Что такое эксклюзивный договор

Для чего нужен эксклюзивный договор?

Что такое эксклюзивный договор

Для чего нуженэксклюзивный договор? Такой вопрос задает абсолютное большинство собственников недвижимости, выбирая форму сотрудничества с риелтерскими компаниями. И проблема многих консультантов в данной сфере в том, что они не могут грамотно донести до клиента все выгоды, которые он получает от работы на эксклюзивных условиях.

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate, рассказала порталу Move.ru о том, почему собственники в первую очередь должны настаивать на заключении эксклюзивного договора, и как агентства недвижимости работают такими объектами.

Многие собственники не хотят связывать себя эксклюзивными обязательствами, что противоречит главному принципу рынка – интересны в первую очередь те объекты, которые смогут принести наибольшую доходность.

Для этого необходимо проанализировать объект и его соотношение с рынком, выявить его плюсы и минусы и разработать стратегию продвижения, что требует привлечении специалистов разных направлений в компании.

Это не значит, что агентство откажется работать на не эксклюзивных условиях. Объект в любом случае занесут в базу и дадут в рекламу, но индивидуального продвижения на рынке не будет.

А именно это необходимо для процесса реализации объекта, особенно в случаях, когда продать нужно срочно. Поэтому если брокер настаивает на заключении эксклюзивного договора, он действует в первую очередь в интересах собственника.

Топ-5 в пользу заключения такого договора:

1. 100% отдача и гарантия результата
И собственник, и брокер преследуют одну цель – реализовать объект. Причем сделать это максимально быстро и на выгодных для обеих сторон условиях.

Эксклюзив – гарантия того, что брокер потратит намного больше усилий, времени и средств на работу именно с вашим объектом, а реклама приобретает организованный характер.

Эксклюзивное право продажи – это лучшая мотивация для риелтора, ведь он может быть уверен, что получит свое вознаграждение за работу.

2. Абсолютный приоритет
Вы и ваш объект в приоритете как в рекламе, так и на встречах и показах покупателям.

Вы можете быть уверены, что объект активно продвигается через разные рекламные каналы: всевозможные доски объявлений, прямые рассылки потенциальным клиентам, реклама в социальных сетях и с помощью наружной рекламы.

Практика показывает, что агентство всегда готово тратить намного больший рекламный бюджет на свои эксклюзивы. Увы, неэксклюзивные объекты идут по остаточному принципу.

3. И еще раз о продвижении
Странно, но факт: большое количество работающих с вашим объектом агентств вовсе не означает большое продвижение. И снова причина в заинтересованности брокера. Если объект находится в работе уже у 10 агентств, то никто не будет сосредотачивать всю свою рекламную деятельность на его продвижении, т.к. на рынке это уже имеет стихийный характер.

4. И о других агентствах
Эксклюзивный договор не означает, что другие агентства недвижимости не смогут заниматься вашим объектом.

Сегодня очень распространена практика кооперации между брокерами и агентствами в поиске покупателя. задача – выполнить свои обязательства перед клиентом, т.е. реализовать его недвижимость.

Если покупатель на ваше помещение есть в другом агентстве, брокер все равно найдет его.

5. Вы профессионал, и вы знаете, какой результат требовать
Эксклюзивный договор – это взаимные соглашения и обязательства. Да, вы вынуждены полностью довериться одному агентству и ждать своего покупателя или арендатора.

Но и брокер обязан предоставить конечный результат, который зафиксирован в договоре, иначе не получит свое вознаграждение. Поэтому вы вправе звонить 24/7, чтобы получить отчет о продвижении объекта.

Собственники думают, что эксклюзивное право продажи дает брокеру возможность расслабиться и спокойно ждать покупателя, не опасаясь конкурирующих агентств. Это совершенно не так! Для брокера эксклюзив – это не привилегия перед конкурентами, а большая ответственность перед клиентом.

Поэтому, если вам предлагают подписать эксклюзивный договор, то перед вами профессионал, кредо которого – быстрая работа на результат.

Конечно, право решать, подписывать эксклюзивный договор или нет, всегда остается за собственником недвижимости. А задача брокера лишь показать клиенту, какую выгоду он получит, согласившись на такие условия. Но здесь важно отметить, в работе важно – это создание доверительных отношений между продавцом и консультантом. Без взаимного доверия любые доводы будут бесполезны.

Источник: https://move.ru/blog/dlya_chego_nuzhen_eksklyuzivnyy_dogovor/

Образец эксклюзивного договора на оказание риэлторских услуг агентством 2021 год

Что такое эксклюзивный договор

Самое сложное в работе риэлтора – это работа с возражениями клиента. Часто агенты по продаже недвижимости задают вопрос: «Как заключить эксклюзивный договор риэлтору?».

Конечно, необходимо «уговорить» собственника на подписание не просто договора, а эксклюзива. С одной стороны, уговаривать клиента не рекомендуется. Ведь играть роль попрошайки совсем не выгодно для риэлтора.

