диваны, кресла (количество зависит от комнат);
  • обеденный стол и стулья.

От того, насколько в квартире будет удобно, напрямую зависит цена аренды. На стоимость также будет влиять ремонт помещения, месторасположение квартиры, количество комнат и спальных мест. В период праздников цены можно немного повышать, а в периоды затишья – снижать. Также приветствуются скидки в случае бронирования жилья на несколько дней.

Как сдавать официально и безопасно

Официально сдавать квартиру можно несколькими способами. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

Три способа сдавать официально квартиру:

  1. самостоятельно, используя договорные отношения со съемщиками и отчисляя часть доходов в качестве налогов;
  2. через агентство, которое за определенный процент будет выступать посредником в поиске жильцов;
  3. через агентство, путем передачи квартиры в доверительное управление, с учетом распределения доходов между собственником и агентством.

По сути, любой договор – это уже часть условий безопасной аренды, ведь в таком случае все сделки будут документироваться. Однако есть и другие возможности, обезопасить себя от мошенников или просто неосторожных жильцов.

Как соблюсти все вопросы безопасности

В целях безопасности собственники должны застраховать жилье на случай пожара, затопления, взрыва газа и других непредвиденных ситуаций.

Не все компании готовы оформлять страховку на жилье, сдаваемое в аренду. Надо быть готовыми к тому, что они будут предлагать повышенный коэффициент страховки.

Да, это может быть не дешево, зато позволит хозяевам чувствовать себя спокойно.

Арендодатели всегда переживают, что жильцы что-нибудь украдут из квартиры или сломают.

Именно поэтому нужно с каждым новым гостем составлять договор, в котором должны быть указаны паспортные данные человека (чтобы в случае пропажи была возможность обратиться в суд), и документ приема-передачи, с перечислением всех предметов, находящихся в помещениях.

Хотя еще больше опасений у людей вызывает возможность создания дубликатов ключей, и что таким образом нечестные жильцы в будущем смогут воспользоваться возможностью проникнуть в квартиру и украсть ценные предметы. Да, это действительно так, риски есть. Но есть и выход.

Например, вместо обычного замка можно повестить электронный, в котором можно будет менять код так часто, как захочется. Ну а тем, у кого дома стоят двойные двери, и того проще. Следует выдавать жильцам только те ключи, которыми запирают наружную дверь, а после их ухода – затворять обе.

Как сдать самостоятельно

Если квартиру собственник сдает самостоятельно, ему надо хорошо подумать, как привлечь жильцов. Давать объявления в газету о посуточной аренде не имеет никакого смысла, ведь обычно постояльцами становятся приезжие, которые местных газет не читают.

Таким образом, единственной площадкой для информирования людей является интернет. Сегодня самое большое количество предложений по суточной аренде можно найти на сайте Avito, есть также похожий портал – IRR («Из рук в руки»). Все это бесплатные сайты, на которых, впрочем, действует и платная система «раскрутки» объявлений.

Минус их в том, что они не специализируются на недвижимости, хотя и очень популярны.

Среди специализированных порталов можно отметить следующие: «Квартирка.ру», «Суточно.ру», «Горквартира.ру», «Сдаминфо.ру», «Юрента.ру» и множество других. Там также действует платная система увеличения просмотров. Авторам объявлений смогут по почте отправлять заявки на бронирование.

Минус этих сайтов в том, что там не учитывается рейтинг квартир, отсутствует система отзывов.  Не так давно заработал сайт Arendius, в котором, вроде бы, эти недостатки учли. Это, так сказать, форум путешественников и арендодателей, в котором можно формировать рейтинг квартиры на основании полученных отзывов.

Также владельцы квартир смогут познакомиться с теми, кто бронирует у них место, поскольку на сайте регистрируются через социальные сети. Кстати, в социальных сетях также есть страницы, группы, в которых можно оставлять объявления о посуточной аренде.

