Генеральная доверенность на куплю продажу недвижимости

Содержание

Продажа квартиры по генеральной доверенности – какие риски существуют

Генеральная доверенность на куплю продажу недвижимости

Продажа квартиры по генеральной доверенности предусмотрена в тех случаях, когда владелец не может присутствовать при совершении сделки и поиске покупателей.

Он доверяет право действовать в своих интересах иному лицу. Исключительно генеральная доверенность наделяет правами проведения любых операций с жилплощадью.

Ее составляют и заверяют у нотариуса, который оговаривает все возможные последствия ее оформления.

Как правильно оформить доверенность?

Процедура проводится в одностороннем порядке — согласие гражданина, на которого оформляется доверенность, не требуется. Устного соглашения вполне достаточно. Необходимо учитывать следующее:

  • документ обязательно оформляет и заверяет нотариус;
  • владелец предъявляет свой паспорт;
  • в документе должна быть дата составления, сведения об обеих сторонах и о продаваемой квартире, срок действия, перечислены права доверенного лица. Доверитель лично подписывает составленный документ.

Максимальным сроком действия документа устанавливают 3 года. Если иное не отображено в тексте доверенности, то сроком ее действия автоматически считается один год с момента составления.

Доверенное лицо вправе продать жилплощадь на выгодных для него условиях, поэтому на такую роль советуют выбирать надежного человека и не рекомендуют оформлять генеральную доверенность на представителя агентства недвижимости.

Какие опасности существуют?

Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:

  • риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
  • риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
  • если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.

Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.

Как происходит продажа недвижимости по доверенности?

При составлении генеральной доверенности продавец передает все полномочия доверенному лицу – сбор необходимого пакета документов, проведение процедуры продажи и подписание договора с покупателем, получение финансовых средств и передача необходимой документации в государственные органы.

Какие документы потребуются для проведения операций с недвижимостью по доверенности?

  • Нотариально заверенная доверенность.
  • Паспорта обеих сторон — доверенного лица и покупателя.
  • Подлинник договора купли-продажи.
  • Технический паспорт помещения.
  • Справка из ЕГРН (ее можно заказать здесь).
  • Документ о том, что у владельца нет задолженности по коммунальным услугам.

Договор о продаже жилого помещения в этом случае отличается от стандартного документа тем, что там указан сам факт наличия доверенности и данные о доверенном лице. Процесс реализации недвижимости также состоит из подготовки документации, заключения договора и его регистрации, проведения расчета за квартиру. Продавец вправе отслеживать действия доверенного лица.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Кто платит налог при продаже жилплощади по доверенности?

В соответствии с законом РФ при получении денег за реализацию недвижимости необходимо заплатить подоходный налог. Согласно п. 17.1 ст.217 и п. 4 ст.217.

1 НК РФ это касается жилых помещений, находящихся в собственности меньше 5 лет, при условии, что жилье приобретено после 01.01.2016.

Если недвижимость приобретена ранее этой даты – то минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога составляет 3 года.

Этот налог обязан заплатить собственник квартиры. Доверенное лицо не получает финансовой выгоды от реализации недвижимости, поэтому платить налог не обязано.

В каких случаях доверенность признают недействительной?

Доверитель вправе в любое время аннулировать доверенность. Для этого достаточно обратиться к нотариусу с заявлением. Причины указывать не обязательно. Генеральная доверенность считается ничтожной в таких случаях:

  • если она выдана лицом, признанным недееспособным. При подтверждении этого факта доверенность и все проведенные сделки аннулируют. При необходимости можно обратиться в суд;
  • доверителю еще не исполнилось 14 лет;
  • доверителю от 14 до 18 лет, но отсутствует письменное одобрение родителей или законных представителей и органов опеки;
  • при составлении доверенности имели место принудительные действия иных лиц;
  • закончился ее срок действия;
  • владелец жилья не давал отчета своим действиям при составлении текста доверенности, хотя и является дееспособным;
  • доверитель отозвал доверенность.

