Где оформить продажу дачи с земельным участком

Содержание

Как продать дачу: пошаговая инструкция

Где оформить продажу дачи с земельным участком

Документы для продажи дачи с земельным участком обязательны для предоставления продавцом в купле-продаже: бумаги удостоверяют правомочие собственника, как на земельный надел, так и на частный дом.

Ст. 35, п. 4 ЗК РФ устанавливает, что земля не может отчуждаться отдельно от стоящих на ней строений. Варианты продажи разные, но документация, требуемая для проведения законной сделки, определена законом.

Продать дачу в садовом товариществе: общие положения

Перед тем как приступить непосредственно к сделке, необходимо понять, все ли документы на руках. Продавец обязан их предоставить в начале сделки, а также в ходе проведения переговоров с покупателем.

Дальнейшие действия правообладателя зависят от того, поставлен ли участок на учет в кадастр, имеется ли свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, если надел оформлялся после 2015 года.

Рассмотрим два варианта.

Земельный надел не стоит на учете в кадастре

Перед отчуждением недвижимость нужно поставить на учет в кадастр. В идеальном варианте – провести межевание.

Межевание – процедура, целью которой выступает уточнение границ земельного надела, с составлением схемы и межевого дела. Требует обязательного согласования с соседями. Существует процедура: за месяц до предполагаемого мероприятия собственники соседних участков оповещаются о проведении межевания письменно.

Обычно уведомление приходит на их почтовый адрес. После завершения межевания, уточненные границы должны участка согласуются с ними.

Если этого не происходит, хотя бы один сосед выступает против межевого дела, которое заводит на участок кадастровый инженер, заказчик (владелец надела, границы которого уточняются), обращается в суд.

Обращение в суд – это крайняя мера. Но, на практике, такое происходит часто. Собственник участка защищает собственные интересы. Судебный процесс может затянуться на несколько месяцев.

После межевания участок ставится на кадастр, ему присваивается номер. Это идентификатор, по которому можно найти земельный надел. Например, на публичной карте Росреестра.

Земельный надел оформлен по правилам

Если участок поставлен на учет, сведения о нем внесены в ЕГРН, то его отчуждение не приносит особенных хлопот. Собственник, самостоятельно или через риэлтора, продает надел. Имея на руках необходимые документы, можно приступать к составлению договора: как предварительного, так и основного по купле – продаже земельного участка с домом.

Обычно в качестве гарантии оформления будущего соглашения, стороны составляют предварительный договор. Его суть проста: продавец соглашается на то, что он больше не будет никому предлагать недвижимость, так как нашел покупателя. И предварительный договор выступает для него гарантией того, что сделка состоится в будущем времени.

Приобретатель обретает уверенность в том, что купит земельный участок по той цене, которая была изначально предложена продавцом. В предварительном договоре, как и в основном соглашении, указываются, как существенные, так и дополнительные условия.

При составлении договора по купле-продаже недвижимости главными условиями выступают:

  • предмет: земельный надел, его характеристики, площадь, кадастровый номер, местонахождение;

В дополнительные условия входит порядок взаиморасчетов между сторонами, ответственность сторон, расторжение и иные пункты.

Регистрация

После составления основного договора, стороны регистрируют переход права собственности. Это можно сделать, как в Росреестре, так и в МФЦ. Для этого необходимо собрать полный комплект документов, написать заявление, передать бумаги в уполномоченный орган. Чаще всего это делается в МФЦ.

Документы для проведения сделки

Перечень документов не изменился, если сравнивать прохождение подобных сделок с 2019. Какие нужны документы?

  1. Свидетельство о праве собственности на землю и дом. С 15 июля 2016 бумажные свидетельства отменены. Но для тех, у которых они на руках, сохраняют правовое действие. Вместо свидетельств выдают выписку из ЕГРН в электронной, бумажной форме. Эти два документа выполняют функции правоподтверждающих. Не путать с правоустанавливающей документацией.
  2. Документы на земельный участок. У оформленного по правилам надела должны быть бумаги:
  • кадастровый паспорт;
  • план земли;
  • межевое дело: в нем обозначается, что границы участка установлены, прописываются сведения о них, которые вносятся в систему государственного кадастра и учитываются при регистрации перехода права собственности.

В кадастровом паспорте отображается номер земельного угодья. По этому идентификатору его можно найти для того, чтобы понять его характеристики, получить сведения о правообладателе.

