Договор эксклюзивной продажи

Содержание

Стоит ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры?

Договор эксклюзивной продажи

Каждый продавец недвижимости, желая продать свою квартиру, хочет сделать это на максимально выгодных для себя условиях.

И здесь главный вопрос, продавать квартиру самому или обратиться в агентство по недвижимости?

В том случае, если выбор пал на партнерство с риэлторами, приготовьтесь заключать эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Но перед тем, как это сделать, не лишним будет узнать все плюсы и минусы данного договора.

Эксклюзивный договор — определение

Что такое эксклюзивный договор? Это договор, который предусматривает преимущественные права при продаже данной квартиры. Договор подписывается между заказчиком – собственником продаваемой квартиры, и исполнителем – риэлтором.

В этом случае заказчик полностью доверяет исполнителю свое имущество для продажи. Риэлтор заинтересован в продаже данной квартиры, так как он получает комиссионное вознаграждение от проведения сделки.

Эксклюзивный договор можно заключить только с одной компанией, если заказчик подпишет несколько подобных договоров с разными компаниями, они не будут считаться действительными.

Подписание эксклюзивного договора не обязывает клиента к финансовому обременению он получает за квартиру установленную цену. Вознаграждение риэлтору платит покупатель данной недвижимости.

Главное, зачем нужен эксклюзивный договор с агентством – выгодно, быстро и безопасно продать недвижимость. Подписание такого рода документов становится все популярнее в 2021 году.

Юридические нюансы эксклюзивного договора

  1. Эксклюзивный договор на оказание риэлтерских услуг является консенсуальным, в силу он вступает сразу после подписания;
  2. Договор подписывается двумя сторонами, в нем обозначено, что исполнитель получит свои средства только после того, как все обязательства по данному договору будут выполнены;
  3. Договор является подтверждением оказания услуги на возмездной основе, так как услуга предоставляется только за деньги;
  4. Предметом договора является предоставление услуги по купле или продаже недвижимости;
  5. Эксклюзивный договор может быть подписан только между собственником недвижимости, который желает ее продать, и юридическим лицом или гражданином-предпринимателем, имеющим право предоставлять услуги в сфере купли-продажи с недвижимостью.
  6. Эксклюзивный договор – публичный договор, так как обладает всеми признаками, присущими данному виду документов;
  7. Сделка в первую очередь заключается в интересах заказчика, так как совершается за его счет.

Условия подписания договора

Перед подписанием договора клиент обязательно должен подтвердить свои права на данную недвижимость и предоставить в агентство правоустанавливающий документ на квартиру. Это позволит сделать первичный анализ недвижимости.

Перед подписанием договора специалисты должны провести оценку данной недвижимости и проверить все документы на чистоту сделок. Каждый случай индивидуален, поэтому, вполне возможно, могут потребоваться дополнительные документы для заключения сделки, например, в квартире не один собственник.

При подписании договора особое внимание нужно обратить на сроки, которые агентство ставит для реализации квартиры. Чаще всего этот срок не превышает 3-4 месяцев.

При желании можно в договор вписать пункт, по которому договор будет продляться автоматически. Обязательно стоит обратить внимание на пункт, в котором прописаны условия расторжения договора.

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К положительным моментам можно отнести следующие пункты:

  1. Клиент получает определенную защиту от непрофессионализма и риска быть обманутым со стороны мошенников. В том случае, если заключать стандартные договоры с несколькими агентствами, клиент рискует, что информация о его намерениях просочится дальше, чем это требуется.
  2. Есть определенная защита правовых и экономических интересов продавца. Агентство может дать гарантию на успешное совершение сделок, специалисты берут на себя всю ответственность за сбор документов и их правильное оформление вплоть до процесса передачи денег от покупателя продавцу.
  3. Продавец может быть уверен. Что его недвижимость будет оценена по реальной потребительской стоимости. Для этого агентство проводит большой объем работ, изучая рынок и сравнивая данную недвижимость с аналогичными вариантами.
  4. Заказчик получает возможность значительно сэкономить время, так как избавлен от необходимости лично показывать квартиру всем потенциальным покупателям, осуществлять сбор документов.
  5. Шансы продать квартиру по максимально выгодной цене увеличиваются, так как риэлтор определит стоимость квартиры с максимальной точностью.
  6. Риэлтор сам проведет рекламную кампанию, с максимальным охватом потенциальных покупателей.

Эксклюзивный договор не избавлен от ряда отрицательных моментов, к которым также стоит быть готовым. Недобросовестный исполнитель – главная проблема, с которой сталкивается большинство собственников квартир, желающих выгодно и быстро продать свою недвижимость.

