Что такое отчуждение доли в квартире

Содержание

Как сделать отчуждение доли в квартире: пошаговая инструкция

Что такое отчуждение доли в квартире

Право собственности на часть объекта предусматривает возможность распоряжения ею через отчуждение доли в квартире.

Собственник сам определяет способы оформления в рамках безвозмездной или возмездной сделки, а в исключительных случаях существует риск принудительного отчуждения недвижимости на установленных законодательством основаниях.

На выбор варианта оформления могут влиять правовые особенности сделки дарения, мены, продажи, а также налоговые последствия и итоговые расходы сторон.

Что такое сделка отчуждения доли в квартире?

Право передачи долей другим лицам доступно как собственнику единого объекта, так и владельцу части жилплощади или доли. Разница между действиями совладельца и полноправного собственника заключается в необходимости согласования, если хозяину принадлежит только часть квартиры.

Стать обладателем доли можно в результате:

  • приватизации;
  • выделения долей по материнскому капиталу;
  • наследования несколькими претендентами;
  • мены;
  • дарения;
  • раздела.

После образования долей в правоподтверждающих документах (выписки ЕГРН, свидетельства Росреестра) их отражают как ½ или 1/5 и т.д.

Отчуждение доли в квартире – это прекращение права с его переходом к другому собственнику. Статьей 235 ГК РФ определены следующие основания для прекращения права собственности на долю:

  1. Отказ собственника по его личной инициативе.
  2. Гибель имущества или его уничтожение третьими лицами.
  3. Утрата недвижимости в иных ситуациях.

Отчуждение доли означает, что часть имущества, выраженная дробью, передается другому собственнику. Поскольку доля в квартире редко оказывается выделенной в виде обособленной комнаты, содольщикам необходимо определить порядок пользования общим внутриквартирным имуществом в рамках соблюдения требований ст. 246 ГК РФ, предписывающей учитывать интересы других жильцов.

Пошаговое описание сделки отчуждения доли

За некоторыми исключениями, алгоритм оформления отчуждения доли можно представить в виде общих этапов от согласования условий до регистрации перехода права собственности.

Шаг 1. Уведомление остальных собственников

Доля – часть единого объекта имущества. Распоряжение этой частью предполагает необходимость согласования с другими совладельцами. Согласно ст. 250 ГК РФ, собственник, инициирующий отчуждение, обязан вначале предложить свою часть другим совладельцам.

Факт предложения преимущественного выкупа подтверждается в виде отправки письменного уведомления с указанием условий будущей возмездной сделки. Не требуется уведомлять и согласовывать только сделки с безвозмездным переходом имущественных прав новому владельцу. Через месяц после вручения уведомлений содольщикам у инициатора отчуждения появляется право на переоформление доли на другое лицо.

Шаг 2. Составление договора

Если найден новый владелец доли и оговорены условий передачи, необходимо зафиксировать устные намерения в письменном виде.

В большинстве случаев для оформления привлекают нотариуса или юриста. Профессиональная юридическая поддержка обеспечить полное соблюдение законодательных норм, исключая угрозу оспаривания договора в суде.

Если принято решение самостоятельно составить договор, для облегчения задачи используют образец документа для конкретной разновидности сделки – дарственной, купчей, договора мены и т.д.

Шаг 3. Подготовка документации

Если составлен договор и определены условия передачи, перед заключением сделки следует проверить, все ли документы в порядке.

Документ к сделке отчужденияДля чего требуется
Паспорт, свидетельство о рождении.Для удостоверения личности участников сделки.
Выписка ЕГРН, свидетельство о рождении.Для подтверждения права распоряжаться имуществом.
Техпаспорт БТИ с планом.Для сверки соответствия плана с реальной планировкой и проверки технических параметров.
Справка о зарегистрированных жильцах, отсутствия задолженности по налогам, ЖКХ.Для проверки безопасности сделки.

Помимо стандартного перечня документации могут потребоваться дополнительно разрешение опеки (если долей владеет несовершеннолетний), нотариальное согласие супруга (если собственность совместная).

Шаг 4. Визит к нотариусу

Когда все документы подготовлены, стороны назначают дату и место заключения сделки. Необходимость в нотариальном заверении определяется в зависимости от того, оформляется отчуждение одной доли или всех долей одновременно.

Нотариус не требуется для сделок отчуждения, если выполнены следующие условия:

  • отчуждается долевое имущество;
  • все доли отчуждаются в рамках единого договора.

Во всех остальных случаях нотариальное заверение считается обязательным.

Шаг 5. Регистрация права собственности

Подача документов на перерегистрацию доли в Росреестр происходит:

  • через МФЦ;
  • через отделение Росреестра;
  • в нотариальной конторе, если договор требует заверения у нотариуса.

При самостоятельном обращении в Росреестр необходимо оплатить регистрационную пошлину в размере 2000 рублей. Готовая выписка ЕГРН выдается новому собственнику в течение 5-7 дней с момента сдачи документации.

Варианты сделок отчуждения

Сделки отчуждения бывают возмездными и безвозмездными, в зависимости от того, получают ли собственники вознаграждение или имущество передают без всяких встречных условий.

Отчуждение могут проводить по инициативе собственника, либо в принудительном порядке, когда согласия владельца уже не требуется. Согласно действующему законодательству, лишить собственника жилья против его воли можно только в судебном порядке, на основании вступившего в силу решения суда. Наиболее частыми добровольными сделками является продажа, дарение, мена.