План объекта недвижимости: в документе обозначены границы, форма и площадь надела.

  1. Правоустанавливающие бумаги на земельный надел. Проблем с их предоставлением покупателю быть не должно. Эти документы расскажут покупателю о том, каким образом земельный участок оказался у продавца. Например, он его получил вместе с домом по наследству, ему подарили имущество, он его купил: на эти сделки должны быть соответствующие документы.
  2. Согласие второй половины (мужа или жены) на реализацию недвижимости. Одобрение оформляется у нотариуса, но в случае, если брачные отношения носят официальный характер, удостоверены через ЗАГС. Если кому-либо из пары участок был подарен до брака, он считается собственностью мужа или жены. В этой ситуации, владелец может не спрашивать разрешения второй половины. Это общее правило: на практике наблюдаются некоторые нюансы, связанные с этим вопросом. Например, если жена докажет через суд, что она за свои деньги возделывала участок мужа, отремонтировала дом, который ранее находился в ветхом состоянии, суд может удовлетворить ее иск о признании совместной собственности супругов. Если решение суда выносится в пользу истца, то ответчику необходимо его согласие на продажу. Но это частные случаи, встречающиеся в судебной практике.
  3. Выписка из ЕГРН. Продажа дачи невозможна без правоподтверждающих документов. В выписке содержится информация:
  • характеристики недвижимости;
  • наличие, отсутствие обременений;
  • аресты, ограничения в пользовании земельным наделом;
  • история, по которой право собственности на имущество переходило от одного лица к другому.
  1. Справка о том, что у продавца отсутствуют долги. Например, за электричество, газ, членские взносы. Кроме того, подтверждение того, что налог на землю уплачен.

Сбор документов – утомительное занятие, учитывая то, что бумаги при продаже земли предоставляются покупателю и на дом, если он находится на земле.

Документы при продаже дома

Так как при отчуждении земельного надела, продается и дом, на него тоже нужны документы. Иногда риэлторы проводят сделки по реализации земельного надела без указания на нем строения. Это может привести к проблемам, которые возникнут у покупателя.

На руках у продавца документы:

  • правоустанавливающие (основания, по которым был куплен дом, например, дарение, продажа, наследство);
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги (если дом предназначен для постоянного проживания);
  • справка о наличии, отсутствии обременений.

В документе содержится информация:

  • о доме: адрес, этажность, площадь, год застройки, целевое назначение;
  • список собственников, владеющих имуществом;
  • схема дома: несущие конструкции, наличие, отсутствие коммуникаций, проемы (дверные, оконные), дренажные системы;
  • экспликация помещений (жилого назначения, подсобки);
  • информация о перепланировке помещений, их реконструкции, благоустройстве;
  • оценка по инвентаризационной стоимости.

Выписка из ЕГРН: понятие, значение

Выписка из ЕГРН – правоподтверждающий документ, находящийся на руках у продавца недвижимости. В интернете встречается термин «правоустанавливающий». Путаница понятий возникает из-за того, что закон не дает четкого их разграничения. Но если обратиться к ст.

2, N218-ФЗ, то становится ясным, что регистрация перехода права собственности – единственное доказательство существования права. Бумажное свидетельство, выписка выступает доказательством, то есть подтверждает наличие и существование прав.

Поэтому выписку относят к правоподтверждающим бумагам.

Существует Приказ Минэкономразвития под N378. В нем указаны виды выписок из ЕГРН:

  • о правах на объект недвижимого имущества (квартира, дом, гараж);
  • о переводе прав на владение недвижимостью;
  • о правах конкретного лица на имеющуюся собственность и т.д.

До 2016 года гражданин мог получить интересующую его информацию о правах на владение недвижимостью из Госреестра ЕГРП. Сведения об объекте недвижимости формировались в кадастровом паспорте.

С 2016 года вся интересующая заявителя информация сосредоточена в выписке из ЕГРН. Таким образом, после 2015 информация из кадастрового паспорта вносится в выписку.

Она расширена за счет соединения информационных баз данных.

Выписку можно получить без проблем. Вариантов несколько:

  • личное обращение в Росреестр;
    • запрос дистанционно, через интернет.

