Договор служебного найма жилого помещения

Договор служебного найма жилого помещения

Договор служебного найма жилого помещения

Для обеспечения отдельных категорий нуждающихся в жилье имеется специальный фонд. В него входят, например, служебные помещения.

Это такой подвид недвижимости, которая предоставляется сотрудникам или служащим определенных государственных или органов местного самоуправления.

В статье подробнее рассмотрим, каким образом заключается договор служебного найма жилого помещения, каковы его особенности и характеристики.

Подготовка документов и заявления

До заключения соглашения об аренде служебного жилья человек должен собрать необходимые документы и предоставить их с письменным заявлением в уполномоченный орган.

В пакет требуемых документов входят:

  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • трудовая книжка (иногда вместе с трудовым договором);
  • выписка, что у человека нет собственной жилплощади;
  • справка о составе семьи.

Все бумаги должны быть сопровождаться ксерокопиями, заверенными нотариусом или непосредственно работодателем.

Обратите внимание! Данный список не является исчерпывающим. Он может меняться и дополняться, поэтому лучше предварительно уточнить полный перечень документов.

В самом тексте заявления, написанного на имя начальника органа власти, обязательно указываются сведения о просителе: его ФИО, паспортные данные. Кроме того, уточняется количество человек, планирующих жить вместе со съемщиком. В конце ходатайства ставится подпись, которой удостоверяется правильность всех указанных данных, а также согласие человека на обработку персональных сведений.

Оформление и заключение сделки

Как уже было сказано выше, служебное помещение выделяется служащим и их близким на время, когда они занимаются каким-то видом трудовой деятельности. После прекращения рабочих правоотношений расторгается и сделка. При этом иное жилье бывшему сотруднику предоставлять никто не обязан.

Процесс передачи служебного жилья человеку основывается на положениях Постановления Правительства №42. Там также предлагается образец типового договора найма, который носит рекомендательный характер.

Им можно воспользоваться при составлении собственного соглашения, однако на практике стороны стараются оформить свои отношения более подробно, включая дополнительные пункты, не вступающие в противоречие с актуальным законодательством.

В данном случае сторонами сделки будут выступать:

  • наймодатель (государственные или муниципальные органы власти) через своего представителя;
  • наниматель (сотрудник или служащий). При этом в тексте договора обязательно необходимо указать всех членов семьи, которые будут проживать совместно с работником.

Однако уполномоченный орган предварительно должен вынести решение о том, что человек действительно признан нуждающимся предоставлении служебного жилья. Для военнослужащих, например, это делает Министерство обороны.

Если постараться определить основные категории лиц, которым положена служебная квартира, то это будут:

  • дворники;
  • почтальоны;
  • военнослужащие-контрактники;
  • полицейские;
  • пожарные;
  • госслужащие;
  • депутаты.

Предмет соглашения о найме

Обязательным условием действительности договора является указанный в нем предмет сделки. Иными словами, жилое помещение, у которого есть адрес, описаны все особенности, включая количество комнат и площадь. Кроме того, обязательно полное соответствие общепринятым санитарным нормам и эпидемиологическим стандартам.

Обратите внимание! Жилищный Кодекс недвусмысленно говорит о том, что служебным жильем может быть лишь квартира полностью, а не ее часть или отдельная комната. При этом разрешается предоставление комнаты в общежитии. Также работнику порой выделяют целый дом.

Если же говорить о благоустроенности помещения, то оно, разумеется, должно иметь обычные удобства. Однако законодатель допускает исключения из правил. Это происходит, если в самом населенном пункте или на большей его территории отсутствует водопровод или канализация. В таком случае требовать предоставления жилья с такими удобствами не получится.

Кстати, одним из основных условий обеспечения человека жильем является то, в соответствии с которым у работника не должно быть в собственности квартиры в данном населенном пункте.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Полномочия участников сделки

Как и при заключении любого другого соглашения важно определить и зафиксировать в письменном виде права и обязанности обеих сторон четко, недвусмысленно и в полном объеме.

