Досрочное прекращение договора аренды земельного участка

Содержание

В каких случаях возможно досрочное прекращение аренды земли

Досрочное прекращение договора аренды земельного участка

Большинство земельных ресурсов нашей страны являются собственностью государства, субъектов и отдельных муниципальных образований, которые в свою очередь предоставляют участки во временное пользование физических и юридических лиц. По общему правилу арендные отношения прекращаются по истечению установленного срока. Но закон предусматривает и досрочное расторжение договора аренды земельного участка.

Основание прекращения аренды

В зависимости от того, кто является арендодателем и для каких целей берется в пользование участок, период действия арендных отношений будет отличаться. По желанию сторон договор может быть заключен на срок от нескольких месяцев до нескольких десятков лет.

Так, максимальный срок аренды применяется при передаче государственной или муниципальной земли для размещения линейных объектов. В данном случае аренда может длиться до 49 лет.

По истечению прописанного в договоре периода в силу ст. 46 ЗК РФ и ст. 610 ГК РФ арендные отношения подлежат прекращению. Данное основание является главным, однако, закон допускает и иные правила расторжения договора.

Как можно расторгнуть договор

У сторон несколько способов расторжения договора. Первый предусматривает автоматическое прекращение действия договора после истечения определенного законом или соглашением сторон срока.

При этом статья 610 ГК РФ поясняет, что в тех случаях, когда период действия не определен, договор считается заключенным на неограниченный период, однако, все равно подлежит прекращению по истечению предельно допустимого законом срока.

Второй способ носит добровольный характер и реализуется по соглашению сторон. В данном случае предполагается отсутствие взаимных претензий участников сделки, которые могут послужить основанием обращения в суд.

Третий, самый сложный, способ реализуется по инициативе одной из сторон. На практике чаще всего инициатором выступает арендодатель, но не исключается возможности прекращения аренды и по требованию пользователя земли.

Основания расторжения по инициативе арендодателя

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:

  1. Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:
  • использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
  • портит землю;
  • не соблюдает требование по рекультивации;
  • не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
  • не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
  • возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.
  1. Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:

  • арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
  • в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
  • землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.

Основания расторжения по инициативе арендатора

Из смысла статьи 450 ГК РФ следует, что расторжение либо изменение первоначальных условий договора допускается по соглашению сторон. При этом ч. 2 той же статьи поясняет, что по инициативе одной из сторон документ расторгается или меняется по решению суда в тех случаях, когда:

  • можно говорить о существенном нарушении договора;
  • имеются основания, предусмотренные действующим законодательством.

Понятие существенного нарушения предполагает причинение одной из сторон ущерба, несоизмеримого с выгодой, которая могла быть извлечена в случае соблюдения всех условий.

Важно! С правовой точки зрения собственник земли имеет более прочную защиту, в то время как пользователь, практически лишенный полномочий в отношении переданного ему участка, может рассчитывать лишь на восстановление нарушенных арендодателем прав.

Расторжение по обоюдному согласию

Единственно верный и законодательно обоснованный способ отказаться от взаимных обязательств — это расторгнуть договор по соглашению. В данном случае риски возникновения последствий и значительных расходов минимальны, а от сторон требуется только урегулировать конфликт, сев за стол переговоров.

Достигнутая договоренность и порядок расторжения договора аренды земельного участка, прописываются в письменном соглашении, которое регистрируется в органах Росреестра. При этом в документе, помимо выражения желания прекратить арендные отношения, могут быть прописаны условия их прекращения, например, условие о выплате определенной суммы.

Одностороннее расторжение

Когда урегулирование конфликта по соглашению сторон договора невозможно, инициатор вправе обратиться в суд для расторжения договора в одностороннем порядке. Если заявленные истцом основания являются достаточными, суд выносит решение о прекращении договора аренды и определяет юридические последствия, которые в зависимости от обстоятельств дела могут отличаться.

К примеру, если арендатор за время пользования землей значительно улучшил ее состояние, в его пользу может быть взыскана денежная компенсация.