Такой сотрудник будет вызывать у людей только ненависть и жалость, не больше.

Как риэлтору заключить договор

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?

Эксклюзивный договор — соглашение, заключенное между владельцем жилья и агентством недвижимости, согласно которому организация приобретает исключительное право на продажу конкретного объекта недвижимости.

Эксклюзивный договор ограничивает права продавца на продажу жилья самостоятельно или с использованием услуг других риэлторов.

Взамен этого владелец квартиры получает множественные преимущества, о которых будет рассказано ниже. Делегированное продавцом право агентства на продажу закрепляется договором, составленным в письменной форме и соответствующим законодательству РФ.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости Вы можете скачать тут.

Как заключить эксклюзивный договор риэлтору

Самое сложное в работе риэлтора – это работа с возражениями клиента. Часто агенты по продаже недвижимости задают вопрос: «Как заключить эксклюзивный договор риэлтору?».

Конечно, необходимо «уговорить» собственника на подписание не просто договора, а эксклюзива. С одной стороны, уговаривать клиента не рекомендуется. Ведь играть роль попрошайки совсем не выгодно для риэлтора.

Такой сотрудник будет вызывать у людей только ненависть и жалость, не больше.

В каждой работе, которая связана с продажей товаров или услуг, должно быть уникальное предложение. Оно дает возможность объяснить клиенту все преимущества дополнительных опций.

  • Целью подписания эксклюзивного договора является продажа недвижимости по определенной стоимости и в определенные сроки.

То есть в данном случае, только риэлтор будет работать с жильем. Если покупатель обращается к собственнику, то тот должен перенаправить клиента агенту.

Виды соглашений с риэлторскими агентствами

Так как агентства решают различные вопросы в области недвижимости, то существует несколько типов эксклюзивных договоров.

Для владельцев квартир наибольший интерес представляют два вида соглашений: договор на продажу и договор на сдачу в аренду.

О продаже

Договор на продажу предполагает делегированное продавцом право риэлторской организации заниматься продажей квартиры продавца, то есть поиском покупателя, проведением переговоров с ним, сбором документов, подготовкой и проведением сделки купли-продажи.

О сдаче в аренду

При заключении договора на сдачу в аренду агентство обязуется найти арендаторов и заключить с ними соглашение об аренде в интересах арендодателя.

Советуем Вам прочитать статью о том, как оформить договор купли-продажи квартиры.

Гарантии и выгода для продавца квартиры

Бытует мнение, что если многие агентства проинформированы о конкретной квартире, то она будет продана быстрее.

Частое появление информации о продаже недвижимости из разных источников может ввести в заблуждение покупателя и вызовет неизбежные сомнения, правильно ли установлена цена, и все ли в порядке с документами.

С учетом применения эксклюзивного договора на продажу квартиры вдумчивый покупатель не будет сомневаться, что юридическая чистота такой недвижимости проверена и психологически будет готов к оплате.

Продавец увеличивает свои шансы продать квартиру в приемлемый срок и по комфортной цене.

Защищает от мошенников

При подаче информации в разные агентства, а также при самостоятельной работе, например, с объявлениями, неопытный продавец всегда рискует стать объектом интереса людей, которые попытаются завладеть недвижимостью преступным путем.

При заключении эксклюзивного договора на продажу недвижимости проводится подробный анализ ситуации и правоустанавливающих документов и разрабатываются стратегии по их подготовке. Это может войти в стоимость договора, а иногда тарифицируется отдельно — в зависимости от сложности процесса.

Источник: https://SberIpoteka-2020.ru/avarijnoe-i-vethoe-zhile/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti.html

Давать или не давать: зачем риэлтор просит эксклюзив

Что такое эксклюзивный договор

Это страшное слово – «эксклюзив»: с ним сталкивался, наверное, каждый, кто что-то продавал из недвижимости, а большинство собственников до сих пор чураются этого термина, как огня. Давайте разберем, действительно ли это так страшно, и почему все-таки некоторые соглашаются и подписываются под такой услугой у риэлторов.

Исторический экскурс: всё в прошлом 

Изначально понятие эксклюзива появилось еще на заре формирования рынка недвижимости в России, после перестройки. Тогда этот рынок, как, впрочем, и многие другие, был довольно криминализирован, и отношения участников были не регламентированы.

Никто не понимал, как лучше себя вести с продавцом и покупателем, зачем нужны риэлторы и какова их роль.

Функция риэлтора зачастую сводилась к роли посредника между покупателем и продавцом и «решальщика» в государственных инстанциях, связанных с регистрацией прав собственности и кадастром.

На таком фоне у многих риэлторов стало считаться нормальным забирать у продавца оригиналы документов, закрывать их «в сейф» в агентстве и выставлять квартиру или дом на продажу, как свой эксклюзив: без агента и документов собственник никуда не сдвинется с места.