Если доверитель умер, то доверенность автоматически признается ничтожной, а сделки аннулируются. То же касается и случаев, когда гражданин оформил на кого-либо генеральную доверенность и далее о его местонахождении неизвестно. Все сделки приостанавливаются до признания его официально безвестно отсутствующим.

 Ипотека и продажа по доверенности

В большинстве случаев банки не разрешают приобретать жилье в ипотеку по доверенности, требуется непосредственное присутствие владельца недвижимости при составлении договора. Действие по доверенности возможно при досрочном погашении кредита, при решении вопросов о страховке и спорных операциях.

Особенности сделки по доверенности

Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:

  • доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
  • сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
  • в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
  • не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
  • покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.

В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.

Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-po-generalnoj-doverennosti

Особенности купли-продажа квартиры по генеральной доверенности

Генеральная доверенность на куплю продажу недвижимости

Автор – Алексей Головченко
Управляющий партнер 
юридической компании «ЭНСО»
Cайт – ensocompany.ru

Понятие доверенности рассматривается в ст. 185 Гражданского кодекса. Доверенность – письменное уполномочие совершить определенные действия от имени одного персонажа другим. Так оно и было до последнего времени.

Пока не появилась возможность совершения сделок посредством интернет-ресурсов. И если раньше мошенники подделывали доверенности, подкупали нотариусов и пр., то сейчас они научились подделывать электронные подписи.

Для того, чтобы этого избежать с 16 сентября 2019 года вступили в силу поправки к Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Эти поправки касаются именно изменения регистрационных данных недвижимости. Согласно последнему изменению собственник недвижимости может самолично составить заявление о том, что без его непосредственного присутствия что-либо сделать с недвижимостью нельзя. При этом генеральная доверенность на право отчуждение имущества также не будет иметь юридической силы.

Для того, чтобы наложить такой запрет, есть 2 пути:

  • Сделать это онлайн через сервис «Госуслуги».
  • Путем подачи заявления в МФЦ.

О втором пути расскажу подробнее.

Согласно ст. 36 Федерального закона «О государственной регистрации» наложить такой запрет может собственник или его законный представитель. Сам Закон не рассматривает понятие «законного представителя».

А если мы обратимся к Гражданскому процессуальному кодексу, то к Законным представителям относятся: родители, усыновители, опекуны, попечители, иные лица, представляющие интересы недееспособных или не обладающих полной дееспособностью граждан.

Другими словами, те лица, которые в силу своего правового положения выступают от имени лица, которое не может сам защищать свои интересы.

Однако есть еще понятие законного представительства. Согласно Кодексу об Административных правонарушениях РФ юридическое лицо также может быть представлено законным представителем в лице его директора или иного человека, имеющего на руках соответствующий документ.

А вот физическое лицо, обладающее полной дееспособностью иметь законного представителя не может. Генеральная доверенность не наделяет доверенное лицо таким юридическим статусом.

Отсюда следует, что по генеральной доверенности заявить о наложении запрета на регистрационные действия с недвижимостью нельзя.

Я могу понять запрет на совершение регистрационных действий в отсутствие собственника. Но понять наложение такого запрета- откровенно говоря не вижу логики. При наложении запрета правовое положение собственника не ухудшается: он не лишается недвижимости.

Кроме того, лица, которые сами не могут в силу тех или иных не могут присутствовать при наложении запрета, подпадают под группу риска. Скажем, пожилой человек находится в больнице. У него нет доступа к интернету.

В силу физического состояния он самолично явиться не может в МФЦ, и не может выдать доверенность, т.к. она не будет иметь юридической силы.

Откровенно говоря, каждый запрет должен быть обоснован. Лично я не вижу реального обоснования сужения круга лиц до собственника и законного представителя недееспособного для наложения запрета.

Обратимся к реализации недвижимости по генеральной доверенности. Как было сказано выше, если Вами наложен запрет на совершение регистрационных действий без личного присутствия собственника, то никакая доверенность не будет иметь силы.

Подводные камни для покупателя

Есть ли обременение на квартире: залог, арест – покупатель без особого труда с минимальными затратами может узнать непосредственно на сайте Росреестра. Цена за получение справки невысокая.