При отсутствии претензий после вынесения решения землепользователь должен передать участок арендодателю. Процедура оформляется отдельным приемопередаточным актом.

Порядок расторжения договора в суде

Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.

В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.

В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:

  • арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
  • районным или городским судом, если спор возник между гражданами.

При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.

К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:

  • документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
  • договор аренды;
  • уведомление с отметкой о вручении ответчику;
  • квитанция об уплате пошлины.

Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.

Рассмотрение заявления и вступление в силу решения суда осуществляются в установленные ГПК или АПК сроки. В первом случае решение выносится в двухмесячный срок, а вступает в силу по истечению месяца, во втором разбирательство может длиться до 6 месяцев, а вынесенное решение вступает в силу не ранее, чем истечет месяц после его принятия.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/prekrashchenie-arendy-zemli/

Подробная информация о расторжении договора аренды земельного участка

Досрочное прекращение договора аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия. На практике возможны случаи, когда одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.

Цивилизованное решение — взаимное согласие на разрыв контракта, но не всегда получается решить вопрос положительно с обеих сторон.

Каковы нюансы и особенности расторжения в добровольном порядке и через суд? Рассмотрим в статье различные варианты завершения договора об аренде земли.

Законодательство

Процессы расторжения соглашений, независимо от их типа, регулируются Гражданским и Земельным кодексами. Заключение контракта найма земли завершается по основаниям, предусмотренным гражданской законодательной властью.

Условия, порядок разрыва сделок, касаемых участков земли, обозначены в Земельном кодексе РФ.

В соответствии со статьей 46 причинами заблаговременного завершение отношений выступают:

  • наличие судебного решения — когда владельцем территории является муниципалитет, а арендатором — гражданин;
  • решение одного из участников.

При разбирательстве и принятии окончательного решения суд руководствуется положениями ГК.

Пункт 3 ст. 46 земельного кодекса перечисляет основания, когда прекращение аренды недопустимо. Пункт 6 статьи 46 гласит, что при расторжении договора найма убытки за возведенные на участке строения арендатору не возмещаются.

Статья 610 Гражданского кодекса допускает прекращение арендных отношений в одностороннем порядке. Главное условие — своевременное извещение второй стороны.

По закону на это отводится 3 месяца, но участники вправе установить другой срок. Статья 450 (п. 2) ГК допускает расторжение сделки через суд. Статья 46 (п. 1) ЗК РФ содержит основания прекращения аренды земли по решению собственника участка.

В соответствии с установленными законодательными требованиями в отдельных случаях расторжение соглашения недопустимо. На основании Земельного кодекса нельзя разорвать арендные отношения, если это навредит состоянию участка. Недопустимо расторгать договор в период проведения с/х работ.

Государство и муниципальная власть являются основными владельцами территорий. Они заинтересованы в сдаче участков в наем. Часто возникают обстоятельства, побуждающие к прекращению арендных отношений.

Обозначенные в ГК и ЗК основания для разрыва сделки не окончательные — стороны имеют право дополнить их при подписании договора.

Если сроки контракта не истекли, допускается досрочное расторжение договора:

  • по обоюдному соглашению сторон;
  • через суд по решению одного из участников;
  • изъятие территории для госнужд;
  • по инициативе одной из сторон по основаниям, описанным в соглашении.

Главное основание — окончание срока действия договора. Инициатива расторжения может исходить от арендодателя или нанимателя.

Смерть нанимателя не относится к основаниям прекращения сделки — право найма переходит к наследнику по закону.

В одностороннем порядке по инициативе арендодателя

Во 2 – й части 619 статьи Гражданского кодекса перечислены причины досрочного прекращения договора аренды, исходящие от арендодателя.

К ним относятся:

  • ухудшение имущества при использовании земли;
  • эксплуатация территории с нарушениями;
  • не проведение обязательных работ, предусмотренных договором;
  • нарушение обязательства по уплате за аренду.

При подписании соглашения стороны могут указать и другие основания.