Продажа жилья

Чаще всего недвижимость продают и покупают, меняя регион проживания, увеличивая жилплощадь. Этот вариант оформления считается самым простым способом смены жилья на новое, когда найти альтернативу для обмена невозможен.

Продажа доли предполагает обязательное согласование с остальными владельцами, которые могут воспользоваться правом преимущественного выкупа.

Продавец обязан направить в адрес каждого хозяина доли уведомление о намерении продать имущество с предложением выкупить его по указанной цене.

Уведомлять совладельцев о намерении продать долю не нужно только в случае, если покупателем выступает один из них.

Скачать образец уведомления о прадеже доли

При продаже доли постороннему лицу после вручения уведомлений должен пройти минимум 1 месяц до составления и подписания договора купли-продажи.

Выбирая вариант отчуждения через продажу, следует помнить о необходимости уплаты налога с дохода. Если при продаже собственник получает сумму больше, чем было заплачено при покупке, налоговая инспекция вправе взыскать налог с продаж, равный 13% от суммы полученного дохода. Чтобы не платить довольно крупную сумму, с момента приобретения имущества должно пройти не менее 3-5 лет.

Скачать образец договора купили-продажи доли

Дарение

Процесс оформления безвозмездных сделок не требует дополнительного согласования с остальными собственниками. Достаточно составить дарственную и перерегистрировать имущество на нового получателя. Однако этот вариант передачи недвижимости можно рекомендовать только в пользу другого родственника, с которым установлено близкое родство:

  • супруги;
  • родители;
  • дети, включая приемных;
  • усыновители;
  • родители родителей;
  • братья, сестры.

Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, при отчуждении доли по договору дарения между родственниками с близким родством налог с дарения не начислят.

Скачать образец договора дарения доли

Пытаясь обойти требование законодательства по приоритетному праву выкупа, некоторые риэлторы предлагают подменить стандартный договор купли-продажи дарственной. Делать это не рекомендуется в силу ряда обстоятельств:

  1. В случае срыва сделки, оспаривания ее в суде даритель вернет свое жилье, однако покупатель не получит денег.
  2. Полученное в качестве дара жилье расценивается как доход налогоплательщика, что требует уплаты налога.
  3. Если квартира получена в дар близким родственником, налог с дохода платить не придется, однако при последующей продаже в течение ближайших 5 лет собственник столкнется с проблемой взимания налога с продажи.

Соглашаясь на подмену купли-продажи безвозмездной сделкой, участники нарушают законодательство, что повлечет негативные последствия со стороны системы правосудия.

Мена

Если доля отчуждается в порядке обмена на другое имущество, заключают договор мены. Основное отличие от обычной сделки купли-продажи заключается в том, что главным вознаграждением за переданную долю выступает иное жилье или другое имущество. В случае неравноценной мены необходимо урегулировать вопрос получения доплаты.

Мена – такая же возмездная сделка, как и купля-продажи. При обмене должно быть соблюдено требование уведомить остальных собственников о планируемом обмене.

Для оформления стороны являются в нотариальную контору с подготовленным пакетом документации. Договор мены составляют самостоятельно, либо привлекают на помощь квалифицированного юриста.

Скачать образец договора мены

Основания для принудительного отчуждения

В ряде случаев воля собственника не влияет на проводимую процедуру отчуждения, поскольку основанием для лишения недвижимости становится решение суда.

Для принудительного лишения собственника доли в квартире должны быть веские причины.

ОснованиеНорма Гражданского Кодекса
Принудительное взыскание при наличии непогашенных обязательствСт. 237
Имущество по закону не принадлежит ответчикуСт. 238
Изъятие в связи с ненадлежащим использованиемСт. 239
КонфискацияСт. 243

При отчуждении в пользу государства имущества физического лица (национализации) должны выплатить денежную компенсацию равную стоимости отчуждаемого объекта, и понесенных в связи с этим убытков, согласно ст. 306 ГК РФ.

Коммунальные долги

При просрочке обязательных платежей по ЖКХ заинтересованные организации вправе обратиться в суд для организации принудительного взыскания. Если собственных средств не хватает, в отношении должника организуют процедуру изъятия имущества с последующей продажей в счет уплаты долга.

Лишить жилья собственника можно только в крайних ситуациях, когда нет иного варианта взыскать долг. При этом, должны быть соблюдены следующие условия:

  1. Сумма долга достигла критического размера сопоставимого со стоимостью имущества.
  2. У должника нет дохода, с которого можно было бы взыскать задолженность.
  3. Есть иная недвижимость, где мог бы проживать должник.
  4. Срок просрочки составляет не менее 3 месяцев.

Отчуждение по решению суда за коммунальные платежи – процесс длительный. Вначале необходимо дождаться решения суда о взыскании долга, а затем дождаться вступления в силу другого судебного постановления, предусматривающего возможности принудительной продажи доли. Согласно установленной законом норме, долю должника предложат выкупить совладельцам квартиры.

Кредитные просрочки

Взыскать долг с недвижимости должника может любой банк, однако наиболее частым случаем обращения в суд является просрочка по ипотеке или кредиту с залоговым обеспечением.

На правах залогодержателя кредитор вправе требовать продажи доли с целью возврата долга. Если вырученная сумма окажется больше, остаток вернут должнику.

