Договор ренты с правом пожизненного проживания

Содержание

Договор пожизненной ренты. С кем можно заключать и стоит ли?

Договор ренты с правом пожизненного проживания

Что такое пожизненная рента квартиры Заключение договора пожизненной ренты на квартиру – достаточно новый и еще мало распространенный у нас вид гражданско-правовых отношений, имеющий как явные, так и скрытые плюсы и минусы для обеих сторон.

Возможность приобретения собственного жилья в стране для большинства населения год от года становится все призрачнее. Цены на объекты недвижимости растут, зарплаты в условиях кризиса уменьшаются, и надеяться на обратное может только неисправимый оптимист.

Не лучшая ситуация складывается и у пенсионеров, все чаще остающихся со своими проблемами наедине: невысокая пенсия, увеличение коммунальных платежей, рост цен на продукты и лекарства, отсутствие должного ухода.

В поиске вариантов решения проблем люди, стремящиеся к улучшению своих жилищных условий, и пожилые владельцы квартир нашли выход – заключение договора ренты.

Что это – пожизненная рента квартиры

Чаще всего такие сделки заключают пожилые люди, которые либо не имеют родственников, либо в силу различных семейных перипетий с ними не общаются. Таким образом, они выбирают себе помощника, получающего за свою заботу не денежное вознаграждение, а квартиру.

При заключении договора пожизненной ренты его предметом становится квартира, которую ее хозяин, называемый рентополучателем, после смерти передает рентоплательщику в полное владение.

Тот, в свою очередь, должен уплачивать собственнику квартиры в установленный срок (ежемесячно, ежегодно или с другой оговоренной периодичностью) определенный денежный взнос.

Соглашение может предусматривать и единоразовую денежную помощь.

Право собственности переходит новому хозяину только после кончины рентополучателя. На этом договор считается исполненным, и платежи прекращаются, даже если у бывшего хозяина остались родственники, которые могут претендовать на получение наследства.

Оплата производится только в виде денежных взносов, наличных или безналичных, никакие обмены имущества недопустимы.

Величина таких выплат в пересчете на один месяц должна быть больше прожиточного минимума.

В случае, если владелец квартиры умирает до официальной регистрации договора, он аннулируется.

Отличия постоянной и пожизненной форм ренты

Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры.

Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты.

Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.

Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.

Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки.

А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями».

Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.

Отличия ренты с иждивением от пожизненной ренты

Рента на квартиру с иждивением несколько отличается от пожизненной формы ренты.

Она может осуществляться деньгами или расходами на проведение ремонтов, приобретение вещей, лекарств (особенно дорогостоящих) и создание таких условий проживания, которые требуются нынешнему владельцу квартиры.

Например, при болезни собственника жилого помещения рентоплательщик обеспечивает ему лечение и уход своими силами или, наняв квалифицированную сиделку.

В договоре ренты квартиры с иждивением часто указываются и специальные услуги, которые требуются собственнику. Например, предоставлять уход и содержание можно не самому собственнику квартиры, а третьему лицу, например, супругу или детям. Как и при постоянной ренте, возможна некая единоразовая выплата, предусмотренная в момент нотариального оформления договора.

Часто в таких договорах также оговаривается обязанность рентоплательщика после смерти собственника взять на себя расходы по захоронению и оплате необходимые ритуальных услуг.

Кто может заключать договор пожизненной ренты квартиры

Рентоплательщиком может стать и физическое, и юридическое лицо. Второй стороной может выступить только физическое лицо. Однако, чтобы стать получателем пожизненной ренты, необходимо наличие следующих условий:

– гражданин должен быть единственным собственником квартиры, являющейся предметом соглашения;

– квартира не может иметь обременений и любых ограничений на распоряжение ею.

Как правильно заключить договор

При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:

1.Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику.

Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом.

Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.

2. Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.

3. Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом.

Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной.

Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.

4. Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.

5. Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение.

Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения.

Он становится полноправным владельцем квартиры.

Условия договора, его удостоверение и регистрация

В договоре пожизненной ренты прописываются:

– Стороны договора. Необходимо указать ФИО, паспортные данные плательщика и получателя.

– Предмет договора. Указывается квартира, в отношении которой заключен договор, ее адрес, общая площадь, количество комнат.

– Условия договора. Здесь подробно описываются все права, взаимоотношения и обязанности сторон.

– Условия расторжения договора. Необходимо определить, почему контракт может быть прекращен или расторгнут ранее, чем наступит смерть рентополучателя.

– Ответственность сторон. Необходимо указать, какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение участниками условий соглашения.