С 2018 стало возможным получение выписки из ЕГРН через интернет-портал Госуслуги.ру. Но при условии, что пользователь пройдет на сайте регистрацию, представить документы: паспорт, СНИЛС, ИНН (по желанию). После проверки бумаг, он регистрируется и получает доступ к государственным услугам.

За осуществление регистрационных действий государство берет сбор с населения. Это государственная пошлина, деньги, которые передается в бюджет. Сумма отражена в НК РФ. Этот кодифицированный закон устанавливает различные сборы, а также указывает на их суммы.

За регистрацию дома с частных лиц берется 2000, за оформление надела — + 350 рублей. Государственная пошлина – обязательный элемент комплекта документов, передаваемых на регистрацию.

Если оплата произведена не будет, регистрация перехода права собственности не состоится.

Источник: https://prozemlu.ru/kak-prodat-dachu-poshagovaya-instrukciya/

Где оформить куплю продажу земельного участка?

Где оформить продажу дачи с земельным участком

Завершающим этапом в оформлении сделки по купле-продаже того или иного недвижимого имущества всегда будет регистрация договора с последующим получением свидетельства о праве собственности.

Однако, прежде чем регистрация будет осуществлена, договор необходимо подготовить соответствующим образом и приложить к нему все установленные законодательством документы.

Как именно это должно быть осуществлено?

Что говорится в законодательстве

Если вопросы купли-продажи освещены достаточно подробно в главе 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а переход права собственности на землю как ресурс для строительства или ведения сельского хозяйства – статьями 15, 25-26 и 37, то регистрация перехода права собственности на любой вид недвижимого имущества осуществляется в строгом соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость».

Этот нормативный акт достаточно подробно освещает все стороны осуществления государственной регистрации заключаемых сделок, в том числе и правила оформления договоров и внесение сведений о них в федеральную базу Росреестра.

И в том случае, если его требованиями зафиксировано наличие подписи нотариуса, а на деле на тексте договора она отсутствует, то в регистрации могут отказать.

Кроме того, именно регистрация договоров в Росреестре с 1 марта 2013 года отменена ввиду нецелесообразности дублирования представленной в нем информации со сведениями, содержащимися в свидетельстве о праве собственности — теперь достаточно просто предоставить его экземпляры в уполномоченное учреждение (например, в МФЦ), откуда они будут направлены в Росреестр с целью выдачи свидетельства о праве собственности.

Как осуществляется регистрация

Так как регистрация договора купли-продажи уже почти четыре года как отменена на законодательном уровне, вопрос юридического оформления сделки теперь относится к регистрации перехода права собственности на тот или иной объект недвижимости.

Однако, документы можно сейчас подать через территориальные подразделения многофункциональных центров, а затем прийти за оформленными документами в назначенное время. Что же требуется для оформления перехода права собственности?

Для получения свидетельства на приобретенный объект недвижимости, в подразделения по приему документов территориальных отделов Росреестра или в МФЦ необходимо будет предоставить следующие документы:

  • Паспорта обеих сторон-участниц сделки (они потребуются, во-первых, для идентификации личности, а во-вторых, для того, чтобы на их основе сотрудники самостоятельно заполнили необходимые документы. Кроме того, копии этих документов будут вложены в регистрационное заявление вместе с экземпляром договора);
  • Заявление с просьбой о регистрации перехода права собственности;
  • Свидетельство о праве собственности на передаваемый объект недвижимости (например, на земельный участок), предоставленный продавцом, вместе с документами, подтверждающими правомерность его получения (например, предыдущий договор купли-продажи на участок);
  • Подписанный всеми сторонами-участниками договор в количестве экземпляров большем на один, чем самих сторон (этот дополнительный экземпляр будет передан в Росреестр для помещения там в архив);
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Кроме того, в случае, если договор заключался методом авансового платежа, необходимо будет приложить и текст предварительного соглашения вместе с распиской о передаче денежных средств.

После получения всех необходимых документов наступает этап проверки их сначала сотрудниками многофункциональных центров (им на это отводится 7 дней), а потом – представителями Росреестра с последующей выдачей свидетельства о праве собственности (этому государственному органу на осуществление действий дается 14 дней).

При этом в законодательстве четкого определения, в течение какого времени после заключения договора переход права собственности должен быть оформлен путем подачи документов в МФЦ не оговорен.