Долг по кредиту взыскивают с имущества, если:

  • размер взыскания превысил 5% от кадастровой стоимости доли;
  • просрочены платежи от 3 месяцев и более;
  • просрочки возникают, как минимум трижды в году.

Если долг ипотечный, долю заберут, даже если она окажется единственной жилплощадью жильца и его семьи.

Ответы на частые вопросы

Как продать долю в квартире, если второй собственник против? Запретить продажу доли другие собственники не смогут. Закон разрешает им выкупить долю в той же квартире в приоритетном порядке. Если в течение месяца никто не изъявит желание купить часть квартиры, продавец сможет продать ее любому желающему.

Сколько действует отказ от преимущественного права покупки доли? Законом установлен 30-дневный срок действия отказа. По истечении этого времени следует обратиться к нотариусу и получить свидетельство о соблюдении преимущественного права.

Поскольку рыночная цена недвижимости постоянно меняется, подписанный отказ действует до тех пор, пока стоимость отвечает запросам продавца. Можно ли оформить дарственную на долю в пользу другого родственника без нотариуса? Нет.

В целях безопасности сделки, при дарении доли следует обратиться в нотариальную контору На каких условиях отчуждается доля несовершеннолетнего? Чтобы сделка отчуждения состоялась, необходимо разрешение отдела опеки при администрации.

Этот орган заботится о соблюдении прав несовершеннолетних, поэтому согласие от него получают только при предъявлении документов, доказывающих наделение подопечного равноценной или улучшенной жилплощадью, либо открытие счета с суммой, равной стоимости доли. Деньги будут храниться на счету вплоть до совершеннолетия ребенка.

Когда нужна помощь юриста

Каждая сделка отчуждения предусматривает свои особенности оформления и нормы законодательства, регулирующие действия по передаче имущества новому владельцу. Чтобы правильно оформить документы и перерегистрировать задолженность надлежащим образом, рекомендуется привлечь опытного юриста, имеющему практику в жилищном праве.

Юрист поможет правильно подготовить документацию и урегулирует спорные моменты с другими участниками сделки в полном соответствии с буквой закона. В случае принудительного взыскания задолженности помощь юриста окажется незаменимой в урегулировании вопросов по ликвидации долга без отчуждения жилья.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/otchuzhdenie-doli-v-kvartire-osobennosti-i-varianty-sdelki.html

Как оформить долю в квартире в собственность: что такое отчуждение доли в квартире, регистрация долевой собственности – как получить долю в квартире

Что такое отчуждение доли в квартире

По закону всякая собственность, находящаяся во владении двух и более лиц, является общей.

Если вопрос касается недвижимости, принадлежащей супружеской паре, такая недвижимость считается совместной в течение всего срока владения.

Когда же несколько собственников появляется по причине иных обстоятельств, такая собственность считается долевой. Объем доли каждого собственника в обязательном порядке фиксируется в Росреестре.

Как появляются доли в квартире?

В большинстве случаев источников три:

  • приватизация;
  • наследство;
  • дарение.

Когда нужно решить, как оформить долю в приватизированной квартире, следует учитывать, что в случае приватизации недвижимость регистрируется на всех прописанных (на момент начала оформления) и не отказавшихся от права на вступление в собственность.

Когда речь идет о том, как оформить долю в квартире по наследству, возникает число долей, соответствующее числу вступающих в права наследников. В случае дарения предыдущий собственник имеет право выделить долю любого объема на свое усмотрение.

Также доли могут появляться в результате раздела совместной собственности бывшей супружеской пары или по каким-либо другим причинам, когда основанием права собственности становится решение суда.

Что такое отчуждение доли в квартире?

С точки зрения закона не существует таких понятий, как продажа или дарение недвижимого имущества. Подобные правоотношения называются отчуждением имущества.

Отчуждение имущества представляет собой процесс передачи прав собственности от одного лица к другому на возмездных либо безвозмездных условиях. Передача права на недвижимое имущество происходит разными способами.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физлица, юрлица, а также государство. Приобретателями могут становиться дееспособные граждане и юридические субъекты, ведущие какую-либо коммерческую или некоммерческую деятельность.

Чтобы правильно понимать, что такое отчуждение жилого помещения, следует запомнить, что переход права собственности может быть подтвержден, только когда проведена процедура государственной регистрации.

Что касается вопроса долевого владения домом, то необходимость оформить часть дома в собственность, т. е. передать право на часть собственности от собственника недвижимости какому-либо другому лицу, возникает в большинстве случаев по двум причинам:

  • требуется снять все ограничения и получить возможность самостоятельно распоряжаться недвижимостью;
  • требуется документальное подтверждение права собственности на часть дома.

Как получить долю в квартире?

Существуют разные способы определить порядок пользования квартирой. Обычно когда все доли находятся во владении проживающей там семьи, конфликты на почве пользования площадями не происходят. В случае необходимости раздела проживающие приходят к соглашению или, если договориться не удается, приходится обращаться в суд с иском об определении порядка пользования жильем.

Важно! Владение долей — не то же самое, что владение комнатой. Оно не подразумевает непременной возможности пользоваться пропорциональной частью площади квартиры.

Надо иметь в виду, что разделу может подлежать лишь площадь жилой части квартиры и только тогда, когда доля не оказывается слишком маленькой по сравнению с общей жилой площадью. Например, двухкомнатная квартира находится во владении двух граждан, имеющих равные долевые права. В этом случае порядок пользования определяется таким образом, чтобы каждый получил по комнате.