Такое партнерство не несет ничего хорошего для заказчика:

  1. Всегда присутствует риск неисполнения данного договора. Не в последнюю очередь это зависит от надежности выбранного агентства.
  2. Рынок недвижимости изобилует мошенниками, риск столкнуться с такого рода людьми всегда присутствует. Они осуществляют фиктивную деятельность, они не «заточены» на успех клиента, а лишь на получение прибыли для себя. их задача – похитить правоустанавливающие документы и реализовать данную недвижимость через подставных лиц.
  3. Успех выполнения взятых агентством на себя обязательств зависит от активности исполнителя. Если он со своей стороны будет малоактивен, то надеяться на хороший результат не приходится.
  4. Квартира может быть продана по заведомо низкой цене, таким образом исполнитель желает в максимально короткие сроки выполнить свои обязательства перед клиентом и получить обещанное вознаграждение.

Большая доля успеха в продаже квартиры зависит от профессионализма компании, взявшей на себя обязательства по продаже квартиры. Здесь важно не только правильно выбрать организацию, но и выбрать хорошего специалиста.

Продавец рискует, выбрав не самого ответственного риэлтора, он уже не может передумать, и заключить договор с другим специалистом.

Главное правило, которым должен руководствоваться заказчик, тщательно выбирать агентство перед подписанием договора с ним. Убедитесь, что перед вами действительно профессионалы и с ними стоит заключать договор.

Не стесняйтесь спросить, сколько успешных продаж было у этого конкретного специалиста в последние годы, средний срок продажи квартиры. Не лишним будет заглянуть в интернет и узнать отзывы других клиентов о данном агентстве и предлагаемом в качестве исполнителя специалисте.

Как отличить фирму-однодневку и не попасться на удочку к аферистам? Никогда не заключайте договор дистанционно, обязательно лично посетите агентство хотя бы раз. По интерьеру будет понятно, как давно данная фирма находится в данном помещении.

Если в офисе явно пахнет краской, вся мебель новенькая, а обои еще не успели просохнуть, в то время как вас пытаются убедить, что данное агентство работает уже десятилетия, стоит задуматься. Вполне возможно, что данная фирма открыла свои двери только вчера, и завтра может их также благополучно закрыть, прихватив ваши правоустанавливающие документы.

Как заключить договор?

Для подписания договора потребуется предоставить пакет документов. Со стороны исполнителя должны быть представлены:

  • паспорт специалиста, который будет заниматься продажей квартиры заказчика;
  • доверенность, заверенная нотариусом, которая уполномочит риэлтора выполнять все мероприятия за заказчика;
  • свидетельство о государственной регистрации и постановке на налоговый учет со стороны агентства.

Заказчик также должен будет предоставить пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • ИНН, СНИЛС;
  • выписку из ЕГРН;
  • в том случае, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний – справку из органов опеки;
  • справку об отсутствии коммунальной задолженности по данной недвижимости.

В зависимости от ситуации этот пакет может быть шире.

Договор в обязательном порядке должен содержать ряд обязательных пунктов:

  1. Дата и место заключения.
  2. Стороны – участники договора. Здесь прописывается полное наименование организации и специалиста, который будет представлять интересы продавца. Сведения о заказчике услуги также должны содержаться в полном объеме.
  3. Предмет сделки. Компания должна выполнить ряд услуг, за которые должен рассчитаться заказчик.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Срок действия договора, обязательно должна быть прописана конкретная дата окончания срока.
  6. Цена сделки и порядок расчета за нее. Размер комиссии напрямую зависит от стоимости квартиры. Как правило она варьируется в пределах 2-5%. Все зависит от профессионализма риэлтора. Цена может быть фиксированной. Оплата услуг риэлтору делится на две части. Аванс исполнитель получит при любом исходе, даже если обязательства о продаже квартиры не будут исполнены. Остальную часть суммы риэлтор получит только после того, как заказ будет полностью выполнен.
  7. Условия аннулирования сделки. Заказчик может в любое время признать договор недействительным, но при условии, что им будет в полном объемы выплачена сумма неустойки по договору.
  8. Ответственность сторон. В случае просрочки исполнения обязательств может начисляться пеня. Как правило она исчисляется за каждый день просрочки.

Документ может быть оформлен в простой письменной форме, подписывается в двух экземплярах – по одному каждому участнику сделки.

Как расторгнуть договор на продажу квартиры

Даже эксклюзивный договор подчиняется Закону «О защите прав потребителя» и гражданскому Кодексу РФ. Лучше всего изучить данные документы заблаговременно, до подписания договора.

В том случае, если исполнитель не выполняет взятые на себя по договору обязательства, можно расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке. В этом случае клиент имеет полное право потребовать возврата аванса в десятидневный срок. В том случае, если это не сделано, то к сумме возврата добавляется сумма неустойки. Она составляет 3% от просроченной суммы.

Для расторжения договора необходимо вручить риэлтору уведомление об отказе от услуг посредника. Обязательно пропишите причины, по которым вы настаиваете на расторжении ранее достигнутой договоренности.