Теперь посмотрим, чем рискует лицо, которое передает свои полномочия по генеральной доверенности или по доверенности на право совершения сделок с недвижимостью.

Ведь совсем не обязательно наделять доверенное лицо всеми своими правами и обязанностями. Доверенность может быть составлена только на определенные действия.

Например, на представление Вас в регистрирующих органах без права получение денежной суммы.

Почему люди пользуются доверенными лицами? У кого-то нет времени самому заняться реализацией или приобретением недвижимости. Другой просто боится всей бюрократической волокиты. Третий предпочитает доверить дело профессионалам. Причины у всех разные.

Для того чтобы некто смог действовать от Вашего имени, Вам следует обратиться к нотариусу. При чем Ваше присутствие, как доверителя, обязательно. А вот что касается доверенного лица, то достаточно его паспортных данных.

  • Купля-продажа и Вы конкретно знаете покупателя: в доверенности следует указать, кому будет продаваться данная квартира или дом.
  • Доверенное лицо сам ищет покупателя или покупатель еще не определен, то этого делать не надо.
  • По доверенности Вы хотите подарить квартиру – данный договор является адресным. Вам следует указать в доверенности, кому будет преподнесён дар.
  • Что касается договора ренты, то рентоплательщик также может быть указан, если он известен или же не указан, если Вы ни с кем конкретно не договорились и поручаете Вашему доверенному лицу найти желающего.

При составлении доверенности на совершение неважно какой сделки с недвижимостью желательно указывать контрагента договора, если он известен, чтобы доверенное лицо не злоупотребило своими полномочиями.

Какими еще правами Вы можете наделить Вашего представителя? Он может показывать потенциальным приобретателям недвижимость, давать пояснения в пределах своих полномочий, собирать документы, необходимые для совершения сделки, совершать регистрационные действия, получать денежные средства, если, конечно, Вы ему доверите это делать.

Зачастую покупатель и продавец и не встречаются друг с другом: и тот и другой действуют через представителей.

Кто может выступать в качестве доверенного лица?

Гражданин должен быть совершеннолетним и дееспособным. Пожалуй, это два основных требования. Оформление доверенности-дело не совсем дешевое. Но не стоит экономить и сразу оформлять генеральную доверенность на кого-либо если в этом нет реальной необходимости.

Во-первых, может больше Вам не потребуются услуги представителя. А во вторых, все-таки любая доверенность несет в себе некий риск. Лучше составлять доверенность на конкретное действие. Как скажем, на совершение действий, направленных на приобретение недвижимого имущества и оформление его на ваше имя.

Или продажа недвижимости от Вашего имени.

Как лучше составить доверенность и что в ней прописать, Вам подскажет нотариус. Все доверенности сейчас находятся в едином реестре. Если Вы сталкиваетесь с лицом, который действует от имени собственника по доверенности, проверьте подлинность доверенности.

Несколько слов о доверенности, которые оформляются за пределами Российской Федерации. Консульства наделены полномочиями по выдаче доверенности. Если же Вы оформили доверенность у зарубежного нотариуса, она должна быть переведена на русский язык, перевод должен быть заверен, и на доверенности обязательно должен стоять апостиль.

Советую при оформлении доверенности доверять сбор и оформление документов, ни в коем случае не получение денежных средств. Сегодня банковские переводы Он-лайн стали доступными.

Прописывайте полностью сумму. Не пытайтесь «сэкономить» на налогах.

Если Вами была обговорена одна продажная цена, а в договоре указана другая, значительно ниже первой, потом будет очень сложно доказать первоначальную цену.

Можно ли выдавать доверенность на сотрудников агентств по недвижимости, то есть риэлторов?

Вы можете выдать доверенность риэлтору, при этом поручив ему заняться поиском недвижимости, просмотром ее, сбором и проверкой документов. Но оставляйте право конечной подписи за собой.

Не будет лишним и порой перепроверить данные, особенно если недвижимость продается по заниженной цене, или, наоборот, Вашу квартиру продают по цене значительно выше рыночной.

Такие факты Вас должны насторожить в первую очередь.