Ну а для тех, у кого в распоряжении есть несколько квартир, можно подумать о размещении информации на международных сайтах Airbnb и Booking.

После того, как улажен вопрос привлечения жильцов, следует разобраться с вопросом оформления всех документов. С каждым гостем нужно будет оформлять договор найма, текст которого, конечно, отличается от текста договора долгосрочного найма.

В нем должен быть указан срок сдачи помещения, стоимость аренды в сутки и общая (если речь идет об аренде на несколько дней), права и обязанности сторон, ответственность и залоговая сумма.

Залог – это еще один способ уберечь себя от неожиданной пропажи жильцов и вещей в квартире, хотя, как правило, взимается небольшая сумма (равная общей сумме за дни проживания).

Скачать договор посуточной аренды квартиры (образец/бланк).

Помимо договора составляется акт приема-передачи имущества, находящегося в квартире.

Все документы оформляются в двух экземплярах, для арендодателя и квартиросъемщика. Естественно, что в них должны быть указаны точные паспортные и контактные данные сторон сделки. Поскольку жильцов будет много, следует запастись образцами договоров, в которые в дальнейшем надо будет только вносить данные.

Чтобы сдача квартиры в аренду была официальной и законной, каждый год до 30 апреля арендодателю нужно сдавать налоговую декларацию физического лица в налоговую инспекцию. Надо будет отдавать 13 процентов дохода (оплачивается по квитанции налоговой).

Если зарегистрировать индивидуальное предприятие, можно будет воспользоваться упрощенной системой налогообложения и платить только 6 процентов.

К тому же это позволит приобрести кассовый аппарат, чтобы выдавать официальные чеки о расходах своим жильцам: они могут понадобиться, например, тем, кто приехал в командировку, и будет потом отчитываться в расходах.

Как сдать через агентство

Во многих крупных городах России действуют агентства, которые целенаправленно или дополнительно занимаются вопросами аренды посуточного жилья.

Собственники заключают с ними договоры о доверительном управлении, после чего агентства включают квартиру в свою базу (появилось даже такое понятие как «квартирные отели»). В таком случае компании берут на себя все, что связано с арендой: ищут жильцов, убираются в помещении, составляют договоры найма.

Конечно, значительную часть доходов они оставляют у себя, а часть средств в конце месяца или в другие оговоренные сроки перечисляют владельцу.

И все же такой вариант считается для собственников более доходным, чем долгосрочная аренда, однако в отличие от самостоятельного продвижения квартиры, где доходы могут быть в два, а то и в два с половиной раза выше, такая форма прибавит к доходу (по сравнению с долгосрочной арендой) – 10, максимум 30 процентов.

Чуть больше можно заработать, если привлечь агентство только в качестве посредника.

В таком случае компании займутся поиском жильцов, помогут оформить документы, ну а вопросы наведения порядка и дальнейшего взаимодействия с постояльцами останутся в ведении собственника жилья.

Агентства могут потребовать процент от каждой сделки, правда, не обязательно эти расходы лягут на плечи арендодателя, во многих случаях будут платить процент съемщики, обратившиеся в агентство.

В любом случае такие формы работы с крупными агентствами являются более удобными с точки зрения экономии времени и более безопасными с точки зрения сохранности квартиры и находящегося в ней имущества. Если собственник ранее никогда не сдавал жилье, начать такой «бизнес» лучше всего именно при поддержке агентства, а уже в дальнейшем, по возможности, перейти на самостоятельную деятельность.

Можно ли не платить налоги?

​Доходы от аренды квартир вывести из «тени» не удается российскому правительству уже многие годы.

Особенно эта проблема актуальна для Москвы и Санкт-Петербурга, они недополучают по налогам за аренду жилья миллионы рублей, которые можно было бы потратить на ремонт дорог и еще на сотни различных нужд. Налоги платит лишь небольшая часть тех людей, которые сдают свое жилье.