– Разрешение споров. Разъясняется способ разрешения возникающих споров по договору. Такие разногласия разрешаются, как правило, в суде.

– Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Необходимые документы

Для осуществления государственной регистрации договора пожизненной ренты надо подготовить и представить все необходимые для этого документы:

-заявление в Росреестр на госрегистрацию договора пожизненной ренты; оригиналы и копии паспортов участников сделки;

-согласие супругов плательщика и получателя на совершение сделки, заверенное нотариально;

– документы, удостоверяющие право получателя на собственность; копия лицевого счета и выписку из домовой книги на рентополучателя;

– справка о стоимости квартиры; кадастровый паспорт на помещение и экспликацию; заверенный нотариусом договор;

– оплаченная квитанция госпошлины.

Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры

При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:

– плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;

– плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;

– получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;

– родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;

-получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.

Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.

Плюсы:

– рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;

– договор ренты регистрируется в Росреестре,

– поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;

-заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.

Минусы:

-плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;

– при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут. Когда и как можно расторгнуть

Когда и как можно расторгнуть договор

Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.

Отношения можно разорвать, если:

1. Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем.

2. Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей;

3. Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта;

4. Произошло повреждение квартиры.

Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества. Стоимость ущерба включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик и дальше будет обязан осуществлять предусмотренные договором рентные платежи.

Остались вопросы или нужна помощь юриста? Получите бесплатную консультацию специалиста.

Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/dogovor-pojiznennoi-renty-s-kem-mojno-zakliuchat-i-stoit-li-59e7195f9d5cb3c0ce1a1241

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

Договор ренты с правом пожизненного проживания

При всей своей привлекательности, договор ренты является одним из самых сложных типов сделок и таит немало подводных камней. К примеру, могут возникнуть претензии со стороны налоговой службы. Чтобы исключить подобные неожиданности, следует заранее просчитать налоговые последствия договора ренты с пожизненным содержанием.

В чем смысл договора ренты с пожизненным содержанием

Смысл таких правоотношений заключается в получении постоянного дохода до окончания жизни в обмен на передачу прав собственности. Это, можно сказать, растянутая во времени продажа жилья, которая происходит следующим образом:

  1. Гражданин-получатель ренты продает свою квартиру за часть рыночной стоимости или дарит плательщику. Особенностью таких договоров является обязательное ограничение прав нового владельца на распоряжение жильем. Например, он не может продать такую квартиру или сдать ее в аренду без согласования с бывшим владельцем. Договор купли-продажи или дарения должен пройти государственную регистрацию.  
  1. Лицо-плательщик взамен получает обязанность регулярно передавать получателю денежные средства и оказывать заранее оговоренные услуги. Для этого граждане заключают нотариальный договор.

Виды договора ренты с пожизненным содержанием

Договоры ренты с пожизненным содержанием бывают 2 видов, учитывающих особенности взаимоотношений сторон:

  • без иждивения — обязательства плательщика ограничиваются только регулярным перечислением денег;
  • с иждивением — плательщик является для получателя некоторой заменой близких родственников: обеспечивает его повседневные нужды, возит к врачу, нанимает массажиста и тому подобное.

Заключение договора ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

Особенностью рентных сделок является переплетение личных и финансовых отношений. В части получения денежного дохода такие отношения подпадают под налогообложение. Если не принимать во внимание этот момент, то после заключения сделки можно столкнуться с неожиданными налоговыми последствиями — доначисленными платежами, пенями и штрафами, которые значительно снизят ожидаемую выгоду.

Налоговые последствия для физического лица-плательщика сводятся к уплате налога на недвижимое имущество или на землю. Никаких иных налоговых обязанностей для нового владельца квартиры или земельного участка закон не предусматривает. У гражданина не возникает, например, обязанность платить налог:

При заключении договора ренты с пожизненным содержанием налоги ложатся на плечи получателя средств. У гражданина возникают следующие виды доходов:

  1. Выручка от продажи квартиры.
  2. Доход от регулярных поступлений средств и оказываемых услуг.

Оба вида доходов подлежат обложению НДФЛ и требуют сдачи отчетности. При подготовке декларации применяются льготы и вычеты, начисленный налог перечисляется в бюджет.

Налог с единоразовой выплаты за квартиру по договору ренты с пожизненным содержанием 

Гражданин-получатель ренты имеет право передавать квартиру в собственность плательщика одним из способов:

  1. По договору дарения, безвозмездно. У дарителя не возникает налогооблагаемого дохода.
  2. По договору купли-продажи. Налог 13% должен выплатить продавец – бывший собственник.