В обязательном порядке необходимо иметь три экземпляра, один нужно вручить руководителю компании, другой – непосредственному исполнителю услуги. Третий документ вы оставляете себе, на нем в обязательно порядке должны расписаться оба представителя компании. Тем самым они подтвердят факт получения бумаги.

В том случае, если агентство не спешит в мирном порядке расторгнуть договор, заказчик может смело идти в суд и защищать свои права.

Если агентство без лишних возражений и споров вернули вам ваш договор, потрудитесь убедиться, что в ваших руках находятся оба оригинала. После этого собственник может самостоятельно продавать свою квартиру или заключить договор с другим, более исполнительным агентством.

По каким причинам может быть расторгну договор

Расторгнуть договор можно в том случае, если исполнитель не выполняет хотя бы одно взятое на себя обязательство, прописанное в договоре.

Поэтому имеет смысл с особым вниманием отнестись к тому, что прописано в пункте, описывающем зону ответственности исполнителя:

  1. Должны быть прописаны все обязанности агентства.
  2. Ответственность исполнителя в случае невыполнения обязанностей.
  3. Конкретный перечень услуг, которые риэлтор должен выполнить при продаже квартиры (реклама на тв, газетах, сайтах, сроки размещения объявлений на этих площадках).
  4. Сроки, в которые исполнитель должен предоставлять отчеты заказчику.
  5. Сроки и формат предоставления отчетов.
  6. Количество потенциальных покупателей, которых исполнитель обязан привести на просмотр объекта продажи.
  7. Обязательно пропишите в договоре пункт о предоставлении регулярных отчетов о всех проводимых мероприятиях.
  8. Обозначьте минимальную сумму, на которую вы согласны при продаже квартиры, это исключит риск того, что исполнитель будет пытаться продать квартиру ниже ее реальной рыночной стоимости, а при попытке такого действия договор можно будет без проблем расторгнуть.

Лучше всего все эти пункты прописать максимально детально, чтобы в случае невыполнения исполнителем, взятых на себя обязательств, было проще с ним расторгнуть все договоренности.

Имейте в виду, эксклюзивный договор потому так и называется, что он разработан специально под вас на ваших условиях. Говорить о типовом договоре в этом случае даже не приходится, поэтому смело настаивайте на включение всех важных для вас пунктов. Именно в этом и есть преимущество эксклюзивного договора перед типовым.

Расторжение договора в одностороннем порядке

В том случае, если договор содержит пункт о штрафах, неустойках и пене с заказчика в случае расторжения договора в одностороннем порядке, имейте в виду, это как минимум противозаконно. Такого рода поборы ущемляют права заказчика, что противоречит закону.

Если агентство настаивает на такого рода пункте, смело идите в суд. Судебная практика в этом случае на стороне заказчика и четко гласит, что при одностороннем порядке расторжения договора между заказчиком и риэлтором взимание штрафов – незаконно.

Но расторгнуть договор без штрафов можно только в том случае, если исполнитель не смог доказать того факта, что понес какие-либо расходы при выполнении своих обязательств в момент действия договора. Для этого, как минимум, должны быть чеки и квитанции, подтверждающие этот факты.

Если вы не сможете лично уведомить руководителя агентства о расторжении договора, или он категорически отказывается принимать ваше уведомление – отправляйте его письмом с описью вложения и уведомлением.

Сохраните все квитанции и описи. Это ваши доказательства того, что вы выслали данное уведомление, и оно получено.

Чтобы избежать выплаты неустойки, лучше всего обозначить, что вы передумали продавать принадлежащую вам недвижимость.

Источник: http://expert-home.net/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti/

Как составить образец эксклюзивного договора на оказание риэлторских услуг?

Договор эксклюзивной продажи

Продажа квартиры — совсем не легкое дело для продавца.

Кроме мошенников и неадекватных покупателей владельцу недвижимости, выставившему ее на продажу, грозят другие хлопоты.

Это и десятки «пустых» звонков в день как от покупателей, так и от риэлторов, а также юридические сложности при оформлении сделки.

Для того чтобы оградить себя от этих проблем и ускорить продажу жилья продавец может заключить эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг в агентстве или с частным риэлтором.

Также в этой статье Вы сможете скачать образец данного договора.

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?

Эксклюзивный договор — соглашение, заключенное между владельцем жилья и агентством недвижимости, согласно которому организация приобретает исключительное право на продажу конкретного объекта недвижимости.

Эксклюзивный договор ограничивает права продавца на продажу жилья самостоятельно или с использованием услуг других риэлторов.

Взамен этого владелец квартиры получает множественные преимущества, о которых будет рассказано ниже. Делегированное продавцом право агентства на продажу закрепляется договором, составленным в письменной форме и соответствующим законодательству РФ.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости Вы можете скачать тут.

Виды соглашений с риэлторскими агентствами

Так как агентства решают различные вопросы в области недвижимости, то существует несколько типов эксклюзивных договоров.