Такая практика сохраняется у некоторых риэлторских компаний и по сей день (хотя, само свидетельство о собственности стало носить чисто формальный характер), и, конечно же, ничего конструктивного  ни для продавца, ни для рынка в себе не несет. 

В такой схеме не было места свободной конкуренции между агентствами, нет смысла говорить и об улучшении качества оказываемых услуг, презентации объекта, объеме рекламы и т.д. Собственник фактически становился заложником своего агента и его профессионализма (а, скорее всего, отсутствия последнего). 

Современный коттедж на лесном участке

От противного или как не надо делать 

Очень часто к нам обращаются отчаявшиеся продавцы после полугода-года сотрудничества с таким агентством, с одним-двумя показами за все время работы и с полным отсутствием перспективы продажи объекта по такому «эксклюзиву». 

Таким продавцам их риэлторы объясняют, как все плохо на рынке, что никто ничего не покупает, и надо снижать цену. В итоге, объект может быть продан на 20%, а то и 40% ниже его реальной рыночной стоимости. 

Так чего же не сделал ленивый агент, сидящий на эксклюзиве?

  • не удосужился сделать профессиональные качественные фотографии объекта (которые крайне важны для привлечения интереса покупателей к конкретному дому или квартире в огромных листингах похожих предложений в интернете),
  • тратит минимум денег на рекламу, и объявление висит где-то на задних страницах в поиске,
  • не сотрудничает с другими агентствами,
  • неохотно выезжает на показы и многое другое.

В результате круг потенциальных покупателей, до кого «донесен» объект сужается до мизерных процентов, из которых собственнику в итоге и приходится выбирать при продаже. 

Условно: выбирать, продать дом за 50 млн. или за 54 млн. руб. при его рыночной цене в 80-85 млн. руб. 

Зачастую, все, что делает такой агент, заканчивается фотосъемкой дома «на телефон» и публикацией на ЦИАНе в самых дальних закоулках поиска – целый квест для клиента: «а ну-ка отыщи!». 

Это очень деструктивное положение дел, поэтому многие продавцы, наученные горьким опытом, категорически отказываются от эксклюзива при разговоре с риэлторами и обращаются сразу в несколько агентств недвижимости одновременно. Но и среди них бывают разочарованные, которые также потом обращаются к нам с просьбой: «помогите, моим домом никто не занимается, ничего не продается!». Почему так происходит? 

Суровые будни риэлторов 

У любого серьезного агентства недвижимости в базе как минимум 3-4 тысячи объектов по направлению (загород или город). Вдумаемся: три тысячи домов на 6-10 брокеров.

Каждый дом нужно отснять, выставить в рекламу, заключить агентский договор, отслеживать эффективность рекламы, регулярно общаться с собственником по вопросу цены, улучшения внешнего вида объекта (предпродажная подготовка).

Конечно, невозможно каждому продавцу уделить необходимое внимание. 

Помимо этого, сам по себе риэлторский рынок подразумевает существенную «текучку» кадров, так как эта работа довольно специфичная и не всем желающим подходит. В большинстве агентств риэлтор работает без зарплаты, только на процентах от сделок – а между последними иногда может пройти и 2, и 6, и 12 месяцев. Не каждый готов к таким перерывам в финансовых поступлениях.

В результате обращение собственника в 3-4 агентства зачастую заканчивается тем, что ему каждую неделю звонят новые агенты, которых он ранее не слышал, с одними и теми же вопросами (шумно/не шумно? кто соседи? требует ли ремонта? готовы ли к торгу?), и добиться ответственного подхода к рекламе, к презентации объекта клиентам, к его продвижению ни от кого невозможно.

 

Классическое размывание ответственности: занимаются объектом все, и никто. Ну и, пожалуй, самое главное: что слышит клиент при обращении в такую компанию по данному объекту? Приветливый голос с полным незнанием информации о конкретном объекте. 

Очевидно, что чисто физически все 3000 объектов один агент объехать и помнить не может, поэтому потенциальному покупателю приходится общаться с риэлтором, который не более осведомлен о продающемся объекте, чем сам клиент.

«Говорите Ваши вопросы, я уточню у продавца и перезвоню» – так выглядит разговор, вместо качественной информативной беседы о преимуществах продаваемого дома или квартиры, о том, как строилось «для себя» и какие чудесные материалы использованы – здесь и карельская береза, и диваны ехали на заказ из Италии, и вообще надо срочно ехать смотреть, пока не купил кто-то другой.

Уникальный дом на Рублево-Успенском шоссе

Что же такое реальный эксклюзив 

Видя все эти сложности и проблемы, мешающие выгодной и оперативной продаже объекта недвижимости, мы разработали для наших клиентов услугу, которая включает в себя все преимущества работы по обоим форматам, максимально нейтрализуя все недостатки. 