При расчете НДФЛ на доход от продажи квартиры применяется льгота, связанная с минимальным сроком владения имуществом: если жилье числилось в собственности гражданина не менее установленного срока, то доход от его продажи не облагается налогом. Величина минимального срока владения квартирой регламентируется пунктом 1 статьи 217 Налогового кодекса РФ и составляет 3-5 лет, в зависимости от условий ее приобретения.

Если минимальный срок владения имуществом не выдержан, то применяется имущественный вычет: налогом облагается только часть оплаты за квартиру, выходящая за пределы необлагаемого минимума 1 млн рублей.

Со своей стороны, гражданин-плательщик с даты регистрации договора о передаче квартиры в его собственность с обременением может использовать свое право на налоговый вычет в размере уплаченной суммы.

При завершении договорных отношений после смерти последнего получателя ренты обременение с квартиры снимается, и бывший плательщик получает права полноправного собственника имущества. Приобретенная им квартира не является его доходом и не облагается НДФЛ.

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоги с регулярных платежей

Такие доходы рассматриваются аналогично арендной плате за наем недвижимости и облагаются налогом по ставке 13%.

Особенностью налоговых отношений по договору ренты между гражданами является то, что источник выплаты не является налоговым агентом. Следовательно, он не имеет права удерживать налог с доходов получателя и перечислять его в бюджет. Обязанность рассчитывать НДФЛ, передавать декларацию в налоговый орган и уплачивать налог лежит на получателе.

При подготовке декларации применяются стандартные налоговые вычеты — на детей, ликвидаторам последствий катастроф и прочие.

Оплата коммунальных расходов становится обязанностью плательщика ренты с даты передачи ему квартиры. Оплаты по начислениям за воду, отопление, газ, электроэнергию и тому подобное не включаются в доход гражданина-получателя ренты.

Особенностью договора с иждивением является обязанность лица-плательщика обеспечивать потребности гражданина-получателя в натуральной форме, не ограничиваясь перечислением средств.

Более того, денежные переводы могут вообще отсутствовать в договорных условиях.

При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением указывается стоимость всего объема обязательной помощи, которая в дальнейшем используется при расчете НДФЛ.

По причине преклонного возраста получатель может не иметь возможности самостоятельно исполнять налоговые обязанности. Он имеет право поручить плательщику перечислять налог и передавать декларацию в ФНС. Для этого нужно включить соответствующее условие в договор ренты, подготовить нотариальную доверенность на имя ответственного лица и подписать договор поручения.

Если получателей двое или больше, каждый из них отдельно исполняет обязанность в части налоговых отчетов и платежей в бюджет.

Заключение договора ренты с пожизненным иждивением в пользу другого лица: конкретные примеры

На практике встречаются ситуации, когда собственник квартиры хочет позаботиться о будущем другого человека и заключает договор ренты в его пользу.

Например, гражданин готов продать одну из своих квартир рыночной стоимостью 3 600 тысяч рублей за полцены соседям своих пожилых родителей в обмен на их обязательство ежемесячно передавать им определенные суммы денег, готовить еду, ежедневно навещать и помогать в бытовых вопросах до конца их жизни. Общую величину ежемесячной финансовой и натуральной помощи соседей стороны установили в размере 20 тысяч рублей.

Каковы налоговые последствия такой договоренности?

  • В данном случае гражданину придется заключить договор купли-продажи и учесть в своей налоговой декларации сумму, полученную от соседей за квартиру (1 800 тысяч рублей).
  • С другой стороны, по договору пожизненного содержания с иждивением у каждого из его родителей ежегодно будет возникать обязанность отчитываться по сумме поступлений (240 тысяч рублей) и уплачивать налог на доходы физических лиц.
  • В свою очередь, соседи смогут подать налоговую декларацию и получить налоговый вычет в размере суммы, которую заплатят при оформлении квартиры в их собственность. Кроме того, после регистрации их права собственности у них возникает обязанность по уплате налога на имущество и коммунальных платежей.
ПлательщикВид дохода, налог и периодичностьСумма дохода, рублейОсобенности
Собственник квартирыНДФЛ с продажи квартиры, один раз1 800 000Учесть минимальный срок владения и налоговые вычеты
Получатели рентыНДФЛ со стоимости содержания, ежемесячный доход240 000 рублей (по 120 000 на каждого получателя)Заключить договор поручения по декларированию и уплате налога
Плательщики рентыНалогооблагаемого дохода нетПомимо рентных обязательств, возникает обязанность по налогу на имущество

Таким образом, у всех сторон сделки имеется обязанность по уплате налогов, в соответствии с видом полученного дохода или приобретенного имущества.

