Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налоги

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Договор ипотеки подразумевает перечень определенных прав и обязанностей как кредитора, так и заемщика. Каждая из сторон, согласно законодательству, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой.

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

  • После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
  • Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
  • Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
  • Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Разрешение банка

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Поэтому, прежде чем решать вопросы с потенциальным владельцем, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банки к таким операциям относятся крайне осторожно и выдают разрешение в исключительных случаях. Если операция будет каким-либо образом осуществлена без разрешения кредитора, он имеет право:

  1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
  2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
  3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

​Если банк все-таки дает предварительное согласие на переуступку ипотеки, то потенциального заемщика будут проверять на платежеспособность так же, как и при оформлении кредита «с нуля».

Новому потенциальному владельцу необходимо предоставить в банк полный пакет документов, который необходим для рассмотрения возможности кредитования. Но ему будет проще собрать документы, чем при оформлении новой ипотеки. Нет необходимости предоставлять пакет документов на недвижимость, а также проводить ее оценку.

Это, в свою очередь, позволяет сэкономить денежные средства. Банк уже не проверяет документы на недвижимость и решение можно получить быстрей.

Кроме этого, явным преимуществом для нового заемщика является практически 100% юридическая чистота квартиры.

Обычно цена квартиры, которая продается по переуступке, ниже среднерыночной. Но необходимо выяснить наличие начисленных штрафных санкций по кредитному договору. Банк может перевести все штрафы на нового заемщика. Если их размер значительный, это может существенно уменьшить выгодность сделки. Обычно такие вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

При всей выгодности сделки, на первый взгляд, она имеет и ряд рисков. Банк не составляет дополнительное соглашение к первоначальному кредитному договору, а заключает новый. Его условия могут существенно отличаться от условий кредитования первого заемщика.

Может быть повышена ставка, уменьшен срок кредитования, введены различные комиссии, которые отсутствовали в первоначальном договоре. Все это существенно увеличивает ежемесячный платеж по ипотеке. Банк также потребует заключить новые договоры страхования.

Новому заемщику стоит очень внимательно изучать все договоры, так как они могут отличаться от типовых.

Если заемщик не погашает задолженность, банк может продать квартиру через аукцион, а может провести переуступку прав в пользу нового заемщика. Здесь возможна ситуация, когда изначальный владелец не хочет добровольно выселяться и приходится обращаться в органы МВД.

Самая неприятная ситуация, которая может возникнуть при переуступке ипотеки, когда бывший владелец обращается в суд с целью признания сделки недействительной. Он может объяснить иск тем фактом, что сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях для продавца.

Процедура оформления

  1. Заемщик, желающий продать залоговую квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
  2. Продавец и покупатель обращаются в банк для получения разрешения на проведение переуступки.

  3. Банк проверяет потенциального заемщика и выносит решение о возможности проведения переуступки.
  4. Между банком и покупателем заключается кредитный и ипотечный договор.
  5. Проводится регистрация перехода права собственности.
  6. Покупатель рассчитывается с продавцом.

  7. Новый заемщик погашает ипотеку, согласно условию кредитного договора.

Переуступка прав собственности является одним из способов, позволяющим сменить собственника по договору долевого строительства. Разница с покупкой жилья на вторичном рынке заключается в том, что правоустанавливающего документа на недвижимость у продавца нет.

Банки с осторожностью относятся к выдаче кредита на покупку квартиры в доме, которые не сданы в эксплуатацию. Работают они обычно только с узким перечнем застройщиков, с которыми есть определенные партнерские соглашения. Поэтому если человек хочет приобрести квартиру в новостройке, то стоит узнать, с каким банком работает компания-застройщик.

Порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично первоначальный покупатель рассчитался с застройщиком. Если расчет произошел в полном объеме, то разрешение строительной компании на переуступку не нужно.

Для покупателя основной риск приобретения такой недвижимости связан именно с застройщиком. Никто не может дать гарантию, что дом будет успешно достроен и сдан в эксплуатацию, тем более в заявленный изначально срок. При этом возникает риск остаться без квартиры, но с ипотечным кредитом. Чем больше процент работ по строительству выполнен, тем меньше риск не получить жилье.

Налогообложение

Договор переуступки заключают также с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана.