К каким расходам стоит быть готовым

Юридическое оформление права собственности на любой вид недвижимости, в том числе и на землю, подразумевает под собой оплату государственной пошлины.

Ее размер устанавливается в Налоговом Кодексе Российской Федерации и является одним из косвенных налогов, предусмотренных в настоящее время в нашем государстве.

Если говорить о размере этого косвенного налога, то он существенно отличается для юридических и физических лиц.

Так, за переоформление права собственности на недвижимость (в том числе, и на землю), физическому лицу придется заплатить две тысячи рублей (при этом, в том случае, если собственников будет несколько, государственную пошлину оплачивает каждый по отдельности). Что касается юридического лица, то для него размер этого сбора составит двадцать две тысячи рублей.

В соответствии с действующим законодательством регистрация самих договоров купли-продажи земли сейчас не требуется. Однако переход права собственности зарегистрирован должен быть путем выдачи новому собственнику свидетельства о возникновении такого права.

Решение об отмене регистрации договора было принято на законодательном уровне, чтобы не дублировать несколько раз предоставляемую информацию. Однако, несмотря на видимый процесс облегчения такой процедуры, сложности пока еще сохраняются, и это связано с подготовкой достаточно большого количества документов для непосредственного заключения соглашения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/gde-oformit-dogovor-kupli-prodazhi.html

Какие документы нужны для продажи дачи, где их можно оформить

Где оформить продажу дачи с земельным участком

Пока не принято решение о продаже земельного участка, редко какой собственник задумывается, какие документу нужны для продажи дачи.

Современное гражданское законодательство не допускает передачу прав собственности, если отсутствует полный пакет необходимой документации.

Существует много нюансов и особенностей процесса купили-продажи дачного участка, которые необходимо знать для законного совершения сделки.

Варианты продажи дачи

После того, как было принято решение о продаже дачи, необходимо определить вариант осуществления задуманного. Возможны два способа:

  1. Заниматься продажей самостоятельно.
  2. Воспользоваться услугами агентства недвижимости или частных риелторов.

Второй вариант выбирают, когда заниматься продажей некогда или совершить продажу участка необходимо в максимально короткие сроки.

Услуги профессиональных риелторов стоят не дешево, но взамен они сделают всю необходимую подготовительную работу и помогут в сопровождении сделки.

Если нет лишних средств и продажа не срочная, можно самостоятельно заняться процессом сбора документов и подготовки к сделке.

Какие документы нужны при продаже дачи

У каждого собственника должны быть соответствующие документы на дачу, которые подтверждают право собственности. Продать дачу можно при наличии поэтажного плана здания или техпаспорта. Изготовлением и оформление подобной документации занимается БТИ.

Для получения техпаспорта, необходимо обратиться с заявлением в ближайший офис БТИ и согласовать время прихода специалистов, по оценке недвижимости. Если на продажу выставлен участок земли, необходимо подготовить кадастровый паспорт. Получить документ можно в Росреестре.

Для этого необходимо написать заявление и вызвать специалистов, которые выполнят межевание участка. После выполнения замеров, необходимо подождать месяц и получить кадастровый паспорт участка.

https://www.youtube.com/watch?v=G7-xTWIimGk

Если подобные документы были получены собственником дачи во время её регистрации, необходимости их переоформлять или получать повторно, нет.

Продаваемый земельный участок должен состоять в базе Росреестра. Если ранее ни один из собственников земли этого не делал, придется собирать дополнительные документы.

Обязательным документом для продажи является Свидетельство, подтверждающее право на собственность.

Документы, устанавливающие право собственности

Право на землю должно иметь под собой основания для возникновения. Документы при покупке дачи можно разделить на две категории: подтверждающие и устанавливающие право собственности.

  1. Правоподтвреждающий документ. Свидетельствуют о том, что в Росреестре действительно имеется запись о наличии права на данный участок земли. К таким документам относится свидетельство о наличии права собственности на землю.
  2. Правоустанавливающий документ. Это официальная бумага, по которой можно определить собственника на любой вид недвижимости

Если в наличии нет правоустанавливающего документа, все другие бумаги не имеют юридической силы. Предъявление правоустанавливающего документа может потребоваться если:

  1. Изменяются или требуется подтверждение данных для проведения сделки по купли – продажи объекта или передачи прав другому лицу.
  2. Для доказательства в судебном процессе своих прав на недвижимость.