Подведем итоги

Возможность получения квартиры в собственность за 25-50% от ее действительной стоимости привлекает заслуженное внимание к рентным отношениям. Потенциальная рентабельность покупки доходит до 400%. Однако необходимо учитывать, что при заключении договора ренты с пожизненным содержанием налоги и юридические риски существенно влияют на экономическую целесообразность проведения сделки.

Учитывая рискованный характер подобных отношений, следует рассчитать вероятный финансовый результат и оценить возможные проблемы.

Снизить степень риска помогут такие меры:

  • проинформировать родственников о планах по заключению договора ренты с пожизненным содержанием;  
  • заручиться юридически значимым подтверждением дееспособности собственника квартиры — например, справкой из психоневрологического диспансера;  
  • проверить юридическую чистоту квартиры — удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов и отсутствии обременений. Самым простым способом получить выписку из государственного реестра является сервис ЕГРН.Реестр – официальная выписка придет на электронную почту. Заказать сведения из ЕГРН может любой человек, достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/dogovor-renty-s-pozhiznennym-soderzhaniem-nalogovye-posledstviya

Что такое рента квартиры с пожизненным проживанием?

Договор ренты с правом пожизненного проживания

Объекты недвижимости приобретаются в результате покупки, обмена или получения наследства. Пожизненная рента является ещё одним способом получения недвижимости в собственность. Рента позволяет улучшить качество жизни пожилым людям с небольшим достатком.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Часто случается так, что престарелые люди, у которых в собственности находится квартира или дом, нуждаются в заботе и финансовой поддержке.

На эту недвижимость есть большой спрос, который можно использовать в данной ситуации. Для этого собственник жилья может заключить договор ренты с тем, кто хочет стать владельцем этого жилья.

Рента бывает нескольких видов:

  • постоянная — нет срока исполнения условий;
  • пожизненная — заканчивается со смертью рентополучателя;
  • пожизненное содержание с иждивением — требуется содержать рентополучателя.

При этом договор может быть:

  • платным — когда требуется сразу внести часть суммы в процентах (10%, 15%, …) от рыночной стоимости имущества;
  • бесплатным — когда не нужно оплачивать часть стоимости имущества, достаточно вносить платежи или выполнять другие условия.

Полезно знать! Рента с пожизненным проживанием на практике — это договор пожизненной ренты, по которому одна сторона получает в собственность квартиру/дом, другая сторона будет периодически получать деньги и оставляет за собой право проживания в этой квартире/доме до конца жизни. Распоряжаться данной квартирой можно только после смерти получателя ренты.

Сделку может заключить любой собственник имущества, которое не указано в завещании или дарственной. Собственник должен быть:

  • совершеннолетним;
  • способным отвечать за свои действия.

Нельзя заключить такое соглашение в случае:

  • сдачи этой недвижимости в аренду;
  • если на неё наложен арест;
  • она подлежит конфискации;
  • является залогом под крупный банковский кредит (ипотека).

Различия между постоянной и пожизненней рентой

Есть множество ситуаций, когда собственник не нуждается в опеке, обеспечен жильём и имеет несколько объектов недвижимости или другое ценное имущество.

В такой ситуации заключать договор с пожизненным проживанием или иждивением нет смысла — выгоднее продать имущество или заключить договор постоянной ренты. Постоянная рента существенно отличается от пожизненной.

Постоянная рента:

  1. Интервал оплаты — в соответствии с договором (или ежеквартально) бессрочно.
  2. Если собственность будет случайно разрушена или повреждена, то
  • плательщик не имеет права отказаться от выполнения обязательств, когда договор бесплатный;
  • когда договор платный, то возможно прекращение выполнения условий или их изменение.
  • Получателем выплат (услуг, товаров) может быть физ. лицо и некоммерческая организация, которые являются непосредственно владельцами имущества.
  • Выплата может происходить в денежной форме или в виде услуг/работ, вещей, продуктов (на эту сумму).
  • Передаётся по наследству или правопреемнику.
  • Право выкупа у плательщика есть.

Пожизненная рента:

  • Интервал оплаты — в соответствии с договором (или раз в месяц) до конца жизни рентополучателя.
  • Если имущество пострадает, то отказаться от выплат нельзя.
  • Получать выплаты может только физ. лицо, но не обязательно собственник имущества.
  • Оплата происходит только денежными средствами.
  • Не наследуется.
  • Права выкупа у плательщика нет.