Для владельцев квартир наибольший интерес представляют два вида соглашений: договор на продажу и договор на сдачу в аренду.

О продаже

договор на продажу предполагает делегированное продавцом право риэлторской организации заниматься продажей квартиры продавца, то есть поиском покупателя, проведением переговоров с ним, сбором документов, подготовкой и проведением сделки купли-продажи.

о сдаче в аренду

при заключении договора на сдачу в аренду агентство обязуется найти арендаторов и заключить с ними соглашение об аренде в интересах арендодателя.

советуем вам прочитать статью о том, как оформить договор купли-продажи квартиры.

структура документа

Эксклюзивный договор не имеет установленного законом стандартного бланка и составляется в простой письменной форме.

Как и любое другое соглашение, эксклюзивный договор должен содержать:

  1. указание на стороны, заключившие соглашение (заказчик и исполнитель);
  2. обязанности заказчика и исполнителя;
  3. срок действия соглашения;
  4. предмет договора — квартира или иное жилое помещение, которое продается (сдается);
  5. цену объекта (стоимость аренды);
  6. стоимость услуг исполнителя и порядок расчета с ним со стороны заказчика;
  7. юридическую ответственность сторон в случае нарушений условий соглашения.

Стороны соглашения могут установить конкретную стоимость услуг исполнителя, оплачиваемую заказчиком, либо указать фиксированную цену квартиры, а комиссионные агентства будут добавляться к продажной цене.

Дополнительные условия и положения

В отдельных положениях могут быть прописаны различные условия, оговоренные заказчиком и исполнителем.

По согласию сторон в него могут быть внесены такие дополнения, как:

  • штрафные санкции, налагаемые на исполнителя в случае недобросовестного отношения к обязательствам, прописанным в соглашении;
  • порядок оплаты расходов исполнителя;
  • указание на автоматическое продление сроков договора и др.

Права и привилегии агентства

Эксклюзивный договор продажи позволяет реализовать наиболее эффективную схему продажи объекта недвижимости и осуществления сделки купли-продажи:

  1. устанавливается оптимальная стоимость, устраивающая продавца и отвечающая требованиям рынка недвижимости;
  2. проводится наиболее продуктивная рекламная кампания с использованием самых действенных методов;
  3. производится полная юридическая проверка документов на квартиру;
  4. проводятся постоянные консультации по вопросам, касающимся рынка недвижимости продажи конкретного объекта;
  5. проводится сделка купли-продажи с гарантиями юридической чистоты.

О том, как купить квартиру в новостройке без обмана, читайте здесь.

Гарантии и выгода для продавца

Наличие эксклюзивного договора — гарантия того, что права продавца будут защищены.

В рядовом случае владелец недвижимости столкнется с ситуацией, когда покупатели, пришедшие со своим риэлтором, будут пытаться оказывать психологическое давление на продавца, пытаясь снизить цену, а их агент будет грамотно и убедительно защищать интересы покупателя.

В то время как наличие договора позволит продавцу избежать такой ситуации, так как бремя переговоров с покупателем и его агентами перейдет на грамотных риэлторов.

Также наличие договора защитит продавца от непрофессиональных действий других участников рынка: риэлторов или покупателей.

Профессиональный риэлтор или юридический отдел агентства избавит продавца от юридических и фактических ошибок, из-за которых часто срываются сделки купли-продажи жилого имущества.

Распространенная ошибка продавцов — мнение, что, заключая эксклюзивный договор, он будет ограничен в своих действиях и упустит возможность продать квартиру через других риэлторов.

Агентства недвижимости сотрудничают между собой, а наличие эксклюзивного договора совсем не мешает риэлтору предложить вариант в другое агентство.

Защита от мошенников

Наличие эксклюзивного договора поможет продавцу защититься от мошенников.

Как известно, несколько процентов сделок в области недвижимости заканчиваются обманом той или иной стороны.

Наличие опытных профессиональных риэлторов и юристов, действующих от лица продавца, защитит его от аферистов, действующих на рынке недвижимости.

Защита правовых интересов продавца

Далеко не все сделки бывают простыми, где от покупателей и продавцов необходимо лишь наличие необходимых документов и договора купли-продажи.

Более 80% сделок на рынке недвижимости требуют квалифицированной юридической помощи, которую предоставит агентство недвижимости.

В случаях, когда необходим поиск встречных вариантов, требуется получение разрешительных документов от государственных органов или выстраиваются так называемые «цепочки» из нескольких одновременно проводимых сделок, именно наличие опытных агентов позволит освободить владельца от этой работы.

Агентство недвижимости продолжит работу, даже если сделка по каким-либо причинам сорвалась, к тому же проверка документов и юридических рисков будет проводиться намного тщательнее, чем в обычной ситуации.

Оценка и позиционирование

Заключение договора эксклюзивной продажи поможет более точно позиционировать квартиру и определить ее стоимость.

