Договор собственности

Договор купли-продажи недвижимости: как правильно оформить

Договор собственности

Договор купли-продажи в обязательном порядке оформляется при заключении сделки с недвижимостью, будь то земельный участок, частный коттедж или квартира.

В дальнейшем именно на основании договора покупатель регистрирует объект в Росреестре и получает свидетельство о собственности.

Если вы планируете продать свою недвижимость или наоборот приобрести в собственность земельный участок или квадратные метры на рынке вторичной недвижимости, вам необходимо знать, как правильно оформить договор.

Что такое ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) представляет собой документ о передаче прав на определенный товар (в данном случае объект недвижимости) за определенную сумму. ДКП полностью регламентирует условия передачи прав собственности на товар от продавца к покупателю и получения оплаты от покупателя продавцом.

В общем смысле ДКП может быть составлен в устной (к примеру, покупка овощей на продуктовом рынке) или письменной форме. Применительно к сделкам с недвижимостью имеет силу только письменный вариант договора, даже если право на собственность переходит от одного родственника к другому. Скачать пример договора купли продажи.

Стороны договора купли-продажи

Сторонами ДКП могут быть как два физических лица (гражданина), так и физическое лицо и юридическое (компания) или два юридических лица (две организации). Так или иначе, договор заключается как минимум между двумя сторонами, одна из которых — это продавец, владелец недвижимости, а вторая — покупатель, которому перейдет право на собственность, продавец при этом получит оплату.

В отдельных случаях договор может быть заключен доверенным лицом. При этом доверенность должна определять право подписи документов, связанных с продажей недвижимости.

Нотариальное заверение ДКП: в каких случаях необходимо

В общем случае договор, заключенный между продавцом (собственником недвижимости) и покупателем не нуждается в нотариальном заверении. Однако законодательством определено несколько случаев, когда ДКП необходимо заверить. К таким случаям относятся продажа или покупка:

  • доли в квартире или частном доме;
  • квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или лицу, находящемуся в опеке;
  • жилплощадь на условиях пожизненного содержания (по договору пожизненной ренты).

В остальных случаях нотариальное заверение не требуется. Однако сам договор должен быть составлен правильно, в тексте документа должны быть отражены все данные, которые требуется указать в ДКП согласно ГК РФ (объект покупки, стороны договора, условия получения денежных средств).

Особое внимание стоит обратить на правильное внесение данных, касающихся объекта недвижимости. Ошибки в данном случае недопустимы. Кадастровый номер объекта, зарегистрированного в Росреестре, должен соответствовать адресу. Уточнить всю необходимую информацию, касающуюся квартиры, коттеджа или участка, можно, заказав выписку из ЕГРН.

Советуем прочитать:  Проверенные застройщики: как их найти и определить

Выписка из ЕГРН потребуется и при составлении договора и при заключении сделки. Заказать выписку напрямую из Росреестра вы можете, используя наш сервис.

Выписка предоставляется онлайн. Подготовка документа занимает считанные минуты.  Для заказа выписки достаточно знать только точный адрес объекта. При необходимости можно заказать выписку с цифровой подписью на нашем сайте егрпонлайн.

рф.

Как правильно оформить договор

Учитывая, что при покупке городской недвижимость речь идет о многомиллионной сделке, важно правильно составить договор и не забыть указать всю необходимую информацию. В отдельных случаях можно посоветоваться с юристом или получить полную консультацию и сопровождение сделки. Однако ДКП можно подготовить и самостоятельно, главное наиболее полно отразить данные в ключевых разделах:

  • стороны договора (покупатель и продавец с указанием данных физического или юридического лица);
  • предмет договора (тип объекта недвижимости, местонахождение с указанием точного адреса, площадь, регистрационные данные из Росреестра, которые можно найти в выписке из ЕГРН);- стоимость, указанная в национальной валюте;
  • источник денежных средств (имеющиеся в наличии у покупателя или привлеченные, т.е. ипотечный кредит);
  • порядок внесения платежей по договору купли-продажи (денежные средства могут быть переведены на счет продавца частями с авансовым платежом (предоплатой), оплата может производиться наличным или безналичным расчетом).

Особо подробно стоит описать пункт, связанный с предметом договора.

В этом разделе обычно указывают не только точный адрес и кадастровый номер объекта недвижимости, но и основания для приобретения в собственность продавцом данного объекта (квартира принадлежит «продавцу» на праве собственности на основании — далее указывают основание, например, договор передачи жилого помещения в собственность), а также дату и номер внесения записи в Единый государственный реестр прав и присвоенный кадастровый номер.

Практически всю информацию о предмете договора содержит выписка из ЕГРН. Для получения выписки необязательно обращаться в МФЦ или Росреестр.

Электронный документ с достоверной и актуальной информацией об объекте недвижимости вы можете получить, воспользовавшись нашим сервисом.

Причем выписка из ЕГРН с электронно-цифровой печатью из Росреестра имеет такую же юридическую силу, как и бумажный документ. При этом выписка предоставляется быстро, получить ее можно, не выходя из дома.

Документы, которые могут вам пригодиться:

Источник: https://xn--80affsilddij.xn--p1ai/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-kak-pravilno-oformit/

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор собственности

Ольга Макеева

купила квартиру

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/flat-sale-contract/

Договоры недвижимости.Виды договоров

Договор собственности

Все мы знаем, что такое договор – кто-то на профессиональном уровне, кто-то на обывательском. Кому-то доводилось их подписывать, а кто-то только собирается сделать это. В любом случае полезно хоть немного знать об этих бумагах.