Что, прежде всего, требуется от собственника? Он обязан предоставить жилое помещение, не имеющее никаких обременений. Квартира (или дом) должна отвечать всем легальным требованиям, а также иметь необходимые для проживания коммуникации. Кроме того, при необходимости собственник обязан проводить капитальный ремонт своими силами.

Наниматель, в свою очередь, обязан вовремя вносить оплату за проживание и коммунальные услуги. Также он должен бережно относиться к предоставленному имуществу, поддерживать его в достойном состоянии. Жилец проводит текущий ремонт и устраняет мелкие неисправности.

Расторжение договора

Обычно в соглашении четко определяется период его действия. Он может быть равен сроку службы (установленному в заключенном контракте), либо времени пребывания гражданина в какой-либо должности.

Данная сделка может быть прекращена досрочно по желанию одной из сторон. Это происходит, если:

  • съемщик переезжает в другое место как из-за работы, так и по другим причинам;
  • наниматель не вносит ежемесячные платежи за аренду и иные услуги в течение 6 месяцев;
  • недвижимости нанесен ущерб;
  • квартира или дом использовались не по назначению, а в качестве офиса, например;
  • своими действиями наниматель систематически нарушал права соседей, например, громко слушал музыку, делал ремонт в ночное время, хулиганил.

Последние четыре причины связаны с волеизъявлением владельца жилья. Для расторжения соглашения по таким основания потребуется предварительно обратиться в суд и дождаться его решения. После того как договор официально расторгнут, съемщик дается 3 дня на то, чтобы освободить помещение.

Примечательна следующая ситуация: в квартире проживают супруги и их общий несовершеннолетний ребенок. Муж (наниматель) с женой решили оформить развод.

После завершения этой процедуры у жены пропадает право проживания на указанной жилплощади, поэтому по закону она обязана съехать. Однако это не касается ребенка.

Так, Верховный Суд РФ несколько лет назад решил, что в такой ситуации бывшей супруге разрешается остаться жить в той же квартире. Такая лазейка нужна, чтобы не нарушить права несовершеннолетнего.

На что обратить внимание

Отнесением объекта недвижимости к категории со специальным назначением происходит по желанию собственника. Это значит, что квартира в любой момент может потерять статус служебной, после чего человек вправе снимать ее, но уже на других условиях.

В основном они определяются правовыми положениям договора о социальном найме. Данный вид отношений считается более удобным для съемщика, поскольку допускает возможность приватизации.

Кроме того, заключается соглашение о социальном найме на неопределенный период и не теряет силу даже после смерти гражданина.

Стоит обратить внимание на тот факт, что порой после расторжения трудового договора или военного контракта съемщик и его близкие вправе остаться проживать в служебной квартире. Это происходит в нижеприведенных обстоятельствах:

Следует понимать, что если у съемщика появляются дети, то он вправе зарегистрировать их в своей служебной квартире (или доме), не получая согласие собственника на это. Оформленная прописка будет считаться постоянной.

После выселения бывший работник или военнослужащий обязан должным образом сдать квартиру ее собственнику. Это делается на основании акта приема-передачи, то есть проведенные перепланировки и значительные изменения рекомендуется ликвидировать и в целом привести жилье в первоначальный вид.

Уполномоченный представитель органа, являющегося собственником, проводит тщательный осмотр квартиры и фиксирует недостатки, если они имеются.

Разумеется, съемщик вправе не согласиться с ними, указав свои замечания к акту. В целом же, жилплощадь должна возвращаться владельцу в состоянии, не отличающемся в худшую сторону от первоначального.

При этом, естественно, в учет принимается нормальный износ.

Обратите внимание! Если жилплощадь была предоставлена в отремонтированном виде, то и вернуть ее нужно, предварительно осуществив текущий косметический ремонт. Если наниматель откажется это делать, то с него в судебном порядке взыщут денежные средства, рассчитанные по актуальным рыночным ценам.