Различия между пожизненной рентой и рентой с иждивением

Отличия между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением незначительные.

Пожизненная рента:

  1. рентополучатель обеспечивается только денежными средствами;
  2. предметом сделки может выступать движимое имущество;
  3. можно потребовать возврата только бесплатно переданного имущества (при наличии вины плательщика, который нарушил условия сделки);

Пожизненное содержание с иждивением:

Рентополучатель обеспечивается вещами и услугами:

  • плата за жильё;
  • снабжение одеждой, едой и лекарствами (на оговоренную сумму);
  • бытовые услуги: готовка, стирка и т.д.;
  • организация погребения.
  1. предметом сделки является жильё;
  2. в любой ситуации можно требовать вернуть собственность, когда плательщик нарушил условия сделки.

Зачастую их объединяют в один договор: денежные выплаты + иждивение/содержание.

Кто выступает плательщиком и получателем ренты?

Предметом договора ренты с пожизненным проживанием являются денежные выплаты и квартира/дом, в которой(ом) будет в дальнейшем проживать получатель.

Сторонами договора выступают:

  • получатель (кредитор) — собственник недвижимого имущества, только физическое лицо;
  • плательщик (должник) — допускается как физ. лицо так и юр. лицо — например банк или предприниматель.

Отметим! Рента может выплачиваться не только собственнику недвижимости (имущества), потому что в договоре пожизненной ренты можно указать другие доверенные лица.

Обязательства и защита прав

Самое главное правило — категорически не рекомендуется заключать договор пожизненной ренты с людьми малознакомыми и не заслуживающими абсолютного доверия.

Меры предосторожности для защиты прав получателя (кредитора):

  1. Недвижимость по условию договора выступает залогом под будущие платежи. Если нет выплат, то залог переходит к получателю.
  2. Нарушение сроков оплаты подразумевает штрафные санкции.
  3. Договор может быть застрахован на случай непредвиденного финансового затруднения плательщика.

Меры предосторожности для защиты прав плательщика (должника):

  • Переводить средства следует на счёт в банке, денежным переводом или другим способом, который имеет документальное подтверждение. В суде можно будет доказать, что выплаты были сделаны в срок и в нужном объёме.
  • Сделку необходимо проводить только после подтверждения психического здоровья рентополучателя и понимания им сути совершаемой сделки. Опытный нотариус поможет в этом вопросе.
  • Периодически можно брать расписку у получателя об отсутствии каких-либо жалоб и нарушений договора, сохранять чеки на лекарства и вещи.

Как оформить договор пожизненной ренты?

Алгоритм действий для желающего обрести свою недвижимость или улучшить финансовое положение:

  • Найти заинтересованного человека по объявлению, и предложить условия, которые устроят обоих участников сделки.

Грамотно и вдумчиво составить текст соглашения, в котором нужно указать простые и понятные условия:

  • конкретный перечень услуг;
  • финансовая часть (сколько, на какой счёт, как часто и т.п.);
  • возможные непредвиденные ситуации и гарантии.
  1. Позаботится о страховании или банковской гарантии.
  2. Собрать дополнительные документы на собственность.
  3. Договор и документы нужно передать в нотариальную контору, оплатить пошлину и ждать результатов проверки.

Условия договора

Документ составляется под конкретную ситуацию и не существует обязательной формы его написания. Эта сделка регламентируется Гражданским кодексом РФ.

Существенные условия договора пожизненной ренты:

  • В тексте документа обязательно присутствуют конкретные стороны данного соглашения.
  • Определяется сумма и форма выплаты, а также размер доли каждого получателя.

Указывается:

  • имущество (адрес, площадь и т.д.), которое является предметом сделки;
  • периодичность выплат;
  • получатель(ли) ренты;
  • сумма выкупа имущества;
  • подробный перечень услуг/работ.
  1. Оговариваются гарантии сторон сделки: страховка, залог, поручительство, неустойка, индексация размера платежей.
  2. Также оговариваются возможные задержки выплат и условия при которых получатель ренты имеет право расторгнуть договор без возврата выплаченных средств.

Необходимые документы

Нотариус для заключения сделки потребует ряд документов. Конкретный нотариус потребует свой список, но обязательно будут следующие:

  • паспорта участников соглашения;
  • текст договора пожизненной ренты с проживанием;
  • свидетельство на собственность или выписка из ЕГРП (реестра прав на недвижимость);
  • документы на квартиру/дом из БТИ;
  • справка о кадастровой стоимости или заключение о рыночной стоимости (от лицензированной оценочной организации);
  • справки о том, что рентополучатель никогда не находился на учёте в наркологическом и психоневрологическом диспансере.