Но если площади комнат отличаются, разделить «справедливо» не выйдет: так или иначе один получит комнату большего размера, а другой меньшего.

А если, к примеру, однокомнатной квартирой владеют два человека, определить порядок пользования по суду в принципе не получится.
Это касается и любых иных случаев, когда квартира не может быть разделена «по комнатам».

Например, метраж пропорциональный собственности так мал, что делает невозможным использование данной площади в качестве жилья.

Потому в случае, если определить порядок пользования собственностью не представляется возможным, владелец «микродоли» имеет право требовать от сособственников компенсацию в обмен на право собственности.

Покупка квартиры в долевой собственности: процедура оформления

Регистрация права долевой собственности основывается на правоустанавливающем документе, наделяющем физлицо определенными полномочиями владения и распоряжения. К таким документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • дарственная;
  • постановление суда;
  • завещание.

На долевой статус недвижимости указывает информация обо всех собственниках, которая приводится в правоустанавливающем документе.

В соглашении об определении размера частей указываются размеры долей, переходящих каждому из собственников. В случае отсутствие такой информации считается, что участие собственников в распоряжении жильем равноправно.

При регистрации недвижимости каждому из владельцев выдается свидетельство о долевой собственности на квартиру — выписка из ЕГРН. Свидетельства старого образца отменены.

Особенности оформления доли в квартире

Перечисленные документы должны установить размер выделяемой доли:

  • соглашение о разделе;
  • свидетельство наследования;
  • судебное постановление;
  • брачный контракт.

Далее следует процесс подготовки необходимых документов для оформления долевой собственности на квартиру в государственном регистрирующем органе:

  1. Подготавливается техпаспорт с экспликацией и планом квартиры.
  2. Оплачиваются госпошлины по реквизитам, которые указаны в местном отделении Росреестра или на официальном сайте.
  3. Подается пакет документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность, в регистрирующий орган.

После этого документы проверяются сотрудниками Росреестра на предмет законности регистрации долевой собственности, и собственник получает выписку.

В случае, когда основание для регистрации — это покупка, следует помнить, что у остальных сособственников имеется преимущественное право покупки доли. Всех собственников необходимо оповестить о том, что планируется продажа (не меньше, чем за 1 месяц до предполагаемой сделки).

Первый этап: сбор документов

Все документы должны быть предъявлены в оригиналах. Ниже перечислен основной список необходимых документов, однако следует помнить, что бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные (актуальный список узнается в справочном окне МФЦ или Регистрационной палаты (УФРС):

  • Паспорта дарителей и одаряемых.
  • В случае, если одаряемому от 14 до 18 лет, его паспорт, а также паспорт одного из родителей. Если одаряемому нет 14 лет, предъявляется его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.
  • В случае, если квартира — совместно нажитое имущество, и она оформлена только на одного супруга(у), требуется нотариально заверенное согласие супруга(и) дарителя. Оформление согласия у нотариуса стоит от 1 до 2 тыс. руб.
  • В случае, когда за одного из участников сделки действует доверенное лицо, предоставляются оригинал и копия заверенной доверенности (стоимость услуги — от 1 до 2 тыс. руб.). Дарители не имеют права оформлять доверенность на самих одаряемых на подписание за них договора дарения, и наоборот, поскольку даритель и одаряемый не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Они вправе оформить доверенность друг на друга, к примеру, на подачу подписанного договора в МФЦ.

Второй этап: заказ договора дарения доли квартиры

В прошлом для оформления сделки дарения использовался договор в простой форме, т. е. обычный договор на листе А4. Но начиная с июня 2016 г. по закону для большинства случаев стал требоваться договор в нотариально заверенной форме (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Таким образом, необходимо в первую очередь заверить договор дарения у нотариуса и только после этого подавать его в МФЦ или в Регистрационную палату.

У нотариуса можно оформить всю сделку дарения доли либо только заверить договор, даже если это не требуется в конкретном случае. Обычно так делают, когда существует опасение, что сделку захотят оспорить. К примеру, это могут быть наследники дарителя. Нотариус будет гарантом того, что сделка оформлена законно.

Даже если будет допустим договор в простой форме, нежелательно пытаться составлять его самим, особенно по шаблонам из интернета — практически все они либо устарели, либо типовые, тогда как каждая сделка дарения требует индивидуального подхода, а типовой шаблон, скорее всего, не будет иметь необходимых пунктов. Потому целесообразнее обратиться к юристу, поскольку только он может верно оценить всю ситуацию, учесть все нюансы и составить корректный договор. Ведь если в договоре найдется даже 1 орфографическая ошибка, сделка может быть приостановлена.

Оформление регистрации собственника доли требует оформления определенного числа документов. Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки, плюс 1 экземпляр на хранение в регистрирующем органе. К примеру, если есть 1 даритель и 1 одаряемый, потребуется 3 экземпляра. Цена оформления долевой собственности на квартиру тоже зависит от числа экземпляров.

Третий этап: подача документов в МФЦ или Регистрационную палату

В том случае, если договор дарения был оформлен в нотариальной форме, нотариус должен сам, бесплатно, в тот же день подать договор на регистрацию — это входит в стоимость услуги по удостоверению сделки.

Эта обязанность появилась у нотариусов с февраля 2019 г. на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ. Данный закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.