Подведем итоги

Некоторым гражданам из-за выполнения ими особых трудовых обязанностей предоставляется жилье, называемое служебным. В статье было разобрано, что это такое, кто вправе его получить и каковы особенности подписания указанного договора.

Прежде всего, это квартира или дом, которая выделяется из специализированного фонда, а собственником считается государство (или органы МСУ).

Непосредственно договор о съеме жилья заключается на определенный период, равный либо сроку службы человека, либо периоду, в течение которого лицо занимает какую-либо должность. Соглашение имеет письменную форму и закрепляет основы правового статуса и ответственность сторон.

В целом, к его основной особенности относится ограниченная возможность распоряжения жильем (его нельзя обменять или воспользоваться правом на субнаем).

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/dogovor-sluzhebnogo-najma-zhilogo-pomeshheniya

Предоставление служебного жилья

Договор служебного найма жилого помещения
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Предоставление служебного жилья

Договор найма служебного жилья предусматривает определенный перечень условий, которые должны соблюдаться при выделе квартиры в связи с выполнением профессионального долга.

На сегодняшний день жилищным законодательством РФ предусматривается возможность предоставления нуждающимся категориям граждан служебного жилья. Правила подобного выдела четко регламентированы ст. 104 ЖК РФ.

В большинстве случаев под эту категорию выделяются жилые помещения в домах многоквартирного типа. При этом чаще всего данный вид жилья располагается на первом этаже сооружения.

Подобные недвижимые объекты имеют ограниченный правовой режим пользования, так как причисляются к категории специализированного жилищного фонда.

Условия предоставления служебного жилого помещения

Итак, предоставление служебных жилых помещений – один из самых новейших правовых механизмов на территории РФ. Он позволяет некоторым трудящимся гражданам выделить комфортабельные квартиры, что необходимо для исполнения профессионального долга.

Иными словами, квартиры предоставляются не для того, чтобы удовлетворить нужды определенных субъектов правоотношений, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищно-бытовых условий, а чтобы лица могли осуществлять свой служебный и профессиональный долг.

Предоставление служебного жилья помимо ЖК РФ регламентируется и иными нормативно-правовыми актами, действие которых распространяется на территории российского государства.

В частности, федеральными законами и НПА субъектов России, а также решениями и постановлениями, принятыми на местном уровне.

В частности, эти законодательные акты касаются установления определенной категории граждан, которые имеют правомочия на получение квартиры.

Договор найма служебного жилого помещения предусматривает определенный перечень условий, которые должны соблюдаться при выделе недвижимого имущества в связи с выполнением профессионального долга.

В частности, под специализированное жилье подходят только обособленные квартиры, что регламентировано ст. 104 ЖК РФ. Служащим не могут быть выделены, например, комнаты в коммунальных квартирах, остальные жилые помещения которых заняты гражданами на основании права собственности.

Кроме того, квартиры служебного предназначения должны отвечать всем требованиям, прописанным в жилищном законодательстве РФ, которые касаются как комфортабельности помещений, так и их удобства и техобеспечения. Только при соблюдении всех технических и санитарных норм заключается договор о найме с профессиональными работниками.

Особенности договора найма служебного жилого помещения

Договор найма квартиры служебного предназначения имеет несколько ключевых отличий от привычного контракта о соцнайме жилья:

  • наймодателями по договору могут выступать только органы государственной или же муниципальной власти, которые в частности, могут считаться работодателями нанимателя.
  • Нанимателями, с которыми заключается контракт, могут быть все физические лица. Однако в отличие от договора о соцнайме выдел жилья возможен как гражданам РФ, так и резидентам иных стран и лицам без гражданства, которые находятся на территории России с целью выполнения профессионального долга.
  • Порядок предоставления служебных жилых помещений подразумевает определенный срок, на который заключается контракт между наймодателем и нанимателем. В большинстве случаев временной период эксплуатации квартиры равняется сроку действия трудового договора или контракта, подписанного на выполнение конкретных профессиональных задач.
  • В отличие от договора социального найма, контракт о выделе специализированного жилья не подразумевает возникновение правомочия со стороны нанимателя приватизировать недвижимое имущество. Это связано также и с уникальным правовым режимом пользования таковыми постройками.