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

По решению арендатора

Положения ГК допускают возможность прекращения арендных отношений по решению нанимателя. Причин этому несколько:

  • несоответствие реальному состоянию земли, указанному в соглашении;
  • скрытие владельцем недостатков территории;
  • нарушение сроков передачи земли;
  • препятствие эксплуатации участка.

В договоре могут быть предусмотрены иные причины.

Расторжение по решению суда

Быстрый способ расторгнуть договор найма — односторонний отказ. Но законодательная власть допускает это в исключительных ситуациях. Если обоюдного согласия достичь не удалось, необходимо обратиться в суд.

Основания для разрыва контракта судом:

  • нарушение условий соглашения контрагентом;
  • существенное изменение обстоятельств;
  • прочие основания, предусмотренные договором.

При досрочном прекращении аренды судьей по требованию одного из участников определяются последствия расторжения сделки с учетом честного раздела затрат, понесенных при исполнении соглашения.

Когда судебное решение будет вынесено, наниматель обязуется вернуть землю в изначальном состоянии — в том, в каком брал в аренду. Если арендодателя все устраивает, претензии отсутствуют, оформляется акт приема – передачи.

Если при использовании арендатором качество земли было улучшено, владелец обязан компенсировать расходы на облагораживание территории. Госпошлина за расторжение договора не уплачивается.

Порядок расторжения

Как и любой другой договор, соглашение об аренде ЗУ расторгается по инициативе одной из сторон, по обоюдному согласию или по постановлению суда.

Для расторжения сделки необходимо придерживаться алгоритма:

  1. Составить уведомление для второго участника (при одностороннем разрыве).
  2. Прийти к согласию и заключить соглашение о досрочном расторжении договора найма.
  3. Если согласия не удалось достичь, обратиться в суд.

При прекращении арендных отношений право собственности на участок переходит к прежнему владельцу.

Арендатор имеет право выкупить землю.

Составление и отправка уведомления

Изъявив желание расторгнуть договор найма, одна сторона оповещает вторую в сроки, обозначенные соглашением. Извещение оформляется в письменном виде с указанием причины прекращения сделки.

Рекомендуется направлять его заказным письмом с перечнем вложенных документов и необходимостью подтверждения факта его получения. Ответ от второго участника контракта должен поступить в течение не более 1 месяца.

Варианты исхода событий:

  1. Второй участник согласен с нарушением и обязуется исправить положение в указанный срок. Необходимо получить от него письменный ответ. Если в течение отведенного времени ситуация не будет исправлена, инициатор расторжения вправе обратиться в суд.
  2. Вторая сторона не согласна с нарушением и выдвигает встречные обвинения.
  3. Ответчик согласен с расторжением — оформляется дополнительное соглашение.
  4. Второй участник не отвечает на уведомление — инициатор обращается в суд.

Если партнеры не сумеют прийти к согласию, подготавливается исковое заявление в суд.

  • Скачать бланк искового заявления
  • Скачать образец искового заявления

Досудебное урегулирование

Если сторонам удалось договориться о расторжении без привлечения суда, составляется соглашение.

В документе указывается:

  • что является предметом договора;
  • данные сторон;
  • каковы основания расторжения сделки;
  • каков размер компенсации за причиненный ущерб (при наличии).

Соглашение скрепляется подписями участников.

Если досудебное урегулирование не удалось, стороны обращаются в суд с исковым заявлением. Споры рассматривает районный или арбитражный суд (для юридических лиц и предпринимателей). Иск подается по месту проживания ответчика или расположения участка.

Указываются:

  • название суда;
  • данные сторон;
  • реквизиты договора;
  • ссылка на пункт соглашения, который был нарушен или не выполнен;
  • подтверждение нарушения;
  • удостоверение обстоятельств, которые не помогли урегулировать спор (информация об отправке извещения).

К иску следует приложить договор аренды, квитанцию об оплате пошлины (300 р. для физических лиц и 6 тысяч для юридических). Заявление рассматривают в течение двух месяцев. Решение вступает в силу через 10 дней после вынесения.