1 Основ о нотариате и туда же добавил во второй пункт: нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Документы подаются нотариусом в электронном виде — такая сделка регистрируется в течение одного рабочего дня.

Если нотариус не имеет возможности подать документы в электронной форме, он либо его помощник обязан подать документы лично в отделение Росреестра в течение не более двух рабочих дней.

В этом случае срок регистрации составит три рабочих дня после подачи. Все эти моменты прописаны в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Стороны обязаны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При подаче документов в электронном виде Росреестр дает скидку 30%, т. е. оплатить потребуется только 1400 руб. Госпошлина оплачивается одаряемым, но на практике для нотариуса не имеет значения, кем будут переданы эти деньги.

Если договор был оформлен сторонами не у нотариуса, в простой форме, они сами должны подавать его на регистрацию. С 2017 г.

во многих городах единственная возможность подать документы — через МФЦ, откуда затем они будет переданы в Регистрационную палату.

Таким образом, Регистрационные палаты больше не принимают граждан напрямую, только через посредника — МФЦ. Но если в вашем городе/поселке все же есть возможность подать документы напрямую, так и следует сделать.

Сам процесс подачи отличий не имеет, потому в инструкции упоминается только МФЦ:

  1. Даритель и одаряемый обращаются в МФЦ, оплачивают госпошлину и подают подписанные договоры вместе с остальными документами.
  2. В случае, если одаряемому нет 14 лет, его присутствие не требуется. Присутствовать необходимо только одному из родителей (либо опекуну/попечителю). Если одаряемому от 14 до 18 лет, то он должен присутствовать вместе с одним из родителей (либо опекуном/попечителем).
  3. Госпошлина за регистрацию составляет 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты сообщит сотрудник. Касса, как правило, расположена в здании МФЦ, комиссия составляет около 50 руб. В настоящее время позиция Росреестра такова, что госпошлину должен оплачивать одаряемый, но на практике не имеет значения, кто ее оплатит, — это вопрос договоренности. В чеках будет указан одаряемый.
  4. После того, как будет оплачена госпошлина, нужно будет дождаться своей очереди и отдать сотруднику оригиналы документов, перечисленных выше, а также договор дарения доли и чек об оплате госпошлины.
  5. Сотрудником будет проверен список документов и составлено заявление о регистрации права, которое должны будут подписать даритель и одаряемый. Если одаряемому нет 14 лет, заявление за него подписывается одним из родителей (опекуном/попечителем), если от 14 до 18 лет — заявление подписывается и одаряемым, и одним из родителей.
  6. После того, как заявление будет подписано, сотрудник МФЦ должен будет забрать все документы, кроме паспортов, и выдать каждой стороне расписку в получении этих документов, а также назначить дату, когда их нужно будет забрать. Полученные документы направляются регистратору.
  7. После этого нужно только дождаться регистрации. По закону срок составляет не более 7 рабочих дней, но на практике может потребоваться больше времени. В случае задержки рекомендуется позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить статус регистрации.
  8. В назначенный день даритель и одаряемый забирают свои копии договора с отметкой о государственной регистрации. Приходить в МФЦ всем вместе не обязательно, каждый может сделать это в любое время. Также одаряемый получит выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, где будет указано, что теперь он — собственник доли в квартире. Свидетельства о регистрации перестали выдаваться с июля 2016 г. При себе необходимо иметь паспорта и расписки, выданные сотрудником.

Когда даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, одаряемый обязан оплатить налог — 13% от кадастровой стоимости подаренной доли (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Дарители никаких налогов после дарения не платят, поскольку выгоды от сделки не имеют. За несовершеннолетнего одаряемого налог платят родители либо опекуны.

В случае, если сделку оформлял нотариус, он в течение пяти дней уведомляет о сделке налоговую инспекцию — эта обязанность прописана в п. 6. ст. 85 НК РФ.

После завершения процедуры дарения и вступления в право собственности на квартиру одаряемый имеет право в этой квартире прописаться.

Источник: https://J.Etagi.com/ps/kak-oformit-dolu-v-sobstvenost/

Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников?

Что такое отчуждение доли в квартире

Наличие права собственности на долю в квартире позволяет распоряжаться ей с соблюдением текущего законодательства. Не все сделки разрешено совершать без согласия других собственников.

Нормативная база

В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.

Совместная собственность, как правило, возникает в результате приобретения супругами квартиры в период зарегистрированного брака. При разводе она подлежит равнозначному разделу либо с учетом обстоятельств, например, выделяется доля больше одному из супругов, с кем остаются малолетние дети.

В долевом имуществе доли собственников имеют строгое значение и выражаются дробями: одна вторая, две трети и т.д. Для чужих людей в случае с квартирой доля определяется, исходя из занимаемой площади комнаты (например, в коммунальной квартире).

Владение долей в квартире не позволяет хозяину полноправно ею распоряжаться. При отчуждении обязательным является соблюдение норм законодательства. Только некоторые действия возможно совершить без согласования с сособственниками. В частности, при продаже доли в квартире потребуется известить других владельцев и предложить им выкупить по преимущественному праву.

Отчуждение доли подлежит обязательному нотариальному заверению. Исключение составляет случай, когда все собственники одновременно продают квартиру по одному договору.

Действующим законодательством собственнику доли в квартире не запрещается совершать следующие действия с ней, не ставя в известность других совладельцев:

  1. Подарить по договору дарения родственнику или любому постороннему лицу.