В отсутствии риэлтора, постоянно занимающегося продажей объекта недвижимости, велик риск неправильно оценить стоимость жилья:

  • занизить цену, что приводит к финансовым потерям;
  • завысить цену, что приводит к потерям времени.

Профессиональный риэлтор, знающий рынок, обладает наилучшими знаниями того, как именно продавать конкретный объект недвижимости, в какие СМИ лучше обращаться для подачи рекламы, может составить психологический портрет покупателя, на какие преимущества делать упор в беседе с потенциальным покупателем и т. д.

Благодаря многолетнему опыту работы в сфере недвижимости риэлторы знают все тонкости рынка и продажи отдельных объектов.

Гарантии и выгода для покупателя

Приобретение квартиры, которая продавалась агентством с заключенным эксклюзивным договором, может быть выгодна и покупателю.

В таком случае покупатель сталкивается с риэлтором, который досконально знает все особенности предстоящей сделки.

А необходимые для оформления сделки документы будут иметься в полном объеме или будут собраны в кратчайший срок.

В случае приобретения квартиры с эксклюзивным договором за те же деньги покупатель получает больший профессионализм и ответственность со стороны риэлтора.

К тому же в некоторых случаях он может стать союзником покупателя: риэлтор информирует продавца о положении дел на рынке недвижимости и предотвращает его излишне оптимистичные запросы.

Аферы и мошенничество на рынке недвижимости или как купить квартиру без обмана — все это и многое другое тут.

Советы специалистов

При заключении эксклюзивного договора все права на продажу делегируются одной организации, поэтому выбор подходящего агентства недвижимости — главная задача продавца.

Можно ориентироваться на рекомендации знакомых или рекламу в СМИ.

Если планируется подписание договора с частным риэлтором, нужно убедиться, что у него имеется статус индивидуального предпринимателя, иначе о какой-либо юридической силе подписанного договора говорить не приходиться.

Со стороны агентства договор подписывает руководитель либо уполномоченное им лицо.

Перед подписанием стороны должны обсудить все аспекты соглашения, так как внесение дальнейших поправок потребует перезаключения договора.

Оптимальный срок действия соглашения составляет несколько месяцев с возможностью пролонгации по согласию обеих сторон.

Если покупатель уже найден, то срок действия договора зависит от обстоятельств сделки и может составлять от 2 недель до 1-2 месяцев.

И в заключении советуем Вам посмотреть ролик об особенностях эксклюзивного договора на продажу квартиры:

Источник: https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/obrazets-eksklyuzivnogo-dogovora-na-okazanie-rieltorskih-uslug.html

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – что это такое, как оформляется

Договор эксклюзивной продажи

При продаже жилья гражданин ищет самый подходящий вариант, чтобы в кратчайшие сроки осуществить сделку. Перед тем как заняться продажей квартиры её владелец решает будет ли он самостоятельно заниматься процедурой или же через агентство.

Если гражданину нужно как можно быстрее осуществить сделку, то лучше всего совместить: заниматься как лично, так и дать задание своему агенту по недвижимости.

Заключая договор с агентством, гражданин будет подписывать эксклюзивный договор.

Что это такое? На каких условия подписывают договора и что необходимо знать перед его заключением, а также какие преимущества и недостатки рассмотрим далее.

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Эксклюзивный договор – это документ, который предоставляет преимущественное право агентству при реализации недвижимости или при покупке квартиры. Договор заключается между клиентом, который продаёт квартиру и агентством, и имеет двусторонние обязательства. Что это значит? Клиент – это заказчик, а исполнителем является агентство.

Как правило, клиент доверяет агентству и даёт обязанность по подбору потенциального покупателя и организации предстоящей сделки.

Агентство, в свою очередь, обязуется выполнять свою работу с учётом всех пожеланий заказчика, гарантирует оплату и выполнение работы качественно и в срок. Агентство за свои услуги берёт денежное вознаграждение, которое ранее обговаривается с заказчиком.

Особенностью эксклюзивного договора является то, что он заключается только с одной организацией. Стоимость данного договора не отличается от комиссий агента по недвижимости (риелтора), поэтому большинство лиц заблуждаются думая, что это дорогостоящая процедура.

Продавец ничего не платит в данном случае, потому что услуги агентства будет оплачивать покупатель недвижимости. Комиссия не входит в стоимость квартиры, она насчитывается отдельно.

Как показывает практика, большинство риелторов работают именно с заключением эксклюзивных договоров.

Условия подписания эксклюзивного договора

Каждый договор имеет ряд своих условий, которые обязательно должны быть придержаны сторонами, которые его подписывают. В данном случае такими условиями являются:

  • риелтор должен предоставить информацию по объекту, который будет продаваться;
  • заказчик показывает и передаёт на проверку риелтору документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость;
  • риелтор устанавливает сложность продажи и уже исходя из этого озвучивает стоимость своих услуг;
  • риелтор даёт юридическую оценку недвижимости и выясняет, какой пакет документов необходимо будет подготовить для процедуры продажи квартиры;
  • установить какие пожелания и требования заказчика;
  • стороны определяют  в какие сроки должна быть продана недвижимость.