Размер пожизненной ренты и период выплат

Размер ренты обязательно должен устраивать получателя ренты и не может быть меньше чем:

  • прожиточный минимум данного региона или РФ;
  • двукратный прожиточный минимум, если договор с иждивением.

Закон не ограничивает максимальную сумму, которую можно указать в тексте договора. Выплаты должны происходить каждый месяц:

  • конкретная дата;
  • конец месяца;

Реже оплату устанавливать нецелесообразно, потому что каждый месяц для получателя важен. Ценность денег меняется постоянно, поэтому выплаты привязываются условиями договора к финансовому ориентиру:

  • прожиточный минимум;
  • курс валюты;
  • рыночная стоимость аналогичной недвижимости.

Налогообложение

Для плательщика полученная собственность не является доходом и налогами не облагается. Плательщик имеет право получить налоговый вычет если получил недвижимость платно.

Для получателя пожизненной ренты есть только две ситуации:

  1. В случае платной передачи квартиры/дома рентополучатель обязан уплатить 13% от суммы указанной в договоре продажи. Он может воспользоваться налоговым вычетом в размере не более 1 млн. рублей. Если рентополучатель приобрёл ранее эту собственность или построил на свои деньги, то налог можно уменьшить на сумму этих затрат (должны быть подтверждёны документами). Если срок владения собственностью не менее 3-х лет (5 лет для квартир приобретённых после 1 января 2016 г.), то налога нет.
  2. Он получает каждый месяц деньги, услуги, вещи и продукты. С этого дохода также требуется ежегодная оплата налога 13%. Доходами не являются оплаченные счета за квартиру и телефон. Льготы для инвалидов и других категорий уточняются в ИФНС. Декларация о доходах подаётся самостоятельно или через доверенное лицо.

Уплата госпошлины участниками договора

Сделку оформляет нотариальная контора, куда подаются все документы. Оплата пошлины формально лежит на собственнике недвижимого имущества. Суммы будут разными в каждом регионе.

Расходы будут состоять из:

  • пошлины за регистрацию 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • технической и правовой работы нотариуса 5 000 – 7 000 рублей.

Примечание: инвалиды I и II группы освобождаются от госпошлины и оплаты нотариальных действий и на 50%.

При каких обстоятельствах договор можно расторгнуть?

Данная сделка может быть признана судом недействительной в двух случаях:

  1. Родственник был » не в себе» при заключении сделки (именно в тот момент времени). Потребуются веские медицинские доказательства в суде.
  2. Невыполнение существенных условий договора, когда рента выплачивается с нарушением сроков или не в полном объёме, не выполняются другие условия.

Кроме того:

  • прекратить данную сделку возможно по взаимному соглашению сторон;
  • получатель ренты может отказаться от выплат в одностороннем порядке и потребовать выкуп.

Плюсы и минусы данного договора

Выгоды:

  1. Владельцы недвижимости получают возможность улучшить качество своей жизни и при этом продолжать жить в своей квартире (доме, коттедже).
  2. Плательщик может получить ценную собственность в рассрочку по более низкой стоимости (от 50% до 25% рыночной цены).

Негативные последствия:

  • Плательщик обязан рассчитываться с получателем постоянно, но обстоятельства могут сложиться так, что это будет невозможно. Поэтому очень важно правильно оценить свои финансовые способности.
  • Если всё-таки произошла просрочка выплаты, то получатель имеет право обращения в суд. Договор может быть расторгнут, а выплаченные деньги не будут возвращены.
  • Если сделка совершена необдуманно, то сумма выплаченных средств может превысить стоимость имущества. Нельзя заранее предугадать оставшееся время жизни собственника. Он может прожить 5 лет или 30 лет.

Полезно знать! Заключать данное соглашение нужно, только когда оно несёт выгоду. Оформление не занимает много времени. Для плательщика есть реальный риск потерять вложенные средства, если возникнут временные финансовые затруднения. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://pravonaslednik.ru/nasledodatelyu/soderzhanie/renta-kvartiry-s-pozhiznennym-prozhivaniem-kak-pravilno-zaklyuchit-dogovor.html

Рента квартиры с пожизненным проживанием: особенности и законы

Договор ренты с правом пожизненного проживания

По договору пожизненной ренты недвижимое имущество передается в собственность лица взамен на материальное содержание действующего собственника.