Свою силу правоустанавливающие документы имеют, если правильно оформлены и срок их действия не истек.

Кадастровый паспорт

Документ, в котором указан кадастровый номер, называют паспортом земельного участка. документа включает в себя следующую информацию:

  • Граница участка.
  • Геометрическая форма.
  • Размер площади.
  • Кадастровая цена.
  • Личные данные гражданина, являющегося владельцем данного земельного участка.
  • Период строительства жилого дома.
  • Материал дома и несущих конструкций.
  • Схема расположения дома на участке.
  • Наличие обременений: арест, рента, аренда.

Документ, устанавливающий право собственности на строение

Если право собственности переходит от одного гражданина другому физическому или юридическому лицу, необходимо составление договора. Составленный по всем правилам подобный документ, будет являться правоустанавливающим и позволит зарегистрировать право нового владельца. Существует несколько правоустанавливающих документов, которые необходимы для повторной регистрации права собственности:

  • Договор купили – продажи.
  • Акт приема-передачи объекта.
  • Договор на дарение.
  • Свидетельство о наследовании данного объекта.
  • Документ о разделе совместно нажитого имущества, между бывшими супругами.
  • Справка о выделении доли в данном имуществе.
  • Свидетельство о приватизации.
  • Документ, подтверждающий факт обмена.

Другие документы для продажи дачного участка

Для осуществления продажи дачного участка необходим документ, по которому она была приобретена действующим владельцем. Но одного правоустанавливающего документа будет недостаточно для совершения сделки, для этого необходим целый пакет документов:

  • Копии удостоверений личности (паспорта) всех участников сделки.
  • При наличии супруга, необходимо его письменно согласие на продажу недвижимости. Документ должен быть заверен нотариусом.
  • Документ, который подтверждает право продавца на имущество.
  • Действующий кадастровый паспорт.
  • Техпаспорт.
  • Справка о межевании земельного участка.
  • Документ, подтверждающий уплату земельного налога.
  • Справка из Росреестра.
  • Выписка об отсутствии долгов за коммунальные платежи.
  • Свидетельство государственной регистрации.
  • Копия домовой книги.
  • Если продажей занимается официальный представитель собственника, необходима действующая, нотариально заверенная доверенность.

Процесс межевания участка

Заключение сделки по переходу прав собственности в 2019 году невозможно совершить, если не будет произведено межевание земли. Использовать участок  для удовлетворения собственных потребностей можно, но выполнить следующие действия будет невозможно:

Перед началом процесса продажи необходимо убедиться, что межевое дело по участку выполнено. После проведения всех необходимых действий, в документе будут указаны данные о границах участка. После завершения межевания земли он закрепляется за собственником, а также исключает все возможные спорные ситуации с соседями и другими собственниками.

В случае возникновения претензий на участок со стороны третьих лиц, в качестве доказательства права на участок можно представить документ о межевании земли. Этого будет достаточно, чтобы суд принял решение по спорному вопросу.

Выполнение обязательств по договору

После согласования всех нюансов сделки наступает время исполнения взятых на себя обязательств по договору:

  • Для продавца. Переоформление права собственности.
  • Для покупателя. Передача в полном объеме денежных средств.

Существует несколько вариантов расчета продавца с покупателем:

  1. После подписания договора купили-продажи: наличными или безналичным переводом.
  2. После выдачи свидетельства о регистрации права собственности: наличными или безналичным переводом.
  3. Передача денег продавцу через ячейку в банке.
  4. Оплата покупаемого имущества безналичным расчетам по аккредитиву.

При передаче денег больше рискует покупатель земельного участка. Максимальным рискам подвергаются лица, которые совершают расчеты по первому или второму способу.

При первом варианте оплаты остаться без участка и денежных средств покупатель рискует, если продавец после получения денег тяжело заболеет или умрет.

При втором варианте покупатель может не отдать деньги по договору, ведь недвижимость уже фактически принадлежит ему.

Приватизация дачи

Для продажи дачного участка, который был получен по наследству или на условиях бессрочного использования, необходима его приватизация. Для этого необходимо сделать следующее:

  • Составить и направить заявление в комитет по земельным вопросам, по месту нахождения дачного участка.
  • Приложить все имеющиеся документы, подтверждающие наследование участка.
  • Получить решение, удостоверяющее право собственности.
  • Поставить участком на учет в кадастровой палате.
  • Подписать договор на право владения территорией участка.