Сроки договора

Стороны должны дойти до общего мнения касательно сроков выполнения работы. В среднем при заключении эксклюзивного договора указывают, что сделка должна состоять в течение 3-4 месяцев.

Как показывает практика, реклама и объявления начинают действовать и приводить клиентов течение первого месяца после её выставления. Опытный риелтор знает, как правильно преподнести объект и на какого потребителя ориентироваться.

Он оценивает спрос и предложения и исходя из этого занимается самой продажей квартиры.

Схема заключения договора между заказчиком и исполнителем

  1. Проводиться предварительная консультация по стоимости объекта, его оценке и какие финансовые расходы понесёт заказчик при продаже недвижимости. Исполнитель также даёт советы и определяет следующие действия. Специалист должен объяснить и рассказать, как будет происходить данная сделка.

  2. Заказчик и исполнитель договариваются и обсуждают, на каких условиях будет заключён эксклюзивный договор. Делают его предварительный экземпляр.

  3. Если же есть сомнения, то заключение откладывается до принятия решения, если стороны приходят к общему согласию, то стороны подписывают  эксклюзивный договор и открывается процедура продажи квартиры.

Гарантии и выгода для продавца квартиры

Какие же преимущества продажи квартиры через агентство?

  1. Защита прав и интересов продавца от мошеннических смех. Когда продавец квартиры занимается её продажей самостоятельно, он рискует попасть на недоброжелателей. В случае если гражданин обращается в агентство они дают определённые гарантии и проверяют покупателей на юридическую чистоту и платёжеспособность. К тому же опытный риелтор всегда отличает мошенников.
  2. Защита финансов заказчика. Агентства гарантируют, что сделка будет проведена максимально профессионально и в кратчайшие сроки без каких-либо непредвиденных ситуаций или последствий. Агенты прослеживают каждый этап сделки и в случае, если какие-то неточности или осложнения намечаются – они сразу их решают или прекращают сотрудничество с потенциальным покупателем. Агентства не заинтересованы в разрыве сделок с заказчиком.
  3. Оценочная стоимость квартиры. Риелтор проводит оценку жилья и устанавливает её стоимость, затем он сравнивает с рынком и находит потенциальные каналы сбыта.
  4. Экономия времени. Большинство продавцов недвижимости обращаются к специалистам для того, чтобы сэкономить своё время при проведении данной процедуры и при проверке потенциальных покупателей, а также при подготовке документов. Агентства полностью ведут дело, занимаются всеми этапами процедуры переоформления права собственности на квартиру.
  5. Реклама. Риелтор обеспечивает продавца рекламой и размещает объявления так, чтобы охватить как можно шире аудиторию, чтобы быстрее найти покупателя. К тому же агентства выставляют объявления на сайтах о недвижимости, на различных электронных базах за свой счёт. Продавец также экономит время и на мониторинг сайтов, изданий, где можно было бы выставить квартиру, которую он желает продать.

Выгоды от эксклюзивного договора продавцу

Заказчик, как правило, продаёт квартиру по самой выгодной для него цене. С чем это связано?

Во-первых, с тем, что агентство занимается продажей квартиры, контролирует статистику просмотров, продвигает его.

Во-вторых, выставляя недвижимость в интернет-сети продавец думает, что квартира будет продаваться сама по себе или его продажей займутся сразу несколько компаний. На самом деле этот процесс работает не так. Агенту, которому не платят и нет с ним договора, невыгодно вести дело.

А также стоит отметить, что конкуренция совершенно невыгодна для продавцов недвижимости.

Какие недостатки заключения договора

Основными минусами являются:

  • при заключении эксклюзивного договора продавец обязуется иметь контракт только с этим агентством;
  • есть риск попасть на плохих специалистов или которые будут некомпетентны или же не заинтересованы в продаже;

Привилегии и выгоды договора для агентства

Риелтор имеет множество преимуществ в заключении эксклюзивных договоров. Прежде всего это его заработок. Риелторы будут всячески уговаривать и аргументировать почему подписание эксклюзивного договора является очень выгодной сделкой.

Риелтор получает вознаграждение за проданную квартиру. В среднем их заработок составляет 5-6% от оценочной стоимости. Заниматься продажей лично продавец не сможет, поскольку оригиналы документов будут находиться в агентстве. Для них это выгодно, поскольку у риелтора полная свобода действий по отношению к продаже.

Какие риски

Для того чтобы понимать, стоит ли заключать эксклюзивный договор продавца с агентством по недвижимости, стоит учесть риски, которые могут возникнуть при продаже недвижимости с посредником.