При этом приобретатель прав по договору не может пользоваться и распоряжаться имуществом при жизни действующего владельца.

Расскажем в статье, что такое рента квартиры с пожизненным проживанием и какие особенности имеют такие договорные отношения.

Рента квартиры с пожизненным проживанием – что это?

Рента квартиры с пожизненным проживанием подразумевает передачу прав собственности на имущество при условии регулярного финансового обеспечения в течение конкретного периода времени. Предметом такой сделки может быть любое имущество.

Если объектом выступает квартира или иное недвижимое имущество, сделка подлежит государственной регистрации и нотариальному заверению. В противном случае договор не вступит в юридическую силу.

Если собственник умирает до прохождения процедуры регистрации договора ренты, сделка будет считаться аннулированной.

По договору ренты с пожизненным проживанием материальное содержание может происходить только в денежном эквиваленте. Деньги не могут быть заменены на натуральные продукты или иные материальные блага. Размер регулярного платежа не может быть менее прожиточного минимума.

Суть сделки пожизненной ренты квартиры в отчуждении прав собственности на недвижимость после смерти действующего владельца.

Подписывая договор, одна из сторон принимает на себя обязательства ежемесячно (или в иной период) перечислять второй стороне определенную сумму денег.

Вследствие этого, после смерти рентополучателя его имущество перейдет к рентоплательщику без каких-либо других условий.

Квартира передается рентоплательщику по договору по одному из двух оснований.

  1. Возмездно – если рентные платежи выступают в качестве рассрочки и в сумме равны стоимости квартиры. Параллельно с договором ренты совершается сделка купли-продажи.
  2. Безвозмездно – если рентные платежи не сопоставляются с ценой на жилье. Права на квартиру в этом случае отчуждаются по дарственной.

Рента квартиры с пожизненным проживанием или иждивением особенно актуальна для одиноких пожилых людей. Будучи в преклонном возрасте, человек выбирает себе помощником любое лицо, которое в результате получит имущество в качестве вознаграждения за заботу.

Рентополучателем не всегда может быть собственник квартиры. Допускается выплаты ренты в пользу группы лиц (супруги, сестры, братья), а также другого человека.

Помимо денежных средств, передаваемых на содержание рентополучателя, договором на рентоплательщика может налагаться и иная помощь. К примеру, оказание помощи по хозяйству, приобретение лекарств или продуктов и т.д.

Как составить договор ренты с пожизненным проживанием?

Рента квартиры с пожизненным проживанием регулируется гражданским законодательством. В частности, главой 33 и статьями 583-588 ГК РФ. Перед оформлением такого договора будущему рентоплательщику следует тщательно взвесить все «за» и «против» – ведь придется ухаживать за совершенно посторонним человеком достаточно продолжительный период времени.

Целесообразным будет перед оформлением попросить у рентополучателя справки из медицинских учреждений, подтверждающие его вменяемость и нахождение в здравом уме. Если в дальнейшем выяснится, что собственник не мог отдавать себе отчет в действиях по причине болезни, плательщик ренты лишится затраченных средств и не получит права отчуждения недвижимости.

Существует несколько правил составления договора ренты с пожизненным проживанием.

  1. В качестве предмета сделки выступают недвижимость и рента.
  2. Сторонами сделки являются рентополучатель и рентоплательщик. Получателем может выступать как собственник квартиры, так и иные лица. Рентоплательщики – граждане или юридические лица.
  3. Договор заключается на весь срок жизни рентополучателя и прекращает свое действие в момент его смерти. Если получателей несколько – в момент смерти последнего.
  4. Договор не может быть оформлен без определения долей рентного платежа, если рентополучателей несколько.
  5. Сделка может быть застрахована. Страховым случаем будет неисполнение обязательств рентоплательщиком.
  6. Рента выражается только в деньгах и никак иначе. Обязательно прописывается сумма и сроки перечисления платежей. Платежи не могут быть меньше прожиточного минимума по региону, потому их размер будет индексироваться.
  7. Форс-мажор, повлекший за собой значительные повреждения или гибель имущества, не может стать основанием для прекращения содержания рентополучателя.

Также договор ренты квартиры с пожизненным проживанием подлежит государственной регистрации. Для прохождения процедуры потребуется предоставить в Росреестр:

    • разрешение, полученное у нотариуса;
    • общегражданские паспорта сторон сделки;
    • кадастровый паспорт квартиры;
    • документ-подтверждение наличия прав собственности на недвижимость.