Эксклюзивный объект, как мы это видим, подразумевает, прежде всего, эксклюзивную работу агента, значительно превышающую объем его обычной вовлеченности в продажу конкретного дома или квартиры. 

Итак, что мы делаем в Vesco Realty? 

1. С домом работает один, как правило – лучший агент.

Как правило, это ведущий эксперт компании по данному направлению и наиболее результативный, эффективный брокер. Он, и только он, приезжает на все без исключения показы, владеет исчерпывающей информацией по объекту, принимает звонки от клиентов по этому объекту и знает, какие моменты подчеркнуть, а на каких не акцентировать внимание при разговоре, чтобы «продать» дом. 

2. Агентство максимально вкладывается в подготовку материалов для презентации такого объекта недвижимости.

Качественная профессиональная фотосъемка, при необходимости – аэро- и видеосъемка, 3D-тур по объекту и видеопрезентация – для максимального отражения сильных сторон объекта клиенту. Ваш личный брокер подберет правильный формат для рекламы объекта, и силами лучших фотографов рынка мы создадим максимально желанную обертку для дома.

3. Собственник дома получит подробную консультацию по предпродажной подготовке объекта.

Часто наш брокер проводит целый рабочий день на объекте при организации работы по дому. Нужно тщательно все осмотреть, порекомендовать собственнику, что вывезти из мебели, а что оставить; где желательно подкрасить фасад, а где поменять ручки на мебели.

Нужно освежить газон, подстричь кусты, отремонтировать гаражные ворота или забор, закрасить трещину в стене – какие-то кажущиеся мелочами недостатки могут существенно повлиять на конечную стоимость дома, при этом срок их исправления и стоимость работ несопоставимо малы по сравнению с разницей в цене. 

Сложно объяснять покупателю, что небольшая трещина по фасаду дома  – нормальное поведение для штукатурки, которую нужно обновлять раз в пару-тройку лет, а вовсе не глобальная проблема с фундаментом или перекрытиями дома. Более того, у нас в распоряжении несколько рабочих бригад, которые, при необходимости, за разумные деньги  могут исправить такие недочеты на объекте. 

4. Расширенная рекламная кампания – задействуются все эффективные средства и каналы. 

Подготовив качественные материалы по объекту, агентство организовывает развернутую рекламу: в зависимости от потенциальной аудитории, формата объекта, реклама включает в себя как максимальную представленность объекта в топах на всех досках объявлений, так и  яркие рекламные баннеры на собственных сайтах компании (с большой посещаемостью и рейтингами в поисковиках), на многочисленных партнерских сайтах, уличные растяжки и баннеры, рекламные щиты и многое другое. 

Для каждого объекта мы разрабатываем индивидуальный медиа-план, обеспечивающий максимальный охват аудитории при разумных финансовых затратах. Медиа-план согласуется с заказчиком! Основную часть всех рекламных расходов компания, конечно же, берет на себя. 

5. Ваш объект активно продает ВЕСЬ рынок! 

Помимо регулярных рассылок эксклюзивного объекта по собственной клиентской базе и охвата собственной аудитории, главное преимущество работы по эксклюзиву в предлагаемом формате – охват всего рынка недвижимости за счет привлечения к сотрудничеству максимального количества агентств недвижимости и частных брокеров. 

У нас обширная база контактов и наработанных связей с коллегами, по которой мы распространяем информацию о новом объекте на рынке, доносим до коллег все преимущества и нюансы продаваемого дома, организовываем брокер-туры для компаний, контролируем публикации объекта на сайтах и в рекламе других агентств и, самое главное, гарантируем оплату комиссионного вознаграждения. При этом собственная комиссия агентства зачастую оказывается в несколько раз ниже комиссии агентства, привлекшего покупателя, в случае совместной сделки. 

Особенно это актуально для дорогих объектов, особые клиенты очень редко позвонят по рекламе: скорее, они обратятся к проверенному агенту, с которым уже что-то продавали или покупали, а это может быть как эксперт из десятки ведущих агентств недвижимости, так и частный брокер, много лет трудящийся на рынке, с собственной клиентской базой. Очевидно, что в индивидуальном порядке собственнику практически нереально договориться о сотрудничестве и проконтролировать, что объектом действительно занимается такое количество  агентств и риэлторов. В нашей базе их более тысячи.

На закуску 

В итоге, продавец получает качественные презентационные материалы, ответственного профессионального брокера, который на связи семь дней в неделю, подробные отчеты по рекламе, количеству обращений по объекту, количеству и качеству показов, и, самое главное – максимальный охват целевой аудитории объекта. 

Продавец может быть уверен, что, позвонив по рекламному телефону, клиент сразу же получит профессиональную подробнейшую консультацию по объекту, а не дежурные отговорки про «перезвоню».