В договоре это, конечно же, будет учтено. Любые риски прописываются отдельной главой или подпунктом для того, чтобы потом заказчик не смог высунуть претензии или подать в суд. Несмотря на то что агентство даёт гарантии как юридического, так и экономического характера, стоит учитывать следующее:

  • могут встретиться мошенники;
  • недобросовестное исполнения условий договора – очень важно, чтобы исполнитель, то есть агент, качественно делал свою работу. Поэтому советуем обращаться только к проверенным специалистам.
  • Продажа по низкой цене;
  • Потеря покупателя из-за халатности риелтора;
  • Большой круг лиц имеет доступ к вашей конфиденциальной информации.

Как разорвать договор с агентством

Если заказчик выявил желание разорвать договор, он имеет право это сделать на условиях, которые расписаны в самом договоре в разделе «Разрыв договора». Стоит отметить, что для самого заказчика – это совершенно невыгодно, поскольку ему придётся выплатить все штрафы и санкции, что предусмотрены в договоре, а также оплачивать стоимость работы агентства.

Источник: https://estatelegal.ru/vybor-nedvizhimosti/agentstva-nedvizhimosti/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti-chto-eto-takoe-i-v-chem-ego-preimushhestva/

Составление эксклюзивного договора на продажу недвижимости

Договор эксклюзивной продажи

Сделки с недвижимостью встречаются на практике достаточно часто и многие обращаются с этой целью к риелторам или юристам по недвижимости. Такие специалисты помогут учесть все нюансы действующего законодательства и проведут сделку без возникновения трудностей и противоречий.

Для максимального облегчения процесса продажи продавцу стоит задуматься о заключении эксклюзивного договора на продажу недвижимости, который предполагает передачу широкого круга прав риелторскому агентству с целью обеспечения продажи принадлежащего продавцу объекта.

Понятие договор купли-продажи недвижимости

Договором купли-продажи недвижимости считают документ, регламентирующий переход права собственности от продавца к покупателю. То есть один гражданин, обладающий правом на какой-либо объект недвижимого имущества, передаёт другому гражданину право как пользоваться данным объектом, так и распоряжаться и владеть им.

К недвижимости относятся любые объекты, связанные с землёй, а также строения. Это могут быть участки недр, участки земли, квартиры, комнаты, дома и так далее.

Любые сделки с недвижимость подлежат регистрации. Если быть точным, то регистрируется не объект недвижимости, а переход права от текущего собственника к новому, который принимает на себя все права, связанные с конкретным объектом, а также любые обязанности, связанные с такими правами.

Основные условия договора

Закон определяет некоторые существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

  • о стоимости передаваемого объекта;
  • о предмете;
  • указание о лицах, имеющих право пользования объектом (при продаже жилой недвижимости).

Помимо прочего, соглашение должно содержать наименование сторон. Если стороны — физические лица, то данные необходимо брать из документов, которые могут подтвердить личность. Чаще всего используется паспорт, а если он отсутствует, то любой другой документ, выполняющий данную функцию.

Иногда объекты покупают или продают юридические лица. Тогда необходимо указать ИНН, ОГРН, а также банковские реквизиты такого покупателя или продавца.

Отдельной главой стоит перечислить права и обязанности всех сторон соглашения. Стоит включить порядок передачи имущества, размер штрафных санкций в случае невыполнения одной из сторон своих обязанностей.

Рекомендуется также указать порядок разрешения споров. Это может быть конкретный суд по выбору сторон, либо по адресу объекта или одной из сторон.

В любом случае главное, чтобы в соглашении был указан факт передачи конкретного объекта от одного лица к другому, а также реквизиты такого объекта и его цена. Всё остальное выбирается по желанию сторон, в зависимости от их договорённости.

Стороны должны будут составить документ, определяющий их устные или письменные договорённости в полном объёме. Любые разногласия необходимо урегулировать до заключения сделки, в противном случае она может сорваться в самый последний момент. Если же достигнуть соглашения не удалось, рекомендуется обратиться к специалисту.

Понятие и особенности эксклюзивного договора

Перед тем как начать работать с риелторским агентством, необходимо выбрать вариант сотрудничества. Это может быть заключение агентского договора на оказание услуг, эксклюзивного договора и так далее.

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости имеет целый ряд особенностей. В нём существуют две стороны: Заказчик и Исполнитель, при этом Заказчиком будет являться собственник объекта, а исполнителем — риелторское агентство.

К обязательным условиям эксклюзивного договора относят, помимо указания реквизитов сторон и объекта недвижимости, срок действия документа. Он может быть любым, в зависимости от того, как договорятся стороны.

Многие агентства могут похвастаться страхованием собственной ответственности. Данный момент говорит о сертификации и, соответственно, надёжности такой организации.

По сути, эксклюзивный договор представляет собой передачу риелторскому агентству эксклюзивного права работы с объектом недвижимости. То есть, стороны договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться только данным агентством и продавец не будет обращаться в конкурирующие организации, а также не будет продавать такую недвижимость самостоятельно.