При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

  • В 2016 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
  • Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Переуступка по инициативе кредитора

Переуступка ипотеки на жилье возможна и по инициативе банка. При этом согласие заемщика банку не требуется. Но он должен в обязательном порядке уведомить клиента о произошедших изменениях. В письменном виде заемщику должна быть предоставлена следующая информация:

  • Новые реквизиты для оплаты ежемесячного платежа.
  • Порядок и способы внесения ежемесячного платежа.
  • Изменения прав и обязанностей сторон.

Если заемщик не получил уведомления, новый кредитор не имеет права применять какие-либо штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Не стоит соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда изначально существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу переуступки ипотечной квартиры (в том числе уплате налогов), то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Цессия или переуступка прав собственности означает замену первоначального дольщика или покупателя. Подобная сделка законна, если цедент (продавец) еще не ставил своей подписи под актом приема-передачи недвижимости. Если это произошло, тогда сделка переходит в ранг стандартной покупки жилья.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Покупка жилья в строящемся здании проходит в двух вариантах:

  1. Договор долевого участия (ДДУ);
  2. Договор предварительной купли-продажи.

Оба варианта предоставляют право требования, а не собственность. Фактически это значит, что покупатель вправе потребовать от девелопера выполнения обязательств, то есть предоставить ему квартиру по окончанию строительства.

Покупатель может оформить ипотечный кредит по ДДУ, взять ипотеку можно только в банке, аккредитованном застройщиком. А переоформление по цессии при помощи банка сложнее и займёт больше времени.

Переуступка ипотеки другому человеку

Сделка по переуступке ипотеки другому человеку (ГК РФ ст. 338) сразу столкнется с 3 трудностями:

  1. Необходимостью получить разрешение девелопера на переуступку;
  2. Получить согласие банка цедента на досрочное погашение ипотеки;
  3. Согласовать сделку с банком цессионария на переоформление кредита.

Получив хотя бы один отказ, вы никогда не сможете купить квартиру в ипотеку по переуступке. Хотя если продавец и покупатель оформят ипотечный кредит на право требования в одном банке, то это заметно упростит всю процедуру. Фактически сведёт её до получения разрешения у девелопера – п. 2 ст. 391 ГК РФ. Поэтому лучше обратиться к квалифицированным специалистам за помощью.

Как купить

Покупка жилья в ипотеку по переуступке прав потребует обязательной юридической поддержки цессионария (покупателя), ведь пошаговой инструкции для таких ситуаций не предусмотрено, а основные риски сделки ложатся именно на его плечи. После одобрения и заключения сделки, покупатель становится правомочным дольщиком со всеми обязанностями, описанными в законе №214-ФЗ.

Оформление уступки требует от цедента полной оплаты застройщику той суммы, которая была указана при первоначальной сделке. Без этого девелопер вряд ли даст разрешение на запланированную уступку прав. Но если продающая сторона уже выплатила всю сумму (п. 1 ст.

11 Федерального Закона №214-ФЗ), а затем решила переуступить ипотеку, тогда официальное разрешение на переоформление не потребуется. Хотя банк при выдаче ипотечного кредита всё равно может добавить справку о проведенной оплате в перечень необходимых бумаг.

Переуступка права по ДДУ

Согласно Закону №214-ФЗ дольщики могут уступать законное право другому человеку. Продавцом выступают как физические, так и юридические лица. Оформление сделки проходит в несколько этапов:

  1. Проверка и подготовка документов – продавцам необходимо предоставить всю документацию по ДДУ, включая технические характеристики жилья и новостройки, а также финансовую отчетность. Покупатели должны предоставить в банк доказательство оплаты, ДДУ и сопутствующую документацию по требованию банка;
  2. Составление и подписание договора цессии – нередко этим пунктом занимается непосредственно застройщик, поэтому важно привлечь адвоката для ознакомления с документом. Один из экземпляров необходимо представить банку, чтобы получить одобрение на выдачу кредита;
  3. Регистрация сделки – обе стороны сделки должны подать пакет документации в МФЦ для регистрации перехода прав. При уступке квартиры в ипотеку обязательным пунктом станет предоставление банковского договора (ст. 19 Федерального закона №102-ФЗ). Девять дней спустя цессионарий забирает пакет документов, подтверждающих его новые права.

Переуступка по предварительному договору купли-продажи

Порядок оформления цессии по предварительному договору купли-продажи отличается тем, что не проходит государственную регистрацию в росреестре. Правда это в разы опаснее, так как квартира может быть уже продана ещё кому-то.