При оформлении доверенности, обязательно составьте договор с указанием способа и суммы оплаты услуг доверенного лица.

Помните, что лицо, действующее по доверенности, выступает от Вашего имени – Вы будете нести ответственность за то или иное нарушение. Не стоит выдавать доверенность на получение кредитов на Ваше имя, оформление ипотеки, снятие денег. Таким образом, собственник, выдавая генеральную доверенность на совершение всех действий, рискует потерять и недвижимость, и деньги.

Покупатель тоже рискует:

  • Доверенность от имени продавца может быть отозвана на момент совершения сделки. И передав денежные средства, он также может остаться и без денег, и без недвижимости.
  • Хозяин недвижимости может отойти в мир иной. Сделка, заключенная после смерти собственника, будет являться недействительной.

Еще раз о мерах предосторожности.

  • Проверьте полномочия лица, которое действует по доверенности.
  • Доверяйте только сбор документов и присутствуйте лично при регистрации.
  • Никакие наличные денежные средства не должны попадать в руки доверенному лицу.

Больше материалов на сайте журнала «Оценка инвестиций»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/esm_invest/osobennosti-kupliprodaja-kvartiry-po-generalnoi-doverennosti-5e1d66f23d008800afe2d9a5

Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя

Генеральная доверенность на куплю продажу недвижимости

Последнее обновление: 03.02.2020

В сделках купли-продажи квартир доверенность может применяться не только Продавцом, но и Покупателем. Когда квартиру ПРОДАЮТ по доверенности, у Покупателя возникают определенные риски. Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Что же можно сказать о случае, когда оформляется доверенность на право ПОКУПКИ квартиры? Когда такое бывает? Как происходит такая сделка? Какие подводные камни могут ждать ее участников?

Вообще, случаи с доверенностью со стороны Покупателя редко встречаются на рынке недвижимости, но все же бывают. Поэтому участникам сделки нужно иметь представление о том, как это выглядит, как оформляется, и на что нужно обратить внимание. Ссылка на образец такой доверенности приведена ниже.
 

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры

Нотариальная доверенность на право покупки квартиры оформляют в тех ситуациях, когда Покупатель не может лично присутствовать при заключении сделки. Такое может происходить, например, в следующих случаях:

  • Покупатель находится в другом городе/стране/планете (поручил доверенному лицу покупку квартиры);
  • Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась);
  • Бизнесмен выбрал себе квартиру и поручил своему помощнику все оформить как положено (доверенность от начальника подчиненному);
  • Сын служит в армии, а родители в это время покупают квартиру на всю семью (доверенность на покупку от сына);
  • Мать покупает квартиру дочери к окончанию университета (доверенность на покупку от дочери на мать);
  • Большая семья оформляет доверенность на главу семейства. Покупателями в Договоре купли-продажи становятся все члены семьи, а технически действует только один человек, имея на руках доверенность на покупку квартиры от остальных.
  • и другие случаи.

При этом, доверенность супругу на покупку квартиры (от мужа жене, например), применяется крайне редко. Почему? Да потому что по закону (ст.

34, СК РФ), при отсутствии брачного договора, купленная в браке квартира будет принадлежать им обоим, независимо от того, на кого из них оформлен договор покупки (см. в Глоссарии – «Общая собственность супругов на квартиру»).

Если же брачный договор есть, то собственность будет распределяться между супругами согласно его условиям.

Здесь важно не перепутать понятия доверенности на покупку квартиры от мужа жене (или наоборот), и согласия на покупку, которое один супруг дает другому.

Например, доверенность на покупку жена выдает мужу в том случае, если сделку проводит муж, а квартира будет оформляться на жену или в долевую собственность.

А если сделку проводит муж и оформляется квартира на него же (на мужа), достаточно письменного согласия жены на покупку. Это согласие подтверждает, что оба супруга в курсе того, на что тратится их совместный семейный бюджет.

Согласие супруга на покупку квартиры – это документ, который гарантирует, что сделка не будет оспорена супругом, который не участвовал лично в покупке. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной заметке – Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Доверенность на покупку квартиры на риэлтора

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда за Покупателя действует риэлтор.