А чем больше потенциальных покупателей видит и обращает внимание на дом, тем больше выбор из предложений о покупке: срок экспонирования объекта снижается (как правило, в случае обычной продажи это один-два года, в случае эксклюзива удается объект продать за 4-8 месяцев), а бюджет сделки – возрастает. 

Рынок частной элитной недвижимости всегда остается, по большому счету, эмоционально-ориентированным, и четкой матрицы ценообразования вывести невозможно. За один и тот же объект какой-то покупатель может предложить 2 миллиона долларов, а какой-то – полтора, и правильный охват аудитории и грамотная работа с ней – почти гарантия исхода по первому сценарию. 

Коттедж в классическом стиле на Новорижском шоссе

Эксклюзив не для всех 

Конечно же, формат эксклюзивной работы подойдет не каждому.

1. Как правило, стоимость такой услуги несколько выше, нежели обычной работы. 

Да – исключительно за счет необходимости организации работы со сторонними агентствами и риэлторами и их  разумной мотивации – мы отдаем своим партнерам по субагентсткому договору как правило, минимум 3-4% от стоимости объекта, но и бюджет сделки возрастает (в итоге, и продавец и агент зарабатывают больше).

2. На эксклюзив невозможно взять неликвидный объект. 

Переоцененный, расположенный в неинтересной рынку локации мы не возьмем: ведь эксклюзивный договор – прежде всего большая ответственность брокера. Брокеру отчитываться перед продавцом каждую неделю – «где покупатели?», брокеру объяснять «почему не продается?», и брокеру тратить свои средства и время на рекламу и продвижение объекта. 

Для тех продавцов, кто ограничен в сроках продажи, и в собственном времени на организацию работы десяти-пятнадцати агентств параллельно, такой формат работы максимально эффективен и позволит действительно выгодно и на лучших условиях продать свою недвижимость. А уж «давать» или «не давать» эксклюзив риэлтору, и какому (!) риэлтору – каждый решает для себя сам, исходя из задач и потребностей.

Источник: https://vesco-realty.ru/blog/zachem-rieltor-prosit-eksklyuziv

Эксклюзивный договор с агентством недвижимости — аргументы за и против эксклюзива

Что такое эксклюзивный договор

На мировом рынке недвижимости давно существует традиция — посредники предпочитают заключать с клиентами эксклюзивный договор на оказание услуг. Добрался этот тренд и до России. В этой статье разберемся, что такое эксклюзивный договор с агентством недвижимости, в чем его суть и как расторгнуть такое соглашение, если клиент разочаруется в качестве обслуживания.

Что такое эксклюзив

Это соглашение о преимущественном праве работы риэлтора или агентства по продаже (покупке) объекта недвижимого имущества с конкретным клиентом. Стоит отметить, что это обязательство двустороннее. В рамках соглашения продавец (покупатель) недвижимости полностью доверяет посреднику, который, в свою очередь, обязуется организовать сделку:

  • в установленный срок,
  • с максимальной юридической поддержкой,
  • с гарантией согласованного результата,
  • за определенный гарантированный дисконт.

Я, как и многие мои коллеги, считаю, что эксклюзивный договор на продажу с агентством недвижимости — это вовсе не главное условие плодотворного взаимодействия с клиентом. По сути, ни один договор не дает 100% гарантии, что соглашение будет исполнено. По-моему, лучшей гарантией является не эксклюзив, а уровень оказания услуг, профессионализм команды, скорость и прочие качества. 

Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Стоит ли заключать эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Многие собственники ошибочно полагают, что если сообщить нескольким агентам о продаже недвижимости, то за реализацию сделки одновременно возьмутся разные компании. Соответственно, таким образом возрастет вероятность скорейшего выхода на подписание договора.

На самом деле все будет выглядеть по-другому: агентства и частники обязательно внесут сведения о продаваемом объекте в свои базы, но запуска рекламной кампании, юридической проверки, переговоров и прочих этапов не будет. Это проверенный факт.

Если же клиент заключает эксклюзивный договор с агентством недвижимости, то последнее берет на себя определенную условиями соглашения ответственность. Иными словами, возникает ясная мотивация для оказания качественных услуг в законной плоскости.

Как собственники жилья относятся к эксклюзиву

На этот вопрос нет однозначного ответа. Существует часть клиентов, которые настаивают на заключении эксклюзивного соглашения, усматривая в этом некую гарантию безопасности. С другой стороны, есть категория людей, предпочитающих стандартные соглашения. Причем, как показывает практика, далеко не всегда такими клиентами руководит экономия или недоверие — просто им так комфортнее.

Так что, значит эксклюзивный договор с агентством недвижимости — это не очень хорошая идея? Вовсе нет. Эксклюзив — это не плохо и не хорошо, просто стороны вправе договариваться о сотрудничестве в удобных для них рамках.

Некоторые агенты принуждают клиентов заключать эксклюзивные соглашения, аргументируя это том, что это такой цивилизованный метод отношений между заказчиком и исполнителем.