Хотя юристы и банковские работники советуют тщательно проверить репутацию девелопера, чтобы не столкнутся с долгостроем.

Получить необходимые данные можно непосредственно в офисе компании, которая обязана представить следующие бумаги:

  • устав и учредительный документ компании;
  • подтверждение прав на земельный участок;
  • официальное разрешение на постройку здания;
  • подготовленный и согласованный по инстанциям проект;
  • бухгалтерскую отчетность за последний квартал.

Проверив надежность компании девелопера, покупатель застрахует себя от невыгодной покупки или мошеннической схемы.

Документы (договор)

Составление или проверку договора о переуступке прав (цессии) стоит доверить юристу. Правильно оформленный документ должен обязательно содержать следующие пункты:

  • Предмет договора, который описывает суть сделки и права участников;
  • Цена договора, порядок расчетов и исполнения обязательств по оплате;
  • Обязанности и ответственность сторон;
  • Заключительные положения.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке – непростое задание, но именно оно позволит получить жильё в понравившейся новостройке дешевле на 40%, чем у застройщика или, если вся жилплощадь уже продана.

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/ipoteka-po-pereustupke/

Переуступка прав на ипотечную квартиру

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Оформление ипотечного договора на покупку квартиры в новостройке – долгий, хлопотный и изнуряющий процесс для заемщика. Помимо того, что надо найти подходящее жилье, нужно еще выбрать кредитора, ознакомиться с условиями, подать заявку, дождаться одобрения на выдачу денег и многое другое.

Переуступка ипотеки на квартиру – альтернативный способ для покупателя приобрести жилье на доступных условиях вместе с кредитом, а для заемщика/правообладателя – избавиться от финансового бремени, но и от имущества тоже. Еще такая сделка содержит массу нюансов, а степень ответственности за нарушение договора такая же, как и при основной ипотеке.

Основная информация о переуступке прав на ипотеку

Гражданское законодательство не запрещает делать переуступку прав требования третьим лицам. Такой вид правоотношений еще называют цессией, если речь идет о передаче прав и обязанностей в отношении квартиры, построенной по договору долевого участия (ДДУ).

В рамках ипотечных правоотношений заемщик может продать права на квартиру в строящемся доме вместе с действующими обязательствами перед банком покупателю.

Важно! Уступить права требования по ДДУ можно только в период между государственной регистрацией соглашения и фактическим подписанием застройщиком и покупателем акта приема-передачи квартиры.

Действие первоначального ДДУ не прекращается. В него вносятся изменения, по которым меняется покупатель. Это и есть цессия.

Типы сделок по переуступке

После вступления дольщика в права собственности на недвижимость ни о какой переуступке уже речи не может быть. В таком случае возможно только оформить договор купли-продажи.

В России квартиры по переуступке продаются в основном 3 способами:

  • подрядчик или инвестор получают от застройщиков недвижимость со скидкой и потом продают ее по доступным ценам. Покупатель оформляет договор ипотеки, в том числе в рамках программы с господдержкой семей, на которых распространяются условия льготного, семейного кредитования, и приобретает жилье как у застройщика;
  • при реализации крупных строительных проектов генеральные подрядчики заключают соглашения с субподрядчиками и в качестве оплаты предоставляют квартиры. Причем сделка оформляется в рамках ДДУ. Затем субподрядчик заключает договор цессии с конечным покупателем;
  • заемщик банка по личным причинам принял решение продать право на квартиру по договору ДДУ, оформленную в кредит, – ипотека по переуступке.

Причины, по которым собственник ипотечной квартиры решил ее продать, могут быть различными: бракоразводный процесс, потребность в деньгах, невозможность оплачивать действующий кредит.

Инициатором продажи недвижимости по переуступке может быть не только владелец жилья, но и кредитор. В случае просрочки обязательств по кредиту банк вынужден искать альтернативные способы получить деньги с процентами обратно.

Гражданское законодательство РФ предусматривает процедуру принудительного взыскания задолженности, в том числе и путем реализации залогового имущества.

Такая процедура заберет очень много времени у кредитора, да и на аукционе вырученной суммы за проданную квартиру не хватит, чтобы закрыть долг.