При сложных альтернативных сделках с недвижимостью, когда происходит, например, расселение коммуналки и выстраивается цепочка из нескольких квартир, увязанных в одну сделку, кто-то из расселяемых может всего лишь посмотреть предложенную ему квартиру и дать согласие на нее. Дальше риэлтор действует самостоятельно и оформляет указанную квартиру на имя Покупателя по выданной ему нотариальной доверенности.

В данном случае Покупатель (отселяемый из коммуналки персонаж) не платит денег за новую квартиру для себя, и может вообще не вникать в условия сделки (выстроенной цепочки). Он просто выдает риэлтору доверенность на покупку квартиры для себя, и получив право собственности, спокойно выезжает из коммуналки.

Другой вариант. Покупатель сам выбрал себе квартиру, договорился с Продавцом о цене и об условиях сделки, но не стал ждать пока тот подготовит все документы, а срочно уехал по своим делам. Перед отъездом Покупатель нанял риэлтора, оформил на него доверенность на право покупки, деньги за квартиру положил на аккредитив (для Продавца), и благополучно отчалил (уплыл в Антарктиду).

Риэлтор здесь занимается только оформительской работой – контролирует пакет документов, подписывает от имени Покупателя Договор купли-продажи квартиры, подает и принимает документы с регистрации, оплачивает необходимые госпошлины.

Аналогичная ситуация случается, например, и при покупке квартиры иностранцем в России.

Можно ли по доверенности купить квартиру в ипотеку?

Теоретически можно (т.е. законом это не запрещено).

В случае оформления доверенности на покупку квартиры в ипотеку, доверитель в тексте самой доверенности указывает, что будет заключаться не просто Договор купли-продажи квартиры, а Договор купли-продажи с привлечением заемных средств. При этом, банк-кредитор должен дать «добро» на заключение такой сделки по доверенности.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке

Как оформить покупку квартиры по доверенности со стороны Покупателя?

Доверенность на покупку квартиры, так же, как и на продажу оформляется у нотариуса. Стоимость такой доверенности колеблется в районе 1000 – 1800 руб. (для родственников – дешевле, для посторонних – дороже).

Могут быть два варианта выдачи доверенности (по составу полномочий):

  1. на совершение всех действий, необходимых для покупки квартиры доверенным лицом (т.н. «генеральная» доверенность);
  2. только на заключение Договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

В первом случае Покупатель (доверитель) позволяет доверенному лицу (поверенному) совершать любые действия, которые тот сочтет нужными для покупки квартиры на имя доверителя.

Генеральная доверенность на покупку квартиры дает возможность доверенному лицу самостоятельно выбирать квартиру, договариваться о цене и условиях сделки, проверять документы, оперировать деньгами, передавая их Продавцу, заключать Договор купли-продажи квартиры, регистрировать сделку в Росреестре и подписывать Передаточный акт.

Тогда в тексте доверенности используют такие фразы:

  • — доверяю купить квартиру в г. Москве и оформить ее на мое имя…
  • — купить квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению…
  • — предоставляю право быть моим представителем во всех учреждениях и организациях…
  • — совершать все необходимые действия, в том числе по передаче денег…, и т.п.

В общем, в доверенности дается полный карт-бланш на любые виды действий, связанные с покупкой квартиры. Такой вариант возможен, например, когда доверенность на покупку выдается главе семейства от остальных членов семьи, или от одного супруга другому.

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).

Во втором случае Покупатель поручает доверенному лицу только пару технических действий, ввиду того, что сам не может подъехать на заключение договора. Здесь Покупатель уже сам выбрал себе квартиру, согласовал цену и условия сделки (включая взаиморасчеты), но на подписание договора отправил своего представителя.

Тогда фразы в тексте доверенности будут звучать уже по-другому:

  • — доверяю купить квартиру (точный адрес)…, по цене (точная цена)…
  • — уполномочиваю подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт…
  • — зарегистрировать право собственности на мое имя.