Сделка дарения является безвозмездной. Потому владелец доли в квартире таким действием не получает никакой выгоды. Чаще всего сделка проводится в пользу близких родственников, например, бабушка дарит свою долю в квартире внучке.

Дарение проводится с нотариальным заверением. Оспорить или отменить его довольно сложно. На это потребуется обращение в суд с предоставлением необходимых доказательств.

Если же выяснится, что дарением прикрывается другая операция с долей, в результате которой даритель получил материальную выгоду, дарственная может быть оспорена и признана недействительной.

Собственник доли в жилом помещении вправе указать ее в завещании. Это разрешается сделать в пользу любого человека. Извещать других собственников о своем решении не обязательно.

По волеизъявлению завещателя после его смерти доля в имуществе перейдет к наследнику или наследникам. Причем при жизни собственник может неоднократно менять свое решение или вовсе аннулировать завещание.

  1. Заложить физическому лицу.

Хозяин доли в квартире может ее заложить другому лицу в качестве обеспечения взятой у него денежной суммы. Такая операция не требует согласования с другими совладельцами в отличие от залога жилья в банк.

Между физическими лицами — собственником доли в квартире и заимодавцем — составляется договор, который заверяется нотариально. Затем сделка оформляется в Росреестре и в счет погашения долга доля переходит к заимодавцу.

Собственник вправе свою долю в квартире передать другому лицу, получая при этом материальное содержание. В первую очередь такой вариант используют пожилые люди, которые по договору ренты могут передать свое имущество, но по условию сделки оставаться пожизненно проживать в квартире и получать ежемесячно некоторую сумму денег.

Согласовать сделку с соседями не требуется, но договор ренты необходимо заверить нотариусом.

  1. Оформление регистрации по месту жительства.

Владелец частью квартиры может прописаться в ней сам и зарегистрировать там своих малолетних детей. Это позволит получить место в дошкольном учреждении, прикрепиться школе по месту нахождения квартиры, а также получать медицинскую помощь, устроиться на работу и т.д.

Для регистрации иных граждан по этому адресу необходимо получить согласие всех совладельцев.

Процедура практически невозможная в обычных квартирах. Для реализации необходимо чтобы своя часть жилья была оборудована отдельным входом и санузлом. Тогда помещение станет обособленным и не будет определяться, как долевое владение.

Невозможно избежать оповещения сособственников, если собираетесь свою долю продать или сдать в аренду. Такая сделка нарушит юридический порядок и может быть оспорена в суде.

Что можно сделать со своей долей в квартире, если досталась по наследству малая её часть?

Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.

Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно.

Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём.

Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.

Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов.

Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников.

Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.

Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).

По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/chto-mozhno-sdelat-s-dolej-v-kvartire-bez-soglasija-drugih-sobstvennikov/

Отчуждение доли: понятие, виды, проведение сделки и нотариальная регистрация

Что такое отчуждение доли в квартире

  • 11 Октября, 2018
  • Бухгалтерия
  • Плугатарева Яна

Отчуждение доли касается не только недвижимости, но и бизнеса, который находится во владении человека. Операция может быть проведена несколькими способами. Самыми знакомыми для простого обывателя являются дарение или продажа. Об этом и пойдет речь в статье.

Понятие

Если рассматривать вопрос с юридической точки зрения, то можно с удивлением заметить, что как таковых терминов дарения или продажи не существует. Все эти правоотношения называются отчуждением доли или имущества.

Под этим термином понимают правовую сделку или договор, по итогу которой собственник передает право на что-то другому лицу.

Отчуждающим может стать как юридическое, так и физическое лицо. Этот статус может приобрести и муниципальный или территориальный орган.

Приобретать долю или имущество могут дееспособные граждане нашей страны или юридические субъекты, ведущие некоммерческую или коммерческую деятельность.

Инструменты для отчуждения

Отчуждение доли может происходить несколькими путями. Это:

  1. Через договор дарения. Собственник имущества или доли имеет права с помощью договора подарить какому-либо лицу свое имущество, при этом он не получит материального вознаграждения. На юридическом языке это называется добровольное отчуждение без получения материальных благ.
  2. Через договор купли-продажи. Собственник имущества продает его какому-либо лицу за вознаграждение. Этот способ также попадает под понятие добровольного отчуждения.
  3. Через безвозмездную передачу. К этому пункту относится конфискация или другие действия со стороны государства, при которых владелец имущества не получает никаких благ.
  4. Через обмен. В этом случае имущество передается другому человеку или обществу, а взамен бывший собственник что-то получает. Это может быть как материальное благо, например, автомобиль или ювелирное украшение, так и любая другая вещь.

Проще говоря, отчуждением доли или имущества называют процесс передачи прав собственности на это имущество другому лицу на безвозмездных или возмездных условиях.

Фактически переход имущества от одного лица к другому совершается после того, как проведена официальная государственная регистрация и факт передачи отображен в специальном реестре.

Виды отчуждения

Сделки по отчуждению долей могут быть разных видов. Законом предусмотрено как добровольное отчуждение, так и принудительное. Оба способа имеют одинаковую правовую природу и отличаются только способом перехода прав.

Добровольным отчуждением называют действие как физического, так и юридического лица, и государственных органов, отвечающее внутреннему желанию собственника о переходе прав собственности на имущества от одного человека к другому. Происходить это может как на безвозмездной основе, так и за выгоду. Если человек желает расстаться с имуществом и ничего за это не хочет получить, то оформляется дарственная.