Страхование земельных участков

Сегодня никого не удивишь страхованием автомобиля, а страхование земельных участков относительно новый продукт, который с каждым годом становиться все более востребованным. После покупки дачного участка многие владельцы обращаются в компании для страхования следующих рисков:

  • Повреждение земельного участка по причине воздействия внешних факторов: пожар, взрыв, авария систем коммуникаций.
  • Природные катаклизмы: землетрясение, наводнение, оползень.
  • Загрязнение почвы в связи с техногенной катастрофой.
  • Падение на участок летательных аппаратов.
  • Незаконные действия злоумышленников.

Стоимость страхового полиса, будет зависеть от выбранного количества рисков. Одним из самых актуальных видов страхования считается риск потери права собственности на участок. По условиям подобного полиса, в случае признания недействительным договора купили-продажи по решению суда, страховая компания возместит страхователю ущерб в полном объеме.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/prodaem-dachu-kakie-dokumenty-nuzhno-podgotovit/

Пакет документов при продаже дачного дома с участком

Где оформить продажу дачи с земельным участком

Сделки с недвижимостью совершаются ежедневно, однако не все знают, какие документы нужны для купли-продажи дачного домика с участком. Чтобы избежать непредвиденных ситуаций и оградить себя от неблагоприятных ситуаций, нужно придерживаться правил.

На что обратить внимание при продаже дачи с участком

Дачи с земельным наделом относятся к категории недвижимого имущества. Продать дачный домик имеет право только законный владелец. Приобретая коттедж с землей, покупателю нужно изучить такие моменты:

  • удаленность дачного домика от постоянного места проживания;
  • состояние помещения;
  • расстояние участка от соседского надела и проезжей части;
  • наличие коммуникаций, их состояние;
  • есть ли у продавца необходимая документация.

ВАЖНО! Если у владельца нет документов на дом и землю, не нужно рассматривать этот вариант. Возможен обман.

Приватизированная собственность

Часть земельных участков располагается на территориях, которые являются собственностью дачных кооперативов или садовых товариществ. Такие наделы для перевода в личное владение нужно приватизировать. Обращаться следует в муниципалитет.

Необходимо предоставить:

  • заявление;
  • детальное описание приватизируемого надела;
  • разрешение на оформление в личную собственность от председателя товарищества.

Затем нужно обратиться в Многофункциональный центр или отделение Росреестра, где на основании актов, полученных в муниципалитете, подготавливается документ о праве собственности другого лица.

Если соблюдены все требования, регламентированные законодательством, срок выдачи свидетельства составляет 10 рабочих дней.

ВНИМАНИЕ! Если у продавца есть только садовая книжка на участок, значит, он официально не зарегистрирован как его владелец. Сделка будет аннулирована, а покупатель получит только право пользоваться землей.

Перечень документов от продавца недвижимости

Если покупатели самостоятельно оформляют куплю-продажу, им нужно тщательно изучить правоустанавливающую документацию.

Список документов на дом и дачные строения

Документы для продажи дачи, которые подготавливает владелец:

  • удостоверение личности;
  • документ, подтверждающий право владения имуществом;
  • согласие супруга на сделку;
  • выписку из ЕГРН (информирует об отсутствии обременения на недвижимости);
  • технический паспорт на объект;
  • кадастровый паспорт, если данный объект относится к категории жилых помещений;
  • справку о количестве прописанных.

Если имущество выступает в качестве залога, нужно предоставить согласие на сделку от залогодержателя. При наличии в семье несовершеннолетних детей, процедура проводится только с разрешения органов опеки. Если объект сделки находится в долевой собственности, требуется уведомление всех его владельцев о предстоящей процедуре.

Документы на земельный участок

При продаже дачного домика требуются документы на участок:

  • кадастровый паспорт либо план межевания;
  • правоустанавливающие акты;
  • платежные документы, доказывающие отсутствие долгов за данный надел (квитанции из ФНС, членские взносы).

ВНИМАНИЕ! Основные документы для сделки с недвижимостью — документ о праве владения и кадастровый паспорт. В первом обозначена категория земли. Это важно, поскольку на участках, предназначенных для садоводства или огородничества, строительство жилых объектов запрещено.