Здесь уже доверенное лицо имеет очень ограниченный круг полномочий, и может выполнять только те действия, которые прямо и однозначно указаны в доверенности.

Такой вариант используется, обычно, когда Покупатель планировал совершить сделку самостоятельно, но из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств (травма, больница, срочно вызвали на Колыму, и т.п.

) вынужден поручить завершение сделки другому лицу.

Образец доверенности на покупку квартиры можно скачать здесь.

Риски Покупателя при покупке квартиры по доверенности

Риски Покупателя (доверителя) здесь связаны обычно с тем, что доверенное лицо, вопреки определению, оказывается недостойным доверия. И очевидно, что наибольший риск у Покупателя будет в случае выдачи генеральной доверенности на покупку квартиры. Здесь всегда найдется место для креатива мошенников.

Например, доверенное лицо по сговору с Продавцом может приобрести на имя Покупателя старую дешевую квартиру, вместо новой и дорогой. При этом, средства по сделке переходят Продавцу как за дорогую квартиру.

Покупатель рискует тем, что его деньги будут потрачены не совсем так, как он предполагал. А оспорить совершенную по доверенности покупку квартиры на этом основании он уже не сможет.

Кроме того, доверенное лицо может даже без злого умысла, по невнимательности или юридической безграмотности, напутать некоторые детали поручения. В результате Покупатель (доверитель) будет иметь те юридические последствия сделки, на которые он не рассчитывал.

Какая здесь рекомендация Покупателю? Если дело не касается внутрисемейного доверия, то не стоит без крайней необходимости выдавать доверенность (особенно, генеральную) на такое серьезное дело, как покупка жилья. Особенно посторонним людям (в том числе агентам).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

При этом, доверенность на регистраторов при покупке квартиры – это обычная практика рынка.

Такое часто происходит, например, в альтернативных сделках, когда пакет документов сразу по нескольким квартирам поручают зарегистрировать (по доверенности ото всех участников) одному исполнителю, например, риэлтору или юристу.

Здесь Покупатель практически ничем не рискует, и такая доверенность на регистрацию не нанесет ему ущерба.

В остальных случаях, при оформлении доверенности на покупку квартиры со стороны Покупателя, ему самому следует задуматься вот над такими вопросами:

  1. Объем полномочий, передаваемых доверенному лицу (что именно поручить, а в чем ограничить доверенное лицо);
  2. Выбор квартиры (кто занимается подбором вариантов, и кто определяет конечную цену);
  3. Выбор способа расчетов по сделке (кто и как передает деньги Продавцу);
  4. Подписание Договора купли-продажи квартиры (кто формулирует условия сделки и составляет договор);
  5. Регистрация сделки в Росреестре и приемка квартиры по Передаточному акту (кто будет физически принимать квартиру и подписывать акт).

Денежные расчеты в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

Риски Продавца при покупке квартиры по доверенности

Здесь все просто. Если способ передачи денег за квартиру Продавца устраивает, то ему без разницы, кто будет подписывать договор – лично Покупатель, или его доверенное лицо. Юридически обе подписи будут иметь одинаковые последствия.

Даже если доверенность на покупку квартиры окажется «липовой» (поддельной), недействительной или отозванной на момент совершения сделки, и этот факт вскроется уже после регистрации, то сделка будет признана недействительной, и Продавец снова станет владельцем своей квартиры.

Поэтому, можно сказать, что Продавец в этом случае почти ничем не рискует.

К слову, доверенность на покупку квартиры может быть признана недействительной по тем же причинам, по которым считается недействительной и доверенность на продажу (подробнее об этом – по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-so-storony-pokupatelya/

Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи 2021

Генеральная доверенность на куплю продажу недвижимости

Оформленная генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи предоставляет максимальные возможности доверенному лицу.

Документ подразумевает разрешение на продажу ценной собственности, выполнение иных сделок без дополнительных согласований.

Вместе с тем действующее законодательство устанавливает определенные ограничения, которые применяют на практике. Изучение соответствующих норм поможет исключить лишние затраты времени и денежных средств.