Принудительным отчуждением называют действия уполномоченных органов, проводящих реквизицию на законных основаниях. Поводом может послужить судебное решение или решение другого компетентного органа. Все, что связано с реквизицией, отражено в Конституции нашей страны. Законом также установлены случаи, когда реквизиция осуществляется на законных основаниях.

Особенности сделок

Отчуждение доли в праве представляет собой некоторую проблему. И дело даже не в законах, которые регулируют эту процедуру, а в некой сложности оформления.

Долевым владением называют ситуацию, когда у одного имущества есть несколько хозяев. Каждому собственнику принадлежит своя часть. Эти моменты регулируются Гражданским кодексом нашей страны и федеральные законы.

Согласно закону, в первую очередь имеют право на приобретение доли остальные собственники имущества.

Что касается отчуждения доли в ООО, то соблюдается тот же принцип. То есть преимущественное право в приобретении доли имеют другие учредители общества. И только в случае их отказа собственник может передать долю постороннему лицу.

Получается, что в обоих случаях собственник должен сначала предложить свою долю остальным владельцам, и только после этого он имеет право передать свое имущество другому лицу, если другие владельцы откажутся.

С кем бы ни заключалась сделка, ее обязательно нужно нотариально заверить. Чтобы нотариус не усомнился в правомерности сделки, нужно позаботиться о соблюдении следующих пунктов:

  1. Для отчуждения доли в ООО или недвижимости нужно принести нотариусу письменные заявления от владельцев прочих долей о том, что они не против продажи в пользу третьего лица. Каждое заявление должна сопровождать ксерокопия паспорта. Это нужно для того, чтобы провести сравнительный анализ подписей.
  2. Чтобы не мучиться с заявлениями и прочими нюансами, можно пригласить всех владельцев к нотариусу. Последний заверит отказ и начнет оформлять сделку.

Только после того, как все формальности соблюдены, начнется процедура отчуждение доли в обществе или недвижимости.

Если процедура отказа не будет исполнена, то другой собственник сможет оспорить передачу имущества в суде, и, скорее всего, суд примет сторону истца.

Суд примет решение считать сделку недействительной, и процедуру придется повторить для того, чтобы все вернулось на исходные места. То есть бывший владелец получит имущество, а покупатель вернет свои деньги.

Есть еще один важный момент — в случае долгой продажи доля может вырасти или упасть в цене. В первом случае необходимо уведомить остальных собственников, а во втором делать это вовсе не обязательно. И даже если цена выросла, повторного согласия от других совладельцев не требуется.

Согласие на процедуру

Кроме того, что собственник может столкнуться с нюансами избавления от доли, возможна ситуация, когда получить согласие на отчуждение доли в обществе или недвижимости довольно сложно. Например, речь может идти о продаже имущества, которое принадлежит несовершеннолетним, или они находятся в доли.

Нелишним будет напомнить, что права детей четко регламентируются законодательством, их соблюдение контролирует очень много органов. Тот же опекунский совет следит за сделками по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетним частично или полностью. Именно этот орган разрешает или запрещает проводить процедуру.

Чтобы не было проблем с различными органами, нужно соблюсти следующие нюансы:

  1. Перед тем как продать недвижимость, опекуны или родители обязаны найти равнозначное жилье, которое не уступит продаваемому. Оно может быть только лучше.
  2. Если документы не отразят, что вы что-то купили взамен, то орган не разрешит продавать имущество. Если сделка все-таки совершится, то опекунский совет оспорит ее законность в суде.
  3. Дети, достигшие четырнадцатилетнего возраста, должны лично явиться в орган и подтвердить свое согласие. При этом согласие необходимо зафиксировать в письменном виде. Если ребенок по какой-то причине не хочет писать заявление, то опекунский совет откажет в оформлении сделки.
  4. При поиске другой недвижимости родители или опекуны должны учитывать не только степень развития инфраструктуры, но и удаленность от образовательных учреждений, где сейчас занимается ребенок. Опять же, если для несовершеннолетнего условия будут неподходящие, то орган откажет в сделке.

Необходимые документы

Чтобы было произведено отчуждение доли собственности, нужно знать, какие документы необходимы к предоставлению в нотариальную контору.

Собственник имущества должен иметь при себе бумагу, которая подтверждает его право собственности. К таким бумагам относится свидетельство о приватизации, договор дарения, договор купли-продажи, акт о вступлении в наследство и прочие документы.

Когда имущество находится в собственности нескольких владельцев, понадобится согласие последних. Это очень важный момент, без его соблюдения договор отчуждения доли просто не составят.

Далее необходимы документы из ЖЭКа, паспортного стола или миграционной службы. В них должны быть указаны все лица, прописанные в доме или квартире. Это не касается коммерческой недвижимости.

В случае, когда на момент отчуждения не все люди сняты с регистрации в продаваемом объекте, у покупателя возникнут трудности. Они будут заключаться в том, что придется выписывать людей. Скорее всего, делать это нужно будет через суд.

Немаловажным документом является и справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Бумага вроде бы ни на что не влияет, но если вспомнить, что на недвижимость могут наложить арест или обратиться в суд, то все становится на свои места.