Расторжение договора найма спецжилья также предусмотрено ЖК РФ. Все основания, чтобы расторжение было признано легитимным, прописаны в 101 статье указанного Кодекса.

Кроме того, необходимо отметить, что расторжение контракта может осуществляться как на добровольных, так и на принудительных началах.

В первом случае речь идет о тех ситуациях, когда выходит срок действия трудового договора, во втором – о судебных разбирательствах. 

Основания предоставления служебного жилья

Если обратиться к теории юридической науки в жилищной сфере, то основанием для предоставления комфортабельного жилья служебного предназначения признаются такие жизненные ситуации, которые обуславливают собой возникновение определенных прав и обязанностей со стороны участников правоотношений. Иными словами, это обстоятельства, которые детерминируют собой возникновение, пролонгацию, прекращение или же расторжение субъектных правоотношений.

Если обратиться к ст. 10 ЖК РФ, то можно прийти к выводу о том, что главным основанием, чтобы произошло возникновение, прекращение или же расторжение правоотношений, признаются государственные акты – решения.

Только после официального опубликования постановления госоргана о том, что произошло возникновение, расторжение или прекращение правоотношений может быть заключен договор о найме спецжилья.

Но при этом следует помнить о том, что лишь наличие двух обстоятельств, то есть решения и договора о найме спецжилья недостаточно, чтобы было осуществлено возникновение, расторжение или прекращение правоотношений.

Другими словами, основаниями для подобных действий выступает целый набор причин и детерминант, которые предусмотрены законодателем.

В частности, прекращение, расторжение или наоборот возникновение правоотношений возможно в том случае, если:

  • присутствует сам субъект правоотношений, которым могут выступать как непосредственно наниматели, так и члены его семьи, с которыми может произойти как подписание, так и расторжение контракта о наделении их жильем.
  • Имеется волеизъявление со стороны работника, которое заключено в строго определенной юридической форме. Документ подтверждает собой наличие у конкретного лица права на выдел служебного помещения. При этом заявление должно быть составлено по типовому образцу, что не повлечет за собой расторжение договора в судебном порядке.
  • Отсутствуют причины и обстоятельства, которые могут препятствовать выделу специализированного жилья для работников по трудовому контракту.
  • В специализированном жилищном фонде муниципалитета или государства имеется недвижимое имущество, которое отвечает всем законодательным требованиям по его оборудованию и комфортабельности.
  • Квартира, предоставляемая в качестве служебной, должна отвечать законным требованиям по жилой площади, приходящейся на каждого члена семьи работника.

Таким образом, основания для предоставления служебного помещения четко регламентированы законодателем в нормативно-правовых актах, которые распространяются на жилищную сферу. Все это делает договор о найме специализированных помещений уникальным и не имеющим аналогов в правовом поле.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

На каких основаниях мне выдадут Квартиру и если я буду замужем до того, как мне выдадут квартиру какие основания и льготы будут ли? Квартиру предоставят в Пензенской области г. Кузнецк

Марина22.08.2019 11:33

ЖК РФ Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры.

2. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти Российской Федерации – в жилищном фонде Российской Федерации;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации – в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

3) органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.

3. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности.

Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Сайботалов Вадим Владимирович22.08.2019 11:38

Задать дополнительный вопрос

Марина22.08.2019 11:49

Раздел II. Пункт 2.10.

При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого в качестве служебного жилья, в составе семьи работника учитываются проживающие совместно с данным работником его супруга (супруг), а также дети и родители данного работника (другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи работника, если они вселены работником в качестве членов его семьи), и применяются следующие нормы предоставления площади жилого помещения: ❗️а) 33 квадратных метра общей площади жилого помещения – на одного человека; ❗️б) 42 квадратных метра общей площади жилого помещения – на семью из двух человек; Какие нужны основания чтобы получить 42 квадратных метра? Муж должен официально работать или не работать, назовите все моменты, чтобы получить 42 кв метра

Насколько понимаю, это Постановление Правительства Пензенской области от 1 июля 2019 г. N 379-пП.