Образец эксклюзивного договора можно найти в сети интернет. При этом стоит внимательно вычитывать все условия договора, который предложит к заключению агентство.

Особенности заключения эксклюзивного договора для продавца

Заключение эксклюзивного договора на продажу недвижимости имеет для продавца ряд положительных моментов. К ним относят:

  1. Обеспечение защиты от недобросовестных покупателей. При продаже через специалиста клиент не будет вынужден защищаться от нападок мошенников, стремящихся сократить стоимость или совершить какие-либо неправомерные действия в отношении объекта. Агентство будет самостоятельно общаться с возможными покупателями и третьими лицами, гарантируя продавцу результат в соответствии с условиями договора.
  2. Сокращение объёма собственной работы. Любой гражданин, который желает самостоятельно разработать документацию о продаже или покупке объектов, непременно столкнётся с необходимостью изучения огромного количества информации, рассмотрению целого пласта правовых документов. Объём информации настолько велик, что часто разобраться во всём может только специалист.
  3. Оценка. Подобрать реальную стоимость объекта не так-то просто. Требуется учесть множество факторов, включающих состояние недвижимости, район, удалённость от транспортных развязок и так далее. Риелторы имеют большой опыт такой работы, поэтому произведут оценку быстро и максимально точно. Соответственно, цена на продаваемый объект будет максимально близка к рыночной.
  4. Защита прав продавца. Исполнитель будет обладать необходимыми навыками для обеспечения защиты прав и интересов продавца в соответствии с договорными отношениями.
  5. Использование базы потенциальных покупателей, имеющейся у риелторского агентства. Вернее, использовать базу будет агентство. Чем серьёзнее организация, тем обширнее у неё база.

В целом продавцу выгоден такой вариант сотрудничества, так как он предполагает минимизацию его участия в процессе. При наличии у агентства достаточно обширной клиентской базы, а также при использовании современных методов работы, продавец непременно получит желаемый результат, то есть продажу объекта по цене, оговоренной в договоре.

Возможные риски и недостатки

Заключение эксклюзивного договора на продажу недвижимости имеет для продавца также ряд минусов:

  • Невозможность самостоятельной продажи объекта. Вернее, продать объект будет возможно, однако, за это последуют штрафные санкции в соответствии с условиями заключенного договора.
  • Невозможность заключения договора с другим агентством. Аналогично с предыдущим пунктом, за заключение такой сделки последует санкция.
  • Риск при заключении договора с непроверенным агентством. Поэтому рекомендуется обращаться лишь в проверенные, сертифицированные организации.

Продавец должен внимательно оценить возможные риски, так как в случае нарушения условий договора он будет обязан нести ответственности в соответствии с его условиями.

Если собственник считает, что передача объекта на реализацию нескольким риелторам более эффективна, то стоит рассмотреть иные виды сотрудничества, например, заключение агентского договора. Однако, условия такого договора также должны быть внимательно изучены.

Преимущества эксклюзивного договора для агентства

особенность такого договора — предоставление эксклюзивных прав на конкретный объект, то есть полное отсутствие конкуренции на его продажу. Это и есть основной плюс заключения такого рода договора для агентства.

В данном случае Продавец передаёт Агентству, то есть Исполнителю перечень прав, связанных с продажей принадлежащего ему объекта недвижимого имущества. К таким правам относят:

  • Проверка и получение недостающей документации от лица продавца.
  • Право на хранение соответствующей документации на территории агентства.
  • Произведение рекламной деятельности в соответствии с собственными возможностями и методами работы.
  • Оценка стоимости объекта в соответствии с тенденциями рынка и его динамикой.
  • Возможность введения штрафных санкций в случае нарушения продавцом условий эксклюзивности, то есть передачи прав на продажу иным лицам.

Как правило, агентства продают такие объекты, используя собственные базы потенциальных покупателей. Если ранее к ним обращались граждане, желающие приобрести объект, подходящий по параметрам к объекту продавца, то поиск будет начат именно с них.

Далее агентство будет действовать в соответствии с собственными правилами и наработанными методами.

Современные агентства не ограничиваются работой только с базой и печатными рекламными изданиями. Наиболее эффективный метод рекламы — реклама в сети интернет, так как она доступна большинству потенциальных покупателей абсолютно бесплатно и, соответственно, более привлекательна для них.

Заключение эксклюзивного договора между продавцом и агентством влечёт как ряд преимуществ для сторон, так и ряд минусов, на которые особенно стоит обратить внимание.

Передача эксклюзивных прав на продажу требует тщательной проверки агентства, а также внимательной вычитки текста соглашения, в противном случае стороны могут нарушить взаимные обязательства, что приведёт к конфликтам и судебным разбирательствам. Но в целом, при подборе проверенного агентства, такой договор будет выгоден обеим сторонам.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1910952839437093707/sostavlenie-eksklyuzivnogo-dogovora-na-prodazhu-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.