Однако известны случаи, когда «привязанный» эксклюзивом клиент, подписавший соглашение под давлением, оказывался в итоге недоволен работой посредника и давал нелестный отзыв, хотя сделка была организована на высшем уровне и в короткие сроки.

По этой причине настаивать на заключении эксклюзивного договора с агентством недвижимости на продажу или покупку жилья порой бессмысленно.  

Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Как расторгнуть соглашение

Законом «О защите прав потребителей», а риэлтор оказывает услуги потребителю в сфере недвижимости, гарантируется признание недействительными условий соглашения, которые ущемляют права потребителя.

Клиент может в любое время отказаться от предоставляемых услуг и расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости, но при условии полного возмещения всех понесенных компанией расходов (на рекламную кампанию, связь, транспорт и так далее). Обязательное условие при этом — все расходы должны подтверждаться документально.

Несколько аргументов в поддержку эксклюзива

И все же сколько бы ни было аргументов за и против эксклюзива, он обеспечивает ряд преимуществ:

  • Для клиента — что сделка будет заключена на самых выгодных условиях. Например, если продавец обратился одновременно к двум риэлторам, то для них единственным способом закрыть сделку является демпинг. Каждый старается предложить объект дешевле, чем у конкурента. В результате получается, что клиент собственными руками снижает стоимость своего имущества. 
  • Для агентства — эксклюзивный договор на продажу недвижимости стимулирует на то, чтобы приложить максимум усилий. Например, Центр недвижимости «Белый дом» и другие надежные компании Москвы обладают значительными информационными и административными ресурсами и может направить на реализацию сделки такие средства, которые клиент себе позволить не может.

При условии, что проведена профессиональная оценка и назначена справедливая цена, с документами работали сильные юристы, а переговоры провел опытный риэлтор, эксклюзив обеспечивает почти стопроцентный успех. Такое соглашение может быть реализовано в течение месяца и меньше.

И в завершение темы — рекомендация для тех, кто с опаской относится к заключению эксклюзивного договора с агентством недвижимости. Будьте предельно внимательны при выборе риэлтора! В Москве велик риск попасть в руки непрофессионалов, неспособных достойно представлять интересы клиента на рынке, и даже квартирных мошенников. Поставьте свои интересы под надежную защиту.

Возможно, вас заинтересует:

Как снять обременение с квартиры
Какие документы нужны продавцу для срочного выкупа квартиры
Роль оценки недвижимости при срочном выкупе

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Источник: https://cndom.ru/2020/12/25/jekskljuzivnyj-dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti-v-chem-sut/

Эксклюзивный договор. Зачем он нужен?

Что такое эксклюзивный договор

Преимущества заключения эксклюзивного договора на продажу квартиры

Самым главным этапом сделки с недвижимостью для покупателя является поиск подходящей квартиры. Для продавца же – это ожидание, когда его квартиру найдет покупатель. Нужно ли продавцу уже на этом этапе заключать договор с одним из агентств? Что для него выгоднее – позвонить сразу в несколько фирм, сообщить им о своей квартире и ждать, или отдать документы в одно-единственное агентство?

Многие владельцы недвижимости действуют по однообразной схеме, т.е. выставляют свою квартиру на продажу сразу в несколько агентств недвижимости без договора. Совсем по-другому все происходит в условиях эксклюзивного рынка.

Владелец квартиры заключает с одним агентством эксклюзивный договор – передает фирме исключительное право на продажу своей квартиры и документы на нее. Скажем сразу – подобная практика изымания документов у владельца квартиры существует в Моске. У нас же, если вы хотите продать квартиру в Орле, документы на нее не забираются.

Достаточно оставить в компании только их ксерокопии. Однако главной причиной отказа продавцов заключать эксклюзивный договор является страх оставить свои документы или ксерокопии документов в агентстве недвижимости.

Да, и по телевизору, в печатных изхданиях каждый день слышится о том, что участились случаи мошенничества с недвижимостью и документы на вартиру никому давать на руки нельзя. Абсолютно верно. Однако обратиться в известное, зарекомендовавшее себя на рынке недвижимости, агентство и выбрать одного специалиста по недвижимости в этом агентстве, можно.

Что же может произойти на практике, если отдать кому-то свои документы на квартиру? Во-первых, даже если Вы потеряли или у Вас украли правоустанавливающий документ, не паникуйте, ничего ужасного и непоправимого не произошло. Свидетельство о праве собственности, которое хранится дома, лишь подтверждает Ваше владение квартирой.

Второй подлинный экземпляр Вашего правоустанавливающего документа обязательно хранится у нотариуса или в органах приватизации, где Вы его получали.

В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, где регистрировалось право собственности, обязательно содержатся все сведения о том, кому квартира принадлежит. Грамотный человек может восстановить утраченные бумаги (получить дубликаты) за короткий срок.