Его в общем доступе нет.

http://www.garant.ru/hotlaw/penza/1282394/

Из приведенного Вами отрывка делаю вывод, что при определении нормы учитывается именно состав семьи, а не занятость други х членов семьи, т.е. если муж совместно проживает с Вами , то должны выделить 42 кв.м. независимо от того, работает он или не работает.

Сайботалов Вадим Владимирович22.08.2019 11:55

Задать дополнительный вопрос

За более подробной консультацией  Вы можете обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду «МИП» скидка 50 процентов. или по телефону +7 (499) 229-84-53 адрес: г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Дубровина Светлана Борисовна23.08.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Доброго времени суток! Я являюсь сотрудником ведомства и состою на очереди на предоставление служебного жилья.Мне предложили двухкомнатную квартиру, но напополам с другим работником у которого есть несовершеннолетний ребенок противоположного пола. Хотелось бы узнать насколько это правомерно.

Александра28.11.2018 18:08

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна29.11.2018 09:00

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnyj-fond/predostavlenie-sluzhebnogo-zhilya.html

Договор служебного найма жилого помещения: порядок заключения и расторжения

Договор служебного найма жилого помещения

7 января, 2019

Договор служебного найма жилого помещения – сделка, заключенная между определенным перечнем лиц, закрепленным законодательством, и муниципалитетом (государством) в лице его представителей.

Суть правоотношений состоит в предоставлении гражданам возможности пользоваться жилым помещением на безвозмездной основе. Важно понимать, что это такое и кому представляется служебное жилье.

Сущность служебного жилого помещения

Служебная квартира это жилплощадь, которая является частью специализированного домового фонда муниципального или государственного типа по решению уполномоченных властных органов.

Правовые особенности служебного жилья заключаются в следующем:

  • жилая площадь включается в фонд специализированного типа с согласия владельца объекта недвижимости;
  • жилье предоставляется только тем сотрудникам, которые не имеют в собственности других квартир в данной местности;
  • жилье предоставляется только работникам на период трудовой деятельности. После увольнения право пользования квартирой прекращается (за исключением малообеспеченных и нуждающихся граждан);
  • право на проживание имеют некоторые категории людей;
  • квартира располагается в служебном специализированном здании;
  • использовать объект для проживания можно после его причисления к категории специализированного жилья;
  • жилое помещение должно быть устроено в соответствии с регионом и его особенностями;
  • объект должен соответствовать нормативным требованиям технического и санитарного регламентов;
  • отсутствуют иные лица, претендующие на указанный объект;
  • оспаривать права в судебном порядке запрещено;
  • одному гражданину предоставляется площадь не менее шести квадратов.

Решением подобных вопросов занимаются следующие органы:

  1. Органы местного самоуправления, занимающиеся жилищными вопросами.
  2. Региональные органы.
  3. Федеральные органы жилищной направленности.

Категории граждан, имеющих право на получение служебного жилья:

  • лица, которые состоят на службе в вооруженных силах России (для военнослужащих место проживание всегда располагается соответствующей части);
  • сотрудники органов правоохранения;
  • судьи в сфере конституционного правосудия;
  • сотрудники отделения почты, газовых служб, слесари, дворники, техники-смотрители;
  • депутаты Федерального Собрания;
  • сотрудники заповедников и национальных парков государственного типа, лесных хозяйств;
  • сотрудники специализированных организаций и учреждений для несовершеннолетних.

Права и обязанности собственников помещений

Обязанности собственников включают следующие пункты:

  1. Передать объект в надлежащем состоянии в соответствии с условиями договора и нормами жилищного законодательства.
  2. Освободить квартиру от притязаний других лиц.
  3. Осуществлять плановый ремонт капитального типа.
  4. Обеспечивать сохранность общего имущества, облагораживать придомовой участок.
  5. Обеспечивать бесперебойный доступ коммунальных услуг.
  6. Обеспечивать жилплощадью альтернативного типа в экстренных случаях (аварийное состояние, необходимость проведения капитального ремонта).