Последним документом станет выписка из реестра. Она должна подтвердить, что в момент совершения сделки жилье не сдается в аренду, на него не наложен запрет на отчуждение или арест.

Когда отчуждение доли нотариально контролируется, уполномоченный сотрудник обязан проверить все моменты сам.

После того как сделка совершена, новый владелец обязан зарегистрировать ее в специализированном реестре. Как только регистрация закончится, право собственности перейдет к новому хозяину.

Отчуждение в ООО

Порядок совершения сделки, безусловно, похож с тем, что принят для недвижимого имущества. Но тем не менее, в этом вопросе существуют свои нюансы, которые нельзя игнорировать.

Как было указано выше, что владелец доли должен сначала предложить ее остальным учредителям и только потом продавать, если те откажутся. Если этого не сделать, то отчуждение доли участником общества может быть оспорено другими учредителями.

По закону, другие собственники могут получить только ту долю, что не превышает уже имеющуюся у них.

Иногда случается так, что правила организации с самого начала запрещают продажу доли посторонним людям. В этом случае, если другие учредители не хотят приобретать ее, это делает само общество. Это правило направлено на то, чтобы защитить учредителя, который хочет выйти из состава общества, но не может провести отчуждение доли в уставном капитале по-другому.

Что содержится в уставе

В этом внутреннем документе могут быть прописаны моменты, связанные с отчуждением. К ним относятся:

  1. Цена, ниже которой отчуждать долю собственник не имеет права. Порядок изменения цены тоже прописан в уставе.
  2. Преимущественное право покупки при отчуждении доли уставного капитала имеют другие собственники, но только определенной ее части. Оставшееся может быть продано третьему лицу.
  3. Указано первоочередное право покупки другими владельцами пая.
  4. Право на приобретение доли без соблюдения пропорций к уже имеющейся доли.

Составление оферты

Офертой называют предложение приобрести во время отчуждения долю уставного капитала ООО. Этот документ, ко всему прочему, содержит основные моменты договора купли-продажи. Например, это может быть цена, описание предмета сделки, прочие условия.

Нет единой формы составления оферты, но доподлинно известно, что в бумаге нужно указать:

  1. Информацию о продавце. К ней относятся данные паспорта, имя, фамилия, отчество, ИНН или ОГРН (когда продавец юридическое лицо).
  2. Информация о предприятии, доля отчуждаемого имущества, ее размер и номинальная стоимость.
  3. Информация о предполагаемом покупателе. Заполняется точно так же, как и графа о продавце.
  4. Условия возможной сделки и ее предмет.
  5. Порядок, в котором производится расчет стоимости доли.
  6. Срок, на протяжении которого сделку нужно акцептировать. Как правило, выставляют срок не больше одного месяца.
  7. Подпись продавца и дата.

Как передать оферту

Документ можно отправить в саму фирму. Есть несколько путей для этого:

  1. Личное вручение уполномоченному предприятия. Последний обязан подписать акт получения.
  2. Отправить через нотариуса.
  3. Отправить с почты заказным письмом. В этом случае придется составить опись вложения и прикрепить уведомление о вручении.

Законодательство не обязывает рассылать копию оферты каждому учредителю, но лучше все-таки это сделать. Ведь у них есть месяц на то, чтобы акцептировать оферту.

Если продавец хочет оформить сделку со сторонним лицом, а прочие собственники долей не возражают, то они могут отправить продавцу заявление о согласии на процедуру.

Если оферту не акцептировали в течение месяца, то прочие учредители предприятия больше не имеют первоочередного права в получении доли.

Какие документы нужны

Законом определены документы, которые необходимо предоставить для заверения сделки нотариально. Среди них:

  1. Договор отчуждения доли уставного капитала в количестве трех штук.
  2. Документы, подтверждающие право продавца распоряжаться имуществом. Это может быть учредительный договор, свидетельство о наследстве или договор о приобретении доли.
  3. Выписка из единого госреестра регистрации юрлиц.
  4. Бумаги, которые подтверждают оплату доли.
  5. Устав общества.
  6. Учредительный договор.
  7. Документы, которые подтверждают согласие остальных учредителей с продажей доли.

По своему усмотрению нотариус имеет право затребовать дополнительные бумаги. Ими может стать, например, письменное согласие на продажу от супруга продавца.

Заключение

Как видите, процедура отчуждения не сложнее, чем любая другая нотариальная операция. Просто перед тем как начать продавать имущество, стоит позаботиться о том, чтобы другие собственники не понесли ущерб.

Закон всячески охраняет долевых собственников, поэтому во избежание проблем не стоит игнорировать нормативные акты.

Что касается прав детей, то здесь все более, чем строго, государственные органы заботятся о подрастающем поколении. Опекунский совет не допускает нарушения детских прав и старается работать так, чтобы несовершеннолетних ни в чем не ущемляли. Причем это касается не только опекунов, но и настоящих родителей.

В общем, если вы хотите продать свою долю недвижимости или бизнеса, то сначала поинтересуйтесь желанием других собственников. Ведь они имеют такие же права на законном основании, а значит, их мнением нельзя пренебрегать. Если вы будете соблюдать все нормы, то проблем с оформлением сделки не будет. А также не придется переживать, что процедуру признают незаконной и нужно будет все вернуть.

Источник: https://fin-az.ru/429333a-otchujdenie-doli-ponyatie-vidyi-provedenie-sdelki-i-notarialnaya-registratsiya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.