И связано это с тем, что государство почти не в состоянии регулировать этот бизнес, осуществлять проверки (поскольку квартира – это частная собственность, и чтобы в нее войти и «поймать с поличным» арендаторов, нужны очень веские причины).

При этом и сами квартиранты зачастую способствуют тому, что налоги не платятся. В случае каких-либо проверок они отвечают, что хозяева квартиры их знакомые или родственники, и они ничего не знают об «арендном бизнесе».

Тем не менее, ситуации бывают разные. И собственников, нежелающих отчитываться в доходах, иногда привлекают к суду и наказывают достаточно большими штрафами.

Организовать проверку налоговые службы могут по одной лишь жалобе соседей, а если в их руках окажется договор аренды – они смогут доказать в суде, что хозяин ведет предпринимательскую деятельность и не сообщает об этом государству. Только оригинал документа, а не сведения очевидцев, может быть серьезным доказательством в суде.

Хотя и он не является гарантом решения суда в их пользу, поскольку собственник может просто заявить, что в аренду квартиру сдавал, но денег от жильцов он так и не получил.

Когда речь идет о квартире, сдаваемой посуточно, для подачи иска органам понадобятся несколько оригиналов договора аренды. В принципе, их получить легче, чем в случае долгосрочной аренды, для этого сотрудникам службы нужно всего лишь представиться обыкновенным туристом, обратиться к собственнику, составить договор и провести в помещении одну ночь. Вот и доказательства для суда.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-sdavat-kvartiru-v-arendu-posutochno

Как сдавать квартиру посуточно, с чего начать – рекомендации юриста

Как легально сдавать квартиру посуточно

Наличие в собственности квартиры, в которой никто не проживает, может стать неплохим бизнесом, если правильно подойти к организации и документальному оформлению. Читайте в статье, как сдавать квартиру посуточно, с чего начать и как избежать проблем с законом.

Общая информация

Краткосрочная аренда квартиры предполагает передачу жилья в пользование на срок не более 11 месяцев. Собственник может на законных основаниях сдать жилплощадь на несколько дней или часов – эти сроки не ограничены.

В первую очередь нужно учитывать, что возмездная передача жилплощади в аренду является деятельностью, которая подлежит налогообложению. Подоходный налог потребуется выплачивать ежегодно.

Собственник может сдавать квартиру самостоятельно или воспользоваться услугами специализированного агентства. Второй способ имеет множество преимуществ, однако каждый вправе выбрать, как ему действовать.

В чем плюсы работы с агентствами?

  1. Специалисты возьмут поиск жильцов и составление договора на себя.
  2. Жильцы выплачивают агентству комиссию, что может служить подтверждением их платежеспособности.
  3. Посреднические услуги агентств для собственников квартир, как правило, бесплатные.
  4. Собственнику не нужно тратить много времени на поиск клиентов и соблюдение формальностей.

Необходимо понимать, кому требуется квартира на короткий срок. Как правило, это влюбленные пары, которым негде уединиться, туристы, командировочные или люди, приехавшие в другой город за получением медицинской помощи. Кому сдавать квартиру, каждый собственник должен решить для себя сам. При этом следует учесть, что возможный шум или вечеринки могут мешать соседям.

Если вы решите сдавать квартиру посуточно самостоятельно, привлечь квартирантов можно рекламой или искать через знакомых. Разместите объявление в социальных сетях и на популярных досках объявлений в интернете. Однако учитывайте, что при самостоятельном поиске есть риск нарваться на мошенников.

Кто-то сдает свободное жилье, а другие специально покупают отдельную квартиру под сдачу. Это неплохое вложение капитала, так как цены на недвижимость стабильно растут. Третьи сдают жилье посуточно на правах субаренды.

К примеру, человек снимает двухкомнатную квартиру, но фактически использует только одну комнату, а вторую сдает посуточно. В этом случае он полностью окупает арендные платежи и зарабатывает.