Возможные сложности и последствия

Основное последствие — возмещение убытков. Если земля использовалась нанимателем не по назначению, и состояние почвы ухудшилось, необходимо оценить размеры причиненного вреда. По итогам независимой экспертизы арендатор может понести убытки в размере полной стоимости участка.

После расторжения договора законодательством предусмотрены юридические его последствия:

  • арендатор лишается возможности использования территории;
  • арендодатель лишается возможности получения платы за землю.

Если у сторон имеются претензии, незаконченные расчеты, подается новый иск в суд.

Предлагаем посмотреть интересное видео по теме:

Заключение

Таким образом, прекращение найма земельного участка допустимо лишь по закону: по решению участников сделки, по судебному постановлению.

Владелец вправе прекратить арендные отношения, если наниматель не вносит плату, использует территорию не по назначению или ухудшает состояние земли. Какова бы ни была причина расторжения, без согласия второй стороны процедура осуществляется через суд.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/rastorzhenie

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Досрочное прекращение договора аренды земельного участка

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

  1. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
  2. Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:

  1. Нецелевое использование земли арендатором
  2. Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.

В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.

Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.

Порядок расторжения договора аренды на земельный участок

Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания для расторжения договора аренды земли

Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:

  • арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
  • арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
  • в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
  • участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.

Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:

  • состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
  • арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
  • арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.

Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.

Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор

Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:

  1. Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
  2. Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
  3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
  4. Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.

Расторжение договора аренды земли через суд

Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.

Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.

В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.

Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.

Расторжение договора аренды земли по обоюдному соглашению

Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:

  1. Указываются данные сторон и предмета договора.
  2. Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
  3. Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
  4. Соглашение закрепляется подписями сторон.

После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.

Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.

Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/arenda/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-v-odnostoronnem-poryadke/

Досрочное расторжение договора аренды по требованию

Досрочное прекращение договора аренды земельного участка

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию Арендодателя По условиям договора аренды земельного участка, одна сторона – Арендодатель передает, а другая сторона – Арендатор, принимает во временное владение и пользование земельный участок. В силу заключаемого договора аренды каждая из сторон берет на себя определенный набор прав и обязанностей, которые в силу закона должны исполняться в полном объеме.

Так как мы говорим о земельных участках сельскохозяйственного назначения, Арендодатель вполне обоснованно рассчитывает на то, что земельный участок в принципе будет использоваться, и будет использоваться по целевому назначению. Разумеется, как любой собственник имущества переданного в аренду, Арендодатель рассчитывает на получение арендной платы, причем систематически и на условиях предусмотренных договором аренды.

К сожалению, очень часто не все условия договора исполняются сторонами или договор не исполняется вообще. «Пострадавшей» стороной в данном случае выступает Арендодатель – собственник или собственники земельного участка.

В настоящей статье я буду рассматривать наиболее часто встречающиеся основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию Арендодателя.

Основания расторжения договора аренды

Оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя несколько и они перечислены в статье 619 Гражданского кодекса РФ. Однако перечень оснований указанный в законе не является исчерпывающим. Стороны договора аренды могут предусмотреть иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, прямо предусмотренных Гражданским кодексом, к арендным отношениям, объектом которых выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения, можно применить только три: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Рассмотри более детально каждое из указанных в ГК оснований.

Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

Для расторжения договора аренды данному основанию, необходимо одно из двух обстоятельств: использование арендованного земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, либо неоднократное нарушение условий договора аренды.

Неоднократное нарушение условий договора, как основание для досрочного расторжения договора аренды говорит само за себя, т. е. арендатор периодически нарушает различные условия договора аренды: сроки выплаты арендной платы, выплата арендной платы не в полном объеме и т. д.

Мы остановимся на таком основании как использование земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением условий договора признается такое нарушение договора одной из сторон, в силу которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При обращении в суд с исковым заявлением Истец-арендодатель должен доказывать, что нарушение условий договора, допущенные арендатором, являются для него существенными. Об этом прямо говорит Пленум ВАС РФ в Постановлении №11 от «24» марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (см. п. 23 Постановления)

При этом необходимо помнить, что при обращении в суд с требованием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора аренды, Вам может быть отказано в удовлетворении заявленных требований, если в процессе будет установлено, что все существенные нарушения условий договора аренды устранены арендатором в разумный срок (см. последний абзац п. 23 того же Постановления).