Существует несколько видов договоров, с разными условиями, с разными процедурами заключения и вступления в законную силу.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В любом договоре всегда присутствуют минимум две стороны. Любой договор – это фиксация сделки, но не всякая фиксация сделки – договор. Ведь сделка может быть и односторонней, например завещание.

Возмездный и безвозмездный договор

Из самого названия договоров видно, что берется за основу при их различии.

Если в договоре одна сторона должна получить плату или иное вознаграждение за исполнение своих обязанностей, то договор является возмездным. Это, например, договор купли-продажи, договор аренды, договор найма и т. д.

Безвозмездным договором признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы. Классический пример безвозмездного договора – договор дарения.

Вступление договора в силу

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

А когда договор считается заключенным? Это бывает по-разному. В отношении договоров с недвижимым имуществом есть особенности. Как известно, некоторые виды сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Если это так, то договор считается заключенным с момента его регистрации. Данное правило вытекает из п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

Обязательная государственная регистрация предусмотрена для следующих договоров:

  • договор купли-продажи помещений жилого назначения (квартиры, жилого дома, комнаты, доли в праве общей собственности на эти объекты недвижимости);
  • договор мены помещений жилого назначения;
  • договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
  • договор дарения недвижимости независимо от вида объекта;
  • договор продажи предприятия как имущественного комплекса;
  • договор аренды на срок не менее 1 года;
  • договор о залоге недвижимости (об ипотеке) и т. д.

В последнее время при купле-продаже квартиры, дома, комнаты граждане стали прибегать к такому способу обеспечения обязательств сторон, как задаток.

Например, продавец нашел покупателя на квартиру, составили договор, где предусмотрели, что покупатель вносит задаток за квартиру, который он выплатит продавцу, в случае если вдруг передумает. Договор подписали, а покупатель нашел другую квартиру.

Продавец, следуя условиям договора, оставляет задаток себе. Но на самом деле у него нет на это законных оснований. Ведь договор купли-продажи жилой недвижимости должен пройти процедуру государственной регистрации и только после этого он считается заключенным.

Только с этого момента и будет действовать договор. А раз договор не заключен надлежащим образом, то и у продавца нет оснований оставлять себе задаток. Это уже относится к неосновательному обогащению.

Если законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора, то он вступает в силу с момента его подписания сторонами или с другого момента, определенного сторонами.

Не подлежат регистрации договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения, договор мены недвижимости нежилого назначения, договор аренды недвижимого имущества на срок менее года, предварительные договоры и т. д.

Но не путайте договор и право собственности, возникшее из данного договора. Например, договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации, но в любом случае будут регистрировать право собственности покупателя на квартиру.

Что такое предварительный договор?

Говоря обычным языком, предварительный договор – это репетиция основного договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре должна содержаться информация о предмете и других существенных условиях основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор. Если в таком договоре срок не оговорен, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Допустим, продавец квартиры нашел покупателя.

Если по тем или иным причинам они сразу не заключают договор купли-продажи жилого помещения, то они вправе заключить предварительный договор, где предусматривают, какое конкретно жилое помещение продается, за какую цену, и когда заключается основной договор. Но что будет, если срок заключения основного договора подошел, а продавец или покупатель не желают заключать основной договор?

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

С нотариусом или без него?

Некоторые договоры подлежат обязательной государственной регистрации. В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено для договора ренты, пожизненного содержания с иждивением, брачного договора. Если законом не предусмотрено обязательное заверение договора нотариусом, стороны вправе заверить договор нотариально по своему желанию.

Нотариальному удостоверению подлежат также:

  • договор уступки права требования, если сделка была нотариально удостоверена;
  • договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;
  • предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме:
  • некоторые виды доверенностей.

За удостоверение нотариусом договора необходимо уплатить государственную пошлину.

Подведем итог: если законом не предусмотрено обязательное удостоверение договора, то нет повода обращаться к нотариусу. Вам не откажут из-за этого в регистрации договора или регистрации права собственности. Не стоит выкидывать свои «кровные» деньги.

Зачастую люди обращаются к нотариусу за удостоверением договора в силу устоявшихся в обществе привычек, ошибочно полагая, что удостоверенный нотариусом договор защитит их от мошенничества в сфере сделок с недвижимостью. Хотя если рассматривать последний вариант, то определенная доля истины в нем есть.

Нотариус, конечно, поможет вам составить правильный договор, но ручаться за сторону в сделке он не может.

Это «существенно»!

Очень часто в законе можно применяется такое понятие, как «существенные условия договора», что понимается под этим?

Существенными условиями считаются такие условия, без которых договор не может быть заключен. К таким условиям относятся предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Например, в договоре купли-продажи недвижимого имущества существенными условиями будут условие о предмете продажи (какое конкретно недвижимое имущество продается, с его описанием) и его стоимость. В договоре аренды недвижимого имущества существенными условиями будут предмет и срок аренды.

Существует такое понятие в законе, как существенное нарушение. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, суд вправе расторгнуть или изменить договор при существенном нарушении договора другой стороной.

Под этим понимается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Источник: http://Flatcenter.ru/clauses/dogovor-arendi/dogovor-nedvizhymosty.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.