Договор ренты с пожизненным проживанием подразумевает полное содержание рентополучателя. Нередки случаи, когда собственник выдвигает претензии о качестве продуктов или лекарственных препаратов, приобретаемых рентоплательщиком. Если последний считает претензии необоснованными, рентополучатель вправе расторгнуть сделку.

Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуется четко прописать в договоре список услуг и обязательств рентоплательщика. Подобное уточнение позволит избежать проблем в будущем.

Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием

Законодательство направлено на защиту интересов рентополучателя. Считается, что претензии со стороны рентоплательщика не несут за собой разумного обоснования. Исключение – если плательщик ренты желает выплатить всю сумму содержания единовременно (выкупить ренту). В иных случаях рентоплательщик не может отказаться от перечисления ренты получателю.

Рентополучатель может расторгнуть договор ренты квартиры с пожизненным проживанием двумя способами.

Нарушение договора рентоплательщиком

Если платежи по договору ренты не поступают к получателю или регулярно нарушаются сроки выплаты, рентополучатель вправе потребовать прекращения действия договора. Это объясняется тем, что для получателя ренты – это единственное материальное обеспечение нормального существования.

Пострадавшей стороне потребуется обращаться в судебные органы с исковым заявлением. В иске рентополучатель может потребовать выкупить ренту или возместить полученные убытки, возникшие вследствие не выполнения обязательств рентоплательщиком.

Существенные повреждения имущества

Если квартира передавалась в эксплуатацию рентоплательщику на безвозмездной основе при жизни рентополучателя, но имущество было существенно повреждено или разрушено, это не избавляет рентоплательщика от содержания рентополучателя. При этом не имеет значения намеренно или неумышленно произошла такая ситуация.

Рентополучатель в такой ситуации вправе обратиться в суд и потребовать возврата всех прав на имущество первоначальному владельцу. Стоимость, в которую будет оценен нанесенный имуществу ущерб, будет включена в сумму ренты.

Преимущества и недостатки ренты с пожизненным проживанием

Как и любая сделка, рента квартиры с пожизненным проживанием имеет свои плюсы и сопровождается определенными рисками. Такая сделка имеет следующие преимущества:

  1. Если внезапно на имущество, являющееся предметом договора ренты, появятся другие претенденты (наследники), то они не смогут на него претендовать. Квартира в любом случае будет в итоге принадлежать рентоплательщику.
  2. Договор нельзя расторгнуть без наличия на то причин. Обычного желания рентополучателя недостаточно, придется обосновать свое требование в суде.
  3. Для пожилого человека заключение договора ренты обеспечивает значительную материальную помощь. При этом права на имущество остаются у него до конца жизни.
  4. Рента подразумевает наложение обременения на имущество. Пока жив рентополучатель, в отношении предмета договора невозможно провести ни одну сделку.
  5. Рентоплательщик в итоге может приобрести квартиру по цене на 20 % ниже рыночной.

Конечно, заключение договора на достаточно длительный срок подразумевает и определенные риски для сторон.

Недостатками ренты квартиры с пожизненным проживанием можно назвать:

  1. Выплаты по ренте перечисляются не зависимо от обстоятельств. Эта обязанность не прекращается для плательщика ренты до тех пор, пока жив собственник.
  2. Если платежи будут просрочены или перестанут поступать совсем, рентополучатель вправе обратиться в суд и расторгнуть договор. При этом выплаченные средства не возвращаются.

Перед заключением договора ренты с пожизненным проживанием необходимо хорошо взвесить свои возможности. Во избежание проблем рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Договор ренты с пожизненным проживанием: какие проблемы могут возникнуть?

При оформлении договора необходимо предусмотреть и учесть все нюансы. Например, обязательства перед коммунальными службами берет на себя рентоплательщик. Если у собственника, как у пенсионера или в виду других причин имеются льготы, они уже действовать не будут.

Чтобы не было недоразумений с перечислением выплат по договору, целесообразно завести отдельный банковский счет. Банковская выписка сможет стать доказательством, что платежи перечислялись исправно.

https://www.youtube.com/watch?v=soJRkFNIBlc

Договор обязательно должен быть заверен у нотариуса и зарегистрирован. Рекомендуется подтвердить дееспособность собственника справкой из медучреждения.

Юристы советуют установить определенный период (квартал, год), по истечению которого собственник собственноручно будет составлять бумагу о том, что не имеет претензий к рентоплательщику. Это предотвратит случай, когда пожилой человек в течение жизни «меняет» рентоплательщиков и в итоге не оставляет имущества никому.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/renta-kvartiry-s-pozhiznennym-prozhivaniem/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.