Практика показывает, что разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате является срок от 5 рабочих дней.

Возникает вопрос: Какие факторы могут влиять на признание нарушений условий договора существенными?

По мнению ФАС Северо-Западного округа(Постановление от «31» августа 2006 года по делу N А56-48357/2005)для оценки существенности нарушений условий договора «могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты…»

Еще одним обстоятельством, свидетельствующим о существенности нарушений условий договора аренды, является факт передачи земельного участка в субаренду при наличии запрета на такую сделку.

ВАС РФ Определением от 16. 06. 2011 года №ВАС-7165/11 по делу №А41-22196/08 отказал в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора Постановление ФАС Московского округа, который оставил в силе Решение суда первой инстанции, согласно которому, передача земельного участка в субаренду, если это запрещено договором аренды, является существенным нарушением условий договора.

Безусловным основанием для расторжения договора аренды является факт неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначение в течение трех лет подряд, если более длительный срок не установлен договором – Постановление ФАС Московского округа от 25. 11. 2009 NКГ-А40/12268-09 по делу N А40-39667/09-9-351.

Существенно ухудшает имущество

Как можно существенно ухудшить имущество, если таким имуществом является земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Думаю, что для ответа этот вопрос необходимо обратиться к Кодексу об административных правонарушениях.

Статьями 8. 6 и 8. 8 КоАП РФ устанавливается ответственность за различные правонарушения при использовании земельного участка.

К таким правонарушениям относятся: самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы; уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления; не использование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом; не выполнение, или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначения

Это неполный перечень возможных правонарушений при землепользовании, но наличие хотя бы одного из правонарушений указанных выше может привести к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя на основании решения суда.

Более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

Здесь хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что только полная невыплата арендной платы более двух сроков подряд является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании решения суда.

Если арендодатель систематически не доплачивал арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате, суд откажет в расторжении договора аренды по данному основанию. При таких обстоятельствах требование о досрочном расторжении договора аренды должно быть основано на неоднократном нарушении договора аренды, или, если такое нарушение было разовым, но существенным для Вас.

Дополнительным требованием при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя будет взыскание образовавшейся задолженности и штрафных санкций, предусмотренных договором или законом.

Порядок расторжения договора аренды

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок – последний абзац статьи 619 ГК РФ

Другими словами, для досрочного расторжения договора аренды предусмотрен обязательный претензионный порядок.

Арбитражный процессуальный кодекс в части5 статьи 4 гласит, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка

В соответствии со статьей 125 АПК РФ, исковое заявление должно содержать сведения о соблюдении Истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. А в соответствии со статьей 126 АПК РФ, к исковому заявлению прикладываются документы подтверждающие соблюдение претензионного или иного досудебного порядка.

Более того, если Истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с Ответчиком, Арбитражный суд оставляет такое исковое заявление без рассмотрения.

Все вышесказанное призвано обратить внимание читателя на обязательность соблюдения претензионного порядка при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

При обоюдном согласии

Согласно ГК РФ участники сделки имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию. В таком случае нет необходимости обращаться в судебный орган для защиты интересов одной из сторон. С целью подтверждения факта обоюдного согласия расторжения документа, необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором отображаются основания принятого решения.

По инициативе арендодателя по ГК РФ

В большинстве случаев арендодатель является собственником передаваемого арендного имущества, в частности объекта недвижимости. Арендодатель имеет право расторгнуть действие договора в том случае, если на лицо имеется существенное ухудшение условий содержания самого имущества, к примеру, квартиры.

В частности под этим может подразумеваться: порча мебели; ухудшение условий проживания; прочее.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что арендодатель вправе инициировать расторжение соглашения в случае нарушения условия пользования арендатором арендуемым имуществом либо же отказывается осуществлять капитальный ремонт (если это предусмотрено договором)

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.