Однако для субаренды требуется разрешение собственника.

Как правильно сдавать квартиру посуточно?

Посуточная аренда квартир превратилась в выгодный бизнес, ведь многие люди предпочитают уютное жилье гостиничным номерам. Рассмотрим, какие нюансы имеет такая форма заработка.

Требования к жилплощади

Наиболее востребованными считаются квартиры, расположенные в районах с развитой инфраструктурой. Очень важна транспортная доступность, а в крупных городах – близость к станции метро. Не менее интересует потенциальных арендаторов наличие магазинов и банкоматов. Плюсом будет также удаленность от крупных магистралей, наличие парковки и скверов. Эти факторы могут повысить стоимость аренды.

Прежде чем заселить квартирантов, следует позаботиться о минимальном наборе мебели и бытовой техники. Как правило, это кровать/диван, стол, стул, шкаф, холодильник, телевизор и стиральная машина. Еще одно важное дополнение – интернет. Доступ во всемирную сеть давно уже стал необходимостью.

Чистота и ухоженность помещения привлечет квартирантов в большей степени, а также позволит собственнику установить хорошую цену. Рекомендуется обновить мебель, купить посуду, постельные комплекты или даже сделать косметический ремонт.

Налогообложение

Как уже говорилось выше, сдача жилья на основании договора найма или аренды – это деятельность, которая облагается налогом. Порядок выплаты налоговых платежей зависит от вашего статуса. Можно платить налог с дохода физического лица или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Уклонение от обязательства выплачивать налоги чревато негативными последствиями, вплоть до привлечения неплательщика к уголовной ответственности.

Есть три способа, предусмотренные ФНС:

  1. Регистрация ИП.
  2. Приобретение патента.
  3. Уплата НДФЛ.

Если сдача жилья для вас – форма ведения бизнеса, лучше зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с объектом налогообложения «доходы». Размер налога в этом случае составит 6 %. Также ИП обязан выплачивать обязательные страховые взносы. Их общий объем в 2017 году составляет 27 990 рублей.

Зарегистрироваться можно одним из пяти способов:

  1. Самостоятельно посетить ФНС. Оплатить потребуется только госпошлину в размере 800 рублей.
  2. Посредством заказного почтового отправления с описью вложений и уведомлением о доставке адресату. Этот способ удобен, если фактическое место проживания отличается от адреса регистрации.
  3. Воспользоваться услугами юриста.
  4. С помощью доверенного лица.
  5. На официальном сайте ФНС. Однако этот способ не избавит от личного визита в налоговую для предоставления оригиналов документов.

Регистрация происходит в несколько этапов:

  1. Подготовка документов. Потребуется заявление установленной формы о регистрации, заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения, общегражданский паспорт, квитанция об оплате госпошлины.
  2. Регистрация в ФНС.
  3. Открытие счета в банке.

Печать изготавливать не обязательно. ИП имеет право осуществлять деятельность без нее.

После осуществления перечисленных процедур вы получите статус индивидуального предпринимателя и сможете сдавать квартиру на законных основаниях.

Второй способ законного ведения бизнеса – приобретение патента. Налоговый платеж при этом будет складываться из стоимости патента, и половины от объема страховых взносов. Это обойдется дешевле, так как стоимость патента составляет все те же 6 % от полученных доходов, но страховых взносов потребуется перечислить в два раза меньше.

Без регистрации ИП или покупки патента придется выплачивать НДФЛ в размере 13 % от полученного дохода. Также не стоит забывать о необходимости сдавать в ФНС отчетную декларацию по итогам года.

Реклама

Конечно, лучше заселять знакомых или людей по рекомендации. Однако поначалу их может и не быть. Тогда вам потребуется реклама.

Можно воспользоваться услугами агентств или одиночных риелторов, как уже говорилось выше, или же разместить объявления самостоятельно. Где размещать?