Выбор одного агентства недвижимости в Орле, поиск доверенного лица и заключение с ним эксклюзивного договора на продажу/покупку недвижимости в городе Орле и Орловской области – первый шаг к удачному завершению сделки.

В чем же состоит суть эксклюзивного договора?

Агентство, с которым у Вас заключен эксклюзивный договор и которому Вы доверяете сопровождение сделки, принимает от Вас на хранение ксерокопии документов на квартиру, подписывает эксклюзивный договор, учитывает все Ваши пожелания и обязуется приложить максимум усилий для того, чтобы в кратчайшие сроки найти покупателя, способного купить квартиру в Орле по максимальной цене. Продавец обязуется в течение срока действия эксклюзивного договора не продавать квартиру в обход агентства без уплаты агентского вознаграждения и все переговоры о продаже вести только через своего уполномоченного агента. Особо отметим то, что подписание эксклюзивного договора с риэлтором, который сможет грамотно построить процесс подготовки к продаже и саму сделку, не является ущемлением Ваших интересов. Такие условия выгодны всем – и продавцам, и покупателям, и агентам по недвижимости.

Преимущества заключения эксклюзивного договора

Новичок на рынке недвижимости вполне может стать жертвой мошенников. Давая информацию в несколько агентств недвижимости, вместо встречи с покупателями Вы рискуете нарваться на людей, которые попытаются завладеть вашей недвижимостью преступным путем. При этом Вам вряд ли удастся выяснить, откуда произошла утечка информации.

Как только мошенники узнают, что по вашему объекту заключен эксклюзивный договор, они не станут проявлять интерес к Вам и Вашей недвижимости. Некоторые владельцы квартир, чувствуя себя достаточно уверенно, самостоятельно подают объявления о продаже на домашний телефон. Сразу скажем, что вероятность найти покупателя и оформить сделку без участия посредника близка к нулю.

Куда больше вероятность пригласить на просмотр криминальных личностей. Даже если Вам позвонит непосредственно покупатель, он привлечет для проведения сделки специалиста. Покупателю он нужен для того, чтобы оценить юридическую чистоту сделки и провести передачу денег безопасно для ПОКУПАТЕЛЯ.

Это означает, что в любом случае Вам и Вашему покупателю придется судорожно искать именно то агентство недвижимости, которому ВЫ доверяете проверить юридическую чистоту сделки.

При заключении эксклюзивного договора вас обязательно посетит специалист по недвижимости. Он непременно даст вам свою визитку, познакомится с Вами.

Может возникнуть вопрос, для чего проводится просмотр без участия потенциального покупателя.

Это делается для того, чтобы риэлтор выявил преимущества квартиры, а затем обратил внимание покупателей именно на них, сгладив при этом недостатки. Также специалист проверит документы и определит, что нужно подготовить к сделке.

Только по предварительной договоренности в удобное для вас время риэлтор будет приводить на просмотр потенциальных покупателей. Информацию о вашей квартире может запросить для своих клиентов любая риэлторская компания города. Но и в этом случае вы будете иметь дело со своим риэлтором, с которым вы уже успели найти общий язык.

Это немаловажный момент, обеспечивающий вашу безопасность.

Невозможно назвать точную стоимость объекта недвижимости, услышав его описание по телефону.

Риэлторы изучают аналогичную недвижимость в Вашем районе, выявляя, чем другие объекты лучше, какие имеют недостатки, анализируют ожидания рынка, спрос и предложение, цены реальных продаж, а не цены предложения, указанные в печатных каталогах.

Такой подробный маркетинг позволяет реально оценить объект недвижимости и показать покупателю все его достоинства по сравнению с аналогичными. А большой объём работы связан с затратами сил и времени агента. Заключая эксклюзивный договор с агентством, Вы получаете возможность выгодно продать свою недвижимость в кратчайшие сроки.

Заключение эксклюзивного договора выгодно продавцу. Допустим, продавец не заключил ни с кем эксклюзивный договор. Он выставил свою квартиру в десять агентств. В результате, вполне вероятно, что его квартиру не станет рекламировать ни одно из них. Потому что если эксклюзивного договора нет, то ни одна риэлтерская фирма не берет на себя обязательств по рекламе квартиры. Получается, что вроде бы все фирмы занимаются квартирой – и в то же время никто.

В каких изданиях дать рекламу о продаже недвижимости? Стоит ли развешивать объявления на подъездах и остановках или лучше всего прибегнуть к возможностям Интернета? И какие финансовые затраты на рекламу обеспечат ее отдачу? Все эти вопросы не стоят перед продавцом, заключившим эксклюзивный договор. Агентство запускает эксклюзивную рекламу по своим многочисленным, безотказно действующим информационным каналам (модуль газеты, строчное объявление, официальный сайт агентства недвижимости и т.д.). Полнота и широта рекламы продаваемого объекта обеспечивают ее эффективность и, в конечном счете, успех всей сделки. Такие временные и финансовые затраты на рекламу возможны только если компания уверена, что Вы сотрудничаете только с ней. Заключая эксклюзивный договор, Вы получаете максимально эффективную рекламу.