Что это такое и когда требуется

Подробные сведения о тематических законодательных нормативах содержит Гражданский кодекс РФ (статьи 182, 185). Для общего пояснения, что такое генеральная доверенность на объект недвижимости, следует рассмотреть практический вопрос.

Допустим, что нужно продать недорогую квартиру в провинции при длительном пребывании за рубежом. Самостоятельные поездки для демонстрационных показов экономически нецелесообразны.

С учетом сравнительно небольшой стоимости собственности желательно поручить торговый процесс полностью ответственному лицу.

Уточнение юридических нюансов позволит выяснить, что составление подробного договора между двумя сторонами не решит все проблемы. Для проведения действительной сделки с недвижимостью требуется генеральная доверенность. Текст составляют по строгим правилам.

Предусмотрено обязательное оформление через нотариуса. Этот дополнительный этап повышает сохранность документа, предотвращает мошеннические операции.

В частности – проверяется дееспособность доверителя, устраняется возможность совершения действий под внешним давлением.

Не только доверенность, но и в некоторых случаях сама сделка продажи должна быть заверена нотариально. Когда именно – читайте в следующей статье.

доверенности

Несмотря на особое название доверитель способен сузить права, которые предоставляются этим документом. Так, он может поручить подпись договора купли-продажи на определенных условиях. В этом варианте генеральную доверенность дополняют указанием стоимости объекта недвижимости, иными конкретными данными. Действие документа ограничено завершением определенной сделки

При необходимости доверителю поручают организационные процессы и взаимодействие с государственными органами (кадастром и другими). Кроме продажи можно указать целевым назначением оформление аренды или обмен. Устанавливают определенный срок действия, другие особые параметры генеральной доверенности на недвижимость. В любом случае пригодится следующий типовой стандарт:

  • дату оформления и подписания доверителем печатают в верхней части листа;
  • рядом указывают без сокращений населенный пункт;
  • личные идентификационные данные вписывают полностью с годом рождения, реквизитами паспорта (общегражданского), сведениями о прописке, датой рождения;
  • аналогичным образом заполняют строки с данными о доверенном лице;
  • далее следует подробное описание объекта недвижимости (части, если речь идет о долевой собственности);
  • ниже подробно перечисляют права и ограничения;
  • завершают документ сроком действия.

Подпись доверителя заверяется нотариально с оплатой соответствующих услуг.

Что дает генеральная доверенность на объект недвижимости, можно понять из перечня типовых прав:

  • поиск потенциальных покупателей с публикацией в средствах массовой информации рекламных материалов;
  • подготовка и проведение маркетинговых акций;
  • демонстрация недвижимости;
  • получение залога и полной оплаты в наличной форме и переводом на счет;
  • подписание предварительного (итогового) договора купли-продажи;
  • получение справок и подтверждений в государственных учреждениях, имеющих отношение к сделке;
  • оформление в залог кредитному учреждению с последующим выполнением финансовых транзакций;
  • сдача в краткосрочную (длительную) аренду всего объекта или отдельных помещений;
  • проведение обменных операций на рынке недвижимости.

Допустимо указание отдельных пунктов из приведенного списка с целью конкретизировать поручение и полномочия доверенного лица. Для внесения любых изменений необходимо пройти процедуру оформления генеральной доверенности заново.

Образец доверенности

Доверенность с правом продажи составляется на специальном бланке, внешний вид которого представлен ниже. Нотариус при заверении обязательно уточнит, какие именно права может осуществлять поверенный, а также:

  • срок доверенности;
  • можно ли оформлять передоверие на третье лицо по усмотрению поверенного.

Скачать текст генеральной доверенности можно по этой ссылке.

Доверенность при дарении

Такой способ применяют при невозможности личного присутствия, в иных сложных ситуациях. Расширенные полномочия третьему лицу передают с помощью типовой генеральной доверенности.

В этом случае подразумеваются не только самые комфортные условия. Исключаются проблемы при выполнении формальных процедур с государственными органами.

Однако следует помнить, что без соответствующих уточнений стандартный документ дает возможность свободного распоряжения имуществом.