  1. Социальные сети. «», «», «» ежедневно посещают миллионы людей. Не стоит это игнорировать.
  2. Бесплатные интернет-площадки для размещения объявлений. К примеру, «Avito», «Юла».
  3. Местные газеты.

Реклама должна быть на виду и привлекать к себе внимание. Предложите систему скидок, акции или бонусы. Это выделит вас среди конкурентов.

Заключаем договор

Итак, квартирантов нашли. А как оформить с ними арендные отношения? Понадобится договор. Грамотно составленный документ поможет избежать возможных материальных рисков.

Договор составляется в простой письменной форме и не требует регистрации. В тексте документа должны быть следующие данные:

  • личные данные сторон (ФИО, паспортные данные, регистрация);
  • сведения о предмете договора, то есть о сдаваемой жилплощади (жилой дом, квартира, комната);
  • период действия;
  • дата оформления;
  • сумма арендной платы и порядок ее перечисления;
  • права и обязанности сторон;
  • санкции за нарушение условий договора и порчу имущества арендодателя;
  • личные подписи с расшифровкой.

Дополнением к договору может служить акт приема-передачи с описью имущества арендодателя. При получении денег можно составить расписку.

Если вы не знаете, как правильно составить договор аренды или не уверенны в правильности составления документа, проконсультируйтесь с юристом. Это можно сделать на нашем сайте.

Уборка помещения

После каждого выселения квартирантов необходимо проводить уборку. Для этих целей можно привлечь клининговую компанию. С этой организацией также заключается договор.

На этом процесс сдачи квартиры посуточно заканчивается. Приведем в завершение несколько рекомендаций.

Нюансы и рекомендации

Обязательно пропишите в договоре ответственность сторон за несоблюдение условий арендных отношений. Это поможет минимизировать возможные риски. Не стоит также пренебрегать описью имущества, находящегося в квартире.

Еще один способ снижения рисков – страхование. По вине арендатора может произойти затопление соседей, пожар или утечка газа. Все это покроет страховка. В противном случае ответственность ляжет на вас как на собственника.

При сдаче жилья в краткосрочную аренду, как правило, арендодатели не требуют залога. Однако эта сумма может компенсировать нанесенные убытки. Но есть и существенный недостаток – необходимость залога может оттолкнуть арендаторов.

При правильном подходе посуточная сдача в аренду жилья не доставит много хлопот. Сложно будет только в начале, но потом, когда вы разберетесь с организационными вопросами, сложностей не возникнет.

Как выгоднее сдавать квартиру – посуточно или на длительный срок?

Чтобы понять, какой способ выгоднее, рассмотрим плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести следующие факты:

  1. Посуточная сдача дает больше прибыли, чем долгосрочная аренда.
  2. Краткосрочная аренда пользуется большим спросом.
  3. Можно прекратить сдачу в аренду посуточно в любой момент, если вам понадобится квартира. При долгосрочной аренде этот момент усложняется.
  4. Если квартира выставлена на продажу, сдавать ее посуточно будет проще.

К отрицательным сторонам можно отнести

  • сезонность, если вы проживаете в курортном городе;
  • необходимость частой уборки;
  • отсутствие стабильности (особенно в начале, когда постоянного потока нет);
  • расходы на ремонт.

Рекомендуем взвесить все «за» и «против» посуточной аренды. Начинать любой бизнес стоит только в том случае, если вы уверенны, что справитесь с предстоящей работой.

При возникновении сложностей, связанных с арендой, обращайтесь за консультацией к юристу. Бесплатная правовая помощь на нашем сайте доступна круглосуточно.

Теперь вы знаете, как сдавать квартиру посуточно, с чего начать и как оформить такой бизнес. Если вы решили заняться арендой, не забывайте о необходимости уплаты налогов. Желаем удачи.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/kak-sdavat-kvartiru-posutochno/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.