Если продавец назначил за квартиру вполне реальную цену, выбрал хорошее агентство недвижимости в городе Орле, добросовестного агента по недвижимости и заключил правильный договор – эксклюзив для продавца очень выгоден. Потому что один добросовестный риэлтор, заключивший эксклюзивный договор, способен отработать лучше, чем десять фирм, не заключивших такой договор.

Нужно отметить, что эксклюзивный рынок удобен и для покупателя. Покупая эксклюзивную квартиру, вы лучше защищены от мошенничества. Предположим, кто-то пытается продать так называемую криминальную квартиру, то есть такую, у которой не в порядке документы.

Что-то было в истории предыдущих продаж этой квартиры, из-за чего последующие сделки могут быть признаны недействительными. Что делает человек, продающий такую квартиру? Выставляет ее во все агентства и при этом, естественно, не заключает эксклюзивный договор.

Психология мошенника такова, что он никогда не понесет документы в агентство, зная, что его там могут поймать на жульничестве.

Он держит их у себя до последнего – пока не появится покупатель, надеясь, что потом сможет быстро-быстро продать квартиру, и в спешке на нарушения в документах никто не обратит внимания.
Итак, мошенник позвонил по телефону в 10 разных агентств и везде выставил эту квартиру.

Допустим, какое-то из 10 агентств нашло покупателя. Но риэлтор там оказался добросовестным и прежде, чем совершить сделку, тщательно проверил документы. Проверил, обнаружил нарушения. И естественно, хорошая риэлторская фирма отказывается от сделки, чтобы не подводить покупателя.

Ну и что? Эта же квартира осталась в базах данных других агентств. Не продало одно агентство, значит, продаст другое – то, где менее тщательно проверяют документы. Так что при отсутствии эксклюзивного договора возможности для жульничества — довольно обширные. Ведь рано или поздно — но кому-то мошенник криминальную квартиру продаст.

Заканчивается это, как правило, тем, что возникает судебное дело, связанное с одной из предыдущих сделок по этой квартире, а страдает ни в чем не повинный покупатель. Существует еще один момент, на который покупатель должен обратить свое внимание. Сейчас в городе Орле риэлторские фирмы работают с огромными базами данных.

В базе среднего агентства находится более 500 квартир. Очевидно, что риэлторы не видят всех этих квартир; смотрят их только выборочно, когда ездят с покупателями. Не видят риэлторы и документов – ведь бумаги до самого последнего момента хранятся не в агентстве, а у продавца.

В результате риэлторы плохо представляют себе, что же за квартиры они, собственно, продают. И когда покупатель начинает спрашивать подробности об интересующем его жилье, как правило, риэлтору нечего ответить.

А это вызывает у покупателя естественное раздражение – как вы можете предлагать что-то, чего сами не видели и не знаете? Чем вы, вообще, торгуете? Но ни одно из агентств эту ситуацию изменить не может – ведь посмотреть все варианты квартир риэлторы просто физически не способны.

Если же агент по недвижимости заключил с продавцом эксклюзивный договор – он обязательно съездит на квартиру, посмотрит и сделает фотографии, что она из себя представляет.

Куда выходят окна, в каком состоянии само жилье, в каком состоянии подъезд – все это он может теперь рассказать покупателю, которому уже не придется ехать самому осматривать квартиру – значительную долю информации он может получить по телефону и обратившись на официальный сайт к фотографиям квартиры. Это удобно как покупателю – ему не нужно затрачивать время на выезды в квартиры, которые ему явно не подходят, так и продавцу – его не будут тревожить лишними визитами, которые все равно не закончатся продажей его квартиры.

Основами профессиональной квалификации в агентстве недвижимости «ГородЪ» являются корректность и тактичность. Поэтому, если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему не будут навязывать такую форму работы.

 Однако надо понимать, что приоритетным для нашего агентства недвижимости является именно цивилизованная работа по эксклюзивным договорам, подтверждающим серьезность намерений клиента.

Не заключая эксклюзивный договор, Вы сами ставите себя в менее выгодное положение по сравнению с теми, кто выбрал эту форму работы. Конечно, это не означает, что агент не будет заниматься Вами.

Просто работа может занять больше времени и не принести нужных результатов.

Эксклюзивный договор на руку продавцу, который получит за свою недвижимость максимальную цену. Риэлтору он также выгоден, так как его вознаграждение зависит от проделанной работы. При этом сотрудник агентства проверяет квартиру и отсекает мошенников. Одним словом, агентство получает законную прибыль и освобождает рынок от «чёрных» риэлтеров.

Источник: https://www.gorodorel1.ru/eksklyuzivniy-dogovor-zachem-on-nuzhen

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.