Чтобы исключить продажу, иные не санкционированные собственником действия, оформляют доверительный акт или одноразовую доверенность. В том и другом варианте точно описывают дарение определенному лицу, отмечают временные ограничения. Любой документ вступит в силу только после нотариального заверения с внесением записи в реестр.

Подробнее прочесть о дарении квартиры несовершеннолетнему можно по этой ссылке.

На сколько делается документ

Определяя этот параметр, надо помнить, что выписанная доверенность не лишает собственника права самостоятельно выполнять рассмотренные выше действия с объектом недвижимости.

При этом одновременное совершение сделок предотвращается унифицированным порядком госрегистрации.

Если собственник и поверенный одновременно продадут жилье разным людям, регистрация прав в ЕГРН будет приостановлена до выяснения ситуации.

Как правило, нотариусы предлагают оформлять генеральную доверенность на три года. Если не указать в тексте конкретный предельный срок действия, он прекращается через 12 месяцев. Упомянутая в стандарте дата подписания указывается обязательно. Без нее документ не будет действительным.

Важно! Бессрочные документы такой категории в нотариальных конторах оформляют неохотно. В подобных ситуациях увеличиваются подозрения в совершении неправомочных мошеннических операций.

Как оформить

Составление новых и коррекцию старых документов данной категории в обязательном порядке дополняют регистрацией действий у нотариуса по стандартной схеме. Аналогичным образом поступают для аннулирования выданной генеральной доверенности с правом продажи и другими видами обращения с недвижимым имуществом.

Пошаговая инструкция:

  1. Обратиться в нотариальную контору с устным заявлением. С собой взять паспорт доверителя и паспортные данные поверенного (можно копию). Присутствие поверенного не обязательно, достаточно только участия доверителя.
  2. Нотариус составит проект доверенности, который нужно прочитать.
  3. Если все в порядке, документ распечатывают на специальном бланке. Доверитель подписывает доверенность и получает на руки подлинный экземпляр. Дубликат хранится в делах нотариуса.

Документы на объект недвижимости не нужны. Заранее надо подготовить перечень прав и других действий. При необходимости – предварительно консультируются с опытным юристом.

Проверить, действительна ли доверенность на продажу недвижимости, можно с помощью специального сервиса нотариальной палаты.

Сколько стоит доверенность

Сколько стоит оформление генеральной доверенности на недвижимость в определенном населенном пункте выяснить не сложно с помощью интернета. По состоянию на 2021 г.

тарифы на соответствующие услуги московского нотариуса от 500 до 2500 р. Расценки зависят не только от рыночных условий в конкретном регионе страны.

При отсутствии должной подготовки придется оплатить составление документа вместе с профессиональной консультацией.

Можно ли продать квартиру по доверенности самому себе

Что такое генеральная доверенность на операции с недвижимым имуществом без ограничений, подробно описано выше. Но даже при максимальных полномочиях сделки по переоформлению на самого себя запрещены. Нет исключений даже для близких родственников. Задачу решают с применением дополнительного документа (промежуточного третьего лица).

Также надо перечислить случаи, когда генеральная доверенность при отсутствии структурных ошибок в тексте будет признана недействительной при обращении в судебные инстанции:

  • доверителю меньше 14 лет;
  • возраст собственника 14-18 лет, но нет письменного разрешения от официальных опекунов;
  • отсутствует один из собственников.

Внимание! Нотариус до заверения генеральной доверенности вправе требовать дополнительное подтверждение дееспособности, нормального психического состояния заявителя. По должностным обязанностям он предотвращает сторонние действия, способные оказать влияние на принятие решений доверителем.

Применяйте изложенные выше сведения в комплексе, чтобы исключить ошибки, финансовые потери. Особое внимание уделяйте безопасности, тщательной проверке текстов перед заверением у нотариуса генеральной доверенности.

Ставьте лайки и репосты, чтобы ознакомить других пользователей с важной информацией.

Если необходимо – обращайтесь к дежурному юристу для квалифицированного решения сложных задач. Консультация бесплатная.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно без риелтора или оформить дарственную, читайте далее.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/generalnaya-doverennost.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.