Права собственников включают следующие пункты:

  1. Требовать внесения своевременной платы за проживание и коммунальные услуги.
  2. Настаивать на исполнении требований законодательства в жилищной сфере.
  3. Периодически проверять состояние жилого помещения.

Права и обязанности нанимателей помещений

Обязанности нанимателей включают следующие пункты:

  • своевременно вносить арендную плату и деньги за коммунальные услуги;
  • обеспечивать целостность и сохранность вещей собственника в изначальном состоянии;
  • использовать жилье по назначению;
  • уведомлять владельца квартиры о неисправностях, возникающих при эксплуатации жилья;
  • своевременно по возможности устранять неисправности в работе приборов;
  • помогать сохранению имущества собственника и его восстановлению (при необходимости);
  • незамедлительно освободить занимаемое помещение при проведении ремонта капитального типа.

Права нанимателей включают следующие пункты:

  • проживать в жилом помещении при смене собственника с согласия владельца недвижимости;
  • требовать предоставления другого соразмерного помещения при необходимости;
  • оформить получение субсидии на занимаемую площадь;
  • расторгнуть договор в досрочном порядке.

Особенности договора

Договоры найма служебного жилья имеют следующие особенности:

  • собственником недвижимости является муниципалитет или государство;
  • нанимателем является лицо, входящее в одну из установленных законом категорий граждан;
  • договор заключается в письменной форме;
  • соглашение о найме является срочным;
  • договор не требует государственной регистрации;
  • соглашение не предусматривает возможности заключения договоров обмена, поднайма, субаренды;
  • в документе должна содержаться ссылка на правовой акт, определяющий отношение гражданина к группе людей, имеющих право проживать в служебном жилом помещении;
  • предмет договора не может быть разделен (договор заключается на всю квартиру);
  • наниматель имеет право перевести квартиру в собственность, если будет пользоваться ей в течение десяти лет непрерывно.

договора

Договор должен содержать следующие пункты:

  1. Сведения о квартиросъемщике и владельце объекта недвижимости.
  2. Предмет договора (подробное указание на местоположение объекта, количество комнат площадь и т.д.).
  3. Основание предоставления квартиры.
  4. Вид работы нанимателя (с приложением копии книжки о трудовой деятельности или военного билета).
  5. Обязанности и права сторон договора.
  6. Срок действия соглашения.
  7. Уровень соответствия площади установленным нормативам.
  8. Дата заключения договора. Реквизиты и подписи сторон.

Существуют лазейки (нюансы), о которых знают не все наниматели:

  • наниматель вправе прописать в помещении детей и супругу (супруга);
  • если наниматель – военнослужащий, ему обязаны предоставлять жилье при каждом переводе на новое место работы.

Жилое помещение служебного типа, предоставляемое сотрудникам органов, учреждений и организаций, должно соответствовать установленным законодательством нормам технического и санитарного типа.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/dogovor-sluzhebnogo-najma-zhilogo-pomeshhenija

Договор найма помещения. Служебное жилье

Договор служебного найма жилого помещения

Согласно ЖК РФ основанием возникновения жилищного правоотношения по найму служебного жилого помещения является договор найма служебного жилого помещения (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).

Однако договорное оформление отношений по найму служебного жилого помещения осуществлялось не всегда. Так, во время действия ЖК РСФСР в г. Москве Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г.

Москвы служебные жилые помещения предоставлялись гражданам по служебному ордеру без заключения договора найма, а в некоторых случаях – и без оформления ордера, но на основании решения администрации города и общественной комиссии по жилищным вопросам или решения правления.

В г. Москве в период с 31 июля 2003 г. (от даты принятия распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 31 июля 2003 г.

N 219 “О порядке работы по предоставлению жилой площади в аренду и заключению договоров аренды (субаренды)” до 1 августа 2006 г. служебные жилые помещения предоставлялись в соответствии с распоряжениями префектов г.