Дополнительные документы

Потребуются также:

  • кадастровый паспорт и техплан на строение, их можно получить в БТИ;
  • справка из садоводческого товарищества об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Подготовкой и оформлением документов следует заняться заранее, чтобы избежать незапланированных ситуаций и дополнительных трат.

Как оформить сделку купли-продажи

Чтобы продать дачу с участком земли, владельцу нужно получить кадастровый паспорт правоустанавливающую документацию на постройки и надел. При их отсутствии сделка не состоится.

При изучении дубликатов документов приобретателю нужно быть внимательным — они могут быть оформлены на предыдущего владельца. Это создает основания для оспаривания сделки и повышает риск потери денег.

ВАЖНО! Обязательным условием проведения купли-продажи имущества является оформление соглашения в письменной форме. Договор содержит подробные детали сделки, сведения о сторонах и объекте недвижимости.

Чтобы оформить переход права собственности к другому гражданину, следует обратиться в регистрационную палату и предоставить документ, подтверждающий данный факт, и свидетельство о регистрации дачи. Соглашение о купле-продаже подписывают обе стороны. К договору прикрепляется справка, выданная садовым объединением, в которой отражена информация о смене владельца.

Требуется взять справку в отделении ИФНС об отсутствии задолженности. Если продавец состоит в браке, понадобится согласие супруга на сделку.

Чтобы исключить риск обмана, договор нужно оформлять в присутствии нотариуса. Если покупатель предлагает собственнику имущества свой вариант соглашения, перед его подписанием следует проконсультироваться с юристом.

После заключения договора составляется акт приема-передачи имущества новому владельцу.

При выкупе дома с землей у садового товарищества требуется разрешение от муниципалитета. Договор купли-продажи составляется по аналогии с обычным соглашением, как при сделках между физическими лицами.

Можно ли продать незарегистрированную дачу

При отсутствии правоустанавливающей документации продать дачу можно двумя способами:

  1. По доверенности. Документ оформляется на потенциального покупателя, который и будет заниматься переоформлением. В доверенности прописывается, что здание перейдет в собственность после подписания договора купли-продажи.
  2. По предварительному соглашению. Принцип идентичен, только между сторонами составляется договор, где подробно прописаны нюансы сделки.

Приобретение дачи таким способом чревато опасными последствиями. Например, здание могут признать самостроем и снести либо третья сторона оспорит сделку в суде.

Чтобы избежать ненужных рисков, владельцам незарегистрированных дач стоит воспользоваться дачной амнистией и оформить объект в собственность. Упрощенная процедура проводится по минимальному пакету документов (разрешение на строительство, технические акты) и занимает не больше двух месяцев.

После регистрации недвижимости порядок действий при купле-продаже соответствует стандартной схеме.

Источник: https://ozhkh.ru/chastnyj-dom/dokumenty-pri-prodazhe-dachi

Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Где оформить продажу дачи с земельным участком

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. 

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). 

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась. 

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. 

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. 

Один покупатель два года не появлялся на участке, а приехав с семьей, обнаружил, что его дача принадлежит другому хозяину.

Выяснилось, за неуплату обязательных членских взносов садовый кооператив заочно исключил формального владельца участка, передав членство новому, ничего не подозревающему о бывшем «собственнике».

Новый хозяин успел оформить недвижимость в собственность. В итоге суд встал на его сторону.

Илья Менжуновуправляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

 

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации.

То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

СОВЕТ

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

 Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе.

Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты  (http://reestr-dover.ru)», – советует  Валерий Новиков.

супруга против

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги. 

Из практики юриста.

 Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает.

 Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.

Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения.

Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова. 

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания.

 То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы.

Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов. 

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН.

Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка.

В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. 

Дача в охранной зоне 

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

Об охранных зонах в сфере недвижимости

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

К сожалению, пока земельный участок официально не зарезервирован для нужд государства, заранее узнать, изымут ли объект у собственника, невозможно.

Как правило, такую информацию «пробивают» по своим каналам в администрации риэлторы или юристы. Максимум, на что можно рассчитывать при самостоятельной оценке объекта, так это изучение генерального плана развития территории.

Илья Менжуновуправляющий директор “Метриум премиум”, участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта. 

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

  1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу. 
  2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

СОВЕТ

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Игорь Порхомовский

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-dachu-i-ne-byt-obmanutym-poshagovaja-instruktsija-279815/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.