Второй вариант – переуступка кредитного договора в пользу более благонадежного и платежеспособного клиента.

Существует еще один вариант продажи ипотечной квартиры по переуступке от физического лица, по которому меняется не должник, а кредитор. Проще говоря, банк продает кредит другому финансовому учреждению или организации. Причем заемщик может узнать, что произошла переуступка ипотеки, уже от нового кредитора.

В каких случаях заемщику может понадобиться переуступить права на кредитную квартиру

Исчерпывающего перечня причин не существует, однако ряд актуальных выделить можно.

  1. В случае расторжения брачных отношений. Если один из супругов отказывается от доли в совместно нажитом имуществе в пользу второго. В такой ситуации все обязательства по погашению долга переходят владельцу обеих долей.
  2. Если срочно нужно продать ипотечную недвижимость. Процедура досрочного погашения долга может затянуться на длительный период в отличие от оформления переуступки.
  3. В случае получения наследства. Одно дело, когда осталась минимальная сумма для погашения задолженности, и совсем другое – если кредит только оформлен. При наследовании лицо получает не только права на недвижимость, но и обязательства умершего по ипотечному договору.
  4. Заемщик хочет избавиться от финансовых обязательств ввиду невозможности обслуживать кредит.

Причины для переуступки долга у каждого клиента свои.

Особенности

Итак, переуступить права на строящуюся недвижимость можно до ввода помещения в эксплуатацию и оформления права собственности.

Покупатели, которые ищут альтернативные способы приобрести жилье, могут неплохо сэкономить на переуступке. Особенно это касается жилья, находящегося на финальном этапе строительства.

Есть прецеденты, когда стоимость квартиры от заемщика была выше, чем у частного соинвестора.

Специалисты выделяют недостаток цессии – обязанность нового покупателя взять на себя все обязательства, выдвигаемые дольщиком. Если по каким-либо причинам ДДУ будет признан недействительным, то новый владелец не сможет предъявить претензии застройщику. Это главный риск покупателя.

Как купить жилье по переуступке

Законодательство РФ не запрещает гражданам оформлять ипотечный договор на покупку жилья по договору цессии, но только при условии, что недвижимость еще не введена в эксплуатацию.

Для приобретения квартиры нужно выполнить ряд последовательных действий:

  • первоначальный дольщик обращается к застройщику с заявлением о желании уступить права на строящуюся квартиру другому лицу;
  • перевести на расчетный счет застройщика оговоренную в договоре сумму, если такая обязанность прописана в ДДУ изначально;
  • заверить у нотариуса согласие сторон, участвующих в договоре цессии;
  • для продажи ипотечной недвижимости по переуступке нужно заключить трехсторонний договор на передачу имущественных прав, где подписантами являются бывший и будущий собственник, а также уполномоченный сотрудник фирмы-застройщика.

На финальном этапе застройщик предоставляет новому собственнику сертификат с указанием параметров предмета переуступки.

Оформление договора

Ничего сложного в оформлении переуступки нет, но для понимания алгоритма действий лучше ознакомится с пошаговой инструкцией.

  1. Изучение первоначального договора ДДУ, заключенного между дольщиком и застройщиком. Учитывая, что все обязанности перейдут на нового владельца, знать подводные камни соглашения необходимо.
  2. Информирование застройщика о предстоящей сделке во избежание наложения штрафных санкций, если они предусмотрены ДДУ.
  3. Передать нотариусу пакет документов, включающий:
  • паспорта сторон;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • если покупатель состоит в браке – согласие второго супруга;
  • договор ДДУ;
  • документальное подтверждение внесенных оплат дольщиком застройщику;
  • квитанции о погашении платежей по графику ипотечного договора;
  • договор цессии.

Перечень документов может дополняться по требованию нотариуса.

Кредит на покупку квартиры по цессии

На кредитном рынке РФ немного банков, с помощью которых можно купить квартиру по переуступке в кредит, поскольку фактически недвижимость еще на стадии строительства и для кредитора не является ликвидным активом.

Лучший вариант – обратиться в кредитное учреждение, к примеру Сбербанк, который предлагал кредит на недвижимость, находящуюся в собственности у застройщика. Вероятность получить одобрение там самая высокая, но в случае с цессией процентная ставка может быть повышенной.

Источник: https://Ipotechnik.pro/pokupka/pereustupka-ipoteki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.