Москвы Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы работодателям по договору аренды на 5-летний срок. При этом арендодателем выступал, как правило, ДЕЗ района.

В свою очередь арендодатели предоставляли данные помещения в субаренду также на 5-летний срок своим работникам с возможностью перезаключения. Такая возможность закреплена, например, в распоряжении Управления в Юго-западном административном округе Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 25 июля 2005 г. N 05.56.00156.

Фактически служебные жилые помещения предоставлялись по договору субаренды даже во время действия ЖК РФ, для того чтобы в случае отпадения оснований предоставления жилых помещений нанимателей можно было в кратчайшие сроки выселить из данных жилых помещений и не применять в судебном порядке ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, устанавливающую категории нанимателей, которых нельзя выселить без предоставления других жилых помещений, т.е. выселить без предоставления другого жилого помещения.

С 1 августа 2006 г. согласно распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 7 июля 2006 г.

N 669 “О мерах по выполнению Постановления Правительства Москвы от 2 мая 2006 года N 306-ПП “Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2005 году и о городских жилищных программах на 2006 год” в г.

Москве жилые помещения должны предоставляться сотрудникам предприятий (организаций) только по договорам найма служебных жилых помещений.

По договору найма служебного жилого помещения одна сторона – наймодатель обязуется передать другой стороне – нанимателю (гражданину в связи с характером его трудовых отношений с наймодателем, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления) жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

По общему правилу договор является срочным. Однако законодатель в ч. 3 ст. 104 ЖК РФ весьма специфично определяет срок данного договора: договор заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности.

Срок имеет в договоре весьма важное значение еще и потому, что в зависимости от него можно классифицировать договоры найма на договоры, заключаемые на определенный срок (например, согласно абз. 3 п. 1 ст.

15 Закона “О статусе военнослужащих” определенным категориям военнослужащих служебные жилые помещения предоставляются на первые пять лет военной службы) или срок, определенный периодом исполнения служебных обязанностей (например, почтальонам).

Для обеспечения правовой определенности в данном вопросе как для граждан-нанимателей, так и для юридических лиц, недопустимости необоснованного сужения или расширения категорий граждан, имеющих право на предоставление служебных жилых помещений, необходимо принятие нормативно-правовых актов соответственно на уровне Российской Федерации, каждого ее субъекта, муниципального образования, которые бы устанавливали исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда Российской Федерации; исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда определенного субъекта Российской Федерации (в г. Москве в настоящее время только разрабатывается список юридических лиц, работники которых имеют право на получение служебного жилого помещения); исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда определенного муниципального образования. Кроме того, из-за отсутствия перечня категорий нанимателей, утвержденного правовым актом законодательного органа г. Москвы, в настоящее время предоставление служебных жилых помещений в г. Москве приостановлено.

Наймодателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть в соответствии со ст. 93 ЖК РФ собственник жилого помещения или действующие от его имени орган государственной власти РФ, субъектов РФ, орган местного самоуправления, в том числе в лице государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения, иное уполномоченное собственником лицо.

Договор найма служебного жилого помещения между нанимателем и наймодателем заключается в определенном порядке и с соблюдением основания и условий заключения рассматриваемого договора.

Вместе с тем необходимо отметить, что порядок заключения договора не определен ни ЖК РФ, ни другими нормативными правовыми актами, не исследован он и в юридической литературе.

Исходя из норм жилищного законодательства, можно заключить, что в настоящее время устанавливаются следующие условия и основание заключение договора.

Во-первых, необходимым условием является решение об отнесении жилого помещения к служебному.

Однако, как указывалось выше, в настоящее время еще не определен орган, в компетенцию которого входит принятие решения об отнесении и исключении жилого помещения, находящегося в муниципальном жилищном фонде, из числа служебных. Такая правовая неопределенность способствовала возникновению судебных споров.

Так, истица Г. обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, в котором просила обязать последнего исключить квартиру из числа служебных. Однако Управление Департамента по ЮЗАО начиная с 2003 г. прекратило рассматривать жилищные вопросы граждан, проживающих в квартирах, относящихся к федеральной собственности, как не входящие в его компетенцию.

Данное решение суд обоснованно признал незаконным на основе ст.

101, 105 ЖК РСФСР, устанавливающих, что отнесение жилых помещений к числу служебных, их предоставление гражданам, а также и исключение этих жилых помещений из числа служебных возлагается на местные органы власти и управления.

Аналогичная норма содержится и в ч. 2 ст. 92 ЖК РФ, устанавливающей, что вышеуказанные действия осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Во-вторых, к таким условиям относятся заключение трудового договора, или поступление на службу, или назначение на государственную должность РФ или субъекта РФ, или на выборную должность (данное положение конкретизируется в п. 2 Типового договора).

Кроме того, для заключения всех видов договора найма специализированного жилого помещения, и договор найма служебного жилого помещения в данном случае также не является исключением, необходимо наличие основания для заключения, т.е. принятие решения собственником о предоставлении конкретного служебного жилого помещения.

Предмет договора найма служебного жилого помещения можно определить исходя из ч. 1 ст. 104 ЖК РФ, устанавливающей, что жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры.

Однако данные правила соблюдались не всегда. Так, ранее допускалось предоставление в качестве служебного жилого помещения комнаты в коммунальной квартире, и на практике даже существовал смешанный жилищный фонд, т.е.

в квартире – одна комната являлась служебной, а другая принадлежала гражданину на праве частной собственности. В данной ситуации суд вполне обоснованно в решении признал недопустимым существование такого смешанного фонда.

Нормы ЖК РФ не конкретизируют права нанимателя служебного жилого помещения. Однако из этого с необходимостью не следует, что наниматель не обладает правами, присущими всем нанимателям по договору найма специализированного жилого помещения.

Поскольку, во-первых, это прямо противоречило бы ч. 3 ст. 100 ЖК РФ, устанавливающей, что в договоре должны быть закреплены права и обязанности сторон. Во-вторых, Постановление Правительства РФ, утверждающее Типовой договор, как указал П.П.

Васильев, не должно противоречить ЖК РФ. Однако положения Типового договора дополняют и конкретизируют нормы ЖК РФ.

Это обусловлено прежде всего тем, что ЖК РФ представляет собой основополагающий нормативно-правовой акт, который не может, да и не должен охватывать все аспекты регулирования отношения по найму служебного жилого помещения.

Кроме того, ст. 65 ЖК РФ закрепляет обязанности наймодателя, а исходя из общих положений науки гражданского права, любым обязанностям по договору, как правило, корреспондируют соответствующие права другой стороны, в данном случае нанимателя по договору найма.

Отличительной особенностью правового статуса нанимателя по договору найма служебного жилого помещения является то, что согласно ч. 5 ст. 100, п. 6 ч. 3 ст.

67 ЖК РФ он наделен такой специфической обязанностью, как информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору.

Наличие данной обязанности следует признать оправданным, поскольку изменение оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору, означает изменение самого правоотношения по найму служебного жилого помещения, о чем должна быть проинформирована другая сторона, и такое изменение также должно быть оформлено соответствующим образом.

Наймодателю по договору найма служебного жилого помещения в соответствии с п. 13 Типового договора предоставлено специфическое право принятия решения о приватизации жилого помещения.

Однако согласно п. 16 Типового положения служебное жилое помещение не подлежит приватизации, т.е. налицо противоречие между нормами Типового договора и Типового положения.

Учитывая то, что Типовой договор принят во исполнение ЖК РФ значительно позднее, нежели Типовое положение, оба акта равны по юридической силе, следует руководствоваться именно положением Типового договора.

Соответственно само Типовое положение должно быть приведено в соответствие с Типовым договором путем исключения из п. 16 Типового положения нормы о запрете приватизации служебного жилого помещения.

Источник: https://www.urprofy.ru/dogovor-nayma-pomeshcheniya-sluzhebnoe-zhile

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.